Dossier Investisseur : T2 46m² à Marseille — 648 jours en ligne

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 46m² avec 2 pièces, situé à Marseille dans le 14ème arrondissement. Il est actuellement affiché à 79 000€, soit un prix au mètre carré de 1 717€. Le prix initial était de 99 000€, ce qui représente une baisse de 20,2% depuis sa première mise en vente à ce prix. L’annonce est en ligne depuis environ 648 jours, un délai très long qui doit t’alerter.

Verdict express : Un prix d’appel très bas pour un T2 à Marseille, mais un historique de prix chaotique et une longue ancienneté de l’annonce signalent des problèmes importants, rendant cet investissement risqué et potentiellement peu rentable après rénovation.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 1 717€/m² pour ce bien est significativement bas. Pour te donner une perspective :

• Annonces similaires (T2 dans le 14ème) : En analysant les annonces actuelles pour des T2 dans le 14ème arrondissement, nous trouvons des prix qui varient. Par exemple :

  • Un T2 de 42m² est à 79 000€, soit 1 881€/m².
  • Un autre T2 de 42m² est également à 79 000€, soit 1 881€/m².
  • Un T2 plus grand de 55m² est à 69 950€, soit 1 272€/m².
    La moyenne des T2 comparables (hors ce bien) se situe autour de 1 678€/m². Ton bien est donc dans la fourchette basse de ce qui est actuellement proposé.

• Ventes DVF (Données des Valeurs Foncières) réelles : En examinant les ventes récentes d’appartements de 2 pièces dans le 14ème arrondissement de Marseille, nous observons une grande disparité :

  • Un T2 de 40m² s’est vendu 145 000€ (3 625€/m²) le 25/06/2025 au 49 CHE DU BASSIN.
  • Un T2 de 31m² s’est vendu 75 000€ (2 419€/m²) le 20/06/2025 au 22 RUE DE BISKRA.
  • Un T2 de 32m² s’est vendu 55 000€ (1 719€/m²) le 10/06/2025 au 29 BD CENTRAL.
  • Un T2 de 43m² s’est vendu 92 000€ (2 139€/m²) le 03/06/2025 au 24 AV CLAUDE MONET.
  • Un T2 de 36m² s’est vendu 78 000€ (2 167€/m²) le 19/05/2025 au 73 BD PAUL ARENE.
  • Un T2 de 42m² s’est vendu 60 000€ (1 428€/m²) le 30/04/2025 au 102 BD DANIELLE CASANOVA.
    La moyenne des T2 vendus récemment dans le 14ème arrondissement est d’environ 2 249€/m². Ton bien, à 1 717€/m², est donc nettement en dessous de la moyenne des ventes réelles, ce qui est un signal fort d’un état de dégradation avancé ou d’un emplacement moins prisé.

Estimation travaux

Le prix au mètre carré étant 23,6% inférieur à la moyenne des ventes réelles pour un T2 dans le quartier, il est très probable que des travaux importants soient à prévoir. Pour un appartement de 46m² nécessitant une rénovation complète (électricité, plomberie, cuisine, salle de bain, sols, peintures), il faut compter un budget conséquent. J’estime les travaux à une fourchette de 500€ à 800€/m². Pour être réaliste, prévois un budget moyen de 650€/m², soit un coût estimé à 29 900€ pour 46m². Arrondissons à 30 000€.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération se décomposerait comme suit :

• Prix d’achat : 79 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 6 320€
• Travaux estimés : 30 000€

Coût total estimé : 115 320€

Loyer estimé nu et meublé

Je n’ai pas de données précises sur les loyers du micro-quartier. Cependant, pour un T2 de 46m² dans le 14ème arrondissement de Marseille, je peux faire une estimation basée sur le marché local général pour des biens rénovés :

• Loyer nu estimé : entre 500€ et 580€ par mois. Prenons une moyenne de 550€/mois.
• Loyer meublé estimé : entre 600€ et 700€ par mois. Prenons une moyenne de 650€/mois.

Rendement brut et net

Pour calculer le rendement, je dois faire des hypothèses sur les charges.

• Charges de copropriété : estimées à 50€/mois (600€/an).
• Taxe foncière : estimée à 600€/an.
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 150€/an.
• Frais de gestion locative : estimés à 7% du loyer annuel.
• Vacance locative : estimée à 1 mois de loyer par an.

Rendement brut :

• Nu : (550€ x 12) / 79 000€ = 6 600€ / 79 000€ = 8,35%
• Meublé : (650€ x 12) / 79 000€ = 7 800€ / 79 000€ = 9,87%

Rendement net (après charges, taxe foncière, assurance, gestion, vacance) :

• Nu : (6600 – 600 – 600 – 150 – (6600*0.07) – 550) / 115 320€ = (6600 – 600 – 600 – 150 – 462 – 550) / 115 320€ = 3 638€ / 115 320€ = 3,15%
• Meublé : (7800 – 600 – 600 – 150 – (7800*0.07) – 650) / 115 320€ = (7800 – 600 – 600 – 150 – 546 – 650) / 115 320€ = 5 254€ / 115 320€ = 4,55%

Ces rendements nets sont faibles, surtout si tu dois emprunter la totalité de l’opération.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow mensuel avec un financement à 100% du coût total de l’opération (115 320€) sur 20 ans à un taux de 3,5%.
La mensualité de crédit serait d’environ 670€/mois.

Cashflow mensuel estimé :

• Nu : 550€ (loyer) – 670€ (crédit) – 50€ (charges) – (600+150)/12 (TF+Ass) – (550*0.07)/12 (gestion) – 550/12 (vacance)
  = 550 – 670 – 50 – 62,5 – 3,85 – 45,8 = -316,8€/mois
• Meublé : 650€ (loyer) – 670€ (crédit) – 50€ (charges) – (600+150)/12 (TF+Ass) – (650*0.07)/12 (gestion) – 650/12 (vacance)
  = 650 – 670 – 50 – 62,5 – 4,55 – 54,1 = -232,1€/mois

Le cashflow est négatif dans les deux scénarios, ce qui signifie que le loyer ne couvrirait pas tes charges et ta mensualité de crédit. Tu devrais donc apporter un effort d’épargne mensuel.

Marge de négociation

Le prix initial de ce bien était de 99 000€, et il est maintenant à 79 000€. Cela représente déjà une baisse de 20,2%. L’historique des prix est très erratique, avec des prix affichés allant de 89 900€ à 286 200€, ce qui est très étrange et suggère des problèmes de données ou une stratégie de prix incohérente. Cependant, en se basant sur la dernière série de baisses (99 000€, puis 89 900€, puis 79 000€), la marge de négociation semble déjà avoir été largement exploitée.

Compte tenu de l’ancienneté de l’annonce (plus de 600 jours) et du prix déjà bas par rapport à la moyenne DVF, tu pourrais tenter une petite négociation supplémentaire, par exemple autour de 75 000€, en justifiant par l’ampleur des travaux à prévoir. Cependant, ne t’attends pas à une baisse spectaculaire.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est un signal d’alerte majeur et doit être analysé avec la plus grande prudence.

Le bien a été mis en ligne pour la première fois (selon les données disponibles) le 8 juillet 2024 à 160 000€. Par la suite, l’historique est marqué par des fluctuations extrêmes et incompréhensibles :

• Des prix à 160 000€ qui alternent avec des prix à 286 200€ ou 279 000€, puis des chutes brutales à 99 000€, 89 900€ et enfin 79 000€. Ces variations sont aberrantes pour un même bien et peuvent indiquer des erreurs de saisie de données, des changements de mandat avec des prix fantaisistes, ou des tentatives de « tester » le marché à des niveaux irréalistes.
• Si l’on se concentre sur la tendance baissière réelle, le prix est passé de 160 000€ (juillet 2024) à 99 000€ (juin 2025), puis à 89 900€ (juillet 2025) et enfin à 79 000€ (mars 2026). Cela représente une baisse totale de plus de 50% par rapport au prix initial de 160 000€. Une telle chute est un indicateur très fort que le bien est soit surévalué au départ, soit qu’il présente des défauts majeurs (structurels, copropriété, environnement) qui rebutent les acheteurs.

L’annonce est en ligne depuis environ 648 jours. Une ancienneté aussi longue est un signal très négatif. Un bien qui ne se vend pas après plus d’un an et demi sur le marché, malgré des baisses de prix successives, a généralement un problème. Ce problème peut être lié à :

• L’état du bien : Nécessitant des travaux plus importants que prévu, ou ayant des vices cachés.
• La copropriété : Charges très élevées, travaux votés non financés, litiges, syndic défaillant.
• L’emplacement précis : Proximité de nuisances, mauvaise réputation de l’immeuble ou de la rue.
• Un prix toujours trop élevé : Malgré les baisses, le prix demandé reste peut-être trop haut par rapport à la valeur réelle du bien compte tenu de ses défauts.

Le fait que le bien soit en multi-mandats (Capitelle Immobilier et SAFTI) n’est pas en soi un problème, d’autant que le prix est le même (79 000€) chez les deux agences. Cela assure une cohérence sur le prix affiché. Cependant, la persistance de l’annonce sur plusieurs canaux sans trouver preneur renforce l’idée qu’il y a un blocage.

En résumé, l’historique de prix et l’ancienneté de l’annonce sont des signaux d’alerte majeurs qui t’obligent à une vigilance extrême et à une due diligence approfondie avant toute offre.

Le Quartier

Le 14ème arrondissement de Marseille est un secteur populaire et résidentiel, situé dans le nord de la ville. Il est caractérisé par une mixité sociale et urbaine, avec des zones pavillonnaires et des grands ensembles.

Du point de vue de l’investisseur, le 14ème arrondissement présente plusieurs aspects à considérer :

• Ambiance et cadre de vie : L’ambiance peut varier fortement d’un micro-quartier à l’autre. Certains secteurs sont calmes et résidentiels, d’autres plus animés et parfois confrontés à des problématiques sociales. Sans l’adresse exacte, il est difficile de se prononcer précisément.
• Transports : L’arrondissement est généralement bien desservi par les transports en commun (bus), permettant de rejoindre le centre-ville et d’autres quartiers de Marseille. La proximité d’axes routiers importants est aussi un atout. Je ne peux pas vérifier la proximité des arrêts de bus ou d’une station de métro pour ce bien spécifique.
• Commerces et services : Tu trouveras des commerces de proximité, des supermarchés, des écoles et des services de base dans l’arrondissement. La densité et la qualité de ces services dépendront de l’emplacement précis du bien.
• Tension locative : Marseille est une ville où la demande locative est forte, en particulier pour les petites surfaces et les prix abordables. Le 14ème arrondissement, offrant des loyers plus accessibles que les quartiers centraux ou sud, bénéficie d’une bonne tension locative pour des biens en bon état et bien situés.
• Évolution du quartier : Le 14ème arrondissement, comme d’autres quartiers populaires de Marseille, fait l’objet de projets de rénovation urbaine dans certaines zones, ce qui peut à terme améliorer l’attractivité et la valeur des biens. Cependant, ces évolutions sont souvent lentes et localisées. Je ne peux pas vérifier si ce bien se trouve dans une zone concernée par de tels projets.

Les ventes DVF que nous avons examinées confirment la grande hétérogénéité du marché dans le 14ème. Nous avons vu des T2 se vendre de 1 428€/m² à 3 625€/m². Cette disparité est typique des arrondissements où coexistent des immeubles très différents en termes de qualité, de standing et d’environnement. Les ventes à des prix très bas (comme 15 000€ ou 20 000€ pour des T3 ou T4 à l’adresse « 5001f LES ROSIERS ») sont des cas extrêmes qui signalent probablement des biens en état d’insalubrité avancée, des ventes très spécifiques (entre proches, ventes HLM, etc.) ou des copropriétés en grande difficulté. Ton bien, à 1 717€/m², se positionne dans la fourchette basse des prix « normaux » du marché, ce qui renforce l’idée qu’il nécessitera une rénovation lourde ou qu’il est situé dans un micro-quartier moins valorisé.

Cible Locataire Idéale

Compte tenu de la surface (46m²) et du nombre de pièces (2), la cible locataire idéale pour ce bien, une fois rénové, serait un jeune actif seul ou en couple.

Pourquoi cette cible ?

• Format T2 : Un T2 est parfaitement adapté à une personne seule ou un couple sans enfant. La surface de 46m² offre un confort suffisant pour ce type de profil.
• Prix du loyer : Les loyers estimés (550€ nu, 650€ meublé) sont attractifs pour des jeunes actifs ou des couples avec des revenus modestes à intermédiaires, qui recherchent des logements abordables à Marseille.
• Localisation : Le 14ème arrondissement, bien que populaire, offre une bonne accessibilité et des services de proximité qui conviennent à cette cible.
• Tension locative : La demande pour les petites surfaces est forte à Marseille, et les jeunes actifs constituent une part importante de cette demande.

Bien que d’autres cibles comme les étudiants puissent être envisagées (si la proximité des transports vers les campus est bonne), ou les seniors seuls (si l’accès est facile et les commodités proches), le profil « jeune actif seul ou en couple » offre la meilleure combinaison de demande, de stabilité et d’adéquation avec les caractéristiques du bien.

Points de Vigilance

1. Historique de prix chaotique et ancienneté de l’annonce : Les variations extrêmes des prix affichés et les 648 jours en ligne sont des signaux d’alerte majeurs. Cela indique soit une surévaluation initiale flagrante, soit des problèmes structurels, de copropriété ou d’environnement qui ont fait fuir les acheteurs successifs. Une enquête approfondie est indispensable.
2. État probable du bien et coût des travaux : Le prix au mètre carré très bas par rapport à la moyenne des ventes DVF suggère fortement que le bien est en très mauvais état et nécessitera une rénovation lourde et coûteuse. Le budget de 30 000€ estimé pour les travaux est une hypothèse, et le coût réel pourrait être supérieur en cas de mauvaises surprises (électricité non conforme, plomberie à refaire entièrement, problèmes d’humidité, etc.).
3. Cashflow négatif : Même après rénovation et avec un loyer optimiste, le cashflow mensuel est estimé négatif si tu finances l’opération à 100% avec un crédit classique. Cela signifie que cet investissement ne s’autofinancera pas et demandera un effort d’épargne mensuel, ce qui réduit l’attractivité de l’opération.
4. Copropriété : Un prix aussi bas et une longue ancienneté peuvent cacher des problèmes au sein de la copropriété : charges très élevées, fonds de travaux insuffisants, travaux importants à venir non provisionnés, contentieux, ou même une copropriété en difficulté. Il est impératif d’étudier en détail le carnet d’entretien, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le montant des charges.
5. Micro-localisation dans le 14ème : Le 14ème arrondissement est vaste et hétérogène. La valeur et l’attractivité d’un bien peuvent varier énormément d’une rue à l’autre. Il est crucial de visiter le quartier et l’environnement immédiat du bien pour évaluer la sécurité, la proximité des commodités et des transports, et l’ambiance générale.

Verdict

Ce T2 à Marseille 14ème est un bien avec un prix d’appel très agressif, ce qui est son seul véritable atout. Cependant, l’historique de prix chaotique et son ancienneté de plus de 600 jours sont des signaux d’alerte majeurs qui ne peuvent être ignorés. Le prix bas cache très probablement un besoin de rénovation lourde, et même après ces travaux, l’opération risque de générer un cashflow négatif. Je te déconseille fortement de te positionner sur ce bien sans une étude approfondie de la copropriété et une estimation très précise des travaux par des professionnels. Il y a trop d’incertitudes pour un investissement serein.

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