Dossier Investisseur : T2 60m² à Nîmes — 309 jours en ligne

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 60m² avec 2 pièces, situé à Nîmes. Il est actuellement affiché à 119 000€, soit un prix de 1 983€/m². Initialement mis en vente à 129 000€, il a connu une baisse de prix de 10 000€ (-7,75%). L’annonce est en ligne depuis environ 309 jours.

Verdict express : Un T2 à Nîmes avec une baisse de prix significative, qui mérite une analyse approfondie de son état et de sa localisation pour évaluer son potentiel d’investissement.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 1 983€/m² pour ce T2 de 60m² à Nîmes doit être mis en perspective avec le marché local.

En comparant avec des annonces similaires à Nîmes pour des appartements de 2 ou 3 pièces et des surfaces entre 55 et 70m² :

• Un appartement de 57m² (2 pièces) est affiché à 115 000€, soit 2 017€/m².
• Plusieurs T3 de 55-60m² sont affichés entre 115 000€ et 121 000€, soit des prix au m² allant de 1 917€/m² à 2 200€/m².
  La moyenne des annonces similaires pertinentes se situe autour de 2 077€/m². Ton bien est donc légèrement en dessous de cette moyenne.

Regardons les ventes réelles (DVF) pour des appartements de 2 ou 3 pièces, entre 45 et 70m² à Nîmes, sur les derniers mois :

• Un 2 pièces de 53m² s’est vendu 105 000€ (1 981€/m²) le 24/06/2025 (3b RUE MARESCHAL).
• Un 2 pièces de 47m² s’est vendu 95 000€ (2 021€/m²) le 13/06/2025 (13 RUE ARAGO).
• Un 3 pièces de 60m² s’est vendu 98 000€ (1 633€/m²) le 19/06/2025 (105 RUE MARIUS DUBOIS).
• Un 3 pièces de 60m² s’est vendu 142 000€ (2 367€/m²) le 26/06/2025 (9b RUE NUMA BARAGNON).
• Un 2 pièces de 56m² s’est vendu 158 756€ (2 835€/m²) le 24/06/2025 (1 RUE DE LA CITE FOULC).
  La moyenne de ces ventes DVF pertinentes (hors extrêmes bas comme 800€/m² ou très hauts comme 3878€/m² qui indiquent des états ou localisations très spécifiques) est d’environ 2 167€/m².

Ton bien, à 1 983€/m², se situe dans la fourchette basse des prix constatés via DVF, ce qui peut indiquer un besoin de travaux ou une localisation moins prisée.

Estimation travaux selon l’état probable

Étant donné que le prix au m² est inférieur à la moyenne des ventes DVF et des annonces similaires, il est probable que le bien nécessite des travaux. Sans diagnostic précis, je ne peux que faire une estimation.

• Si le bien est simplement à rafraîchir (peintures, sols légers), prévois un budget estimé à 200-400€/m². Pour 60m², cela représente 12 000€ à 24 000€.
• Si une rénovation partielle est nécessaire (cuisine, salle de bain, électricité partielle), le budget est estimé à 500-800€/m². Pour 60m², cela représente 30 000€ à 48 000€.
• Si une rénovation lourde est à envisager (structure, isolation, électricité complète, plomberie), compte 900-1200€/m². Pour 60m², cela représente 54 000€ à 72 000€.

Je pars sur une hypothèse de rénovation partielle pour le ramener au goût du jour et le rendre attractif à la location, avec un budget estimé à 30 000€ (soit 500€/m²).

Coût total de l’opération

• Prix d’achat : 119 000€
• Frais de notaire (estimation à 8% pour l’ancien) : 9 520€
• Travaux estimés : 30 000€
• Coût total estimé de l’opération : 158 520€

Loyer estimé nu ET meublé

Pour un T2 de 60m² rénové à Nîmes, voici mes estimations :

• Loyer nu estimé : 650€/mois.
• Loyer meublé estimé : 750€/mois. (Le meublé permet généralement un loyer 10-20% plus élevé et offre des avantages fiscaux).

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du prix d’achat (119 000€) et du coût total de l’opération (158 520€).

Rendement brut :

• Nu : (650€ * 12 mois) / 119 000€ = 7 800€ / 119 000€ = 6,55%
• Meublé : (750€ * 12 mois) / 119 000€ = 9 000€ / 119 000€ = 7,56%

Rendement net (estimation des charges annuelles) :

• Taxe foncière à Nîmes (estimation) : 1 000€

• Charges de copropriété (estimation) : 1 200€ (100€/mois)

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) (estimation) : 150€

• Vacance locative (estimation à 5%) : 9 000€ * 0,05 = 450€

• Total charges annuelles estimées : 1 000 + 1 200 + 150 + 450 = 2 800€

• Loyer annuel net de charges (nu) : 7 800€ – 2 800€ = 5 000€

• Rendement net (nu) : 5 000€ / 158 520€ = 3,15%

• Loyer annuel net de charges (meublé) : 9 000€ – 2 800€ = 6 200€

• Rendement net (meublé) : 6 200€ / 158 520€ = 3,91%

Ces rendements nets sont corrects mais pas exceptionnels, ils nécessitent une optimisation fiscale (LMNP en meublé) pour être réellement intéressants.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un financement du coût total de l’opération (158 520€) sur 20 ans (240 mois) à un taux d’intérêt de 3,5% (hors assurance) :

• Mensualité de crédit (hors assurance) estimée à 920€/mois.
• Assurance emprunteur (estimation à 0,3% du capital) : (158 520€ * 0,003) / 12 = 39,63€/mois.
• Mensualité totale estimée : 920€ + 39,63€ = 959,63€/mois.

Charges mensuelles estimées : 2 800€ / 12 = 233,33€/mois.

• Cashflow estimé (nu) : 650€ (loyer) – 959,63€ (crédit) – 233,33€ (charges) = -542,96€/mois.
• Cashflow estimé (meublé) : 750€ (loyer) – 959,63€ (crédit) – 233,33€ (charges) = -442,96€/mois.

Le cashflow est négatif, ce qui signifie que le loyer ne couvrira pas l’ensemble des dépenses (crédit + charges). Ce type d’opération nécessite un apport conséquent ou une forte plus-value à la revente pour être rentable sur le long terme, ou une optimisation fiscale poussée.

Marge de négociation

Le bien est en ligne depuis 309 jours, ce qui est une durée très longue sur le marché immobilier. Il a déjà subi une première baisse de 10 000€ (de 129 000€ à 119 000€) en février 2026, après 7 mois sans succès. Cette baisse représente 7,75% du prix initial.

Le fait qu’il soit toujours en vente à ce prix depuis plus de deux mois après la baisse, et qu’il ait été en multi-mandats (même si une agence est inactive, cela montre que le bien a eu du mal à se vendre), indique une réelle difficulté à trouver preneur.

Tu as une marge de négociation certaine. Vise une nouvelle baisse d’au moins 5% à 10% sur le prix actuel. Un prix autour de 110 000€ à 113 000€ serait un bon objectif pour améliorer la rentabilité et compenser les travaux.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est parlant. Il a été mis en vente le 10 juin 2025 à 129 000€. Pendant plus de 7 mois, le prix est resté inchangé, sans succès. Ce n’est que le 17 février 2026 qu’une première et unique baisse de prix a été appliquée, le ramenant à 119 000€. Depuis, le prix est stable.

Ce que ça signifie :

1. Prix initial surévalué : Le fait que le bien soit resté 7 mois sans baisse de prix et sans trouver d’acquéreur à 129 000€ indique clairement que le prix de départ était trop élevé par rapport au marché ou à l’état du bien.
2. Baisse tardive mais nécessaire : La baisse de 10 000€ était indispensable. Cependant, le fait qu’elle n’ait eu lieu qu’après 7 mois est un signal que le vendeur n’était pas pressé ou mal conseillé au départ.
3. Ancienneté de l’annonce : Avec 309 jours en ligne, l’annonce est très ancienne. C’est un signal fort de manque d’attractivité. Les acheteurs potentiels ont déjà vu ce bien passer et ne se sont pas positionnés. Cela peut être dû à son état, sa localisation, ou un prix encore trop élevé.
4. Multi-mandats : Le bien a été listé par au moins deux agences (IAD France et Agence #157000177). Bien que la deuxième agence soit inactive aujourd’hui, le fait qu’il y ait eu un multi-mandat au départ (souvent pour tenter de vendre plus vite un bien difficile) renforce l’idée d’une difficulté à vendre. Aujourd’hui, seule l’agence IAD France semble active sur ce bien au prix actuel.

En résumé, l’historique montre un bien qui peine à trouver son marché. Le vendeur a déjà concédé une baisse, mais la durée de l’annonce indique que ce n’est peut-être pas suffisant, surtout si des travaux sont à prévoir. C’est un point de levier pour la négociation.

Le Quartier

Sans adresse précise, je ne peux pas te donner de détails sur le quartier exact. Cependant, Nîmes est une ville dynamique avec des zones très différentes en termes d’attractivité pour l’investissement locatif.

Du point de vue investisseur à Nîmes :

• Ambiance et attractivité : Nîmes est une ville historique avec un fort patrimoine romain (Arènes, Maison Carrée). Cela attire les touristes et les étudiants (Université de Nîmes, IUT). Le centre-ville historique est très prisé, mais peut être plus cher et plus ancien. Les quartiers périphériques peuvent offrir des prix plus abordables mais avec des dynamiques locatives différentes.
• Transports : Nîmes dispose d’un réseau de bus urbain et d’une gare TGV. La proximité des transports en commun est un atout majeur pour les locataires.
• Commerces et écoles : La présence de commerces de proximité, de supermarchés et d’établissements scolaires (écoles, collèges, lycées, universités) est essentielle pour l’attractivité locative.
• Tension locative : Nîmes connaît une tension locative modérée à forte, notamment pour les petits et moyens logements (T1, T2, T3), grâce à sa population étudiante et jeune active.
• Évolution : La ville a connu des projets de rénovation urbaine et cherche à moderniser certains quartiers. L’évolution des prix et des loyers est stable, avec une légère tendance à la hausse dans les zones les plus recherchées.

Analyse des ventes DVF dans Nîmes pour contextualiser les prix :
Les données DVF montrent une grande disparité des prix au m² à Nîmes, même pour des biens similaires en surface et nombre de pièces.

• Des ventes très élevées : 2 835€/m² (1 RUE DE LA CITE FOULC) ou même 3 370€/m² (5 AV FRANKLIN ROOSEVELT) pour des 2 pièces. Ces prix correspondent probablement à des biens rénovés, dans des emplacements premium (hyper-centre, proche gare, etc.).
• Des ventes plus modérées : 1 981€/m² (3b RUE MARESCHAL) ou 2 021€/m² (13 RUE ARAGO) pour des 2 pièces. Ces prix sont plus en ligne avec le bien que tu analyses et peuvent correspondre à des quartiers moins centraux ou des biens nécessitant des travaux.
• Des ventes basses : 1 633€/m² (105 RUE MARIUS DUBOIS) pour un 3 pièces de 60m². Ces prix indiquent souvent des biens en mauvais état, dans des quartiers moins recherchés ou avec des contraintes (copropriété difficile, nuisances).

Ton bien à 1 983€/m² se situe dans la moyenne basse des ventes DVF, ce qui suggère qu’il n’est pas dans un quartier « prime » ou qu’il nécessite une rénovation pour atteindre les prix des biens plus chers. Une visite sur place est indispensable pour évaluer l’environnement immédiat et la qualité de vie du quartier.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 60m² avec 2 pièces (T2), la cible locataire idéale est claire :

Cible principale : Jeune couple ou jeune actif seul.

Pourquoi cette cible ?

• Surface et nombre de pièces : Un T2 de 60m² est spacieux pour une personne seule et confortable pour un couple sans enfant. Il offre un espace de vie suffisant avec une chambre séparée, ce qui est très recherché.
• Marché de Nîmes : Nîmes est une ville universitaire et attire de jeunes professionnels. Ces populations recherchent activement des T1 et T2, souvent pour des durées de location de 1 à 3 ans.
• Flexibilité : Louer à un jeune couple ou un jeune actif offre une bonne flexibilité. Le meublé est particulièrement adapté pour cette cible, qui apprécie de pouvoir s’installer rapidement sans avoir à investir dans l’ameublement.
• Stabilité : Un couple offre généralement une meilleure stabilité financière et une durée d’occupation plus longue qu’un étudiant seul, par exemple.

La colocation est moins adaptée pour un T2, à moins d’une configuration très spécifique avec deux chambres distinctes et un grand salon, ce qui n’est pas le cas ici (2 pièces). La location saisonnière est une option à considérer à Nîmes, mais elle demande une gestion plus active et n’est pas la cible la plus évidente pour un T2 de 60m² en dehors de l’hyper-centre.

Points de Vigilance

Voici les points sur lesquels tu dois être particulièrement vigilant pour ce bien :

1. État général et travaux à prévoir : Le prix au m² bas par rapport aux ventes DVF et le long délai de vente suggèrent fortement que le bien n’est pas en excellent état. Sans diagnostics (DPE, électricité, gaz, amiante, plomb), tu achètes à l’aveugle. Prévois une enveloppe travaux réaliste et intègre-la dans ton plan de financement. Une visite technique avec un professionnel est indispensable.
2. Localisation précise : Nîmes a des quartiers très différents. Un prix bas peut être le reflet d’une localisation moins attractive (éloignement des commodités, nuisances sonores, quartier en difficulté). Vérifie la proximité des transports, commerces, écoles et l’ambiance générale du quartier.
3. Charges de copropriété et taxe foncière : Ces postes de dépenses peuvent impacter lourdement la rentabilité. Demande les procès-verbaux des dernières assemblées générales de copropriété pour vérifier l’état des finances, les travaux votés ou à venir, et le montant précis des charges. La taxe foncière à Nîmes peut être significative.
4. Ancienneté de l’annonce et marge de négociation : Le bien est en ligne depuis plus de 10 mois et a déjà baissé de prix. C’est un signal fort. Ne te contente pas du prix affiché. Prépare une offre inférieure, justifiée par l’état du bien, les travaux à prévoir et la difficulté du vendeur à trouver preneur.
5. Rentabilité nette négative : Avec le financement à 3,5% sur 20 ans et les estimations de loyer et charges, le cashflow est négatif. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois. Assure-toi que cette opération s’inscrit dans une stratégie patrimoniale (création de patrimoine, défiscalisation LMNP) et que tu as la capacité financière d’absorber ce déficit mensuel.

Verdict

Ce T2 de 60m² à Nîmes, affiché à 119 000€, présente un prix au m² attractif par rapport au marché local, mais il est impératif d’en comprendre la raison. L’historique de vente (longue durée, baisse de prix unique) et la comparaison avec les DVF suggèrent un besoin de rénovation conséquent. Sans une négociation supplémentaire et une maîtrise des coûts de travaux, l’opération risque d’être à cashflow négatif. C’est un bien qui peut devenir intéressant si tu es prêt à investir du temps et de l’argent dans la rénovation, et si tu obtiens un prix d’achat encore plus bas.

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