Dossier Investisseur : T2 31m² à Dijon — Cashflow négatif

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 31m² avec 2 pièces, situé à DIJON. Affiché à 99 000€, son prix au mètre carré est de 3 193,55€/m². Initialement mis en vente à 115 000€ le 22 février 2025, il a connu plusieurs baisses de prix pour atteindre son niveau actuel. Il est en ligne depuis plus de 14 mois.

Verdict express : Malgré les baisses de prix successives, ce bien présente un prix au mètre carré encore élevé par rapport au marché local et une rentabilité négative avec un financement classique, le rendant peu attractif en l’état pour un investissement locatif.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Le prix affiché de 3 193,55€/m² pour ce T2 de 31m² à Dijon est à analyser avec prudence.

Si l’on compare avec les annonces similaires de T2 entre 30 et 35m² à Dijon, la moyenne des prix au mètre carré se situe autour de 3 090€/m². Par exemple, tu trouves des biens comme un 30m² à 99 000€ (3 300€/m²) ou un 35m² à 97 000€ (2 771€/m²). Notre bien se positionne donc légèrement au-dessus de cette moyenne.

Concernant les ventes réelles (DVF) pour des appartements de 2 pièces à Dijon, la fourchette est large, reflétant des états et des localisations variées. Par exemple, un 30m² de 2 pièces s’est vendu 80 000€ (2 666,67€/m²) en décembre 2025 (3ter RUE DE L ARQUEBUSE), tandis qu’un 29m² de 2 pièces a atteint 123 000€ (4 241,38€/m²) la même période (11 RUE DE METZ), probablement en excellent état ou très bien situé. Un 38m² de 2 pièces s’est vendu 101 000€ (2 657,89€/m²) (19 RUE LOUISE MICHEL). La moyenne des ventes de T2 de taille comparable (29-44m²) que nous avons pu identifier dans les données DVF se situe autour de 3 012€/m² (en excluant les extrêmes).

Ton bien, à 3 193,55€/m², est donc dans la fourchette haute des annonces similaires et légèrement au-dessus de la moyenne des ventes réelles pour des T2 à Dijon. Cela suggère qu’il n’est probablement pas en parfait état, ou qu’il est surévalué par rapport à sa localisation ou ses prestations.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au mètre carré qui se situe dans la fourchette haute du marché et de l’historique des baisses de prix (voir section « Historique & Signaux »), il est raisonnable de supposer que l’appartement n’est pas « clé en main ». Pour un bien de 31m², prévois un budget de rénovation pour un rafraîchissement complet (peinture, sols, cuisine/salle de bain légère). J’estime ces travaux à 350-500€/m².

Pour 31m², cela représente un budget travaux estimé à 10 850€ à 15 500€. Prenons une moyenne de 12 000€ pour une estimation prudente.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant les frais de notaire et les travaux, serait le suivant :

• Prix d’achat : 99 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 7 920€
• Travaux estimés : 12 000€
• Coût total estimé : 118 920€

Loyer estimé nu et meublé

Pour un T2 de 31m² à Dijon, la demande locative est bonne, notamment pour les étudiants et jeunes actifs.

• Loyer nu estimé : 480€/mois
• Loyer meublé estimé : 550€/mois

Ces estimations sont basées sur les loyers moyens constatés pour des biens similaires à Dijon.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du prix d’achat affiché (99 000€) :

Rendement brut :

• Nu : (480€ * 12 mois) / 99 000€ = 5,82%
• Meublé : (550€ * 12 mois) / 99 000€ = 6,67%

Rendement net (avant impôts sur les revenus locatifs) :
Pour le calcul du rendement net, nous devons estimer les charges annuelles.

• Taxe foncière : estimée à 700€/an (je ne peux pas vérifier ce chiffre précisément sans l’adresse exacte, c’est une moyenne pour un T2 à Dijon).

• Charges de copropriété non récupérables : estimées à 60€/mois, soit 720€/an (ce chiffre est une estimation, à vérifier impérativement auprès du syndic).

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 150€/an.

• Total des charges annuelles fixes estimées : 700€ + 720€ + 150€ = 1 570€/an.

• Rendement net nu : ((480€ * 12) – 1 570€) / 99 000€ = (5 760€ – 1 570€) / 99 000€ = 4 190€ / 99 000€ = 4,23%

• Rendement net meublé : ((550€ * 12) – 1 570€) / 99 000€ = (6 600€ – 1 570€) / 99 000€ = 5 030€ / 99 000€ = 5,08%

Ces rendements sont corrects, mais ils ne tiennent pas compte du coût total de l’opération incluant les travaux. Si l’on calcule le rendement net sur le coût total estimé (118 920€) :

• Rendement net nu sur coût total : 4 190€ / 118 920€ = 3,52%
• Rendement net meublé sur coût total : 5 030€ / 118 920€ = 4,23%

Ces chiffres sont moins attractifs et soulignent l’importance de la négociation et de la maîtrise des coûts de travaux.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow mensuel sur la base d’un financement à 100% du coût total de l’opération (118 920€) sur 20 ans (240 mois) à un taux d’intérêt de 3,5%.

• Mensualité de crédit estimée : 690€/mois

• Charges mensuelles estimées (hors crédit) : 1 570€ / 12 = 130,83€/mois

• Cashflow mensuel estimé (loyer nu) : 480€ (loyer) – 690€ (crédit) – 130,83€ (charges) = -340,83€/mois

• Cashflow mensuel estimé (loyer meublé) : 550€ (loyer) – 690€ (crédit) – 130,83€ (charges) = -270,83€/mois

Le cashflow est fortement négatif dans les deux scénarios. Cela signifie que chaque mois, tu devrais rajouter de ta poche pour couvrir les dépenses, même en louant meublé. C’est un point de vigilance majeur pour un investissement locatif.

Marge de négociation

L’historique des prix est ton meilleur argument. Le bien a été mis en vente à 115 000€ et est aujourd’hui à 99 000€. C’est une baisse de 16 000€, soit environ 13,9% depuis sa première mise en ligne. Il est sur le marché depuis plus de 14 mois.

Le prix actuel de 3 193,55€/m² est encore au-dessus de la moyenne des annonces similaires et des ventes DVF. Pour atteindre un prix plus cohérent avec le marché et améliorer la rentabilité, tu devrais viser un prix au mètre carré autour de 3 000€/m².

Cela ramènerait le prix d’achat à 31m² * 3 000€/m² = 93 000€.
Ceci représente une marge de négociation supplémentaire de 6 000€ (soit environ 6% du prix actuel). Au vu de l’ancienneté de l’annonce et des baisses successives, cette négociation est tout à fait justifiée et nécessaire pour rendre l’opération viable.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est très parlant et envoie des signaux clairs.

Évolution des prix

Le bien a été mis en ligne le 22 février 2025 à 115 000€. Depuis, il a connu une série de baisses :

• 28 mars 2025 : baisse à 109 000€ (-6 000€, soit -5,2%)
• 16 octobre 2025 : baisse à 105 000€ (-4 000€, soit -3,7%)
• 02 mars 2026 : baisse à 99 000€ (-6 000€, soit -5,7%)

Au total, le prix a chuté de 16 000€, soit une réduction de près de 14% en un peu plus d’un an. Ces trois baisses successives et significatives sont un signal fort : le vendeur a du mal à trouver preneur au prix qu’il souhaite. Cela peut indiquer un prix initial trop élevé, des défauts sur le bien (travaux importants, charges élevées, problèmes de copropriété) ou une localisation moins prisée.

Ancienneté de l’annonce

L’annonce est en ligne depuis le 22 février 2025, soit environ 14 mois et 2 jours (au 24 avril 2026, date de la dernière mise à jour des données). Une telle ancienneté sur le marché, surtout après plusieurs baisses de prix, est un signal d’alerte. Un bien qui ne se vend pas après plus d’un an, malgré des ajustements de prix, a généralement un problème. Ce problème peut être lié au prix, à l’état du bien, à sa localisation, ou à des aspects moins visibles comme des charges de copropriété trop élevées ou des travaux à venir non mentionnés.

Multi-mandats

Les données indiquent que le bien est en « multi-mandats » avec 2 annonces, toutes deux sous l’agence « La Maison Glm ». Cependant, l’une est active à 99 000€ (initialement 109 000€) et l’autre à 105 000€ (initialement 115 000€) mais marquée comme is_current: false pour le prix de 105 000€. La principale annonce active est bien celle à 99 000€.

Le fait qu’une même agence ait deux fiches pour un même bien avec des prix initiaux différents et des historiques légèrement décalés est inhabituel. Cela peut être une erreur de saisie ou une tentative de relancer l’annonce sous une nouvelle référence. Quoi qu’il en soit, le signal principal reste l’historique de prix du bien tel que nous l’avons analysé, qui montre une difficulté à vendre.

En résumé, l’historique de ce bien est celui d’une vente difficile. Le vendeur est probablement pressé ou a revu ses attentes à la baisse. C’est une opportunité pour toi de négocier un prix encore plus bas.

Le Quartier

Dijon est une ville attractive pour l’investissement locatif, notamment grâce à son statut de ville universitaire et son dynamisme économique.

Ambiance et dynamisme

Dijon est la capitale de la Bourgogne-Franche-Comté, une ville historique avec un centre-ville dynamique, de nombreux commerces, restaurants et une vie culturelle riche. C’est une ville étudiante, ce qui assure une forte demande locative pour les petites surfaces. La présence d’un réseau de transports en commun efficace (tramway, bus) facilite les déplacements et rend les biens bien desservis très recherchés.

Tension locative

La tension locative est généralement forte à Dijon, en particulier pour les T1 et T2, prisés par les étudiants et les jeunes actifs. Le marché est tendu, ce qui permet aux propriétaires de louer rapidement et de limiter la vacance locative. C’est un point positif pour l’investissement.

Prix réels du quartier (DVF)

Les ventes DVF récentes (décembre 2025) à Dijon pour des appartements de 1 ou 2 pièces de surfaces similaires montrent une grande disparité, signe de micro-marchés et d’états très différents des biens :

• Un 30m² (1 pièce) s’est vendu 98 000€ (3 266,67€/m²) Rue de Jouvence.
• Un 30m² (2 pièces) s’est vendu 80 000€ (2 666,67€/m²) Rue de l’Arquebuse.
• Un 35m² (1 pièce) s’est vendu 87 000€ (2 485,71€/m²) Rue Chabot Charny.
• Un 29m² (2 pièces) s’est vendu 123 000€ (4 241,38€/m²) Rue de Metz.
• Un 43m² (2 pièces) s’est vendu 100 000€ (2 325,58€/m²) Rue des Roses.

Ces données confirment que le prix au mètre carré peut varier fortement en fonction de l’adresse exacte, de l’état du bien, de l’étage, et de la présence d’annexes (parking, cave). Ton bien à 3 193,55€/m² se situe dans la moyenne haute de ces transactions, ce qui renforce l’idée qu’il doit soit être en très bon état, soit être négocié à la baisse.

Sans l’adresse précise du bien, il est difficile de se prononcer sur la micro-localisation exacte et son impact sur le prix. Cependant, Dijon reste un marché locatif dynamique.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 31m² avec 2 pièces à Dijon, la cible locataire idéale est clairement le jeune actif ou l’étudiant en fin de cursus.

Pourquoi :

• Surface et nombre de pièces : Un T2 de 31m² est parfait pour une personne seule recherchant un espace de vie séparé (chambre et séjour), ou un couple sans enfant. C’est une taille très demandée par les jeunes qui débutent leur vie professionnelle ou les étudiants qui souhaitent plus de confort qu’un studio.
• Ville universitaire : Dijon attire de nombreux étudiants. Un T2 est souvent privilégié par ceux qui ont un budget un peu plus élevé ou qui veulent plus d’intimité.
• Dynamisme économique : La ville offre des opportunités pour les jeunes actifs, qui apprécient les petites surfaces bien situées et fonctionnelles.
• Location meublée : Pour cette cible, la location meublée est un atout majeur. Elle permet un emménagement rapide et sans contraintes, et justifie un loyer plus élevé, améliorant ainsi la rentabilité.

Points de Vigilance

1. Rentabilité financière faible : Le point le plus critique est le cashflow négatif estimé à -270€ à -340€ par mois, même en location meublée et avec un financement à 3,5% sur 20 ans. Cela signifie que l’opération n’est pas autofinancée et nécessitera un apport mensuel de ta part, ce qui est contraire à l’objectif d’un bon investissement locatif.
2. Prix au m² élevé malgré les baisses : À 3 193,55€/m², le prix reste dans la fourchette haute des annonces et ventes réelles pour un T2 à Dijon. Le fait qu’il ait déjà baissé de 14% et qu’il soit toujours en vente indique qu’il y a un décalage entre le prix demandé et la valeur perçue par les acheteurs.
3. Ancienneté de l’annonce : Plus de 14 mois sur le marché avec trois baisses de prix est un signal fort. Il faut absolument comprendre pourquoi le bien ne se vend pas. Est-ce l’état général, des charges de copropriété trop élevées, des travaux importants à prévoir (façade, toiture), ou une localisation moins attractive que d’autres biens au même prix ? Une visite approfondie et la consultation des documents de copropriété sont indispensables.
4. Coût des travaux incertain : L’estimation de 12 000€ pour les travaux est une hypothèse. Si l’état du bien est pire que prévu, la facture pourrait grimper, dégradant encore plus la rentabilité et le cashflow.
5. Concurrence sur le marché : Les annonces similaires montrent une offre importante de T2 à Dijon, souvent à des prix équivalents voire inférieurs. Cela signifie que ton bien doit se démarquer pour être loué rapidement et au bon prix.

Verdict

Ce T2 à Dijon, malgré un marché locatif dynamique, n’est pas une opportunité d’investissement évidente à son prix actuel. Le cashflow négatif et le prix au mètre carré encore élevé après de multiples baisses sont des signaux d’alerte majeurs. Une négociation agressive, visant un prix autour de 93 000€, est indispensable pour envisager une rentabilité acceptable et un cashflow moins déficitaire. Sans cela, tu risques de t’endetter pour un bien qui ne s’autofinance pas.

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