Dossier Investisseur : Studio 23m² à Rosny-sous-Bois — Cashflow négatif

Fiche Synthèse

Ce studio de 23m² à Rosny-sous-Bois est actuellement affiché à 97 000€, soit un prix au mètre carré de 4 217€. Initialement mis en vente à 116 000€ en avril 2025, il a subi deux baisses de prix successives pour atteindre sa valeur actuelle, soit une décote de 16,38%. Le bien est en ligne depuis environ 400 jours.

Verdict express : Malgré un prix attractif suite à des baisses importantes, ce studio à Rosny-sous-Bois présente un cashflow négatif et nécessite une analyse approfondie de son état et de sa localisation.

Analyse Financière

Prix au m² vs. marché

Le prix affiché de 4 217€/m² pour ce studio est significativement inférieur à la moyenne des ventes réelles de studios à Rosny-sous-Bois. En effet, les données DVF récentes pour des appartements d’une pièce dans la commune montrent un prix moyen estimé à environ 5 180€/m². Par exemple, des ventes récentes incluent :

• Un 18m² à 90 000€ (5 000€/m²) en décembre 2025 (3 RUE D’AURION).
• Un 17m² à 108 000€ (6 353€/m²) en novembre 2025 (3 RUE D’AURION).
• Un 28m² à 120 000€ (4 286€/m²) en novembre 2025 (180 BD GABRIEL PERI).
• Un 22m² à 140 000€ (6 364€/m²) en juillet 2025 (91 RUE VICTOR HUGO).

Comparé à une annonce similaire actuellement sur le marché, un autre studio de 23m² à Rosny-sous-Bois est proposé à 95 000€ (4 130€/m²) par l’agence « ac immobilier ». Ton bien est donc légèrement au-dessus de cette concurrence directe, mais bien en dessous de la moyenne des transactions réelles. Cette différence de prix avec le DVF suggère fortement que le bien nécessite des travaux importants ou se situe dans une zone moins prisée.

Estimation travaux

Compte tenu de l’écart entre le prix affiché (4 217€/m²) et la moyenne DVF (5 180€/m²), il est fort probable que le studio nécessite une rénovation. La différence de 963€/m² représente un potentiel de travaux de 22 149€ pour retrouver un prix de marché moyen.

J’estime que des travaux de rénovation de type « moyen à conséquent » sont à prévoir pour un bien de cette surface et à ce niveau de prix. Cela inclurait potentiellement la réfection de la cuisine, de la salle de bain, la mise aux normes électriques, et les revêtements de sol et muraux. J’estime le budget travaux entre 15 000€ et 20 000€. Pour les calculs, je retiendrai une estimation de 18 000€.

Coût total de l’opération

En incluant les frais annexes, voici le coût total estimé de ton investissement :

• Prix d’achat : 97 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour un bien ancien) : 7 760€
• Travaux estimés : 18 000€
• Coût total estimé de l’opération : 122 760€

Loyer estimé nu et meublé

Je n’ai pas de données locatives précises pour ce bien. Cependant, pour un studio de 23m² à Rosny-sous-Bois, commune bien desservie et en développement, je peux estimer les loyers suivants :

• Loyer nu estimé à : 650€/mois
• Loyer meublé estimé à : 700€/mois

Ces estimations sont basées sur une moyenne du marché locatif en Seine-Saint-Denis pour des surfaces similaires, en tenant compte de la demande pour les petites surfaces et de la proximité des transports. Une étude de marché locatif plus fine serait nécessaire pour affiner ces chiffres.

Rendement brut et net

En me basant sur les loyers estimés et le prix d’achat, voici les rendements :

• Rendement brut estimé (sur le prix d’achat) :
  • Nu : (650€ * 12) / 97 000€ = 8,04%
  • Meublé : (700€ * 12) / 97 000€ = 8,66%

Pour le rendement net, il faut prendre en compte les charges de copropriété et la taxe foncière. Pour un studio, j’estime ces charges à environ 900€ par an.

• Rendement net estimé (sur le coût total de l’opération, incluant frais et travaux) :
  • Nu : ((650€ * 12) – 900€) / 122 760€ = 6 900€ / 122 760€ = 5,62%
  • Meublé : ((700€ * 12) – 900€) / 122 760€ = 7 500€ / 122 760€ = 6,11%

Ces rendements nets sont corrects, mais pas exceptionnels, surtout après avoir intégré le coût des travaux.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3,5%

Pour un financement sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance), la mensualité de crédit pour un montant de 122 760€ (coût total de l’opération) serait d’environ 720€/mois.

En considérant le loyer meublé le plus optimiste (700€/mois) et les charges mensuelles (900€/an / 12 = 75€/mois) :

• Cashflow mensuel estimé : 700€ (loyer) – 720€ (crédit) – 75€ (charges) = -95€/mois

Le cashflow est estimé à être négatif. Cela signifie que tu devras apporter un effort d’épargne mensuel pour couvrir les mensualités de crédit et les charges, même avec un loyer meublé.

Marge de négociation

Le bien a été initialement affiché à 116 000€ en avril 2025 et est maintenant à 97 000€. Il a déjà subi une baisse de 19 000€, soit 16,38% de son prix initial. C’est une baisse significative.

L’annonce est en ligne depuis environ 400 jours, ce qui est très long pour un studio, même dans le marché actuel. Cette ancienneté et les baisses successives indiquent une difficulté à vendre. De plus, une annonce similaire de même superficie est affichée à 95 000€.

Tu as une marge de négociation. Vise un prix autour de 95 000€, ce qui l’alignerait avec la concurrence directe et te permettrait de gagner 2 000€ supplémentaires. Au-delà, cela pourrait devenir difficile car le prix est déjà bien en dessous de la moyenne DVF.

Historique & Signaux

Le parcours de ce bien sur le marché est un signal fort et doit être analysé avec attention.

L’annonce a été mise en ligne pour la première fois le 15 avril 2025 à un prix de 116 000€. Après plus de six mois sans trouver preneur, le prix a été abaissé une première fois à 106 000€ le 11 novembre 2025. Cette première baisse de 10 000€ (-8,6%) n’a pas suffi. Le bien est resté à ce prix pendant plus de quatre mois, avant de subir une seconde baisse le 20 mars 2026, passant à 97 000€. Cela représente une nouvelle réduction de 9 000€ (-8,5%) et une baisse totale de 19 000€ (-16,38%) par rapport au prix initial.

Avec environ 400 jours passés sur le marché (depuis avril 2025), ce bien n’est clairement pas un produit qui se vend facilement. Un tel historique de baisses de prix successives et une ancienneté aussi marquée sont des indicateurs clairs que le prix initial était surévalué, ou que le bien présente des défauts importants qui freinent les acheteurs.

Concernant les multi-mandats, les données montrent que le bien est géré par la même agence, « Le Coin Du Lmnp », mais sous deux identifiants d’annonce différents. L’une des annonces (ID 165758128) a la chronologie la plus longue et est celle que j’ai utilisée pour l’analyse. L’autre (ID 14813209) semble être une annonce plus récente de la même agence, avec un historique de prix commençant directement à 106 000€. Ce n’est pas une concurrence entre agences, mais plutôt une stratégie de l’agence pour « rafraîchir » l’annonce ou cibler différents portails, ce qui confirme la difficulté à vendre le bien.

En résumé, l’historique de ce studio crie « problème ». Le vendeur est manifestement pressé de vendre et a déjà fait des concessions importantes. Cela renforce ta position pour négocier, mais t’oblige aussi à te poser la question : pourquoi personne n’a-t-il acheté ce bien malgré ces baisses ? La réponse se trouve souvent dans l’état du bien, sa localisation exacte, ou des charges de copropriété élevées.

Le Quartier

Rosny-sous-Bois est une commune de Seine-Saint-Denis (93) en pleine transformation, ce qui en fait un secteur intéressant pour l’investissement locatif.

Ambiance et cadre de vie : Rosny-sous-Bois est une ville résidentielle et dynamique, avec une population diverse. Elle offre un cadre de vie typique de la première couronne parisienne, avec des zones pavillonnaires et des quartiers plus denses. La ville cherche à améliorer son attractivité et son offre de services.

Transports : C’est un point fort majeur de Rosny-sous-Bois. La commune est desservie par le RER E (gares de Rosny-sous-Bois et Rosny-Bois-Perrier), offrant un accès rapide à Paris (Gare Saint-Lazare en environ 15-20 minutes). Surtout, l’arrivée de la ligne 15 Est du Grand Paris Express (station Rosny-Bois-Perrier) est un catalyseur de développement urbain et d’attractivité. Cette nouvelle ligne va considérablement améliorer la connectivité de la ville avec le reste de la métropole, ce qui est un atout majeur pour la valorisation future des biens et la tension locative.

Commerces et services : La ville dispose de plusieurs pôles commerciaux, dont le grand centre commercial Rosny 2, qui est un atout majeur pour les habitants. On trouve également des commerces de proximité, des écoles (maternelles, primaires, collèges, lycées) et des équipements sportifs et culturels.

Tension locative : La tension locative pour les petites surfaces (studios, T1) est généralement forte en Île-de-France, et Rosny-sous-Bois ne fait pas exception, notamment grâce à ses bonnes connexions de transport. L’arrivée du Grand Paris Express ne fera qu’accentuer cette tension, attirant davantage de jeunes actifs et de ménages.

Évolution du marché immobilier : Le marché immobilier à Rosny-sous-Bois est en croissance, porté par le dynamisme de la région et les projets d’urbanisme liés au Grand Paris Express. Les prix ont tendance à augmenter, mais avec des disparités selon les quartiers. Les ventes DVF confirment cette dynamique, avec des prix au mètre carré pour des studios allant de 4 286€/m² (180 BD GABRIEL PERI) à 6 364€/m² (91 RUE VICTOR HUGO), voire 6 353€/m² (3 RUE D’AURION) pour des biens en très bon état ou très bien situés. Ton bien, à 4 217€/m², est dans la fourchette basse de ces transactions récentes, ce qui, comme mentionné, suggère un besoin de rénovation ou un emplacement moins premium.

En tant qu’investisseur, Rosny-sous-Bois est un marché à surveiller, mais la localisation précise du bien au sein de la commune est cruciale. La proximité des gares RER ou de la future station de métro sera un facteur déterminant pour la demande locative et la valorisation du bien.

Cible Locataire Idéale

Pour ce studio de 23m² à Rosny-sous-Bois, la cible locataire idéale est clairement le jeune actif ou l’étudiant.

Pourquoi cette cible ?

• Surface et configuration : Un studio de 23m² est parfaitement adapté à une personne seule.
• Transports : Rosny-sous-Bois est très bien desservie par le RER E, offrant un accès rapide aux bassins d’emploi parisiens (Gare Saint-Lazare, Haussmann Saint-Lazare) et de la petite couronne. L’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express renforcera encore cette attractivité, facilitant les déplacements vers d’autres pôles universitaires ou d’affaires. Les jeunes actifs et étudiants sont très sensibles à la qualité des transports en commun.
• Coût : Le loyer estimé pour un studio reste plus abordable que dans Paris intra-muros, ce qui attire cette population aux budgets souvent contraints.
• Demande : La demande pour les petites surfaces est structurellement forte en Île-de-France, en particulier de la part des jeunes qui entrent sur le marché du travail ou poursuivent leurs études.
• Services : La présence du centre commercial Rosny 2 et des commerces de proximité est un atout pour cette cible qui recherche la praticité.

En meublant le studio, tu augmenteras encore l’attractivité pour cette cible, qui recherche souvent des solutions « clés en main » et n’a pas forcément les moyens ou l’envie d’acheter des meubles. Cela justifiera également un loyer légèrement supérieur et un meilleur rendement.

Points de Vigilance

1. État du bien et coût des travaux : Le prix au mètre carré (4 217€/m²) est nettement inférieur à la moyenne DVF des studios à Rosny-sous-Bois (environ 5 180€/m²). Cet écart de près de 1 000€/m² suggère un état de délabrement important. L’estimation de 18 000€ de travaux est une hypothèse. Une visite avec un professionnel du bâtiment est indispensable pour évaluer précisément l’ampleur des rénovations nécessaires et leur coût réel, qui pourrait être bien plus élevé.
2. Cashflow négatif : Même avec un loyer meublé optimiste et en incluant les travaux estimés, l’opération génère un cashflow négatif d’environ -95€/mois. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois pour maintenir l’investissement. Ce n’est pas une opération d’autofinancement et nécessite un effort d’épargne régulier.
3. Ancienneté de l’annonce et baisses de prix : Le bien est sur le marché depuis plus d’un an et a subi deux baisses de prix significatives (-16,38% au total). Cet historique est un signal d’alarme. Il indique que le bien a du mal à trouver preneur, soit à cause de son état, de sa localisation exacte, de charges de copropriété élevées, ou d’autres problèmes non apparents. Il est crucial de comprendre la raison de cette difficulté à vendre.
4. Localisation précise dans Rosny-sous-Bois : La commune est vaste et hétérogène. La valeur et l’attractivité locative du bien dépendent fortement de sa localisation exacte. Est-il proche d’une gare RER ou de la future station de métro ? Est-il dans un quartier dynamique ou plus isolé ? Sans adresse précise, il est impossible de juger de cet aspect fondamental. Un bien éloigné des transports perdrait beaucoup de son intérêt pour la cible visée.
5. Charges de copropriété : Pour un studio, des charges de copropriété élevées peuvent rapidement grever la rentabilité. Il est impératif de consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le carnet d’entretien de l’immeuble pour vérifier l’état général de la copropriété, les travaux votés ou à venir, et le montant des charges.

Verdict

Ce studio à Rosny-sous-Bois est un investissement qui demande une vigilance extrême. Si le prix affiché est attractif après des baisses importantes, il cache très probablement un besoin de rénovation conséquent et un cashflow négatif. L’historique de vente est un signal d’alerte majeur. Je te conseille d’être extrêmement prudent, de visiter le bien avec un expert pour chiffrer précisément les travaux, et de négocier le prix à la baisse, idéalement vers 95 000€. Sans cela, cette opération est trop risquée et peu rentable.

Simuler

Ajuste les paramètres ci-dessus pour tester meublé, montant travaux, taux crédit…