Dossier Investisseur : T2 56m² à Montigny-le-Bretonneux — 300 jours en ligne

Fiche Synthèse

Ce dossier concerne un appartement de 56m² avec 2 pièces, situé à Montigny-le-Bretonneux. Le prix affiché est de 224000€, soit un prix au mètre carré de 4000€. Le bien a été mis en vente initialement à 225000€ en juillet 2025 et a connu une seule baisse de prix de 1000€ en novembre 2025 pour atteindre son prix actuel. Il est en ligne depuis environ 300 jours.

Verdict express : Un bien trop cher, en vente depuis trop longtemps, qui nécessite une négociation agressive pour envisager une rentabilité acceptable.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 4000€/m² pour cet appartement de 56m² doit être mis en perspective.

Comparaison avec les annonces similaires (2 pièces, 52-61m² à Montigny-le-Bretonneux) :

• Plusieurs annonces de 2 pièces de 56-57m² sont affichées à 224000€, soit 3930-4000€/m². C’est le cas de l’annonce similaire ID 167077425 (56m², 224000€, 4000€/m²) ou ID 164423089 (57m², 224000€, 3930€/m²).
• On trouve aussi des 2 pièces de 61m² à 225000€, soit 3688€/m² (ID 165008838).
• À l’inverse, des 2 pièces de 52m² sont affichés à 219000€, soit 4211€/m² (ID 166828874).

La moyenne des annonces similaires pour des 2 pièces de surfaces comparables tourne autour de 3900-4100€/m². Notre bien se situe donc dans la fourchette haute de ces annonces.

Comparaison avec les ventes réelles DVF (2 pièces, 38-60m² à Montigny-le-Bretonneux) :
Les données DVF récentes (fin 2025) pour des appartements de 2 pièces dans la commune montrent une réalité différente :

• Un appartement de 59m² (6 ALL DE L IVRAIE) s’est vendu 205520€ en décembre 2025, soit 3483€/m².
• Un 57m² (2 ALL DES ROMARINS) s’est vendu 204900€ en décembre 2025, soit 3595€/m².
• Un 55m² (10 RUE DU CANAL) s’est vendu 200000€ en octobre 2025, soit 3636€/m².
• Un 60m² (3 RUE JACQUES CARTIER) s’est vendu 192000€ en octobre 2025, soit 3200€/m².
• Des surfaces plus petites peuvent atteindre des prix au m² plus élevés, comme un 47m² (5 RUE DES NEREIDES) vendu 196000€ (4170€/m²) ou un 48m² (10 PL FRANCIS POULENC) vendu 209000€ (4354€/m²).

Le prix de 4000€/m² pour notre bien est nettement supérieur à la majorité des ventes réelles DVF pour des 2 pièces de surface similaire. Il se rapproche des prix au m² de biens plus petits, ce qui est un signal d’alerte. Pour justifier ce prix, l’appartement doit être en excellent état, idéalement situé et sans aucun défaut.

Estimation travaux

Étant donné que le prix au m² affiché est déjà élevé par rapport aux ventes réelles, il est peu probable que le bien nécessite une rénovation lourde pour être vendu à ce prix. Je pars donc sur un simple rafraîchissement.
J’estime les travaux de rafraîchissement (peinture, sols, petites mises à jour) à environ 200€/m².
Pour 56m², cela représente un budget travaux estimé à 11200€.

Coût total

Calculons le coût total de l’opération :

• Prix d’achat : 224000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 224000€ * 0.08 = 17920€
• Travaux estimés : 11200€
• Coût total de l’opération estimé : 224000€ + 17920€ + 11200€ = 253120€

Loyer estimé nu ET meublé

Je n’ai pas de données de loyer précises dans les informations fournies. Je dois donc me baser sur mon expérience du marché locatif de Montigny-le-Bretonneux, qui est une zone tendue.

Pour un appartement de 2 pièces de 56m² en bon état :

• Loyer nu estimé à 900€ par mois.
• Loyer meublé estimé à 1000€ par mois.

Ces estimations sont à vérifier avec des annonces de location récentes dans le quartier précis du bien.

Rendement brut et net

Basons-nous sur le loyer meublé, plus intéressant fiscalement en LMNP.

Rendement brut (meublé) :

• Loyer annuel : 1000€ * 12 = 12000€
• Rendement brut estimé : (12000€ / 253120€) * 100 = 4.74%

Rendement net (estimé, avant impôts) :
Pour estimer le rendement net, je dois prendre en compte les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et d’éventuels frais de gestion. Je n’ai pas ces chiffres exacts, je vais donc les estimer :

• Charges de copropriété estimées : 150€/mois, soit 1800€/an.

• Taxe foncière estimée : 1000€/an.

• Assurance PNO estimée : 150€/an.

• Frais de gestion locative (si tu délègues, estimés à 8% du loyer) : 12000€ * 0.08 = 960€/an.

• Total des frais annuels (hors crédit) : 1800 + 1000 + 150 + 960 = 3910€

• Loyer annuel net de frais : 12000€ – 3910€ = 8090€

• Rendement net estimé (avant impôts) : (8090€ / 253120€) * 100 = 3.20%

Un rendement net de 3.20% est faible pour un investissement locatif, surtout si tu dois financer l’intégralité de l’opération.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow mensuel avec un financement à 100% sur 20 ans (240 mois) à un taux de 3.5% (hors assurance emprunteur, que tu devras ajouter).

• Montant à financer : 253120€
• Mensualité de crédit estimée : environ 1475€/mois (sans assurance).

Reprenons les frais mensuels :

• Loyer meublé : 1000€

• Charges de copropriété : 150€

• Taxe foncière : 1000€ / 12 = 83€

• Assurance PNO : 150€ / 12 = 12.5€

• Frais de gestion : 960€ / 12 = 80€

• Total des charges mensuelles (hors crédit) : 150 + 83 + 12.5 + 80 = 325.5€

• Cashflow mensuel brut (avant crédit) : 1000€ – 325.5€ = 674.5€

• Cashflow mensuel net (après crédit, avant impôts et assurance emprunteur) : 674.5€ – 1475€ = -800.5€

L’opération génère un cashflow négatif important. Cela signifie que tu devras sortir de ta poche environ 800€ chaque mois pour maintenir l’investissement, sans compter l’assurance emprunteur ni les impôts sur les revenus locatifs (même si le LMNP permet d’amortir). Ce n’est pas une opération autofinancée.

Marge de négociation

La marge de négociation est un point clé ici.

• Le bien est en ligne depuis environ 300 jours (depuis juillet 2025). C’est une durée très longue pour un marché comme Montigny-le-Bretonneux.
• Il n’a connu qu’une seule baisse de prix de 1000€ (soit moins de 0.5%) en novembre 2025. Depuis, le prix est resté stable à 224000€ pendant 5 mois.
• Le fait qu’il soit en multi-mandats (3 agences) est un signal fort que le vendeur a du mal à le céder et cherche à maximiser sa visibilité.

Ces éléments indiquent clairement que le prix actuel est trop élevé et que le vendeur est probablement ouvert à une négociation significative.
Compte tenu des ventes DVF qui sont souvent bien en dessous de 4000€/m² pour des surfaces similaires, et de la longue ancienneté de l’annonce, tu devrais viser une baisse d’au moins 5% à 10%.
Un prix de 215000€ à 219000€ serait plus en phase avec le marché et les ventes DVF (environ 3840-3910€/m²). Je te conseille de tenter une offre à 215000€, voire 210000€ si le DPE est mauvais ou si des travaux plus importants sont à prévoir.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est parlant et envoie des signaux clairs.

Évolution du prix :
Le bien a été mis en ligne autour du 3 juillet 2025 à 225000€. Il a ensuite connu une unique baisse de prix le 12 novembre 2025, passant à 224000€. Depuis cette date, soit pendant près de 5 mois, le prix est resté figé à 224000€. Une baisse de seulement 1000€ sur un prix initial de 225000€ est anecdotique, représentant moins de 0.5% du prix. C’est une micro-ajustement qui n’a manifestement pas suffi à débloquer la vente.

Ancienneté de l’annonce :
L’annonce est active depuis environ 300 jours. C’est une durée excessive pour un appartement de ce type dans une commune comme Montigny-le-Bretonneux. Un bien correctement valorisé et au juste prix se vend généralement en quelques semaines ou quelques mois, même dans un marché qui ralentit. Une telle ancienneté suggère plusieurs choses :

1. Un prix de départ trop élevé : Le vendeur a surévalué son bien.
2. Un bien avec des défauts : L’appartement présente des problèmes (état, nuisances, charges élevées, DPE catastrophique) qui font fuir les acheteurs après les visites.
3. Un manque d’attractivité : Malgré la commune, le quartier précis ou l’immeuble ne sont pas recherchés.

Multi-mandats :
Le bien est géré par plusieurs agences (BSK Immobilier, IAD France Christophe Keusch). Le fait qu’un vendeur confie son bien à plusieurs intermédiaires est souvent un signe de difficulté à vendre. Il cherche à multiplier les canaux de diffusion pour trouver un acheteur. Cela peut aussi créer une concurrence entre agences, mais dans ce cas précis, cela n’a pas entraîné de baisse de prix significative. Au contraire, le prix est resté stable chez toutes les agences depuis novembre 2025. Ce signal, combiné à la longue ancienneté, renforce l’idée que le prix est le principal frein à la vente.

En résumé, l’historique des prix et la situation de multi-mandats avec une longue ancienneté sont des signaux d’alerte majeurs. Ils t’offrent une position de force pour négocier, car le vendeur est probablement pressé de vendre et n’a pas trouvé preneur au prix demandé.

Le Quartier

Montigny-le-Bretonneux est une commune des Yvelines, au cœur de l’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines (SQY). C’est un marché immobilier dynamique et généralement recherché pour l’investissement locatif.

Ambiance et cadre de vie :
Montigny-le-Bretonneux fait partie d’une ville nouvelle, caractérisée par une urbanisation maîtrisée, de nombreux espaces verts, des infrastructures modernes et une bonne qualité de vie. L’ambiance est plutôt familiale et jeune active, avec une forte présence de cadres.

Transports :
La commune est très bien desservie. La gare de Montigny-le-Bretonneux – Saint-Quentin-en-Yvelines est un pôle multimodal majeur, avec le RER C (vers Paris Austerlitz/Bibliothèque François Mitterrand), le Transilien N (vers Paris Montparnasse) et U (vers La Défense). Le réseau de bus est dense et permet de se déplacer facilement dans l’agglomération. L’accès routier est également aisé via la N10 et l’A12. C’est un atout majeur pour les locataires travaillant à Paris ou dans les pôles d’activités voisins.

Commerces et services :
Montigny-le-Bretonneux dispose de toutes les commodités : centres commerciaux (Centre Commercial SQY Ouest, Espace Saint-Quentin), supermarchés, commerces de proximité, restaurants, équipements sportifs et culturels. La présence de l’Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines (UVSQ) attire également une population étudiante.

Tension locative :
La tension locative est forte à Montigny-le-Bretonneux. L’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines est un bassin d’emploi majeur avec de grandes entreprises (Technocentre Renault, Thales, Bouygues Construction, etc.), des pôles universitaires et des écoles d’ingénieurs. Cela génère une demande locative constante, notamment pour les jeunes actifs, les cadres en mobilité et les étudiants. Les appartements de 2 pièces sont particulièrement recherchés.

Évolution du marché immobilier local (via DVF) :
Les ventes DVF récentes pour des appartements à Montigny-le-Bretonneux confirment un marché actif :

• Un 72m² (3 pièces) s’est vendu 227200€ (3155€/m²) en décembre 2025 (16 BD DESCARTES).
• Un 69m² (3 pièces) s’est vendu 230725€ (3344€/m²) en décembre 2025 (10 ALL DES EPINES).
• Un 71m² (3 pièces) s’est vendu 247400€ (3484€/m²) en septembre 2025 (18 RUE JEAN JACQUES ROUSSEAU).
• Un 73m² (4 pièces) s’est vendu 343400€ (4704€/m²) en octobre 2025 (1 RUE DES MONTS D ARREE).

Ces chiffres montrent une certaine disparité, mais les prix au mètre carré pour des 3 pièces sont souvent inférieurs à celui de notre bien (4000€/m²). Cela renforce l’idée que le prix de notre 2 pièces est un peu surévalué par rapport au marché des ventes réelles, même si la tension locative est favorable. Le quartier est bon, mais le prix doit être juste.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces et 56m² à Montigny-le-Bretonneux, la cible locataire idéale est le jeune actif ou le jeune couple.

Argumentation :

1. Surface et configuration : 56m² est une surface confortable pour une personne seule ou un couple sans enfant. Un 2 pièces offre un espace de vie distinct de la chambre, ce qui est apprécié pour le télétravail ou pour recevoir.
2. Bassin d’emploi de SQY : Montigny-le-Bretonneux est au cœur d’un bassin d’emploi majeur. De nombreuses entreprises attirent des jeunes diplômés et des cadres en début de carrière qui recherchent des logements de qualité, bien desservis et proches de leur lieu de travail.
3. Transports en commun : L’excellente desserte en RER C et Transilien N/U est un atout indéniable pour les jeunes actifs qui travaillent à Paris, La Défense ou dans les communes avoisinantes de SQY.
4. Université et écoles : La proximité de l’UVSQ et d’autres écoles supérieures peut également attirer des étudiants en master ou des jeunes chercheurs qui recherchent un logement plus spacieux qu’un studio.
5. Qualité de vie : Le cadre de vie moderne, les espaces verts et les commodités de Montigny-le-Bretonneux sont attractifs pour cette cible qui cherche un équilibre entre vie professionnelle et personnelle.

La colocation est moins pertinente pour un 2 pièces de cette taille, à moins d’un aménagement spécifique. Les familles avec enfants chercheront généralement des surfaces plus grandes (3 pièces et plus). Les seniors pourraient être intéressés, mais la demande des jeunes actifs est plus forte et plus constante dans cette zone.

Points de Vigilance

1. Prix de vente élevé par rapport aux DVF : À 4000€/m², le prix affiché est supérieur à la plupart des ventes réelles récentes de 2 pièces de surface similaire à Montigny-le-Bretonneux. Les DVF montrent des transactions plus proches de 3200-3800€/m². Cela signifie que le bien doit être dans un état irréprochable et idéalement situé pour justifier ce prix, et que ta marge de négociation est cruciale.
2. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est sur le marché depuis 300 jours et est géré par 3 agences différentes. C’est un signal d’alerte majeur. Un bien attractif au juste prix se vend bien plus vite. Cela indique que le prix est trop élevé ou que le bien présente des défauts importants qui freinent les acquéreurs.
3. Rendement locatif et cashflow négatif : Avec un rendement net estimé à 3.20% et un cashflow mensuel négatif d’environ -800€ (avec un crédit à 3.5% sur 20 ans et 100% de financement), l’opération n’est pas autofinancée. Tu devras mobiliser un apport conséquent ou accepter de sortir de l’argent chaque mois, ce qui réduit l’attractivité de l’investissement.
4. Manque d’informations sur l’état et les charges : Je n’ai aucune donnée sur le DPE, les charges de copropriété exactes, la taxe foncière ou l’état général de l’appartement. Ces éléments sont fondamentaux. Un DPE F ou G, des charges élevées ou des travaux de copropriété à venir pourraient dégrader encore davantage la rentabilité et le coût total de l’opération.
5. Concurrence sur le marché : Les annonces similaires montrent qu’il y a une offre constante de 2 pièces dans la même zone. Certains biens sont proposés à des prix au m² inférieurs pour des surfaces équivalentes ou même supérieures (ex: 61m² à 3688€/m²). Cette concurrence te donne du pouvoir de négociation, mais signifie aussi que le bien doit se démarquer.

Verdict

Montigny-le-Bretonneux est un marché locatif solide, mais ce bien précis est affiché à un prix trop élevé. Son ancienneté sur le marché et le multi-mandats sont des signaux d’alerte clairs. Sans une négociation agressive pour ramener le prix autour de 210000-215000€, cette opération ne sera pas rentable et générera un cashflow négatif important. Passe ton chemin si le vendeur ne fait pas un effort substantiel sur le prix.

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