Dossier Investisseur : T2 35m² à Lannion — 10 mois en vente

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces et 35m² situé à Lannion. Il est actuellement affiché à 85000€, soit un prix de 2429 €/m². Initialement mis en vente à 90000€, il a subi une baisse de 5.56%. L’annonce est en ligne depuis environ 303 jours.

Verdict express : Un T2 à Lannion avec une première baisse de prix après une longue période, mais le prix au m² reste dans la fourchette haute du marché local pour un bien dont l’état n’est pas précisé.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 2429 €/m² pour ce bien se positionne comme suit :

• Annonces similaires : En incluant ce bien et une autre annonce comparable de 34m² à 85000€ (soit 2500 €/m²), la moyenne des biens actuellement sur le marché est de 2464 €/m². Ton bien est donc légèrement en dessous de cette moyenne.
• Ventes DVF (Données des Demandes de Valeurs Foncières) : Sur les 15 dernières ventes d’appartements de 2 pièces à Lannion, en excluant les transactions atypiques (très haut de gamme ou en très mauvais état comme un 39m² à 1302 €/m² ou des biens à plus de 3500 €/m² qui fausseraient la moyenne), le prix moyen constaté est de 2381 €/m². Par exemple, un 30m² s’est vendu 76000€ (2533 €/m²) en novembre 2025, un 38m² à 99000€ (2605 €/m²) en octobre 2025, et un 40m² à 72000€ (1800 €/m²) en septembre 2025.

Ton bien est donc légèrement au-dessus de la moyenne des ventes réelles, ce qui est un point de vigilance.

Estimation travaux

Le prix au m² étant dans la fourchette haute du marché DVF, il est probable que le bien ne soit pas en état « clé en main » ou qu’il nécessite au minimum un rafraîchissement. Sans information sur l’état réel, il est prudent de prévoir un budget.
J’estime des travaux de rafraîchissement (peintures, sols, mise aux normes électriques partielles, petite cuisine/salle de bain) à environ 200 à 400 €/m². Pour 35m², cela représente un budget estimé à 7000€ à 14000€. Pour les calculs, je retiens une moyenne de 10000€ pour des travaux de rafraîchissement.

Coût total

Le coût total de ton opération, incluant les frais, serait le suivant :

• Prix d’achat : 85000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 6800€
• Travaux estimés : 10000€
• Coût total estimé de l’opération : 101800€

Loyer estimé nu ET meublé

Lannion est une ville avec une demande locative stable, notamment pour les petites surfaces.

• Loyer nu estimé : Sur la base d’une moyenne de 11 €/m² pour un T2 à Lannion, le loyer nu serait estimé à 35m² * 11 €/m² = 385€/mois.
• Loyer meublé estimé : Pour un bien meublé, tu peux espérer une majoration de 15% à 20%. Je retiens 18%, soit 385€ * 1.18 = 455€/mois.

Rendement brut et net

• Rendement brut : (Loyer annuel / Prix d’achat) = (455€ * 12) / 85000€ = 5460€ / 85000€ = 6.42%.
• Rendement net : Pour estimer le rendement net, il faut déduire les charges. Je ne peux pas vérifier ces données, mais voici des estimations courantes :
  • Charges de copropriété : estimées à 50€/mois, soit 600€/an.
  • Taxe foncière : estimée à 600€/an.
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 150€/an.
  • Frais de gestion locative (si tu délègues) : estimés à 7% du loyer, soit 455€ * 0.07 * 12 = 382€/an.
  • Total des charges annuelles estimées : 600 + 600 + 150 + 382 = 1732€.
  • Loyer annuel net de charges : 5460€ – 1732€ = 3728€.
  • Rendement net estimé : (Loyer annuel net de charges / Coût total de l’opération) = 3728€ / 101800€ = 3.66%.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

En considérant un financement à 100% du coût total de l’opération (101800€) sur 20 ans à un taux de 3.5% (hors assurance emprunteur), ta mensualité de crédit serait estimée à environ 590€/mois.

• Cashflow mensuel brut : Loyer (455€) – Mensualité de crédit (590€) = -135€/mois.
• Cashflow mensuel net : Loyer (455€) – Charges mensuelles (1732€/12 = 144€) – Mensualité de crédit (590€) = -279€/mois.

L’opération ne s’autofinance pas avec ces hypothèses. Tu devras donc prévoir un apport personnel conséquent pour réduire la mensualité de crédit, ou viser un prix d’achat nettement inférieur.

Marge de négociation

Le bien est en ligne depuis plus de 10 mois et n’a subi qu’une seule baisse de prix de 5.56%. C’est un signal clair que le prix initial était surévalué et que le vendeur a mis du temps à s’adapter au marché. Le prix actuel est légèrement au-dessus de la moyenne des ventes DVF.
Je t’encourage à négocier. Une offre à 80000€ (soit 2286 €/m²) me semble justifiée. Cela représenterait une baisse totale de 11% par rapport au prix initial et te rapprocherait des prix DVF les plus intéressants.

Historique & Signaux

Ce bien est un cas d’école des erreurs de pricing initial. Mis en ligne le 8 juillet 2025 à 90000€, il est resté à ce prix pendant près de 9 mois, jusqu’au 30 mars 2026. Une seule et unique baisse de prix est intervenue le 3 avril 2026, le faisant passer à 85000€.

• Longue durée en ligne : 303 jours, c’est énorme pour un T2 à Lannion. Cela indique que le prix initial était déconnecté de la réalité du marché ou que le bien présente des défauts majeurs non communiqués.
• Baisse tardive et unique : La première baisse n’est intervenue qu’après 9 mois. C’est un signe de résistance du vendeur, qui a probablement espéré trouver un acheteur au prix fort. Cette baisse de 5.56% est un premier pas, mais elle est tardive et probablement insuffisante.
• Multi-mandats : Le bien est listé par au moins deux agences. Si l’agence « Epidora Lannion » affiche le prix actuel de 85000€, une autre agence (#158923927) l’affichait encore à 90000€ récemment, bien que cette annonce soit désormais inactive. Cela peut indiquer une certaine désorganisation du vendeur ou une tentative de « tester » le marché à des prix différents. Dans tous les cas, cela montre une certaine motivation à vendre, mais aussi une stratégie de prix qui a manqué de clarté.

L’historique des prix est un signal fort : le vendeur est probablement pressé de vendre et a dû se résoudre à baisser son prix. C’est le moment d’appuyer sur la négociation.

Le Quartier

Lannion est une ville bretonne dynamique, connue pour son Technopole Anticipa, qui attire de nombreuses entreprises et des profils jeunes. La ville bénéficie d’une bonne qualité de vie, avec un centre-ville animé, des commerces et des services.

Du point de vue de l’investisseur :

• Ambiance et attractivité : Lannion est une ville étudiante (IUT, ENSSAT) et un pôle d’emploi important dans les Côtes d’Armor. Cela garantit une demande locative constante pour les petites et moyennes surfaces.
• Transports et commerces : Sans l’adresse exacte, il est difficile de se prononcer sur le micro-quartier. Cependant, Lannion dispose d’un réseau de bus et d’un centre-ville concentrant la plupart des commodités. La proximité des commerces et des transports est un critère essentiel pour la cible locataire visée.
• Tension locative : La tension locative est correcte à Lannion, notamment pour les T1 et T2, grâce à la population étudiante et aux jeunes actifs.
• Prix réels du quartier (DVF) : Les ventes DVF confirment un marché actif pour les appartements 2 pièces. Les prix varient, mais la moyenne se situe autour de 2381 €/m². Des biens se sont vendus entre 1800 €/m² et 2600 €/m² pour des surfaces similaires. Le prix de 2429 €/m² pour ton bien n’est pas une affaire en or au regard de ces données, mais il n’est pas non plus totalement déconnecté si l’emplacement est premium ou l’état irréprochable.

Cible Locataire Idéale

Pour un T2 de 35m² à Lannion, la cible locataire idéale est le jeune actif seul ou le jeune couple sans enfant.

Pourquoi ? La surface de 35m² est parfaitement adaptée à une personne seule recherchant un espace de vie confortable avec une chambre séparée, ou à un couple débutant. Lannion, avec son bassin d’emploi technologique et ses établissements d’enseignement supérieur, attire une population jeune et mobile. Un appartement meublé serait particulièrement attractif pour cette cible, facilitant leur installation et justifiant un loyer légèrement supérieur. Les étudiants pourraient également être une cible, mais un T2 est souvent un budget plus conséquent qu’un studio, ce qui peut les orienter vers des options moins coûteuses, à moins que le bien soit exceptionnellement bien situé près des campus.

Points de Vigilance

1. Prix au m² et état du bien : Le prix de 2429 €/m² est dans la fourchette haute des ventes DVF récentes pour des T2 à Lannion. Si le bien nécessite des travaux importants (électricité, isolation, cuisine/salle de bain), le coût total de l’opération augmentera significativement, impactant la rentabilité. Une visite technique approfondie est indispensable.
2. Rentabilité nette faible et cashflow négatif : Avec un rendement net estimé à 3.66% et un cashflow mensuel négatif d’environ -279€ (avec un crédit à 3.5% sur 20 ans et un apport nul), l’opération ne s’autofinance pas. Cela signifie qu’elle nécessitera un apport personnel conséquent pour être viable ou une négociation très agressive du prix d’achat.
3. Longue durée de mise en vente et motivation du vendeur : Le bien est en ligne depuis plus de 10 mois avec une seule baisse de prix tardive. Cela suggère une surévaluation initiale et une résistance du vendeur. Bien que la baisse récente soit un signe de motivation, elle est intervenue après une période trop longue, ce qui doit t’inciter à la prudence et à une négociation ferme.
4. Concurrence sur le marché : La présence d’une annonce similaire à 85000€ pour 34m² indique une concurrence directe. Tu dois t’assurer que ce bien présente des atouts distinctifs (emplacement, état, agencement) pour justifier son prix ou pour le préférer à la concurrence.
5. Charges de copropriété et taxe foncière non vérifiées : Les estimations de charges et de taxe foncière sont des hypothèses. Il est crucial de demander les derniers relevés de charges de copropriété et le montant exact de la taxe foncière pour affiner l’analyse financière. Des charges élevées peuvent rapidement dégrader la rentabilité.

Verdict

Ce T2 à Lannion est un investissement qui demande une approche très prudente. Le prix actuel de 85000€, bien qu’ayant baissé, reste à la limite haute du marché local pour un bien de cette typologie, surtout si des travaux sont à prévoir. La rentabilité nette estimée est modeste et le cashflow négatif avec un financement classique. Tu dois impérativement négocier le prix à la baisse, cibler au moins 80000€, et obtenir toutes les informations sur l’état du bien et les charges pour que cette opération devienne intéressante. En l’état, c’est un dossier avec un potentiel limité sans une forte décote ou un apport personnel conséquent.

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