Dossier Investisseur : T2 46m² à Vannes — 12 mois en ligne

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces et 46m² situé à VANNES. Il est actuellement affiché à 188 800 €, soit un prix au mètre carré de 4 104 €/m². Son prix initial était de 196 000 €, ce qui représente une baisse de 3,67%. L’annonce est en ligne depuis environ 12 mois.

Verdict express : Un T2 à Vannes avec une baisse de prix récente mais une ancienneté de mise en vente très longue et des signaux de marché mitigés qui appellent à la prudence et à une négociation agressive.

Analyse Financière

Prix au m² et positionnement marché

Le prix affiché de 4 104 €/m² pour ce T2 de 46m² à Vannes est dans la fourchette haute du marché local pour des biens similaires.

En comparant avec les annonces similaires de T2 à Vannes (entre 42m² et 48m²), nous observons des prix au mètre carré qui varient :

• Un 48m² à 188 900€, soit 3 935 €/m².
• Plusieurs 47m² à 189 000€, soit 4 021 €/m².
• Un 44m² à 189 000€, soit 4 295 €/m².
• Un 42m² à 189 900€, soit 4 521 €/m².
  La moyenne de ces annonces similaires de T2 se situe autour de 4 150 €/m². Ton bien est donc légèrement en dessous de cette moyenne, ce qui est un bon point.

Côté ventes réelles (DVF) pour des appartements 2 pièces à Vannes, les prix sont plus hétérogènes :

• Un 46m² vendu 160 000€ (3 478 €/m²) au 5 RUE CHARLES DE COULOMB fin 2025.
• Des 42-43m² vendus entre 169 500€ et 177 900€ (environ 4 000 – 4 100 €/m²) au 37ter BD DE LA PAIX fin 2025.
• Un 44m² vendu 185 100€ (4 207 €/m²) au 37 BD DE LA PAIX fin 2025.
• Attention à l’exceptionnel : un 48m² vendu 367 200€ (7 650 €/m²) au 37 BD DE LA PAIX fin 2025, qui est clairement un cas particulier (neuf, prestations exceptionnelles, ou incluant des dépendances de grande valeur).
  En excluant les extrêmes, les ventes DVF de T2 se situent majoritairement entre 3 500 €/m² et 4 200 €/m². Ton bien à 4 104 €/m² se positionne donc dans la fourchette haute des transactions récentes.

Estimation des travaux

Étant donné que le prix au mètre carré est dans la moyenne haute du marché DVF pour des biens existants, il est peu probable que l’appartement soit neuf ou en parfait état. Nous allons estimer des travaux de rafraîchissement et de mise aux normes.
Pour un T2 de 46m², prévois un budget travaux estimé à 300-500 €/m². Prenons une moyenne de 400 €/m².
Coût des travaux estimé à : 46m² * 400 €/m² = 18 400 €.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération comprend le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux.

• Prix d’achat : 188 800 €
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 188 800 € * 0,08 = 15 104 €
• Travaux estimés : 18 400 €

Coût total estimé de l’opération : 188 800 € + 15 104 € + 18 400 € = 222 304 €.

Loyer estimé et rendements

Pour un T2 de 46m² à Vannes, voici nos estimations de loyer :

• Loyer nu estimé : 650 €/mois.
• Loyer meublé estimé : 770 €/mois (soit environ 18% de plus que le nu, pour couvrir l’amortissement du mobilier et le régime fiscal LMNP).

Calcul des rendements bruts :

• Rendement brut nu estimé : (650 € * 12) / 188 800 € = 7 800 € / 188 800 € = 4,13 %.
• Rendement brut meublé estimé : (770 € * 12) / 188 800 € = 9 240 € / 188 800 € = 4,90 %.

Pour le rendement net, nous devons déduire les charges non récupérables auprès du locataire (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO).

• Taxe foncière estimée : 800 €/an.
• Charges de copropriété non récupérables estimées : 30% des charges totales. Si les charges mensuelles sont de 80€, alors 80€ * 0,3 * 12 mois = 288 €/an.
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) estimée : 150 €/an.
• Total des charges annuelles non récupérables : 800 + 288 + 150 = 1 238 €.

Calcul des rendements nets :

• Rendement net nu estimé : ((650 € * 12) – 1 238 €) / 222 304 € = (7 800 € – 1 238 €) / 222 304 € = 6 562 € / 222 304 € = 2,95 %.
• Rendement net meublé estimé : ((770 € * 12) – 1 238 €) / 222 304 € = (9 240 € – 1 238 €) / 222 304 € = 8 002 € / 222 304 € = 3,60 %.

Ces rendements sont faibles pour de l’investissement locatif pur.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour estimer le cashflow, nous allons considérer un financement à 100% du coût total de l’opération (222 304 €) sur 20 ans à un taux de 3,5%.

• Mensualité de crédit estimée : environ 1 290 €/mois.
• Charges mensuelles (copropriété, taxe foncière lissée, PNO lissée) : (80€ + 800€/12 + 150€/12) = 80 + 66,67 + 12,5 = 159,17 €/mois.

Calcul du cashflow mensuel :

• Cashflow nu estimé : 650 € (loyer) – 1 290 € (crédit) – 159,17 € (charges) = -799,17 €/mois.
• Cashflow meublé estimé : 770 € (loyer) – 1 290 € (crédit) – 159,17 € (charges) = -679,17 €/mois.

Le cashflow est fortement négatif. Cela signifie que l’opération ne s’autofinance pas et nécessitera un effort d’épargne mensuel important, ou un apport personnel conséquent pour réduire le montant du prêt et donc les mensualités. Ce n’est pas un bien pour un investisseur cherchant du cashflow immédiat.

Marge de négociation

Le prix initial était de 196 000 € et il est passé à 188 800 €, soit une baisse de 7 200 € (-3,67%).
L’annonce est en ligne depuis près d’un an (environ 12 mois). C’est une durée très longue pour un T2 à Vannes.
De plus, le bien est en multi-mandats avec 9 agences. C’est un signal clair que le vendeur a du mal à vendre et qu’il est probablement ouvert à la négociation.
Nous avons même des annonces pour le même bien à 185 400 € chez « Etude Bourles Et Associes » et « Sarl Augu Et Associes ». Cela indique que le prix de 188 800 € n’est pas le prix plancher du vendeur.

Compte tenu de ces éléments, une marge de négociation est clairement envisageable. Tu peux viser une offre entre 180 000 € et 185 000 €. Une offre à 180 000 € représenterait une baisse de 4,66% par rapport au prix actuel, et de 8,16% par rapport au prix initial. C’est une offre agressive mais justifiée par le contexte.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant et envoie des signaux clairs.

• Stagnation prolongée : Le bien a été mis en vente le 28 mai 2025 à 196 000 €. Il est resté à ce prix pendant près de 11 mois, jusqu’au 7 mars 2026. Une telle période sans ajustement de prix, malgré une absence de vente, est un indicateur que le prix de départ était trop élevé et que le vendeur n’était pas pressé ou mal conseillé.
• Première baisse tardive : La première et unique baisse de prix est intervenue le 12 avril 2026, passant de 196 000 € à 188 800 €. Cette baisse de 7 200 € (-3,67%) est un premier pas, mais elle est intervenue très tardivement après presque un an sur le marché. Cela suggère que le vendeur commence seulement à prendre conscience de la réalité du marché.
• Ancienneté de l’annonce : Avec environ 12 mois en ligne, l’annonce est « brûlée ». Les acheteurs potentiels l’ont déjà vue, l’ont ignorée ou ont fait des offres refusées. Cela rend le bien moins attractif et justifie une négociation forte.
• Multi-mandats : Le fait que le bien soit géré par 9 agences différentes est un signal très négatif. Cela signifie que le vendeur a multiplié les intermédiaires dans l’espoir de vendre, ce qui est souvent le signe d’une difficulté à trouver preneur. De plus, cela crée une concurrence entre agences qui peut être à ton avantage pour la négociation.
• Disparité des prix en multi-mandats : Le fait que certaines agences (comme « Sarl Augu Et Associes » ou « Etude Bourles Et Associes ») affichent le même bien à 185 400 € alors que le prix principal est à 188 800 € est une information cruciale. Cela confirme que le vendeur est prêt à descendre plus bas que le prix affiché sur l’annonce principale. C’est une preuve concrète que le prix est négociable et que tu as une marge de manœuvre.

En résumé, l’historique des prix et la situation de multi-mandats indiquent un vendeur qui a du mal à vendre son bien et qui est probablement sous pression. C’est une opportunité pour un acheteur bien informé de faire une offre agressive.

Le Quartier

Vannes est une ville très attractive du Morbihan, connue pour son centre historique médiéval, son port de plaisance et sa proximité avec le Golfe du Morbihan. C’est une ville dynamique, touristique, avec une bonne qualité de vie et un bassin d’emploi stable.

Du point de vue de l’investisseur, Vannes présente plusieurs atouts :

• Ambiance et attractivité : La ville attire une population variée : touristes, étudiants (Université Bretagne Sud), jeunes actifs et seniors. Son cadre de vie est très recherché, ce qui assure une demande locative constante.
• Transports et commerces : Vannes dispose d’un réseau de transports en commun, d’une gare TGV, et d’un accès rapide aux grands axes routiers. Le centre-ville et les quartiers périphériques offrent une bonne densité de commerces, services et équipements.
• Écoles et universités : La présence de l’UBS et de nombreux établissements scolaires contribue à la tension locative, notamment pour les petites surfaces comme ce T2.
• Tension locative : La demande locative est forte à Vannes, en particulier pour les T1 et T2, ce qui limite les périodes de vacance et permet de louer rapidement.
• Évolution des prix : Le marché immobilier vannetais est en croissance régulière sur le long terme, porté par l’attractivité de la région. Les ventes DVF le confirment avec des prix solides pour les appartements.

En se basant sur les ventes DVF, on voit que les prix peuvent varier fortement selon la localisation précise et l’état du bien. Par exemple :

• Un T2 de 43m² au 1 PL DE LA POISSONNERIE s’est vendu 105 700 € (2 458 €/m²), ce qui est très bas et suggère un bien en très mauvais état ou avec des contraintes fortes.
• À l’inverse, des T2 de 42-44m² au 37ter BD DE LA PAIX ou 37 BD DE LA PAIX se sont vendus entre 169 500 € et 185 100 € (entre 4 035 €/m² et 4 207 €/m²). Ces prix sont plus représentatifs du marché pour des biens en bon état.
• Le cas du 48m² à 367 200 € (7 650 €/m²) au 37 BD DE LA PAIX est une anomalie, probablement un bien neuf ou exceptionnel, à ne pas prendre comme référence pour ce T2.

Ton bien, à 4 104 €/m², se situe dans la fourchette haute des prix DVF pour des T2 existants. Il est donc important de bien évaluer l’état du bien et sa localisation exacte dans Vannes pour justifier ce prix.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces et 46m² à Vannes, la cible locataire idéale est le jeune actif ou le jeune couple.

Pourquoi cette cible ?

• Taille du logement : Un T2 de 46m² est parfaitement adapté pour une personne seule ou un couple. Il offre un espace de vie suffisant avec une chambre séparée, ce qui est apprécié par rapport à un studio.
• Dynamisme de Vannes : La ville attire de nombreux jeunes professionnels pour des premiers emplois ou des mutations. Ces locataires recherchent souvent des logements de cette taille, bien situés et avec des loyers maîtrisés.
• Stabilité locative : Contrairement aux étudiants qui changent de logement chaque année, les jeunes actifs ou couples ont tendance à rester plus longtemps dans un même logement, assurant une meilleure stabilité locative et réduisant les frais de remise en location.
• Capacité financière : Cette cible a généralement des revenus stables, ce qui réduit les risques d’impayés.
• Attractivité de Vannes : La qualité de vie, le cadre de travail et les opportunités offertes par Vannes sont des facteurs d’attraction pour cette population.

Un aménagement en meublé peut renforcer l’attractivité pour cette cible, notamment pour ceux qui arrivent d’une autre ville et ne souhaitent pas investir dans du mobilier immédiatement.

Points de Vigilance

1. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est en ligne depuis près d’un an et est géré par 9 agences. C’est un signal d’alerte majeur. Cela indique que le bien a du mal à se vendre, soit à cause de son prix, soit de ses caractéristiques, soit de son état. Cela doit te pousser à la plus grande vigilance et à une négociation ferme.
2. Rendement financier faible et cashflow négatif : Avec un rendement net estimé autour de 3% et un cashflow mensuel fortement négatif (même en meublé et avec un financement à 100% du coût total), cette opération n’est pas rentable en l’état. Elle nécessite un apport personnel conséquent pour réduire le besoin en financement et limiter l’effort d’épargne mensuel. Ce n’est pas un investissement pour générer du revenu immédiat.
3. État réel du bien et travaux : L’estimation des travaux est générique. Le prix au mètre carré, bien que dans la fourchette haute des DVF pour l’ancien, ne garantit pas un état impeccable. Une visite approfondie est indispensable pour évaluer l’état général, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l’isolation, les fenêtres, la cuisine, la salle de bain, et l’électricité. Des travaux plus importants que prévu pourraient impacter lourdement la rentabilité déjà faible.
4. Concurrence sur le marché : Vannes est un marché dynamique, mais il y a de nombreuses annonces de T2 dans la même fourchette de prix. La différenciation de ton bien (localisation précise, prestations après travaux, qualité de l’aménagement) sera cruciale pour attirer les locataires et justifier le loyer.
5. Localisation précise : Vannes est attractive, mais la valeur d’un bien dépend fortement de son emplacement exact. La proximité des commerces, des transports, du centre-ville ou du port peut faire varier la tension locative et le loyer. Les adresses des ventes DVF (BD DE LA PAIX, RUE CHARLES DE COULOMB) sont des indicateurs, mais il faut vérifier la rue exacte de ce bien pour évaluer sa pertinence.

Verdict

Ce T2 à Vannes est un bien qui présente un potentiel de valorisation à long terme dans une ville attractive, mais il n’est clairement pas destiné à un investisseur cherchant du cashflow. L’ancienneté de l’annonce et les multi-mandats sont des signaux d’alerte forts qui justifient une négociation très agressive. N’achète ce bien qu’avec un apport conséquent pour absorber le cashflow négatif et après avoir mené une due diligence très poussée sur l’état réel et les travaux à prévoir.

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