Dossier Investisseur : T2 35m² à Dammarie-les-Lys — 288 jours en ligne

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 35m² avec 2 pièces, situé à DAMMARIE LES LYS (77190). Il est actuellement affiché à 79000€, soit un prix de 2257 €/m². Mis en vente initialement à 85000€ le 23 août 2025, son prix a baissé de 6000€ (-7,06%). L’annonce est en ligne depuis environ 288 jours.

Verdict express : Ce bien présente un prix d’appel intéressant par rapport au marché local, mais son ancienneté sur le marché et la multiplicité des mandats appellent à la prudence et à une négociation agressive.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 2257 €/m² pour cet appartement est inférieur à la moyenne des ventes réelles (DVF) d’appartements de 2 pièces (30-50m²) à Dammarie-les-Lys sur les derniers mois. En effet, les transactions récentes montrent des prix allant de 2436 €/m² à 3190 €/m², avec une moyenne autour de 2691 €/m². Par exemple :

• Un appartement de 40m² (2 pièces) s’est vendu 108000€ (2700 €/m²) le 20 novembre 2025 au 108 Rue du Caporal Poussineau.
• Un autre de 47m² (2 pièces) a été cédé 114500€ (2436 €/m²) le 23 octobre 2025 au 127 Rue Bel Ombre.

Comparé aux annonces similaires actuellement sur le marché, le prix est dans la fourchette basse. Les 2 pièces de 35-37m² à Dammarie-les-Lys s’affichent entre 2216 €/m² et 2257 €/m², avec une moyenne de 2235 €/m². Ton bien est donc aligné avec les annonces actuelles, mais significativement en dessous des prix de vente réels constatés par DVF. C’est un signal mitigé : soit une bonne affaire, soit un bien nécessitant des travaux importants.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au m² inférieur aux ventes réelles DVF, il est très probable que l’appartement nécessite des travaux. Pour un 2 pièces de 35m², prévois un budget pour un bon rafraîchissement, voire une rénovation partielle.
J’estime les travaux entre 300 et 450 €/m², soit un budget total estimé à 10500€ à 15750€. Pour les calculs, je retiens une enveloppe de 12000€.

Coût total de l’opération

En prenant en compte le prix affiché, les frais de notaire et les travaux estimés :

• Prix d’achat : 79000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 79000€ * 0,08 = 6320€
• Travaux estimés : 12000€
• Coût total estimé : 79000€ + 6320€ + 12000€ = 97320€

Loyer estimé et rendement

Je ne peux pas vérifier les loyers précis sans informations complémentaires sur le quartier exact et l’état du bien après travaux. Cependant, pour un 2 pièces de 35m² à Dammarie-les-Lys, je peux estimer les loyers mensuels :

• Loyer nu estimé : 550€ – 600€/mois. Je retiens 580€/mois pour le calcul.
• Loyer meublé estimé : 650€ – 700€/mois. Je retiens 680€/mois pour le calcul.

Rendement brut estimé :

• Nu : (580€ * 12) / 79000€ = 8,81%
• Meublé : (680€ * 12) / 79000€ = 10,30%

Rendement net estimé (avant impôts) :
Pour estimer le rendement net, il faut déduire les charges annuelles. Sans les documents, je dois faire des estimations :

• Taxe foncière estimée : 600€/an
• Charges de copropriété estimées : 80€/mois * 12 = 960€/an (à vérifier impérativement)
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) estimée : 150€/an
• Vacance locative estimée : 1 mois tous les 3 ans (soit 580€/3 = 193€/an)
• Frais de gestion (si tu passes par une agence, 7% du loyer) : 580€ * 0,07 * 12 = 487€/an
• Total charges annuelles estimées : 600 + 960 + 150 + 193 + 487 = 2390€
• Loyer annuel brut : 580€ * 12 = 6960€
• Loyer annuel net avant impôts : 6960€ – 2390€ = 4570€
• Rendement net avant impôts estimé : 4570€ / 97320€ (coût total) = 4,69%

Cashflow estimé avec crédit

Si tu finances l’opération avec un apport de 10% et un crédit sur 20 ans à 3,5% :

• Coût total de l’opération : 97320€
• Apport personnel (10%) : 9732€
• Montant à emprunter : 97320€ – 9732€ = 87588€
• Mensualité de crédit estimée (hors assurance) : environ 507€/mois (pour 87588€ sur 20 ans à 3,5%)
• Loyer mensuel net (avant impôts) : 4570€ / 12 = 380,83€
• Cashflow mensuel estimé : 380,83€ (loyer net) – 507€ (crédit) = -126,17€

Avec ces estimations, l’opération générerait un cashflow négatif. Cela signifie que le loyer ne couvrirait pas entièrement la mensualité de crédit et les charges. Il faudrait un loyer plus élevé ou un prix d’achat plus bas pour atteindre l’équilibre ou un cashflow positif.

Marge de négociation

La marge de négociation est réelle et significative sur ce bien.

• Le prix a déjà baissé de 85000€ à 79000€, soit 7,06%.
• Le bien est sur le marché depuis près de 10 mois (288 jours), ce qui est très long.
• Il est en multi-mandats avec 6 agences différentes (dont 3 actives), et deux d’entre elles l’affichent même à 78500€ actuellement. C’est un signal clair que le vendeur est pressé et que le prix actuel ne trouve pas preneur.

Je t’encourage à faire une offre agressive, par exemple à 70000€ – 75000€. Une offre à 75000€ représente une baisse de 5% par rapport au prix actuel et de 11,76% par rapport au prix initial. Cela ramènerait le prix au m² à 2142 €/m², ce qui est plus cohérent avec un bien nécessitant des travaux et qui peine à se vendre.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant. Mis en ligne le 23 août 2025 à 85000€, il a stagné à ce prix pendant près de deux mois avant une première baisse significative à 79000€ le 15 octobre 2025. Cette baisse de 6000€ est un premier signal de difficulté.

Depuis cette date, le prix est resté majoritairement à 79000€, avec quelques fluctuations récentes et brèves à 78500€ en avril-mai 2026, avant de revenir à 79000€ début juin 2026. Ces allers-retours entre 78500€ et 79000€, notamment via différentes agences, sont un signe d’indécision du vendeur et d’une tentative désespérée de trouver un acheteur.

Le fait que le bien soit en multi-mandats (6 agences au total, 3 actives) et affiché à des prix légèrement différents (79000€ chez Era, 78500€ chez IAD) est un signal fort. Cela indique que le vendeur n’a pas trouvé d’acquéreur avec un mandat exclusif et qu’il cherche à maximiser sa visibilité, souvent par impatience ou urgence. Cela te donne un levier de négociation supplémentaire.

Enfin, une annonce en ligne depuis 288 jours (près de 10 mois) est une durée excessive pour un appartement de cette taille et dans cette gamme de prix. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché est soit surévalué, soit présente des défauts importants (état, charges, emplacement, DPE).

Le Quartier

Dammarie-les-Lys est une commune résidentielle de Seine-et-Marne, limitrophe de Melun. Du point de vue de l’investisseur, c’est un marché locatif de banlieue parisienne, avec une demande stable pour les petites surfaces.

• Ambiance : La commune offre un cadre de vie plutôt calme et familial, avec des espaces verts. L’ambiance est typique d’une ville de seconde couronne parisienne.
• Transports : La desserte en transports en commun repose principalement sur le réseau de bus qui relie la commune à la gare de Melun (RER D et Transilien R). L’accès direct à Paris est possible mais demande un temps de trajet conséquent.
• Commerces et services : On y trouve des commerces de proximité, des supermarchés, des écoles et des infrastructures sportives. La proximité de Melun offre un accès à une offre plus large de services et d’emplois.
• Tension locative : La tension locative pour les petites surfaces (studios, T2) est généralement bonne en Île-de-France, y compris dans les communes périphériques comme Dammarie-les-Lys, grâce à la demande des jeunes actifs et des étudiants de Melun.
• Évolution du marché : Le marché immobilier en Seine-et-Marne a connu une période de hausse, mais la tendance est à la stabilisation, voire à une légère correction dans le contexte actuel de taux d’intérêt élevés.

Les ventes DVF confirment une activité soutenue pour les appartements à Dammarie-les-Lys. Les prix réels pour des 2 pièces similaires se situent entre 2400€/m² et 3200€/m². Ton bien, à 2257€/m², est donc en dessous de la moyenne des transactions récentes, ce qui peut être un atout si les travaux ne sont pas trop lourds et que l’emplacement est correct.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 35m² avec 2 pièces à Dammarie-les-Lys, la cible locataire idéale est un jeune actif seul ou un jeune couple.

Pourquoi cette cible ?

• Surface et pièces : Un 2 pièces de 35m² est parfaitement adapté pour une personne seule ou un couple sans enfant. Il offre un espace de vie suffisant avec une chambre séparée, ce qui est très recherché.
• Localisation : Dammarie-les-Lys, avec sa proximité de Melun (bassin d’emploi, universités) et sa connexion à la ligne RER D, attire des jeunes actifs travaillant localement ou faisant la navette vers Paris.
• Budget : Le loyer estimé (550-700€) est accessible pour cette catégorie de locataires, souvent à la recherche de leur premier logement indépendant ou d’une solution plus abordable qu’à Paris ou en première couronne.
• Stabilité : Les jeunes actifs et jeunes couples tendent à rester plus longtemps qu’un étudiant, offrant une meilleure stabilité locative.

Points de Vigilance

1. État réel du bien et travaux : Le prix bas par rapport aux ventes DVF est un fort indicateur que des travaux sont à prévoir. Une visite approfondie est indispensable pour éévaluer l’ampleur des rénovations et s’assurer que ton budget travaux estimé est réaliste.
2. Charges de copropriété : Pour un appartement, les charges peuvent être importantes et impacter lourdement la rentabilité nette. Il est crucial de demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les relevés de charges pour anticiper les coûts et les éventuels travaux votés.
3. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : L’absence de DPE dans les données est un risque majeur. Un classement F ou G peut entraîner des restrictions de loyer (« passoire thermique ») ou des obligations de travaux de rénovation énergétique coûteux, impactant directement ta rentabilité et la valeur future du bien.
4. Localisation précise : Dammarie-les-Lys est une commune étendue. L’attractivité locative et la valorisation du bien peuvent varier fortement d’un quartier à l’autre (proximité transports, commerces, nuisances). Vérifie l’adresse exacte pour évaluer l’environnement immédiat.
5. Concurrence et ancienneté : L’ancienneté de l’annonce et le multi-mandats indiquent que le bien peine à trouver preneur. Cela peut être dû à un prix encore trop élevé, à des défauts rédhibitoires ou à une concurrence forte sur le marché local.

Verdict

Ce 2 pièces à Dammarie-les-Lys est une opportunité d’investissement si et seulement si tu es prêt à négocier fortement le prix et à engager des travaux. Le prix affiché est inférieur aux ventes réelles DVF, ce qui est un bon point de départ, mais le cashflow négatif estimé avec le prix actuel et les travaux rend l’opération peu attractive sans une négociation agressive. Je te conseille d’étudier ce bien de près, mais de ne faire une offre qu’après une visite minutieuse et l’obtention de tous les diagnostics et documents de copropriété.

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