Dossier Investisseur : Studio 30m² à Antibes — Plus de 800 jours sur le marché

Fiche Synthèse

Ce studio de 30m² à Antibes est actuellement affiché à 209 000€, soit un prix au mètre carré de 6 967€. Il s’agit d’un appartement d’une pièce. Depuis sa mise en vente initiale à 218 000€, le prix a baissé de 4,13%. L’annonce est en ligne depuis environ 822 jours, soit plus de deux ans.

Verdict express : Ce bien est clairement surévalué et ne représente pas une opportunité d’investissement locatif intéressante en l’état.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 6 967 €/m² pour ce studio à Antibes est élevé.

• Comparaison avec les annonces similaires : En analysant des studios de taille comparable (27-33m²) dans le secteur d’Antibes et Juan-les-Pins, la moyenne des prix au m² se situe autour de 6 760 €/m². Des biens similaires en 1 pièce se trouvent entre 6 200 €/m² et 7 960 €/m². Notre bien se positionne donc dans la fourchette haute de ces annonces.
• Comparaison avec les ventes DVF (Demandes de Valeurs Foncières) réelles : Les ventes récentes d’appartements d’une pièce à Antibes (décembre 2025) montrent une grande disparité, mais la moyenne des ventes représentatives (hors extrêmes manifestes) se situe plutôt autour de 5 700 €/m². Par exemple :
  • Un studio de 28m² à 5 Impasse Bouvard vendu 200 000€ (7 143 €/m²).
  • Un studio de 37m² à 15 Avenue des Orangers vendu 236 500€ (6 392 €/m²).
  • Un studio de 35m² à 8 Boulevard Albert 1er vendu 175 000€ (5 000 €/m²).
  • Un studio de 38m² à 43 Boulevard Albert 1er vendu 163 500€ (4 303 €/m²).
  • Ces données DVF suggèrent que le prix de 6 967 €/m² est bien au-dessus de la moyenne des transactions réelles pour des studios dans la commune, même si des biens exceptionnels peuvent atteindre ce niveau.

Estimation des travaux

Étant donné que le prix au mètre carré est supérieur à la moyenne des ventes réelles et se situe dans la fourchette haute des annonces similaires, on pourrait s’attendre à un bien en bon état. Cependant, la longue ancienneté de l’annonce (plus de 800 jours) et les baisses de prix successives sont des signaux qui contredisent cette hypothèse. Un bien en excellent état à un prix de marché correct se vendrait bien plus vite à Antibes.

Je pars donc du principe que des travaux de rafraîchissement sont nécessaires pour le rendre attractif à la location et justifier un loyer correct, ou que le bien est tout simplement surévalué.
J’estime un budget travaux de rafraîchissement à 250 €/m², soit 30m² * 250€ = 7 500€. Cela inclut peinture, sols, et une mise à jour légère de la cuisine/salle de bain si nécessaire.

Coût total de l’opération

• Prix d’achat affiché : 209 000€
• Frais de notaire estimés (environ 8% pour l’ancien) : 209 000€ * 0,08 = 16 720€
• Travaux estimés : 7 500€
• Coût total estimé de l’opération : 209 000€ + 16 720€ + 7 500€ = 233 220€

Loyer estimé

Antibes est une ville où la tension locative est forte, notamment pour les petites surfaces. Un studio de 30m² bien situé et rénové trouvera preneur.

• Loyer nu estimé : Sur la base des loyers pratiqués pour des surfaces similaires à Antibes, j’estime un loyer nu à 650€/mois.
• Loyer meublé estimé : Pour un studio meublé, plus attractif pour les jeunes actifs, étudiants ou saisonniers, le loyer peut être plus élevé. J’estime un loyer meublé à 800€/mois. C’est sur cette base que je ferai les calculs de rentabilité, car c’est la stratégie la plus pertinente pour ce type de bien.

Rendement brut et net

Calculs basés sur le loyer meublé estimé à 800€/mois.

• Rendement brut : (800€ * 12 mois) / 209 000€ = 9 600€ / 209 000€ = 0,0459 = 4,59%
• Rendement net (avant impôts et frais de gestion) :
  • Loyer annuel : 9 600€
  • Charges annuelles non récupérables (estimation) :
    • Taxe foncière : 700€ (estimation pour un 30m² à Antibes)
    • Charges de copropriété non récupérables : 600€ (estimation, soit 50€/mois)
    • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 150€
  • Total charges annuelles non récupérables : 700€ + 600€ + 150€ = 1 450€
  • Loyer annuel net de charges : 9 600€ – 1 450€ = 8 150€
  • Rendement net : 8 150€ / 233 220€ (coût total) = 0,0349 = 3,49%

Ce rendement net est faible pour un investissement locatif, surtout pour un studio. Il est bien en dessous de ce que l’on pourrait attendre pour une opération rentable.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un financement à 100% du coût total de l’opération (233 220€) sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,5% (hors assurance emprunteur) :

• Mensualité de crédit estimée : 1 358€/mois
• Revenus mensuels (loyer meublé) : 800€
• Dépenses mensuelles (hors crédit) :
  • Charges de copropriété non récupérables : 50€
  • Taxe foncière provisionnelle : 58€
  • Assurance PNO provisionnelle : 12,5€
  • Provision pour vacance locative (1 mois tous les 3 ans) : 22€
  • Frais de gestion locative (si déléguée, 7% du loyer) : 56€
  • Total dépenses mensuelles hors crédit : 50 + 58 + 12,5 + 22 + 56 = 198,5€
• Cashflow mensuel estimé : 800€ (loyer) – 1 358€ (crédit) – 198,5€ (charges) = -756,5€/mois

Un cashflow négatif de 756,5€ par mois est très important. Cela signifie que tu devras sortir cette somme de ta poche chaque mois pour maintenir l’investissement, sans même compter les impôts sur les revenus locatifs. Ce n’est pas une opération d’investissement locatif rentable sur le plan du cashflow.

Marge de négociation

Le bien est en ligne depuis 822 jours, soit plus de deux ans et trois mois. C’est une durée extrêmement longue pour un studio à Antibes. Il a subi 4 baisses de prix successives :

• De 218 000€ (juillet 2025) à 214 000€ (octobre 2025) : -4 000€
• De 214 000€ à 212 000€ (janvier 2026) : -2 000€
• De 212 000€ à 209 000€ (avril 2026) : -3 000€

La baisse totale est de 9 000€, soit seulement 4,13% du prix initial. Cette faible baisse, malgré une ancienneté record et un multi-mandat (3 agences), indique que le bien est toujours surévalué ou qu’il présente des défauts importants qui freinent les acheteurs.

Compte tenu de l’historique et du faible rendement, tu as une marge de négociation significative. Je t’incite à viser une baisse d’au moins 10% sur le prix actuel, soit 20 900€. Un prix d’achat de 188 100€ (soit 6 270 €/m²) serait plus en phase avec le marché et pourrait améliorer légèrement la rentabilité. En dessous de ce prix, l’opération deviendrait plus intéressante.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est un signal d’alerte majeur. Mis sur le marché par Chancel Immobilier dès mars 2024 à 218 000€, il a ensuite été repris par Laforêt et Orpi, ce qui signifie qu’il est en multi-mandat. Le fait que trois agences n’aient pas réussi à le vendre en plus de 800 jours est très parlant.

Les baisses de prix ont été timides et espacées :

• Une première baisse de 4 000€ après plus d’un an et demi sur le marché.
• Puis des baisses de 2 000€ et 3 000€ tous les 3-4 mois.

L’amplitude totale de la baisse (4,13%) est faible au regard de la durée de commercialisation. Cela montre une résistance du vendeur à s’aligner sur le marché, ou une mauvaise estimation initiale.

Le multi-mandat, censé maximiser la visibilité, n’a pas eu l’effet escompté. Cela renforce l’idée que le problème principal est le prix, ou des caractéristiques intrinsèques du bien qui le rendent difficile à vendre (état, emplacement précis, charges de copropriété, etc.).

Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché accumule une « décote psychologique ». Les acheteurs potentiels se demandent pourquoi il n’est pas vendu. Ce signal est très négatif et te donne un levier de négociation important.

Le Quartier

Antibes est une ville très attractive de la Côte d’Azur, connue pour son dynamisme touristique et économique.

• Ambiance : La ville offre une ambiance méditerranéenne agréable, avec son port, sa vieille ville, ses plages et ses musées. Elle attire une population variée, des touristes aux résidents permanents.
• Transports : La commune est bien desservie par les transports en commun (bus, gare SNCF), facilitant les déplacements vers Nice, Cannes ou la technopole de Sophia Antipolis.
• Commerces et services : Antibes dispose d’une offre complète de commerces de proximité, supermarchés, restaurants, marchés provençaux et services de santé.
• Écoles : La ville compte de nombreuses écoles, collèges et lycées. Sa proximité avec Sophia Antipolis en fait également un bassin d’étudiants et de jeunes professionnels.
• Tension locative : La tension locative est forte à Antibes, en particulier pour les petites surfaces. La demande est soutenue par les étudiants, les jeunes actifs, les saisonniers et les touristes.
• Évolution du marché : Le marché immobilier à Antibes est historiquement robuste. Cependant, les prix ont connu une légère stabilisation voire une légère baisse sur certains segments récemment.

Les ventes DVF confirment la forte demande pour les petites surfaces, mais aussi une grande variabilité des prix au m² en fonction de l’emplacement précis et de l’état du bien. Par exemple, un studio de 32m² à 28 Chemin de l’Ermitage s’est vendu 276 000€ (8 625 €/m²), tandis qu’un autre de 29m² à 1 Traverse Martelly s’est vendu 92 000€ (3 172 €/m²). Ces extrêmes soulignent l’importance de l’adresse exacte et de la qualité du bien. Sans cette information pour le bien étudié, la prudence est de mise.

Cible Locataire Idéale

La cible locataire idéale pour ce studio de 30m² à Antibes est le jeune actif ou l’étudiant.

Pourquoi :

• Taille du bien : Un studio de 30m² est parfaitement adapté à une personne seule.
• Localisation : Antibes est une ville dynamique, proche de Sophia Antipolis (grand bassin d’emploi et d’études). La demande est forte pour les logements étudiants et les premiers logements de jeunes professionnels.
• Marché locatif tendu : La forte tension locative sur les petites surfaces à Antibes garantit une bonne rotation et une occupation rapide si le bien est bien présenté et au juste prix.
• Meublé : Proposer le bien meublé augmenterait son attractivité pour cette cible, qui recherche souvent des solutions clés en main pour des durées de location flexibles.

Points de Vigilance

1. Prix de vente excessif : Le prix de 6 967 €/m² est trop élevé par rapport aux ventes réelles DVF pour des studios similaires à Antibes. Cela impacte directement la rentabilité et le cashflow de l’opération.
2. Ancienneté de l’annonce et multi-mandat : Plus de 800 jours sur le marché avec 3 agences et 4 baisses de prix sont des signaux très négatifs. Cela suggère un problème majeur : prix non aligné, défaut caché, ou mauvaise commercialisation.
3. Rendement locatif et cashflow négatifs : Avec un rendement net de 3,49% et un cashflow mensuel de -756,5€ (avec un financement à 100%), cette opération n’est pas viable pour un investisseur cherchant une rentabilité immédiate ou un autofinancement.
4. Concurrence des 2 pièces : Plusieurs annonces similaires proposent des appartements de 2 pièces (35-36m²) pour un prix équivalent (autour de 199 000€ – 210 000€). Un studio de 30m² à 209 000€ est donc moins compétitif en termes de rapport surface/prix/nombre de pièces.
5. Informations manquantes : L’absence d’informations sur l’état général de l’immeuble, les charges de copropriété précises, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l’adresse exacte du bien ne permet pas une évaluation complète des risques et des coûts futurs.

Verdict

Ce studio à Antibes, malgré une localisation attractive, est affiché à un prix trop élevé qui compromet toute rentabilité locative. Son ancienneté sur le marché et les baisses de prix insuffisantes sont des signaux d’alerte forts. En l’état, je te déconseille fortement cet investissement, à moins d’obtenir une négociation très significative, au minimum de 10 à 15% sur le prix actuel, pour tenter de le rendre viable.

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