Dossier Investisseur : Studio 24m² à Roquebrune-Cap-Martin — -689€ cashflow/mois

Fiche Synthèse

• Localisation: CARNOLES, un quartier de la commune de Roquebrune-Cap-Martin (06190).
• Prix affiché: 185 000 €.
• Prix au m²: 7 708 €/m².
• Surface et pièces: 24 m², 1 pièce (studio).
• Évolution depuis la mise en vente: Le prix a baissé de 13,95% depuis sa mise en vente initiale à 215 000 €.
• Nombre de jours en ligne: Le bien est en ligne depuis le 28 septembre 2025, soit environ 284 jours (9 mois et 10 jours) au 8 juillet 2026.
• Verdict express: Un studio à Carnoles dont le prix, malgré des baisses successives et une longue présence sur le marché, reste trop élevé pour un investissement locatif rentable.

Analyse Financière

• Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF
  Ton bien est affiché à 7 708 €/m².
  En comparant avec les annonces similaires de studios (1 pièce) dans la même zone (Roquebrune-Cap-Martin / Carnoles) et de surfaces équivalentes (23-29m²), le prix moyen des annonces est estimé à environ 7 150 €/m².
  Les ventes réelles DVF (Demandes de Valeurs Foncières) pour des appartements d’une pièce à Roquebrune-Cap-Martin sur la fin 2025 montrent une fourchette large. En excluant les valeurs extrêmes basses qui pourraient correspondre à des biens spécifiques (vente en viager, état très dégradé, etc.), la moyenne des ventes de studios se situe autour de 6 776 €/m². Par exemple, un studio de 26m² s’est vendu 221 000 € (8 500 €/m²) le 23 décembre 2025, et un 20m² à 170 700 € (8 535 €/m²) le 2 décembre 2025. Mais d’autres biens comparables se sont vendus bien moins cher, comme un 28m² à 167 500 € (5 982 €/m²) le 4 décembre 2025 ou un 31m² à 180 000 € (5 806 €/m²) le 24 novembre 2025.
  Mon avis: Ton prix de 7 708 €/m² est supérieur à la moyenne des annonces similaires et nettement au-dessus de la plupart des ventes réelles DVF pour des studios dans le secteur. Il est donc surévalué.

• Estimation travaux selon l’état probable
  Étant donné que le prix affiché est déjà élevé par rapport au marché, il est probable que le bien soit présenté comme étant en bon état ou rénové. Si ce n’est pas le cas, l’écart de prix est encore plus flagrant.
  Je vais estimer des travaux de rafraîchissement léger (peintures, petits aménagements) à 250 €/m², soit un coût estimé à 6 000 € pour 24m². Si le bien nécessite une rénovation plus lourde, ce chiffre pourrait facilement doubler ou tripler.

• Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

  • Prix d’achat: 185 000 €
  • Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien): 14 800 €
  • Travaux estimés: 6 000 €
  • Coût total estimé de l’opération: 205 800 €.

• Loyer estimé nu ET meublé
  Pour un studio de 24m² à Carnoles/Roquebrune-Cap-Martin, la tension locative est forte.

  • Loyer nu estimé: 600 €/mois.
  • Loyer meublé estimé: 700 €/mois. Un bien meublé sera plus attractif pour la cible visée et permettra un meilleur rendement.

• Rendement brut et net
  En partant sur un loyer meublé de 700 €/mois (8 400 €/an) et un coût total de 205 800 €:

  • Rendement brut estimé: (8 400 € / 205 800 €) * 100 = 4,08 %.
    Pour le rendement net, il faut déduire les charges (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance). Sans données précises, je vais estimer:
  • Charges de copropriété: 60 €/mois (720 €/an).
  • Taxe foncière: 500 €/an.
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO): 150 €/an.
  • Gestion locative (si tu délègues, 8% du loyer): 672 €/an.
  • Vacance locative (estimée à 1 mois tous les 3 ans): 233 €/an.
  • Total charges annuelles estimées: 2 275 €.
  • Loyer annuel net de charges: 8 400 € – 2 275 € = 6 125 €.
  • Rendement net estimé: (6 125 € / 205 800 €) * 100 = 2,98 %. Ce rendement est faible pour un investissement locatif.

• Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%
  En finançant le coût total estimé (205 800 €) sur 20 ans à un taux de 3.5% (hors assurance):

  • La mensualité de crédit serait estimée à 1 199 €/mois.
  • Revenus locatifs (meublé): 700 €/mois.
  • Charges mensuelles estimées: 190 €/mois (2 275 € / 12).
  • Cashflow mensuel estimé: 700 € (loyer) – 1 199 € (crédit) – 190 € (charges) = -689 €/mois.
    Cette opération n’est absolument pas autofinancée et générerait un déficit mensuel important.

• Marge de négociation
  Le bien est sur le marché depuis près de 9 mois et demi. Il a déjà subi deux baisses de prix significatives: de 215 000 € à 195 000 € (-9,3%) puis à 185 000 € (-5,1%). Le fait qu’il soit en multi-mandats (trois annonces actives, dont deux par la même agence Victoria Transac Estate) est un signal fort que le vendeur peine à trouver preneur et est probablement pressé. Le prix au m² est trop élevé par rapport au marché local.
  Mon avis: Tu as une forte marge de manœuvre. Une négociation d’au moins 10% est justifiée pour aligner le prix sur le marché et rendre l’opération un peu plus viable. Vise un prix d’achat autour de 165 000 € (soit 6 875 €/m²) voire moins.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant. Il a été mis en vente le 28 septembre 2025 à 215 000 €. Après plus de trois mois sans aucune offre acceptée, le prix a été réduit à 195 000 € le 1er janvier 2026. Cette première baisse de 20 000 € (-9,3%) n’a pas suffi à attirer les acheteurs. Le bien est resté à ce prix pendant près de cinq mois supplémentaires. Le 30 mai 2026, face à l’absence de succès, une deuxième baisse de prix a été appliquée, le ramenant à 185 000 € (-5,1%). Depuis cette dernière baisse, le bien est en ligne depuis plus d’un mois sans trouver preneur.

Interprétation: Cet historique est un signal d’alerte majeur. Le prix initial était clairement surévalué, et malgré deux ajustements significatifs, le bien ne trouve toujours pas son marché. Cela démontre une résistance des acheteurs au prix demandé, ce qui est une excellente nouvelle pour toi en tant qu’investisseur.

Le bien est également géré en multi-mandats, avec plusieurs annonces actives pour le même bien, y compris via différentes références de la même agence (« Victoria Transac Estate ») et une autre agence. Un multi-mandat est un indicateur clair d’un vendeur très motivé à vendre, souvent en raison d’une urgence ou d’une difficulté persistante à trouver un acquéreur. Pour toi, cela signifie que les agences sont en concurrence et seront plus enclines à pousser le vendeur à accepter une offre plus basse pour finaliser la vente.

L’ancienneté de l’annonce, près de 9 mois et demi, est également un signal très négatif pour le vendeur. Dans un marché comme la Côte d’Azur, où les petites surfaces peuvent se vendre rapidement, une telle durée de commercialisation, même après des baisses de prix, indique que le bien présente un problème de positionnement tarifaire ou des défauts majeurs non apparents. C’est un levier de négociation puissant.

Le Quartier

CARNOLES est un quartier de la commune de Roquebrune-Cap-Martin, située sur la Côte d’Azur, entre Menton et Monaco. C’est une localisation très recherchée.

L’ambiance y est typique de la Riviera, avec un mélange de résidences principales et secondaires, et une activité touristique. La proximité de la mer est un atout indéniable.

En termes de transports, Carnoles est bien desservie par la gare SNCF, offrant des liaisons vers les villes environnantes comme Menton, Monaco et Nice. Des lignes de bus complètent l’offre. L’accès routier est également aisé via la Moyenne Corniche ou l’autoroute A8.

Le quartier dispose des commerces de proximité nécessaires (supermarchés, boulangeries, pharmacies) et d’écoles.

La tension locative est forte dans cette région. La demande de petites surfaces est constante, notamment de la part des jeunes actifs travaillant à Monaco ou des saisonniers. C’est un marché locatif dynamique.

L’évolution des prix dans le quartier, d’après les ventes DVF, est contrastée. On observe des ventes de studios à des prix élevés, comme un 26m² à 221 000 € (8 500 €/m²) ou un 20m² à 170 700 € (8 535 €/m²) fin 2025. Ces prix peuvent correspondre à des biens exceptionnels (vue mer, état neuf, résidence de standing). Cependant, d’autres ventes pour des surfaces similaires sont bien plus basses : un 28m² à 167 500 € (5 982 €/m²) ou un 31m² à 180 000 € (5 806 €/m²). Ces disparités soulignent que le marché est sensible à l’état du bien, à la résidence et à la localisation précise. Le prix de 7 708 €/m² pour le bien que tu analyses se situe dans la fourchette haute du marché réel, mais sans garantie sur l’état ou les prestations.

Cible Locataire Idéale

Cible principale: Jeune actif travaillant à Monaco ou dans les environs.

Argumentation: La taille du bien (24m², 1 pièce) est parfaitement adaptée à une personne seule. La proximité géographique de Monaco, accessible rapidement en train ou en bus, en fait un lieu de résidence privilégié pour les nombreux jeunes professionnels qui y travaillent et recherchent des loyers plus abordables qu’en Principauté. La forte tension locative sur les petites surfaces dans cette zone garantit une demande constante pour ce type de logement. Un studio meublé serait particulièrement attractif pour cette cible, offrant une solution clé en main et permettant de maximiser le loyer.

Points de Vigilance

1. Prix au m² trop élevé: À 7 708 €/m², le prix est significativement supérieur à la moyenne des ventes réelles DVF pour des studios à Roquebrune-Cap-Martin (estimée entre 6 150 €/m² et 6 776 €/m²). Même si certains biens se vendent plus cher, cela doit être justifié par des prestations exceptionnelles.
2. Rendement locatif et cashflow non viables: Avec un rendement net estimé à moins de 3% et un cashflow mensuel fortement négatif (environ -689 €/mois) en cas de financement à crédit, l’opération n’est pas rentable en l’état et nécessiterait un effort d’épargne important chaque mois.
3. Ancienneté et multi-mandats: La longue durée de commercialisation (plus de 9 mois) et la gestion en multi-mandats sont des signaux d’alerte clairs. Le bien ne trouve pas preneur à ce prix, ce qui indique une surévaluation persistante ou des défauts cachés.
4. Coûts imprévus: L’estimation des travaux est basée sur un rafraîchissement léger. Si le bien nécessite une rénovation plus importante (électricité, plomberie, isolation), le coût total de l’opération augmenterait considérablement, dégradant encore plus la rentabilité.
5. Charges de copropriété et taxe foncière: Les estimations utilisées sont génériques. Il est impératif de vérifier les montants réels de ces charges, car elles peuvent impacter fortement le rendement net et le cashflow.

Verdict

Ce studio à Carnoles est situé dans un secteur attractif pour le locatif, mais son prix de 185 000 € est déconnecté de la réalité du marché. L’historique des baisses et l’ancienneté de l’annonce sont des signaux clairs que le bien est surévalué. En l’état, l’opération n’est pas rentable et générerait un cashflow négatif important. Je te déconseille fortement de te positionner à ce prix. Seule une négociation très agressive, visant une baisse d’au moins 15%, pourrait rendre cet investissement potentiellement intéressant.

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