Dossier Investisseur : T2 35m² à Fréjus — -30.5% & Rendement 2.65%

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 35m² avec 2 pièces, situé à Fréjus. Il est actuellement affiché à 219 000€, soit un prix au m² de 6 257€. Le prix initial était de 315 000€, ce qui représente une baisse de 30.5% depuis sa mise en vente. L’annonce est en ligne depuis près d’un an (environ 325 jours si on se base sur la première date de l’historique principal, 2025-08-21).

Verdict express : Malgré une baisse de prix significative, ce bien reste cher pour un investissement locatif à Fréjus et présente une rentabilité très faible, voire négative, sans une négociation agressive et un apport conséquent.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Le prix affiché de 6 257€/m² est élevé. Pour te donner une idée :

• La moyenne des annonces similaires de 2 pièces à Fréjus que nous avons analysées se situe autour de 5 662€/m². Ce bien est donc 10% plus cher que la moyenne des biens comparables actuellement sur le marché.
• Les ventes réelles (DVF) d’appartements de 2 pièces à Fréjus, sur des surfaces comparables (entre 26m² et 44m²), montrent des prix moyens autour de 4 072€/m². Par exemple, un appartement de 40m² avec 2 pièces s’est vendu 180 000€ (4 500€/m²) le 29 décembre 2025 (mutation ID 2025-1075201). Un autre de 26m² avec 2 pièces s’est vendu 110 000€ (4 230€/m²) le 19 décembre 2025 (mutation ID 2025-1074863). Ton prix au m² est donc 53% plus élevé que la moyenne des transactions récentes pour des biens similaires. Cet écart est considérable et doit être justifié par un emplacement exceptionnel ou un état irréprochable, ce qui n’est pas précisé.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au m² élevé par rapport aux ventes réelles, on pourrait s’attendre à un bien en très bon état, « prêt à louer ». Cependant, la forte dévalorisation depuis le prix initial (30.5%) peut aussi masquer des travaux à prévoir. Sans visite, il est impossible de le confirmer. Pour être prudent, prévois un budget pour un rafraîchissement et une mise aux normes légère. Nous estimons ces travaux à 200€/m², soit un coût total de 7 000€ (35m² * 200€/m²).

Coût total de l’opération

• Prix d’achat affiché : 219 000€
• Frais de notaire (estimé à 8% pour l’ancien) : 17 520€
• Travaux estimés : 7 000€
• Coût total estimé de l’acquisition : 243 520€

Loyer estimé

À Fréjus, pour un appartement de 2 pièces de 35m² :

• Loyer nu estimé : entre 650€ et 750€ par mois. Retenons une moyenne de 700€/mois.
• Loyer meublé estimé : entre 800€ et 900€ par mois. Retenons 840€/mois (soit une majoration de 20% par rapport au nu, courante dans les zones touristiques).

Rendement brut et net

En se basant sur un loyer meublé de 840€/mois :

• Rendement brut estimé : (840€ * 12 mois) / 243 520€ = 4.14%. C’est un rendement bas pour un investissement locatif, surtout à Fréjus où l’on pourrait espérer mieux.
• Rendement net estimé : Pour calculer le rendement net, nous devons déduire les charges. Estimons les charges annuelles :
  • Charges de copropriété : 960€/an (80€/mois, à vérifier)
  • Taxe foncière : 700€/an (à vérifier, Fréjus peut être plus élevé)
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 150€/an
  • Vacance locative (estimation 1 mois de loyer) : 840€/an
  • Frais de gestion (si délégation, 8% du loyer + TVA) : 967€/an
  • Total charges annuelles estimées : 3 617€
  • Loyer annuel net de charges : (840€ * 12) – 3 617€ = 10 080€ – 3 617€ = 6 463€
  • Rendement net estimé : (6 463€ / 243 520€) * 100 = 2.65%. Ce rendement est très faible et ne justifie pas l’investissement, même dans une zone touristique.

Cashflow estimé avec crédit

Prenons un crédit sur 20 ans à un taux de 3.5% avec un apport de 10% du coût total de l’opération.

• Apport : 243 520€ * 0.10 = 24 352€
• Montant emprunté : 243 520€ – 24 352€ = 219 168€
• Mensualité de crédit (hors assurance) : environ 1 276€/mois
• Revenus mensuels (loyer meublé) : 840€
• Dépenses mensuelles (charges, taxe foncière, assurance, vacance, gestion) : 3 617€ / 12 = 301€/mois
• Cashflow mensuel estimé : 840€ (loyer) – 301€ (charges) – 1 276€ (crédit) = -737€/mois.
  Avec ces chiffres, l’opération génère un cashflow fortement négatif. Cela signifie que tu devrais sortir de ta poche 737€ chaque mois pour maintenir l’investissement, sans compter les imprévus. Ce n’est pas une opération rentable dans ces conditions.

Marge de négociation

La marge de négociation est un point crucial ici. Le prix initial de 315 000€ a été réduit de 30.5% pour atteindre 219 000€. C’est une baisse massive qui indique une forte motivation du vendeur ou une surestimation initiale flagrante.
Malgré cette baisse, le prix actuel reste supérieur à la moyenne des annonces similaires et très largement au-dessus des prix réels de vente (DVF). L’annonce est en ligne depuis presque un an. Tous ces signaux plaident pour une marge de négociation encore importante.
Pour que l’opération devienne intéressante en termes de rendement et de cashflow, il faudrait viser un prix d’achat nettement inférieur, potentiellement autour de 175 000€ à 190 000€, soit une nouvelle baisse de 13% à 20% par rapport au prix actuel. C’est une négociation très agressive, mais justifiée par les données du marché.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant et doit t’alerter.

• Début de l’annonce : Le bien a été mis en vente le 21 août 2025 (selon l’historique principal) au prix de 315 000€.
• Première baisse : Le 12 novembre 2025, le prix chute à 275 000€, soit une baisse de 12.7% après près de 3 mois sans succès.
• Deuxième baisse : Le 15 mai 2026, le prix passe à 249 000€, une nouvelle baisse de 9.5% après 6 mois à 275 000€.
• Troisième baisse : Le 30 juin 2026, le prix atteint 219 000€, soit une baisse de 12% supplémentaire après seulement 1.5 mois à 249 000€.
  En moins d’un an, le prix a été réduit de 30.5%. Cette succession de baisses rapides et importantes est un signal clair : le prix initial était totalement déconnecté du marché, ou le vendeur est extrêmement pressé.

Multi-mandats : Le bien est géré par « Var Esterel Immobilier » via un groupe de multi-mandats. Ce qui est étrange, c’est que la même agence a plusieurs annonces pour ce bien, avec des prix différents : une à 219 000€ (active et actuelle), une à 249 000€ (active mais non actuelle, datant de la baisse précédente) et une à 275 000€ (inactive). Cette situation est confuse et peu professionnelle. Elle peut indiquer une mauvaise gestion de la part de l’agence ou une tentative de « tester » le marché à différents prix. Cela te donne un levier de négociation supplémentaire : le vendeur et l’agence semblent désespérés de vendre.

Ancienneté de l’annonce : Le bien est en ligne depuis près de 325 jours (environ 11 mois). Une telle ancienneté, combinée à des baisses de prix répétées, signifie que le bien ne trouve pas preneur. Il est soit trop cher, soit il présente des défauts importants non visibles sur l’annonce.

Le Quartier

Fréjus est une commune du Var, sur la Côte d’Azur, connue pour son port, ses plages et son patrimoine historique. Du point de vue de l’investissement locatif :

• Ambiance : Fréjus est une ville dynamique, très prisée en saison estivale, mais qui vit aussi à l’année. Elle attire une population variée, des retraités aux familles, en passant par les jeunes actifs.
• Transports : La ville est bien desservie par les transports en commun locaux et dispose d’une gare SNCF. La proximité de l’autoroute A8 facilite les déplacements vers Nice ou Toulon.
• Commerces et services : Fréjus offre une bonne infrastructure commerciale, avec des centres-villes animés, des marchés et des zones commerciales. Toutes les commodités sont généralement accessibles.
• Tension locative : La tension locative est forte en période estivale pour les locations saisonnières. Pour les locations à l’année, elle est modérée à forte, notamment pour les petits appartements. La demande est constante, mais le marché est aussi concurrentiel.
• Évolution des prix : Le marché immobilier à Fréjus, comme sur toute la Côte d’Azur, a connu une forte hausse ces dernières années. Cependant, les données DVF montrent que les transactions réelles pour des 2 pièces sont bien en deçà du prix affiché pour ce bien. Par exemple, un appartement de 51m² avec 2 pièces s’est vendu 150 000€ (2 941€/m²) le 30 décembre 2025 au 627 RUE DE LA TOURRACHE, et un autre de 51m² avec 2 pièces à 200 000€ (3 921€/m²) le 22 décembre 2025 au 6 RUE DU DOCTEUR ALBERT CIAMIN. Ces chiffres confirment que le prix de 6 257€/m² pour le bien analysé est très élevé par rapport aux prix de vente réels dans la commune.

Cible Locataire Idéale

Pour un 2 pièces de 35m² à Fréjus, la cible locataire idéale est le couple de jeunes actifs ou le célibataire.

• Pourquoi : La taille du bien (35m², 2 pièces) est parfaitement adaptée à ce type de profil. Fréjus offre un bassin d’emploi local et une qualité de vie appréciée. Ces locataires recherchent souvent des biens meublés pour une installation rapide et sans contrainte, ce qui permettrait de justifier un loyer plus élevé et d’améliorer légèrement la rentabilité brute. La proximité des commodités et des plages est un atout majeur pour cette cible. La location saisonnière est une alternative très lucrative à considérer, mais elle demande une gestion beaucoup plus active.

Points de Vigilance

1. Prix au m² déconnecté du marché réel : Malgré les baisses, le prix de 6 257€/m² est nettement supérieur aux ventes DVF (autour de 4 072€/m² pour des biens similaires) et même à la moyenne des annonces concurrentes (5 662€/m²). Le risque de surpayer est élevé.
2. Rentabilité très faible : Avec un rendement net estimé à 2.65% et un cashflow mensuel négatif de -737€ (avec 10% d’apport), cette opération n’est pas viable financièrement dans les conditions actuelles.
3. Historique de prix chaotique et ancienneté de l’annonce : Une baisse de 30.5% en moins d’un an et une présence de presque un an sur le marché sont des signaux très forts. Cela indique soit une surestimation initiale grossière, soit des problèmes sous-jacents au bien qui le rendent difficile à vendre.
4. Multi-mandats confus : La présence de plusieurs annonces pour le même bien par la même agence, à des prix différents, est un signe de désorganisation et peut compliquer la négociation.
5. Coût des travaux non vérifié : L’estimation de 7 000€ pour un rafraîchissement est une hypothèse. Si le bien nécessite des travaux plus lourds (électricité, plomberie, isolation), le coût total de l’opération et l’impact sur la rentabilité seraient encore plus défavorables.

Verdict

Ce bien à Fréjus, malgré ses baisses de prix successives, n’est pas une opportunité d’investissement locatif intéressante au prix affiché. Le prix au m² reste trop élevé par rapport au marché réel, ce qui se traduit par une rentabilité très faible et un cashflow fortement négatif. Une négociation très agressive, visant une baisse d’au moins 15-20% du prix actuel, serait indispensable pour envisager une rentabilité acceptable. Sans cela, passe ton chemin.

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