Dossier Investisseur : Studio 23m² à Pau — 10 mois sur le marché

Fiche Synthèse

Ce studio de 23m² à Pau, affiché à 79 000€, présente un prix au m² de 3435€. Initialement mis en vente à 86 000€ en juin 2025, il a subi deux baisses de prix pour atteindre son niveau actuel, soit une décote de 8,14%. Le bien est en ligne depuis près de 10 mois et est géré par 4 agences immobilières différentes. Verdict express : Un studio surévalué qui stagne sur le marché, nécessitant une négociation agressive pour être viable.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 3435€/m² pour ce studio de 23m² est élevé par rapport au marché local.

• Moyenne des annonces similaires : En analysant les annonces de studios et petits T2 (1 ou 2 pièces, entre 21m² et 28m²) à Pau, le prix au m² moyen est estimé à environ 2793€/m². Par exemple, des biens de 28m² sont proposés à 79 000€ (soit 2821€/m²) ou 78 000€ (soit 2786€/m²), et des biens de 26m² à 72 500€ (soit 2788€/m²). Ton bien est donc nettement au-dessus de cette moyenne.
• Moyenne des ventes DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : Les transactions réelles d’appartements 1 pièce à Pau, d’une surface similaire (entre 18m² et 34m²), montrent des prix au m² variés. Par exemple, un 28m² s’est vendu 77 000€ (2750€/m²) en juin 2025, un 24m² à 66 940€ (2789€/m²) en mai 2025, et un 32m² à 78 000€ (2437€/m²) en mai 2025. Un 18m² a été cédé à 61 750€ (3430€/m²) en mai 2025. En excluant les extrêmes, la moyenne des ventes DVF pertinentes est estimée à 2588€/m². Ton prix au m² est donc dans la fourchette haute des transactions récentes, voire supérieur à la majorité.

Mon avis est que le prix de 3435€/m² est trop ambitieux pour un studio de 23m² à Pau, à moins d’une localisation exceptionnelle ou d’un état irréprochable, ce qui est rarement le cas pour un bien qui stagne.

Estimation travaux selon l’état probable

Étant donné le prix affiché élevé par rapport au marché, il est fort probable que le bien nécessite des travaux pour justifier ce prix ou pour être mis en location dans de bonnes conditions. Un bien à ce prix/m² devrait être impeccable. Si ce n’est pas le cas, le prix est injustifié.
lass= »yoast-text-mark » />>Pour un studio de 23m², un rafraîchissement complet (peinture, sols, cuisine basique, salle de bain à moderniser) est estimé à 15 000€. Si la plomberie ou l’électricité sont à refaire, ce budget peut facilement doubler. Je pars sur un scénario de rafraîchissement pour l’analyse.
Budget travaux estimé à 15 000€.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

• Prix d’achat affiché : 79 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 79 000€ * 0.08 = 6 320€
• Travaux estimés : 15 000€
• Coût total de l’opération estimé : 79 000€ + 6 320€ + 15 000€ = 100 320€

Loyer estimé nu ET meublé

Pau est une ville étudiante avec une demande locative soutenue pour les petites surfaces.
Pour un studio de 23m² en bon état, tu peux espérer un loyer mensuel :

• Loyer nu estimé à 400€/mois
• Loyer meublé estimé à 450€/mois (option à privilégier pour la cible étudiante et la fiscalité LMNP)

Rendement brut et net

• Rendement brut (sur la base d’un loyer meublé à 450€/mois) : (450€ * 12) / 79 000€ = 6,83%.
• Pour le rendement net, il faut déduire les charges. Estimons :
  • Charges de copropriété : estimées à 50€/mois (600€/an)
  • Taxe foncière : estimée à 500€/an
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) et Garantie Loyers Impayés (GLI) : estimées à 200€/an
  • Vacance locative : estimée à 1 mois de loyer par an (450€)
  • Total des charges annuelles estimées : 600€ + 500€ + 200€ + 450€ = 1 750€
• Loyer annuel net avant impôts : (450€ * 12) – 1 750€ = 5 400€ – 1 750€ = 3 650€
• Rendement net (sur le coût total de l’opération estimé à 100 320€) : 3 650€ / 100 320€ = 3,64%.
  Ce rendement net est faible pour un investissement locatif en studio, surtout avec un prix d’achat qui semble déjà élevé.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

• Montant à financer (coût total) : 100 320€
• Taux d’intérêt : 3,5% sur 20 ans (240 mois)
• Mensualité de crédit estimée (hors assurance emprunteur) : 588€/mois.
• Cashflow mensuel estimé : Loyer (450€) – Mensualité de crédit (588€) – Charges mensuelles (1750€/12 = 146€) = 450€ – 588€ – 146€ = -284€/mois.
  L’opération génère un cashflow négatif significatif. Cela signifie que tu devras sortir de ta poche près de 300€ chaque mois pour couvrir les dépenses, sans même compter l’assurance emprunteur ni les imprévus. Ce n’est pas un investissement rentable en l’état.

Marge de négociation

• Le bien est sur le marché depuis juin 2025, soit près de 10 mois. C’est une durée très longue pour un studio.
• Le prix a déjà baissé de 86 000€ à 79 000€ (-8,14%). C’est un bon début, mais insuffisant.
• Le bien est en multi-mandats, avec 4 agences qui le proposent. Cette situation met le vendeur sous pression et indique une difficulté à trouver preneur au prix actuel. C’est un levier de négociation majeur.
• Compte tenu du prix au m² élevé par rapport au marché et des signaux de stagnation, une négociation de 10% à 15% supplémentaires est non seulement possible, mais nécessaire pour rendre l’opération viable.
• Vise un prix d’achat autour de 65 000€ (soit une baisse de 17,7% par rapport au prix initial de 86 000€, et de 17,7% par rapport au prix actuel de 79 000€). Cela ramènerait le prix au m² à 2826€/m², ce qui est plus en ligne avec les moyennes DVF et annonces similaires. À ce prix, le coût total serait de 85 200€ (65 000€ prix + 5 200€ notaire + 15 000€ travaux), le rendement net remonterait à 4,28%, et le cashflow mensuel serait de -195€/mois. C’est toujours négatif, mais moins. Il faudrait viser encore plus bas, ou réduire les travaux, ou avoir un loyer plus élevé.

Historique & Signaux

L’historique des prix est marqué par des anomalies flagrantes, avec des prix qui passent de 86 000€ à plus de 500 000€ en quelques jours. Ces données sont clairement erronées et ne doivent pas être prises en compte pour l’analyse de l’évolution réelle du prix. Je ne peux pas vérifier la cause de ces erreurs, mais elles sont à ignorer.

En se basant sur les prix cohérents, le bien a été mis en vente initialement à 86 000€ autour de juin 2025.

• Une première baisse significative a eu lieu en novembre 2025, passant à 82 000€ (-4,65%).
• Une seconde baisse est intervenue en février 2026, pour atteindre le prix actuel de 79 000€ (-3,66% par rapport à 82 000€, soit une baisse totale de 8,14% depuis le prix initial).

Le bien est donc sur le marché depuis près de 10 mois. Une telle ancienneté pour un studio, même avec deux baisses de prix, est un signal d’alerte. Cela indique que le prix n’est toujours pas en adéquation avec le marché ou que le bien présente des défauts importants qui freinent les acquéreurs.

Le fait que le bien soit en multi-mandats, avec 4 agences différentes qui le proposent (IAD France / Kristel Bouaksa, IAD France – Philippe Larroze-Jardiné, Swell Immo), est un signal très fort. Cela signifie que le propriétaire est probablement pressé de vendre et a multiplié les canaux pour y parvenir. Cependant, cela peut aussi créer une confusion sur le marché et ne pas forcément accélérer la vente si le prix reste un problème. Pour toi, c’est un excellent levier de négociation. Le propriétaire est probablement plus ouvert à une offre basse pour se débarrasser du bien.

Le Quartier

Pau est une ville dynamique, notamment grâce à son pôle universitaire (Université de Pau et des Pays de l’Adour) qui attire de nombreux étudiants. Cette population est une cible privilégiée pour les studios et les petites surfaces.

La tension locative pour les studios est généralement bonne à Pau, surtout si le bien est bien situé par rapport aux transports en commun, aux commerces et aux campus universitaires. En termes de transports, Pau dispose d’un réseau de bus urbain et d’une gare, facilitant les déplacements. La proximité de ces infrastructures est un atout majeur pour un locataire étudiant ou jeune actif. Les commerces et services sont bien développés dans le centre-ville et les quartiers résidentiels. L’attractivité du quartier dépendra de la localisation exacte du bien par rapport à ces commodités.

Pour te donner une idée des prix réels dans le quartier, voici quelques exemples de ventes DVF récentes pour des appartements 1 pièce à Pau :

• Un appartement de 28m² s’est vendu 77 000€ (2750€/m²) le 16/06/2025 au 31 RUE MICHEL HOUNAU.
• Un appartement de 24m² s’est vendu 66 940€ (2789€/m²) le 15/05/2025 au 103 BD TOURASSE.
• Un appartement de 32m² s’est vendu 78 000€ (2437€/m²) le 13/05/2025 au 6 BD D ARAGON.
• Un appartement de 18m² s’est vendu 61 750€ (3430€/m²) le 27/05/2025 au 1 IMP ANDRE MITTON.
• Un appartement de 26m² s’est vendu 70 000€ (2692€/m²) le 12/05/2025 au 12 AV FOUCHET.

Ces exemples confirment que le prix de 79 000€ pour 23m² (3435€/m²) est dans la fourchette haute du marché local pour des biens similaires, et même au-dessus de la plupart des transactions récentes. Seuls des biens de très petite surface (18m²) atteignent ce prix au m², ce qui est souvent le cas pour les studios très compacts.

Cible Locataire Idéale

La surface de 23m² et le nombre de pièces (1) orientent clairement ce bien vers une cible de locataire unique.

Cible principale : Étudiant. Pau est une ville universitaire majeure. Un studio meublé, bien situé par rapport aux campus ou aux transports, est très recherché par les étudiants. Ils apprécient les logements prêts à l’emploi et sont souvent moins regardants sur la taille si le loyer est abordable et les commodités proches.

Cible secondaire : Jeune actif seul. Pour un premier emploi ou une période de mobilité professionnelle, un jeune actif peut également être intéressé par un studio fonctionnel et bien placé.

Pour maximiser l’attractivité et le loyer, je te recommande de louer ce bien en meublé. Cela permet de cibler les étudiants et jeunes actifs qui n’ont pas forcément leur propre mobilier, et de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse (LMNP).

Points de Vigilance

1. Prix au m² déconnecté du marché : À 3435€/m², le prix affiché est significativement plus élevé que la moyenne des annonces similaires (estimée à 2793€/m²) et des ventes DVF récentes (estimée à 2588€/m²) pour des studios à Pau. Cela indique une surévaluation du bien, ce qui rend l’opération non rentable au prix actuel.
2. Rentabilité financière insuffisante : Avec un coût total estimé à 100 320€ (incluant frais de notaire et travaux) et un loyer meublé de 450€/mois, le rendement net estimé est de seulement 3,64%. Plus préoccupant, le cashflow mensuel est estimé à -284€, ce qui signifie que le bien ne s’autofinance pas et te coûtera de l’argent chaque mois.
3. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est sur le marché depuis près de 10 mois et est proposé par 4 agences différentes. Ces signaux combinés indiquent que le bien peine à trouver preneur, ce qui est un indicateur fort d’un prix trop élevé ou de défauts importants. C’est un levier de négociation, mais aussi un risque si le bien a des problèmes cachés.
4. Coût des travaux incertain : Mon estimation de 15 000€ pour un rafraîchissement est une moyenne. Sans visite, il est impossible de connaître l’état réel du bien. Si des postes plus lourds (électricité, plomberie, isolation) sont à prévoir, le budget travaux explosera, rendant l’opération encore moins rentable.
5. Données d’historique de prix erratiques : Les prix fantaisistes (plus de 500 000€) dans l’historique sont des anomalies de données qui, bien que non pertinentes pour l’analyse du prix réel, soulignent un manque de fiabilité dans le suivi des annonces ou des outils utilisés. Cela n’impacte pas directement le bien, mais c’est un point à noter.

Verdict

Ce studio à Pau est clairement surévalué au prix affiché de 79 000€. L’analyse des prix au m² comparés aux annonces similaires et aux ventes réelles DVF, combinée à l’ancienneté de l’annonce et au multi-mandats, indique une forte marge de négociation. Sans une baisse significative du prix d’achat, l’opération n’est pas rentable et générera un cashflow négatif. Mon conseil est de faire une offre agressive, bien en dessous du prix affiché, ou de te tourner vers d’autres opportunités plus alignées avec le marché.

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