Dossier Investisseur : T2 33m² à Mauguio — Surévalué -9.55%

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces d’une surface de 33m² situé à Mauguio. Il est actuellement affiché à 199 000€, soit un prix au mètre carré de 6 030€/m². Initialement mis en vente à 220 000€, il a connu une baisse de prix de 9,55% depuis sa première publication. L’annonce est en ligne depuis environ 359 jours.

Verdict express : À son prix actuel, cet appartement est trop cher pour un investissement locatif rentable, malgré une localisation potentiellement intéressante.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 6 030€/m² pour ce 2 pièces de 33m² à Mauguio est élevé.

En comparaison avec les annonces similaires dans la commune et ses environs (Candillargues, Saint-Aunès), pour des biens de 2 pièces et de surfaces comparables (entre 33m² et 41m²), la moyenne des prix au mètre carré se situe plutôt autour de 4 800€/m² à 5 100€/m². Par exemple :

• Un appartement de 41m² à Mauguio est affiché à 199 000€, soit 4 853€/m².
• Un autre de 38m² à Mauguio est à 190 000€, soit 5 000€/m².
• Un bien de 37m² à Mauguio est à 190 000€, soit 5 135€/m².
• Même des biens de 41m² sont proposés à 200 000€, soit 4 878€/m².

Ton bien est donc affiché avec une prime significative d’environ 15% à 25% par rapport à des biens de taille similaire, voire plus grande, dans le même secteur.

Si l’on regarde les ventes réelles (DVF) d’appartements de 2 pièces à Mauguio, y compris le secteur prisé de Carnon, les prix au mètre carré sont également bien inférieurs :

• Un appartement de 32m² à Carnon s’est vendu 162 000€ (5 062€/m²) en décembre 2025.
• Un 33m² à Carnon a été cédé pour 163 000€ (4 939€/m²) en décembre 2025.
• Un 41m² à Mauguio s’est vendu 184 565€ (4 501€/m²) en décembre 2025.
• Un 40m² à Carnon a trouvé preneur à 193 000€ (4 825€/m²) en novembre 2025.
• Un 26m² à Mauguio a été vendu 132 570€ (5 100€/m²) en novembre 2025.

La moyenne des ventes DVF pour des 2 pièces de tailles comparables à Mauguio/Carnon tourne autour de 4 800€/m². Ton prix de 6 030€/m² est donc largement supérieur à ce que le marché réel indique pour des transactions récentes. Cela suggère que le bien est soit dans un état exceptionnel, soit fortement surévalué.

Estimation travaux selon l’état probable

Étant donné le prix au mètre carré très élevé par rapport au marché, on peut supposer que l’appartement est en bon état général et ne nécessite pas de gros travaux structurels. Cependant, pour un investissement locatif, un rafraîchissement est souvent judicieux pour optimiser le loyer et l’attractivité.

J’estime un budget de rafraîchissement à 250€/m², incluant peinture, revêtements de sol légers et petites améliorations esthétiques.

• Coût des travaux estimé : 33m² * 250€/m² = 8 250€.

Si le bien s’avérait nécessiter une rénovation plus importante (cuisine, salle de bain complète, électricité aux normes), ce budget serait insuffisant et ferait chuter davantage la rentabilité.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

Pour un achat dans l’ancien, les frais de notaire sont à prévoir.

• Prix d’achat affiché : 199 000€
• Frais de notaire estimés (environ 8%) : 199 000€ * 0,08 = 15 920€
• Travaux estimés : 8 250€
• Coût total de l’opération estimé : 199 000€ + 15 920€ + 8 250€ = 223 170€

Loyer estimé nu ET meublé

Mauguio, avec la proximité de Montpellier et de Carnon-Plage, bénéficie d’une demande locative soutenue. Pour un 2 pièces de 33m², on peut estimer les loyers suivants :

• Loyer nu estimé : entre 600€ et 700€ par mois. Prenons une base de 650€/mois.
• Loyer meublé estimé : pour un meublé, tu peux espérer une majoration de 15% à 20%. Soit 650€ * 1,18 = 767€/mois. Prenons 770€/mois.

Ces estimations sont basées sur le marché local général et sans connaître les prestations exactes du bien.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base des loyers et du prix d’achat :

Rendement brut :

• Nu : (650€ * 12 mois) / 199 000€ = 7 800€ / 199 000€ = 3,92%
• Meublé : (770€ * 12 mois) / 199 000€ = 9 240€ / 199 000€ = 4,64%

Ces rendements bruts sont faibles pour un investissement locatif. On vise généralement 6% minimum pour avoir une marge de manœuvre.

Rendement net (après charges et impôts) :
Pour le calcul du rendement net, il faut estimer les charges :

• Charges de copropriété : estimées à 60€/mois, soit 720€/an.
• Taxe foncière : estimée à 800€/an pour un T2 dans ce secteur.
• Vacance locative : estimée à 1 mois de loyer par an (650€ pour le nu, 770€ pour le meublé).
• Frais de gestion locative : estimés à 7% du loyer annuel.
  • Nu : 7 800€ * 0,07 = 546€/an.
  • Meublé : 9 240€ * 0,07 = 647€/an.

Calcul du rendement net pour un loyer nu :

• Loyer annuel brut : 7 800€
• Charges annuelles estimées : 720€ (copro) + 800€ (TF) + 650€ (vacance) + 546€ (gestion) = 2 716€
• Loyer annuel net de charges : 7 800€ – 2 716€ = 5 084€
• Rendement net nu estimé : (5 084€ / 223 170€) * 100 = 2,28% (en incluant les frais de notaire et travaux)

Calcul du rendement net pour un loyer meublé :

• Loyer annuel brut : 9 240€
• Charges annuelles estimées : 720€ (copro) + 800€ (TF) + 770€ (vacance) + 647€ (gestion) = 2 937€
• Loyer annuel net de charges : 9 240€ – 2 937€ = 6 303€
• Rendement net meublé estimé : (6 303€ / 223 170€) * 100 = 2,82% (en incluant les frais de notaire et travaux)

Ces rendements nets sont très faibles et ne justifient pas l’investissement au prix actuel.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un financement à 100% du coût total de l’opération (223 170€) sur 20 ans (240 mois) à un taux d’intérêt de 3,5% (hors assurance), la mensualité de crédit est estimée à 1 300€/mois.

Cashflow mensuel estimé (loyer nu) :

• Loyer mensuel : 650€
• Mensualité de crédit : -1 300€
• Charges mensuelles (copro, TF, vacance, gestion) : -226€ (2 716€/12)
• Cashflow mensuel estimé : 650€ – 1 300€ – 226€ = -876€/mois

Cashflow mensuel estimé (loyer meublé) :

• Loyer mensuel : 770€
• Mensualité de crédit : -1 300€
• Charges mensuelles (copro, TF, vacance, gestion) : -245€ (2 937€/12)
• Cashflow mensuel estimé : 770€ – 1 300€ – 245€ = -775€/mois

Dans les deux scénarios, le cashflow est fortement négatif. Cela signifie que tu devrais sortir de ta poche entre 775€ et 876€ chaque mois pour maintenir l’investissement. C’est un signal d’alerte majeur : l’opération n’est pas viable financièrement à ce prix.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente le 11 septembre 2025 à 220 000€. Il a subi une première baisse de prix le 25 avril 2026 à 205 000€ (-6,8%) et une seconde baisse le 23 juin 2026 à 199 000€ (-2,9% par rapport au prix précédent, -9,55% par rapport au prix initial).

L’annonce est en ligne depuis près d’un an (environ 359 jours). C’est une durée très longue pour un marché comme Mauguio. De plus, le bien est en multi-mandats, avec au moins 5 agences qui le proposent, dont certaines à des prix légèrement différents (199 000€ pour BSK et IAD, 199 900€ pour Liberkeys). Cela indique une forte motivation du vendeur à vendre et une difficulté à trouver un acheteur au prix souhaité.

Compte tenu de l’ancienneté de l’annonce, des baisses de prix successives et du prix au mètre carré décorrélé du marché (DVF et annonces similaires), tu as une marge de négociation très importante. Pour que l’opération devienne intéressante, il faudrait viser un prix d’achat bien plus proche des 4 800€/m² constatés sur le marché réel.

• Prix cible pour un rendement décent : 33m² * 4 800€/m² = 158 400€.
• Cela représente une négociation de 199 000€ – 158 400€ = 40 600€, soit environ 20% de baisse par rapport au prix actuel.

Une telle négociation est ambitieuse mais justifiée par les chiffres du marché. Sans cela, l’investissement est un gouffre financier.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant. Mis en ligne le 11 septembre 2025 à 220 000€, il est resté à ce prix pendant plus de 7 mois. C’est un premier signal fort : le prix de départ était trop élevé et n’a pas trouvé preneur.

La première baisse, de 220 000€ à 205 000€, est intervenue le 25 avril 2026. Une baisse de 15 000€, soit 6,8%, est significative mais n’a visiblement pas suffi à déclencher l’intérêt.

Moins de deux mois plus tard, le 23 juin 2026, une nouvelle baisse à 199 000€ a été appliquée. Cette fois, la réduction est de 6 000€, soit 2,9% par rapport au prix précédent.

Au total, le bien a perdu 21 000€, soit 9,55% de sa valeur initiale, en moins d’un an. Malgré ces ajustements, il est toujours en ligne depuis près de 359 jours. Une telle ancienneté sur le marché, combinée à des baisses de prix successives, est un signal clair que le bien est perçu comme trop cher par les acheteurs potentiels. Le marché a déjà rejeté le prix à deux reprises.

Le fait que le bien soit en multi-mandats (5 agences le proposent, dont BSK Immobilier, IAD France et Liberkeys) confirme cette analyse. Un vendeur qui multiplie les mandats est souvent pressé de vendre et a du mal à y parvenir. Cela peut aussi indiquer une stratégie de la part des agents de « tester » le marché avec un prix élevé, quitte à le baisser progressivement. Dans ce cas, le prix actuel est le résultat de ces ajustements, mais il reste insuffisant pour attirer les investisseurs.

L’annonce est active depuis si longtemps que les acheteurs potentiels locaux l’ont probablement déjà vue et écartée. Cela signifie que le bien a besoin d’un « choc » sur le prix pour retrouver de l’attractivité.

Le Quartier

Mauguio est une commune dynamique de l’Hérault, située à proximité immédiate de Montpellier et du littoral méditerranéen, notamment de Carnon-Plage. Cette double proximité en fait un lieu attractif pour la vie à l’année et le tourisme.

Ambiance : Mauguio offre une ambiance de ville moyenne avec toutes les commodités, tandis que Carnon-Plage, sa station balnéaire, est plus animée en saison. La commune est appréciée pour son cadre de vie entre ville et mer.

Transports : La commune est bien desservie, avec un accès rapide à l’autoroute A9, à l’aéroport de Montpellier-Méditerranée et à la gare TGV de Montpellier. Des lignes de bus permettent de rejoindre Montpellier facilement.

Commerces et écoles : Mauguio dispose de nombreux commerces de proximité, supermarchés, services de santé et établissements scolaires (écoles maternelles, primaires, collège). Cela assure une vie quotidienne pratique pour les résidents.

Tension locative : La tension locative est forte dans le secteur de Montpellier et de sa périphérie. La demande pour des appartements de petite surface est constante, notamment de la part des jeunes actifs, des étudiants (si bien desservi vers Montpellier) et des personnes seules. La proximité de Carnon peut également ouvrir des opportunités de location saisonnière, mais cela implique une gestion différente et des coûts d’ameublement plus élevés.

Évolution des prix (via DVF) : Les ventes DVF confirment une activité soutenue dans la commune. Les prix au mètre carré pour des 2 pièces à Mauguio et Carnon varient, mais se situent majoritairement entre 4 500€/m² et 5 100€/m².

• Par exemple, un 2 pièces de 32m² à Carnon s’est vendu 162 000€ (5 062€/m²).
• Un autre de 33m² à Carnon a été acheté 163 000€ (4 939€/m²).
• Un 41m² à Mauguio (hors Carnon) a été vendu 184 565€ (4 501€/m²).
  Ces chiffres montrent que le marché est actif, mais que le prix de 6 030€/m² pour ton bien est significativement au-dessus des transactions réelles observées, même dans les zones les plus prisées de la commune comme Carnon.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces et 33m² à Mauguio, la cible locataire idéale est le jeune actif ou le jeune couple sans enfant.

Pourquoi :

• Surface et nombre de pièces : 33m² est une surface typique pour un T2, parfaitement adaptée à une personne seule ou un couple. C’est trop petit pour une famille avec enfants.
• Localisation : Mauguio offre un cadre de vie apprécié par les jeunes actifs travaillant sur Montpellier ou dans les zones d’activités environnantes. La proximité de la mer est un atout de qualité de vie.
• Demande : La demande pour ce type de logement est constante dans la région de Montpellier, que ce soit pour des personnes débutant leur carrière ou des couples s’installant.
• Budget : Le loyer estimé (650-770€) correspond au budget moyen de cette catégorie de locataires dans le secteur.

Bien que la location saisonnière à Carnon puisse être envisagée, elle implique une gestion plus lourde et n’est pas la cible principale pour un investissement locatif classique à l’année. Les étudiants pourraient être une cible secondaire si le bien est très bien connecté aux transports en commun vers les universités de Montpellier.

Points de Vigilance

1. Prix au mètre carré déconnecté du marché : À 6 030€/m², le bien est affiché bien au-dessus des prix de vente réels constatés à Mauguio (autour de 4 800€/m² en DVF) et des annonces similaires. Cette surévaluation est le point le plus critique de cette analyse.
2. Rendement locatif très faible : Avec un rendement brut estimé à moins de 5% et un rendement net sous les 3%, l’opération n’est pas rentable. Un investissement locatif doit générer un rendement suffisant pour couvrir les charges et le crédit, ce qui n’est pas le cas ici.
3. Cashflow mensuel fortement négatif : Le besoin de sortir entre 775€ et 876€ de ta poche chaque mois pour couvrir la mensualité de crédit et les charges est inacceptable pour un investissement locatif. Cela représente une charge financière lourde et non un revenu.
4. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le fait que le bien soit en ligne depuis près d’un an et géré par 5 agences, malgré deux baisses de prix, indique clairement que le marché ne valide pas le prix actuel. C’est un signal de difficulté à vendre.
5. Risque de sur-estimation des loyers : Mes estimations de loyer sont basées sur une bonne attractivité du bien après rafraîchissement. Si le bien a des défauts (DPE mauvais, nuisances sonores, etc.), le loyer pourrait être plus bas, dégradant encore la rentabilité.

Verdict

Cet appartement à Mauguio, malgré une localisation intéressante, est clairement surévalué pour un investissement locatif. Le prix au mètre carré est bien trop élevé par rapport aux ventes réelles et aux annonces concurrentes, ce qui se traduit par des rendements très faibles et un cashflow fortement négatif. Sans une négociation agressive d’au moins 20% sur le prix affiché, cette opération est à éviter.

Simuler

Ajuste les paramètres ci-dessus pour tester meublé, montant travaux, taux crédit…