Dossier Investisseur : T2 43m² à Rennes — Cashflow négatif -641€/mois

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces et 43m² situé à Rennes, actuellement affiché à 155 000€. Le prix au mètre carré s’établit donc à 3 604,65 €/m². Initialement mis en vente à 162 000€, il a subi une baisse de prix de 7 000€, soit une décote de 4,32% depuis sa mise en ligne le 24 octobre 2025. L’annonce est en ligne depuis environ 9 mois et demi (285 jours).

Verdict express : À son prix actuel, cet appartement est un investissement locatif peu attractif qui nécessite une négociation agressive pour envisager un rendement décent.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 3 604,65 €/m² pour ce T2 de 43m² à Rennes doit être mis en perspective avec le marché local.

En comparant avec les annonces similaires de T2 à Rennes, d’une surface comprise entre 40 et 48m², nous observons une fourchette de prix au mètre carré allant de 3 187,5 €/m² (pour un 48m² à 153 000€) à 3 987,5 €/m² (pour un 40m² à 159 500€). La moyenne des annonces similaires que nous avons analysées pour des biens de cette taille se situe autour de 3 587 €/m². Ton bien est donc légèrement au-dessus de cette moyenne.

Les données des ventes réelles (DVF) sont plus révélatrices. Pour des appartements de 2 pièces à Rennes, nous avons des exemples concrets :

• Un T2 de 39m² vendu 130 000€ (3 333 €/m²) le 30 décembre 2025 (10b ALL DE LANVAUX).
• Un T2 de 43m² vendu 148 000€ (3 442 €/m²) le 30 décembre 2025 (16 RUE CHICOGNE). C’est une référence très pertinente, car il s’agit d’un bien de même surface et nombre de pièces, vendu il y a environ 8 mois.
• Un T2 de 47m² vendu 180 000€ (3 829 €/m²) le 30 décembre 2025 (16 RUE BERTHE SAVERY).
• Un T2 de 41m² vendu 185 000€ (4 512 €/m²) le 30 décembre 2025 (20 RUE DE BREST). Ce dernier prix au m² est très élevé et peut s’expliquer par un emplacement premium ou un état neuf.

En te basant sur la vente la plus comparable (16 RUE CHICOGNE, 43m² à 148 000€), ton bien est affiché 7 000€ plus cher, soit 162,65 €/m² de plus. Cela suggère que le prix actuel est encore trop élevé par rapport aux transactions récentes pour des biens similaires.

Estimation travaux selon l’état probable

Le prix au mètre carré légèrement supérieur aux ventes DVF et à la moyenne des annonces similaires, combiné à l’ancienneté de l’annonce, laisse penser que le bien n’est probablement pas en excellent état. Si le prix était justifié par un état impeccable, il se serait vendu plus rapidement.

J’estime donc qu’un budget de rafraîchissement est à prévoir. Pour un appartement de cette surface, un rafraîchissement complet (peinture, sols, mise aux normes électriques si nécessaire, petite rénovation cuisine/salle de bain) peut coûter entre 300€ et 450€ par mètre carré.

Pour 43m², j’estime un budget travaux à 350 €/m², soit un coût total estimé à 15 050€. Ce montant te permettrait de proposer un logement attractif pour la location et de justifier un loyer plus élevé.

Coût total de l’opération

Pour une vision complète de l’investissement, il faut inclure les frais annexes :

• Prix d’achat affiché : 155 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 12 400€
• Travaux estimés : 15 050€
• Coût total estimé de l’opération : 155 000€ + 12 400€ + 15 050€ = 182 450€

Loyer estimé nu et meublé

Rennes est une ville étudiante et dynamique, avec une forte demande locative. Un T2 de 43m² est très recherché.

• Loyer nu estimé : Sur la base des prix du marché à Rennes pour un T2 de cette surface, un loyer nu se situerait entre 11 et 14 €/m². J’estime un loyer nu à 12,79 €/m², soit 550€ par mois.
• Loyer meublé estimé : La location meublée est très prisée à Rennes, notamment par les étudiants et jeunes actifs. Elle permet de dégager un loyer supérieur. J’estime un loyer meublé à 14,65 €/m², soit 630€ par mois.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur le prix d’achat affiché, puis le rendement net sur le coût total de l’opération.

• Rendement brut (sur prix d’achat) :
  • Loyer nu : (550€ * 12 mois) / 155 000€ = 6 600€ / 155 000€ = 4,26%
  • Loyer meublé : (630€ * 12 mois) / 155 000€ = 7 560€ / 155 000€ = 4,88%

Ces rendements bruts sont corrects, mais ne reflètent pas la réalité de l’investissement une fois toutes les charges prises en compte.

• Rendement net (sur coût total de l’opération, avant impôts) :
  Pour estimer le rendement net, il faut déduire les charges annuelles :

  • Taxe foncière (estimée) : 700€/an

  • Charges de copropriété (estimées) : 840€/an (70€/mois)

  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 150€/an

  • Frais de gestion locative (si tu délègues, estimés à 7% du loyer meublé) : 529€/an (7% de 7560€)

  • Vacance locative (estimée à 1 mois tous les 3 ans) : 210€/an (630€/3)

  • Total des charges annuelles estimées : 700 + 840 + 150 + 529 + 210 = 2 429€

  • Revenus locatifs annuels bruts (meublé) : 7 560€

  • Revenus locatifs annuels nets avant impôts : 7 560€ – 2 429€ = 5 131€

  • Rendement net avant impôts : 5 131€ / 182 450€ (coût total) = 2,81%

Un rendement net de 2,81% est faible. C’est le genre de rendement qui ne couvre pas toujours l’inflation et les imprévus. Pour un investissement locatif, je vise généralement au moins 4% net avant impôts.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow mensuel si tu finances l’intégralité du coût de l’opération (182 450€) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance emprunteur).

• Montant emprunté : 182 450€
• Taux d’intérêt : 3,5%
• Durée : 20 ans (240 mois)
• Mensualité de crédit (hors assurance) : Estimée à 1 069,15€ par mois.

Maintenant, comparons avec les revenus et charges mensuels :

• Loyer mensuel (meublé) : 630€
• Charges mensuelles (estimées) : 2 429€ / 12 = 202,42€
• Cashflow mensuel : 630€ (loyer) – 1 069,15€ (crédit) – 202,42€ (charges) = -641,57€

Avec un tel cashflow négatif, tu devrais sortir de ta poche plus de 640€ chaque mois pour maintenir l’investissement. C’est un point de vigilance majeur. Un investissement locatif doit idéalement s’autofinancer ou générer un cashflow positif, surtout sans apport initial.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente à 162 000€ et est maintenant à 155 000€. Il a déjà baissé de 7 000€ en 9 mois et demi. Cette baisse, couplée à l’ancienneté de l’annonce et au fait qu’il soit en multi-mandats (nous y reviendrons), indique une difficulté à vendre au prix initial.

La vente DVF la plus pertinente (16 RUE CHICOGNE, 43m², 2 pièces, vendue 148 000€ fin 2025) suggère un prix cible autour de ce niveau.

Je t’encourage à viser un prix d’achat de 145 000€ à 148 000€. Cela représenterait une nouvelle baisse de 7 000€ à 10 000€ par rapport au prix actuel. Une offre à 148 000€ serait justifiée par les comparables DVF. Une offre à 145 000€ serait plus agressive mais pas irréaliste compte tenu du contexte.

À 148 000€, le prix au m² serait de 3 441,86 €/m², en ligne avec la vente de la Rue Chicogne.
À 145 000€, le prix au m² serait de 3 372,09 €/m², ce qui commencerait à rendre l’opération plus intéressante.

Si tu parviens à acheter à 145 000€, le rendement net avant impôts passerait à environ 3,13% et le cashflow mensuel à -605€, ce qui reste négatif mais moins pénalisant.

Historique & Signaux

L’historique des prix est un indicateur clé de la motivation du vendeur et de la pertinence du prix.

Le bien a été mis en ligne le 24 octobre 2025 à 162 000€.

• Première baisse : Le 26 décembre 2025, le prix passe à 159 000€. Une baisse de 3 000€ (-1,85%) après environ 2 mois de commercialisation. C’est une première alerte, le prix initial était trop optimiste.
• Deuxième baisse : Le 16 juin 2026, le prix descend à 155 000€. Une baisse de 4 000€ (-2,52%) après une longue période de 6 mois sans mouvement. Cette deuxième baisse est significative et montre que le bien ne trouve toujours pas preneur.

Au total, le prix a baissé de 7 000€, soit 4,32% de son prix initial. Le bien est en ligne depuis plus de 9 mois et demi. Dans un marché comme Rennes, où la tension locative est forte et la demande élevée, une telle ancienneté pour un T2 est un signal clair : le prix est trop élevé. Un bien correctement valorisé à Rennes se vend généralement en quelques semaines, voire quelques jours.

Autre signal important : le bien est en multi-mandats. Nous avons identifié 4 annonces différentes pour le même bien.

• L’annonce principale (Agence #158522596) affiche 155 000€.
• Deux annonces IAD France (Mickael Le Sech) affichent encore 159 000€, dont une est toujours active.
• Une autre annonce IAD France (Philippe Larro…) affiche 155 000€.

Cette situation de multi-mandats est un signe de faiblesse du vendeur. Il a confié son bien à plusieurs agences, probablement dans l’espoir de le vendre plus vite, mais cela peut aussi créer de la confusion et une concurrence entre les agences, qui peuvent se sentir moins engagées. Le fait que certaines agences n’aient pas mis à jour leur prix à 155 000€ est un indice supplémentaire de désorganisation ou de manque de suivi.

En tant qu’investisseur, ces signaux te donnent un fort pouvoir de négociation. Le vendeur est clairement pressé et le bien est sur le marché depuis trop longtemps à un prix qui ne correspond pas à la réalité.

Le Quartier

Sans l’adresse exacte du bien, je ne peux pas te donner une analyse ultra-précise du quartier. Cependant, Rennes est une ville très dynamique et attractive pour l’investissement locatif.

Ambiance et transports : Rennes est connue pour sa qualité de vie, son centre-ville historique, ses parcs et son réseau de transports en commun efficace (métro, bus). La ville est très bien desservie et continue de se développer. La présence de deux lignes de métro est un atout majeur.

Commerces et écoles : La ville offre une large gamme de commerces, des petites boutiques indépendantes aux grands centres commerciaux. C’est aussi un pôle universitaire important avec plusieurs campus et grandes écoles, ce qui assure une population étudiante nombreuse et une forte demande locative.

Tension locative : La tension locative à Rennes est très élevée. Le marché est tendu, et les biens, surtout les T1 et T2, trouvent preneur rapidement s’ils sont au bon prix et en bon état. C’est un environnement favorable pour un propriétaire bailleur.

Évolution : Rennes est une ville en constante évolution, avec de nombreux projets urbains et une croissance démographique soutenue. L’attractivité économique et universitaire de la ville garantit une demande locative stable et croissante sur le long terme.

Prix réels du quartier (basés sur DVF) :
Les ventes DVF que nous avons analysées montrent une disparité des prix au m² selon les micro-quartiers de Rennes, même pour des T2 de surfaces similaires.

• Le T2 de 43m² vendu 148 000€ (3 442 €/m²) sur la Rue Chicogne est en plein centre-ville, proche de la gare. C’est un secteur très recherché.
• Le T2 de 39m² vendu 130 000€ (3 333 €/m²) sur l’Allée de Lanvaux est dans le quartier Cleunay, plus résidentiel et un peu plus éloigné du centre.
• D’autres ventes comme celles de la Rue de Brest ou Berthe Savery affichent des prix au m² plus élevés (jusqu’à 4 512 €/m²), probablement pour des biens rénovés ou dans des emplacements très premium (proche Thabor, Place des Lices).

Ton bien, à 3 604,65 €/m², se situe dans la moyenne haute des ventes DVF pour des biens comparables en termes de surface et de nombre de pièces, mais pas nécessairement en termes d’emplacement ou d’état. La vente de la Rue Chicogne est un excellent point de comparaison et te donne une base solide pour négocier.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces et 43m² à Rennes, la cible locataire idéale est clairement le jeune actif ou le couple sans enfant.

Pourquoi ?

1. Surface et nombre de pièces : Un T2 de 43m² offre un espace suffisant pour une personne seule ou un couple. Il permet d’avoir une chambre séparée du salon, ce qui est un critère de confort important pour les jeunes actifs qui télétravaillent ou les couples qui souhaitent un espace privé.
2. Marché Rennais : Rennes est une ville attractive pour les jeunes professionnels qui viennent y travailler après leurs études. La demande pour ce type de logement est très forte.
3. Location meublée : En proposant une location meublée, tu cibles directement cette population qui cherche souvent des solutions « clés en main » pour s’installer rapidement, sans avoir à acheter des meubles. Cela te permettrait également de bénéficier du régime fiscal avantageux du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
4. Stabilité : Contrairement aux étudiants qui changent de logement chaque année, les jeunes actifs ou couples ont tendance à rester plus longtemps dans un logement, ce qui réduit le turnover et les frais de relocation.

Bien que Rennes soit une ville étudiante, un T2 est souvent un peu grand et cher pour un étudiant seul (qui préférera un T1 ou studio). Pour une colocation étudiante, 43m² pour deux chambres serait un peu juste, à moins d’avoir un très grand salon convertible. La cible jeune actif/couple est donc la plus pertinente et la plus stable pour ce type de bien.

Points de Vigilance

1. Prix au m² encore trop élevé : Malgré les baisses, le prix de 3 604,65 €/m² reste au-dessus des ventes DVF récentes pour des biens similaires (ex: 3 442 €/m² pour un 43m²). Tu paierais potentiellement plus cher que le prix du marché pour un bien qui n’est pas forcément en parfait état.
2. Rendement net faible et cashflow négatif : Avec un rendement net estimé à 2,81% et un cashflow mensuel de -641,57€ (en cas de financement à 100% sur 20 ans), cet investissement ne s’autofinance pas et te coûterait cher chaque mois. Ce n’est pas une opération de « cashflow ».
3. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est en ligne depuis près de 10 mois et en multi-mandats, avec des prix incohérents entre agences. C’est un signal d’alarme fort sur la difficulté à vendre et la surévaluation du bien. Le vendeur est probablement pressé.
4. Coût des travaux incertain : L’estimation de 15 050€ pour les travaux est une hypothèse. Sans visite et devis précis, ce budget peut être largement sous-estimé, surtout si des éléments structurels ou des mises aux normes importantes sont nécessaires. Un bien qui ne se vend pas à Rennes depuis 10 mois a souvent des défauts cachés ou un état général nécessitant plus qu’un simple rafraîchissement.
5. Localisation exacte inconnue : L’absence d’adresse précise empêche une analyse fine du micro-quartier. Les prix au m² à Rennes peuvent varier fortement d’une rue à l’autre en fonction de la proximité des transports, des commodités et de l’attractivité du secteur.

Verdict

Cet appartement à Rennes, malgré l’attractivité de la ville, est actuellement surévalué pour un investissement locatif. Son prix au mètre carré est supérieur aux ventes réelles comparables et le rendement net est trop faible, entraînant un cashflow fortement négatif. La longue durée de commercialisation et le multi-mandats sont des signaux clairs d’une difficulté à vendre. Je te conseille de ne pas l’acheter au prix affiché et d’entamer une négociation agressive, en visant un prix proche des 145 000€-148 000€, pour espérer rendre l’opération viable.

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