Dossier Investisseur : T2 39m² à Aix-en-Provence — Cashflow négatif

Fiche Synthèse

Ce dossier concerne un appartement de 39m² avec 2 pièces, situé à Aix-en-Provence. Le prix affiché est de 229 000 €, ce qui représente un prix au mètre carré de 5 871,79 €. Le bien a été mis en vente initialement à 256 000 € et a subi plusieurs baisses de prix, soit une diminution de 27 000 € (-10,55 %) depuis sa première publication. Il est en ligne depuis environ 296 jours.

Verdict express : Malgré les baisses de prix successives, cet appartement à Aix-en-Provence présente une rentabilité locative faible et un cashflow négatif, le rendant peu attractif pour un investissement locatif classique.

Analyse Financière

Analysons les chiffres de cet investissement potentiel, en tenant compte des réalités du marché aixois.

Prix au m² vs marché

Le prix affiché de 5 871,79 €/m² pour cet appartement de 39m² à Aix-en-Provence est un point clé. Comparons-le aux données disponibles :

• Annonces similaires actives : En examinant les annonces d’appartements de 2 pièces et de surfaces comparables (entre 36 et 45m²) à Aix-en-Provence, la moyenne des prix au mètre carré se situe autour de 5 577 €/m². Notre bien est donc environ 5 % plus cher que la moyenne des biens actuellement sur le marché. Par exemple, tu trouves des biens comme un 44m² à 224 000 € (5 091 €/m²) ou un 38m² à 212 000 € (5 579 €/m²).
• Ventes réelles DVF (2025) : Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) nous donnent une idée des transactions passées. Pour des appartements de 2 pièces à Aix-en-Provence, les prix au mètre carré varient fortement selon la localisation exacte et l’état.
  • Un appartement de 43m² vendu 246 200 € (5 725 €/m²) sur la Route de Galice (plutôt en périphérie).
  • Un appartement de 45m² vendu 283 300 € (6 295 €/m²) Rue d’Italie (plus central).
  • D’autres ventes de 2 pièces affichent des prix bien inférieurs (ex: 40m² à 164 050 € soit 4 101 €/m² Chemin de la Bastide Rouge), suggérant des biens en très mauvais état ou dans des zones moins prisées.
  • Si ton bien est bien situé, son prix de 5 871 €/m² peut se justifier par rapport aux ventes DVF centrales. Cependant, il reste au-dessus de la moyenne des annonces similaires actives, ce qui indique une marge de manœuvre.

Estimation travaux

Étant donné l’historique de prix et le positionnement actuel par rapport au marché, il est peu probable que le bien soit en parfait état. Je pars du principe qu’un rafraîchissement est nécessaire pour le rendre attractif à la location. J’estime les travaux de rafraîchissement et de mise aux normes à environ 650 €/m².

• Coût des travaux estimé à : 39 m² * 650 €/m² = 25 350 €.

Coût total de l’opération

Pour obtenir une vision complète de l’investissement, il faut ajouter les frais annexes :

• Prix d’achat affiché : 229 000 €
• Frais de notaire (estimés à 8 % pour l’ancien) : 229 000 € * 0,08 = 18 320 €
• Travaux estimés : 25 350 €
• Coût total estimé de l’opération : 229 000 € + 18 320 € + 25 350 € = 272 670 €

Loyer estimé

Aix-en-Provence est un marché locatif tendu, notamment pour les petites surfaces, grâce à sa population étudiante et de jeunes actifs. Pour un 2 pièces de 39m², voici mes estimations :

• Loyer nu estimé à : Entre 750 € et 850 € par mois (soit environ 19,20 €/m² à 21,80 €/m²).
• Loyer meublé estimé à : Entre 850 € et 950 € par mois. Le meublé est souvent plus intéressant à Aix pour la cible étudiante/jeune actif. Je retiendrai 900 €/mois pour les calculs de rendement.

Rendement brut et net

Calculons la rentabilité avec un loyer meublé de 900 €/mois :

• Revenus bruts annuels : 900 €/mois * 12 mois = 10 800 €
• Rendement brut estimé à : (10 800 € / 229 000 €) * 100 = 4,71 %

Pour le rendement net, il faut déduire les charges :

• Charges de copropriété, entretien, assurance PNO : J’estime ces charges à 100 €/mois, soit 1 200 €/an.
• Taxe foncière : Aix-en-Provence a une taxe foncière élevée. J’estime la taxe foncière à 800 €/an.
• Frais de gestion locative (si tu passes par une agence, environ 7 % du loyer hors charges) : 900 € * 0,07 * 12 = 756 €/an.
• Vacance locative (estimation d’un mois tous les 3 ans) : 900 € / 3 = 300 €/an.
• Total des charges annuelles (hors impôts) : 1 200 € + 800 € + 756 € + 300 € = 3 056 €
• Revenus nets annuels (avant impôts) : 10 800 € – 3 056 € = 7 744 €
• Rendement net estimé à (avant impôts) : (7 744 € / 272 670 €) * 100 = 2,84 %

Un rendement net de 2,84 % est faible pour un investissement locatif, surtout après avoir intégré les travaux.

Cashflow estimé avec crédit

Prenons un financement à 100 % du coût total de l’opération (272 670 €) sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 3,5 % (hors assurance, qui ajouterait environ 0,3 % à 0,4 %).

• Mensualité de crédit estimée à : Environ 1 597 € par mois.
• Loyer net mensuel (avant impôts) : 7 744 € / 12 = 645 €
• Cashflow mensuel estimé à : 645 € (loyer net) – 1 597 € (mensualité) = -952 €

Ce cashflow est très négatif. Cela signifie que tu devras sortir près de 950 € de ta poche chaque mois pour maintenir cet investissement, sans compter l’impôt sur les revenus locatifs. C’est un signal d’alerte majeur.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente à 256 000 € le 16 octobre 2025. Il est maintenant à 229 000 €, soit une baisse de 27 000 €. L’historique des prix montre trois baisses successives :

1. De 256 000 € à 249 900 € (baisse de 6 100 €) le 16 janvier 2026.
2. De 249 900 € à 239 000 € (baisse de 10 900 €) le 14 avril 2026.
3. De 239 000 € à 229 000 € (baisse de 10 000 €) le 1er juillet 2026.

Le bien est en ligne depuis près de 10 mois (296 jours). Cette ancienneté, combinée aux baisses répétées, indique clairement que le vendeur peine à trouver un acquéreur. Le fait qu’il soit en multi-mandats (4 agences, même si 3 sont du même réseau IAD France avec le même agent) renforce cette idée d’une volonté de maximiser la visibilité face à une difficulté de vente.

Au vu de ces éléments, une marge de négociation supplémentaire est non seulement possible, mais nécessaire pour envisager une rentabilité décente. Je t’incite à viser un prix d’achat autour de 215 000 € (soit une baisse de 6 % par rapport au prix actuel), voire 205 000 € (près de 10 % de baisse), pour commencer à équilibrer l’opération.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant et envoie des signaux clairs.

Le bien a été mis en ligne le 16 octobre 2025 au prix de 256 000 €. Après deux mois sans succès, une première baisse de 6 100 € est intervenue le 16 janvier 2026, ramenant le prix à 249 900 €. Trois mois plus tard, le 14 avril 2026, une deuxième baisse plus significative de 10 900 € a été appliquée, affichant le bien à 239 000 €. Enfin, le 1er juillet 2026, une troisième baisse de 10 000 € a été effectuée, pour arriver au prix actuel de 229 000 €.

En l’espace de 10 mois (296 jours), le prix a donc chuté de 27 000 €, soit plus de 10 % de sa valeur initiale. Cette succession de baisses, avec une fréquence d’environ tous les 2 à 3 mois, est un indicateur fort que le prix de départ était surévalué et que le bien ne trouve pas son marché. Le vendeur est clairement en position de faiblesse et cherche à tout prix à vendre.

Le fait que le bien soit en multi-mandats, avec plusieurs annonces actives pour le même bien (même si certaines sont du même réseau IAD France et du même agent), est un signal supplémentaire. Cela montre une stratégie agressive pour augmenter la visibilité et accélérer la vente, souvent mise en œuvre lorsque le bien stagne.

L’ancienneté de l’annonce, près de 10 mois, est également un point crucial. Dans un marché dynamique comme Aix-en-Provence, un bien attractif ne reste pas aussi longtemps sur le marché, surtout après plusieurs ajustements de prix. Cela peut signifier plusieurs choses : soit le prix est encore trop élevé, soit le bien présente des défauts importants (emplacement, état général, copropriété, etc.) qui ne sont pas visibles sur l fiche d’analyse mais qui freinent les acquéreurs potentiels.

En résumé, l’historique des prix et la durée de commercialisation sont des signaux négatifs clairs. Ils t’offrent une position de force pour une négociation agressive.

Le Quartier

Aix-en-Provence est une ville très attractive, réputée pour sa qualité de vie, son dynamisme économique et culturel, et son université. C’est un marché immobilier tendu, particulièrement pour l’investissement locatif.

• Ambiance et dynamisme : Aix est une ville étudiante et touristique, ce qui assure une demande locative constante. Le centre-ville est très animé, avec de nombreux commerces, restaurants et activités culturelles. Les quartiers périphériques offrent une ambiance plus résidentielle. Sans la localisation précise du bien, je ne peux pas être plus spécifique sur l’ambiance immédiate.
• Transports : La ville est bien desservie par les transports en commun (bus urbains et interurbains). La gare TGV est à quelques kilomètres, et l’aéroport de Marseille Provence est facilement accessible.
• Commerces et écoles : Aix dispose de toutes les commodités nécessaires : supermarchés, commerces de proximité, marchés provençaux, centres commerciaux. La présence de l’Université d’Aix-Marseille et de nombreuses écoles supérieures garantit une forte demande locative étudiante.
• Tension locative : La tension locative est forte à Aix-en-Provence. Les petites surfaces, notamment les studios et les 2 pièces, sont très recherchées. Le taux de vacance est généralement faible, ce qui est un atout pour un investisseur.
• Évolution du marché : Le marché immobilier aixois a connu une croissance constante ces dernières années. Cependant, la hausse des taux d’intérêt et l’inflation commencent à peser, rendant les acquéreurs plus prudents et exigeants. Cela explique en partie la difficulté de vente de ce bien malgré les baisses de prix.

Prix réels du quartier (DVF)

Les ventes DVF confirment la diversité des prix à Aix-en-Provence :

• Pour les 2 pièces :
  • Un 43m² sur la Route de Galice s’est vendu 246 200 € (5 725 €/m²) fin 2025.
  • Un 45m² Rue d’Italie, plus central, a atteint 283 300 € (6 295 €/m²) à la même période.
  • À l’inverse, un 40m² Chemin de la Bastide Rouge s’est vendu 164 050 € (4 101 €/m²), suggérant un bien très excentré ou nécessitant d’importants travaux.
• Pour les 1 pièce (studios) :
  • Un 23m² Rue Brueys s’est vendu 97 801 € (4 252 €/m²).
  • Un 26m² Rue Jacques de Laroque s’est vendu 135 000 € (5 192 €/m²).
  • Il y a même un 46m² vendu 229 000 € (4 978 €/m²) Rue Paul Bert, mais sa classification en « 1 pièce » pour une telle surface est atypique et pourrait être une erreur ou un très grand studio.

Ton bien, à 5 871 €/m², se positionne dans la fourchette haute des transactions réelles pour les 2 pièces, mais il est important de considérer sa localisation exacte et son état pour une comparaison juste. Si le bien est dans un quartier central et en bon état, ce prix est plus compréhensible. S’il est en périphérie ou nécessite de gros travaux, il est clairement surévalué par rapport à certaines transactions DVF.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 39m² avec 2 pièces à Aix-en-Provence, la cible locataire idéale est sans conteste le jeune actif seul ou un jeune couple.

Voici pourquoi :

• Taille du logement : 39m² est une surface confortable pour une personne seule ou un couple. C’est suffisant pour avoir un espace de vie séparé de la chambre. Pour une colocation étudiante, 39m² pour deux chambres distinctes est un peu juste, à moins d’avoir une configuration très spécifique.
• Localisation à Aix-en-Provence : La ville attire de nombreux jeunes professionnels et couples qui viennent travailler dans le bassin aixois ou marseillais. Ils recherchent des logements bien situés, proches des commodités et des transports.
• Demande constante : Cette catégorie de locataires est en forte demande à Aix. Ils sont souvent plus stables que les étudiants (qui changent chaque année) et recherchent des baux plus longs.
• Budget : Le loyer estimé entre 850 € et 950 € en meublé est cohérent avec le budget de jeunes actifs ou de couples avec des revenus modestes à intermédiaires.

Bien que la cible étudiante soit également présente, un 2 pièces de cette taille est souvent un peu cher pour un étudiant seul et un peu petit pour deux colocataires cherchant chacun une chambre privative. Le jeune actif ou le jeune couple offre une meilleure adéquation entre le type de bien, le loyer et la stabilité locative.

Points de Vigilance

Avant d’aller plus loin sur ce dossier, voici les points sur lesquels tu dois être particulièrement vigilant :

1. Rentabilité très faible et cashflow négatif : C’est le point le plus critique. Avec un rendement net estimé à 2,84 % et un cashflow de -952 € par mois avec un financement classique sur 20 ans, cet investissement n’est pas rentable en l’état. Tu devras combler un déficit important chaque mois de ta poche, ce qui va à l’encontre de l’objectif d’un investissement locatif. Une forte négociation est impérative pour espérer un équilibre financier.
2. Prix au m² encore élevé malgré les baisses : Malgré 27 000 € de baisse et près de 10 mois sur le marché, le prix de 5 871 €/m² reste supérieur à la moyenne des annonces similaires actives à Aix-en-Provence. Cela suggère que le prix est toujours trop optimiste ou que le bien a des défauts qui justifient une décote plus importante.
3. Ancienneté de l’annonce et succession de baisses : Un bien qui reste près de 10 mois sur le marché et subit trois baisses de prix significatives est un signal d’alarme. Cela indique une difficulté à trouver preneur et potentiellement un prix initial trop ambitieux ou des problèmes non apparents (état de la copropriété, nuisances, diagnostics défavorables, etc.).
4. Coût des travaux non inclus dans le prix affiché : L’estimation de 25 350 € pour les travaux de rafraîchissement est une charge importante qui s’ajoute au coût total. Le prix actuel ne permet pas d’espérer un bien « clé en main ». Il est crucial de visiter le bien pour évaluer précisément l’étendue des travaux nécessaires et leur impact sur le budget.
5. Localisation exacte non vérifiée : Le prix au m² à Aix-en-Provence varie énormément d’un quartier à l’autre. Si le bien n’est pas dans un quartier très central et recherché, son prix actuel est d’autant plus difficile à justifier par rapport aux ventes DVF en périphérie. Sans l’adresse exacte, il est impossible de valider la pertinence du prix par rapport à son micro-marché.

Verdict

Cet appartement à Aix-en-Provence, malgré sa localisation dans une ville à forte tension locative, n’est pas une opportunité d’investissement rentable en l’état. Le prix affiché, même après de multiples baisses, est trop élevé au regard de la rentabilité locative attendue, qui génère un cashflow mensuel fortement négatif. La longue durée de commercialisation et l’historique des prix confirment que le marché ne valide pas ce prix. Passe ton chemin ou négocie très agressivement, en visant une baisse d’au moins 10 à 15 % du prix actuel, pour espérer un équilibre financier.

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