Dossier Investisseur : Studio 21m² à Cachan — Plus d’un an en ligne

Fiche Synthèse

Ce studio de 21m² à Cachan est affiché à 90 300€, soit un prix de 4 300€/m². Il s’agit d’une pièce unique. Mis en vente initialement à 95 300€ le 24 août 2025, le prix a baissé de 5 000€ (-5,25%) le 12 juillet 2026. Le bien est en ligne depuis environ 389 jours. En l’état actuel, ce bien est à considérer avec une forte marge de négociation pour devenir une opportunité d’investissement viable.

Analyse Financière

Prix au m² vs. marché

Le prix affiché de 4 300€/m² pour ce studio de 21m² à Cachan doit être mis en perspective :

• Annonces similaires : La moyenne des studios de 20-22m² actuellement en vente à Cachan se situe autour de 4 495€/m². Notre bien est donc légèrement en dessous de cette moyenne.
• Ventes réelles DVF : Les ventes récentes d’appartements 1 pièce de 20-22m² à Cachan montrent une fourchette de prix au m² assez large. Par exemple :
  • Un 21m² s’est vendu 87 400€ (4 161€/m²) en octobre 2025 au 47 Rue Marcel Bonnet.
  • Un 20m² s’est vendu 92 833€ (4 641€/m²) en septembre 2025, également au 47 Rue Marcel Bonnet.
  • Un 22m² s’est vendu 90 000€ (4 090€/m²) en septembre 2025, toujours au 47 Rue Marcel Bonnet.
  • Un 20m² s’est vendu 77 000€ (3 850€/m²) en juillet 2025 au 47 Rue Marcel Bonnet.
  • Un 22m² s’est vendu 99 500€ (4 522€/m²) en septembre 2025 au 11 Rue du Bel Air.
    En excluant les extrêmes, la moyenne des ventes DVF pertinentes pour un studio de cette taille se situe plutôt autour de 4 250€/m². Ton prix actuel à 4 300€/m² est donc dans la fourchette haute des transactions récentes.

Estimation travaux

Sans visite, l’état du bien est inconnu. Cependant, le prix au m² n’étant pas particulièrement bas par rapport aux ventes DVF, on peut estimer que le bien est dans un état correct mais nécessitera un rafraîchissement pour optimiser la location. Prévois un budget travaux estimé à 350€/m², soit 7 350€ pour 21m². Arrondissons à 7 500€ pour une remise au goût du jour (peinture, sols, petite cuisine/salle de bain).

Coût total de l’opération

• Prix d’achat affiché : 90 300€
• Frais de notaire (estimé à 8% pour l’ancien) : 7 224€
• Travaux estimés : 7 500€
• Coût total estimé : 105 024€

Loyer estimé nu et meublé

Cachan est une commune en zone tendue, soumise à l’encadrement des loyers. Sans l’adresse exacte et le descriptif du bien, je ne peux pas vérifier le loyer de référence. Cependant, pour un studio de 21m² dans la commune, voici une estimation réaliste :

• Loyer nu estimé : 630€/mois
• Loyer meublé estimé : 680€/mois

Je te conseille vivement de louer en meublé pour cette typologie de bien et de locataire, cela permet un loyer légèrement supérieur et une fiscalité plus avantageuse via le statut LMNP.

Rendement brut et net

Basé sur le coût total estimé de 105 024€ et un loyer meublé de 680€/mois :

• Rendement brut estimé : 7,76% (8 160€ de loyers annuels / 105 024€)
• Rendement net estimé : 5,24% (après déduction des charges de copropriété estimées à 60€/mois, de la taxe foncière estimée à 500€/an, de l’assurance PNO estimée à 150€/an, d’un mois de vacance locative et de frais de gestion à 8% si tu passes par une agence). Ce chiffre est une estimation très prudente et peut varier.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3,5%

Si tu finances l’intégralité de l’opération (105 024€) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance), ta mensualité de crédit serait d’environ 611€/mois.

En prenant en compte les charges mensuelles (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion) estimées à environ 170€/mois, ton total de dépenses mensuelles s’élèverait à environ 781€/mois.

Avec un loyer meublé estimé à 680€/mois, ton cashflow mensuel brut avant impôts serait négatif, estimé à -101€/mois. Cela signifie que tu devrais faire un effort d’épargne chaque mois pour couvrir les dépenses, avant même de considérer l’impact fiscal (qui peut rendre l’opération positive en LMNP).

Marge de négociation

Le bien est en ligne depuis plus d’un an et a déjà subi une baisse de 5 000€ (-5,25%). C’est un signal clair que le vendeur a du mal à trouver preneur au prix initial. Le fait qu’il soit en multi-mandats (5 annonces par IAD France) renforce cette idée.

Ton prix actuel de 4 300€/m² est dans la fourchette haute des ventes DVF récentes pour des biens similaires. Par exemple, un studio de 21m² au 47 Rue Marcel Bonnet s’est vendu 87 400€ (4 161€/m²) en octobre 2025.

Je te conseille de viser une marge de négociation d’au moins 3 000€, pour te rapprocher des 87 300€, soit 4 157€/m². Cela représente une baisse supplémentaire de 3,3% par rapport au prix actuel. Le vendeur, après plus d’un an de mise en vente et une première baisse, sera probablement plus enclin à négocier.

Historique & Signaux

Ce bien est un cas d’école des signaux à surveiller. Il a été mis en vente le 24 août 2025 à 95 300€ et est resté à ce prix pendant près de 11 mois. Ce n’est que le 12 juillet 2026 qu’une première et unique baisse de 5 000€ (soit -5,25%) a été appliquée, ramenant le prix à 90 300€.

L’ancienneté de l’annonce, qui dépasse les 389 jours, est un signal fort : le bien ne trouve pas preneur. Une annonce qui reste en ligne aussi longtemps indique généralement un prix trop élevé ou un défaut majeur non communiqué.

De plus, le bien est en multi-mandats, avec pas moins de 5 annonces différentes pour le même bien, toutes gérées par des agents IAD France (Nicolas Schleich et Philippe Larro…). La multiplication des annonces pour un même bien est une stratégie du vendeur pour maximiser la visibilité, mais elle révèle surtout une difficulté à vendre. Un vendeur confiant dans son prix n’aurait pas besoin de cette approche. Ces deux signaux combinés (longue ancienneté et multi-mandats) te donnent un levier de négociation important.

Le Quartier

Cachan est une commune du Val-de-Marne très recherchée pour l’investissement locatif, notamment pour les petites surfaces.

• Ambiance : C’est une ville résidentielle, dynamique, avec une forte présence étudiante grâce à la proximité de plusieurs établissements d’enseignement supérieur, même si l’ENS Paris-Saclay a déménagé, d’autres écoles et universités restent accessibles.
• Transports : Le principal atout est la gare RER B de Cachan (ou Arcueil-Cachan), qui permet de rejoindre Paris rapidement. L’arrivée de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express (gare de Cachan) va considérablement renforcer l’attractivité de la ville et la valorisation immobilière à moyen et long terme.
• Commerces et services : La ville dispose de tous les commerces de proximité nécessaires, de supermarchés, d’établissements scolaires et d’équipements sportifs et culturels.
• Tension locative : La demande locative pour les studios et les petites surfaces est très forte à Cachan, portée par les étudiants et les jeunes actifs travaillant à Paris ou dans les pôles d’activités voisins. Tu n’auras pas de mal à trouver un locataire.
• Évolution : Cachan est une ville en pleine mutation, avec des projets urbains et l’arrivée du Grand Paris Express qui vont continuer à la dynamiser et à soutenir les prix de l’immobilier.

Les ventes DVF confirment la dynamique du marché pour les petites surfaces, avec des prix qui varient mais restent soutenus pour des biens en bon état.

Cible Locataire Idéale

Pour un studio de 21m² à Cachan, la cible locataire idéale est clairement l’étudiant ou le jeune actif.

Cachan est idéalement située pour cette population :

• Proximité des universités et écoles : Bien que l’ENS Paris-Saclay ait déménagé, d’autres établissements restent accessibles, et la connexion rapide vers Paris via le RER B ouvre l’accès à de nombreux campus parisiens.
• Transports : Le RER B est un atout majeur pour les déplacements quotidiens vers les lieux d’études ou de travail. La future ligne 15 du Grand Paris Express renforcera encore cette accessibilité.
• Budget : Un studio à Cachan offre une alternative plus abordable que les loyers parisiens pour un accès rapide à la capitale.

Un bien meublé, bien agencé et rénové, sera particulièrement attractif pour cette cible qui recherche une solution clé en main.

Points de Vigilance

1. Prix de vente : Malgré la baisse, le prix au m² affiché (4 300€/m²) reste dans la fourchette haute des ventes DVF récentes pour des studios similaires à Cachan. Une négociation agressive est indispensable pour sécuriser une bonne affaire.
2. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Plus d’un an en ligne et 5 annonces pour le même bien sont des signaux d’alerte majeurs. Le vendeur est manifestement en difficulté. Ne te précipite pas.
3. Cashflow négatif : Avec un financement à 100% sur 20 ans à 3,5%, le cashflow mensuel estimé est négatif. Cela implique un effort d’épargne mensuel si tu ne bénéficies pas d’un apport ou d’une fiscalité LMNP très avantageuse.
4. Encadrement des loyers : Cachan est en zone tendue. Tu devras impérativement vérifier le loyer de référence applicable à l’adresse exacte du bien pour t’assurer que ton loyer estimé est conforme et ne sera pas plafonné. Je ne peux pas le vérifier sans l’adresse précise.
5. État du bien et copropriété : Le budget travaux est une estimation. Une visite approfondie est nécessaire pour évaluer l’état réel et anticiper d’éventuels travaux plus lourds. Vérifie également l’état de la copropriété (procès-verbaux d’AG, fonds de travaux, charges).

Verdict

Ce studio à Cachan présente un potentiel locatif certain grâce à sa localisation et la forte demande pour les petites surfaces. Cependant, le prix affiché, bien que réduit, reste discutable au vu de l’historique de l’annonce et des ventes réelles. Tu dois impérativement négocier le prix à la baisse, en t’appuyant sur l’ancienneté et le multi-mandats, pour transformer ce bien en une véritable opportunité d’investissement rentable. Sans une négociation significative, l’opération risque d’être juste en termes de cashflow.

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