Dossier Investisseur : T2 36m² Paris 19ème — 9 baisses de prix

Fiche Synthèse

Ce dossier concerne un appartement de 36m² avec 2 pièces, situé dans le 19ème arrondissement de Paris. Le bien est actuellement affiché à 255 000 €, soit un prix au mètre carré de 7 083 €. Il a été mis en vente initialement à 275 500 € et a subi plusieurs baisses de prix. L’annonce est en ligne depuis plus de 300 jours.

Verdict express : C’est un bien à Paris, donc par nature un investissement de capitalisation, mais son prix reste élevé au regard des ventes réelles du quartier et son historique de vente est un signal d’alerte majeur.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Le prix affiché est de 7 083 €/m².
En comparant avec les annonces similaires actives dans le 19ème arrondissement pour des 2 pièces de 34 à 38m², la moyenne se situe autour de 7 095 €/m². Le bien se positionne donc dans la fourchette haute des prix affichés actuellement.

Concernant les ventes réelles (DVF) d’appartements de 2 pièces dans le 19ème arrondissement, les prix au mètre carré sont très variables. Par exemple :

• Un 2 pièces de 31m² s’est vendu 195 000 € (6 290 €/m²) le 27/06/2025.
• Un 2 pièces de 40m² s’est vendu 261 000 € (6 525 €/m²) le 12/06/2025.
• Un autre 2 pièces de 40m² s’est vendu 323 200 € (8 080 €/m²) le 30/06/2025.
  Des ventes très basses (ex: 3 133 €/m² pour un 30m² ou 4 285 €/m² pour un 28m²) sont également enregistrées, mais elles correspondent probablement à des biens avec des conditions très spécifiques (rez-de-chaussée sur cour, sous-sol, état très dégradé, etc.) et ne sont pas représentatives d’un appartement standard.
  En se basant sur des ventes plus comparables, le prix moyen des transactions récentes pour des 2 pièces de taille similaire se situe plutôt entre 6 300 €/m² et 8 100 €/m². Ton bien, à 7 083 €/m², se trouve dans cette fourchette, mais il est au-dessus des ventes les plus fréquentes et les plus basses.

Estimation travaux

L’historique de prix et la longue durée de mise en vente suggèrent que le bien n’est probablement pas en parfait état ou qu’il nécessite une remise au goût du jour. Pour un appartement de cette surface à Paris, prévois un budget de rénovation. J’estime les travaux à 300-500 €/m² pour une rénovation simple à moyenne. Prenons une moyenne de 400 €/m².
Coût estimé des travaux : 36 m² * 400 €/m² = 14 400 €.

Coût total

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux estimés, serait :

• Prix d’achat : 255 000 €
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 255 000 € * 8% = 20 400 €
• Travaux estimés : 14 400 €

Coût total estimé : 255 000 € + 20 400 € + 14 400 € = 289 800 €.

Loyer estimé nu et meublé

Le 19ème arrondissement est soumis à l’encadrement des loyers. Pour un 2 pièces de 36m², je peux estimer les loyers suivants :

• Loyer nu estimé : 36 m² * 26 €/m² (loyer de référence médian) = 936 €/mois.
• Loyer meublé estimé : 36 m² * 32 €/m² (loyer de référence médian majoré) = 1 152 €/mois.

Rendement brut et net

Basé sur le coût total estimé de 289 800 € :

• Rendement brut (nu) : (936 € * 12) / 289 800 € = 11 232 € / 289 800 € = 3,87 %.
• Rendement brut (meublé) : (1 152 € * 12) / 289 800 € = 13 824 € / 289 800 € = 4,77 %.

Pour le rendement net, il faut déduire les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), les frais de gestion et une provision pour vacance locative.

• Charges de copropriété (part non récupérable) : estimées à 80 €/mois soit 960 €/an.
• Taxe foncière : estimée à 500 €/an.
• Assurance PNO : estimée à 150 €/an.
• Vacance locative : estimée à 1 mois de loyer tous les 3 ans, soit 1 152 € / 3 = 384 €/an.
• Frais de gestion (si tu délègues) : estimés à 7% du loyer annuel, soit 0,07 * 13 824 € = 967 €/an.
• Total des frais annuels (hors crédit) : 960 + 500 + 150 + 384 + 967 = 2 961 €.
• Loyer annuel net (meublé) : 13 824 € – 2 961 € = 10 863 €.

Rendement net (meublé) : 10 863 € / 289 800 € = 3,75 %.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Si tu finances l’opération à 100% (prix + frais + travaux) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance), le montant emprunté serait de 289 800 €.
La mensualité de crédit serait d’environ 1 700 € (hors assurance).
Ton cashflow mensuel, en location meublée, serait :
1 152 € (loyer) – 80 € (charges) – 42 € (taxe foncière mensuelle) – 13 € (assurance PNO mensuelle) – 32 € (vacance mensuelle) – 81 € (gestion mensuelle) – 1 700 € (crédit) = -796 €/mois.
Le cashflow est fortement négatif. C’est une réalité fréquente pour l’investissement locatif à Paris, où l’objectif principal est souvent la capitalisation et la valorisation du patrimoine à long terme, plutôt que le rendement immédiat.

Marge de négociation

Le prix initial était de 275 500 € et il est passé à 255 000 €, soit une baisse de 20 500 € (-7,4%). L’annonce est en ligne depuis plus de 300 jours et a connu de multiples ajustements. C’est un signal clair que le vendeur a du mal à trouver preneur au prix demandé.
Au vu des prix DVF pour des biens comparables (autour de 6 300 – 6 500 €/m² pour des ventes récentes), et compte tenu de la nécessité probable de travaux, tu as une marge de négociation. Vise un prix autour de 240 000 € (soit 6 667 €/m²). Cela représenterait une baisse de près de 13% par rapport au prix initial et de 5,9% par rapport au prix actuel. Une offre à 245 000 € pourrait être un bon point de départ pour la négociation.

Historique & Signaux

Ce bien est un cas d’école pour l’analyse des signaux du marché.
L’annonce a été mise en ligne le 3 juin 2025 à 276 000 €. Depuis cette date, elle a subi pas moins de 9 baisses de prix significatives, passant de 276 000 € à 255 000 €. C’est une chute de 21 000 € en moins d’un an.
Les baisses ont été régulières et fréquentes :

• Septembre 2025 : de 275 500 € à 269 500 € (-6 000 €)
• Novembre 2025 : de 269 500 € à 268 000 € (-1 500 €)
• Janvier 2026 : de 268 000 € à 265 000 € (-3 000 €)
• Février 2026 : de 265 000 € à 260 000 € (-5 000 €)
• Mars 2026 : de 260 000 € à 259 000 € (-1 000 €)
• Mars 2026 : de 259 000 € à 255 000 € (-4 000 €)

Cette succession de baisses, combinée à une présence en ligne de plus de 300 jours, est un signal fort : le prix initial était trop élevé et le vendeur est sous pression. Le marché a clairement rejeté les prix précédents.

De plus, le bien est en multi-mandats. Dix annonces différentes sont associées à ce même bien, bien que seulement deux agences distinctes (« La Parisienne Immobiliere » et « Engel ») soient identifiées. Cela signifie que le vendeur a confié la vente à plusieurs agences, ce qui est souvent un signe de difficulté à vendre et d’une volonté d’élargir la visibilité. Cela peut aussi indiquer que le vendeur est prêt à faire des concessions pour finaliser la vente.

L’ancienneté de l’annonce et les baisses de prix sont tes meilleurs arguments pour une négociation agressive. Le bien ne part pas, et le vendeur le sait.

Le Quartier

Le 19ème arrondissement de Paris est un quartier dynamique et en pleine mutation, particulièrement intéressant pour l’investissement locatif.

• Ambiance : Le 19ème est un arrondissement populaire et familial, avec une forte mixité sociale. Il est connu pour ses grands espaces verts comme le Parc des Buttes-Chaumont et le Parc de la Villette, ainsi que pour le Canal de l’Ourcq qui offre un cadre de vie agréable. L’ambiance est vivante, avec de nombreux commerces de proximité et une vie culturelle riche (Cité des Sciences, Philharmonie).
• Transports : Le quartier est bien desservi par les transports en commun, notamment les lignes de métro 5, 7 et 7bis, ainsi que de nombreuses lignes de bus. Cela assure une bonne connectivité avec le reste de Paris, un atout majeur pour les locataires.
• Commerces et écoles : Tu trouveras tous les commerces nécessaires au quotidien, des supermarchés aux petites boutiques indépendantes. Les écoles, de la maternelle au lycée, sont présentes, ce qui attire les familles.
• Tension locative : Comme dans tout Paris, la tension locative est très forte. La demande de logements est largement supérieure à l’offre, ce qui garantit une vacance locative faible et une facilité à trouver des locataires.
• Évolution : Le 19ème continue de se gentrifier et d’attirer de nouveaux habitants, notamment des jeunes actifs et des familles qui recherchent des prix plus abordables que dans les arrondissements centraux, tout en bénéficiant de la qualité de vie parisienne.

Les ventes DVF confirment la diversité du marché dans le 19ème :

• Un 2 pièces de 40m² à 97 RUE MANIN s’est vendu 323 200 € (8 080 €/m²).
• Un 2 pièces de 31m² à 232 RUE DE CRIMEE s’est vendu 195 000 € (6 290 €/m²).
• Un 2 pièces de 40m² à 4 RUE DE CAMBO s’est vendu 261 000 € (6 525 €/m²).
  Ces exemples montrent qu’il y a des écarts de prix importants selon l’adresse exacte, l’état du bien et la typologie de l’immeuble. Ton bien, à 7 083 €/m², est dans la moyenne haute des prix DVF pour des biens comparables, mais il est important de considérer l’état réel et la localisation précise.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 36m² avec 2 pièces dans le 19ème arrondissement, la cible locataire idéale est le jeune actif seul ou le jeune couple sans enfant.

Pourquoi :

• Surface et nombre de pièces : 36m² et 2 pièces (un salon, une chambre) sont parfaits pour une personne seule ou un couple. C’est suffisant pour avoir un espace de vie distinct de l’espace nuit.
• Localisation : Le 19ème est bien desservi et offre un cadre de vie agréable avec ses parcs et le canal, ce qui attire les jeunes actifs qui cherchent un équilibre entre vie professionnelle et loisirs, souvent avec un budget plus contraint que dans d’autres arrondissements.
• Tension locative : La forte demande à Paris pour cette typologie de biens garantit une occupation rapide et stable.
• Proximité des bassins d’emploi : Le 19ème est bien connecté aux centres d’affaires par les transports en commun, ce qui est essentiel pour les jeunes professionnels.

Points de Vigilance

1. Prix au mètre carré élevé : À 7 083 €/m², le prix est dans la fourchette haute des annonces similaires et supérieur à plusieurs ventes réelles DVF pour des biens comparables dans le même arrondissement. Une négociation est impérative.
2. Historique de vente alarmant : Près d’un an en ligne avec 9 baisses de prix successives est un très mauvais signal. Cela indique un prix de départ surévalué et une difficulté persistante à trouver un acheteur. Le marché a déjà statué sur le prix.
3. Cashflow fortement négatif : Avec un cashflow estimé à -796 €/mois en location meublée, cet investissement demande un effort d’épargne mensuel conséquent. Il s’agit avant tout d’un investissement de capitalisation, pas de rendement.
4. Coût des travaux incertain : L’estimation de 14 400 € pour les travaux est une moyenne. Il est crucial de visiter le bien pour évaluer précisément l’état et l’ampleur des rénovations nécessaires, qui pourraient impacter significativement le coût total et donc le rendement.
5. Multi-mandats : Le fait que le bien soit géré par plusieurs agences (même si les noms sont similaires) peut complexifier le processus de négociation et de vente.

Verdict

Ce bien à Paris 19ème est un investissement typique de capitalisation, pas de rendement. Le prix affiché est trop élevé au vu de son historique de vente catastrophique et des prix réels du marché. Tu dois impérativement négocier fort, en visant au moins 240 000 €, pour que l’opération ait un sens. Sans une baisse significative du prix et une vérification rigoureuse de l’état du bien, je te déconseille de te positionner.

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