Dossier Investisseur : Studio 31m² à Saint-Maur-des-Fossés — 18% de baisse prix

Fiche Synthèse

Ce bien est un studio de 31m² situé à Saint-Maur-des-Fossés (94100). Il est actuellement affiché à 139 500€, ce qui représente un prix de 4 500€/m². L’historique des prix montre une baisse significative depuis sa mise en vente initiale à 170 000€. L’annonce est en ligne depuis plus de 650 jours.

Verdict express : Un studio à Saint-Maur-des-Fossés avec un prix au m² attractif, mais son ancienneté sur le marché et les baisses successives signalent un besoin de travaux importants et une rentabilité à surveiller de près.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 4 500€/m² pour ce studio de 31m² à Saint-Maur-des-Fossés est à analyser avec prudence.

• Annonces similaires : En examinant les annonces de studios et T1 de surfaces comparables (entre 28m² et 35m²) dans la même commune, le prix moyen constaté est d’environ 4 396€/m². Notre bien se situe donc légèrement au-dessus de cette moyenne.

  • Par exemple, un studio de 31m² est affiché à 139 000€ (soit 4 483€/m²).
  • D’autres studios de 35m² sont à 135 000€ (soit 3 857€/m²).
  • Un studio de 28m² est à 145 000€ (soit 5 178€/m²).
  • Un T2 de 28m² est à 150 000€ (soit 5 357€/m²), mais il s’agit d’un 2 pièces, donc la comparaison est moins directe.

• Ventes réelles DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : Les données DVF pour les appartements de 1 pièce (studios) à Saint-Maur-des-Fossés, de surfaces similaires (entre 21m² et 28m²), révèlent des prix au m² plus élevés. En excluant les valeurs extrêmes qui peuvent correspondre à des biens d’exception ou des erreurs de saisie, on observe des ventes récentes :

  • Un appartement de 28m² vendu 152 350€ (5 441€/m²) le 09/12/2025 (17 RUE DU FOUR).
  • Un appartement de 27m² vendu 165 000€ (6 111€/m²) le 01/12/2025 (89b AV JOFFRE).
  • Un appartement de 22m² vendu 163 500€ (7 431€/m²) le 02/12/2025 (32 AV DE LA TOURELLE).
  • Un appartement de 21m² vendu 147 680€ (7 032€/m²) le 28/11/2025 (4 VLA MARIOTTE).
  • La moyenne de ces ventes DVF pour les studios se situe autour de 6 500€/m².

Le prix affiché de 4 500€/m² pour notre bien est donc significativement inférieur à la moyenne des ventes réelles DVF pour des studios dans la commune. Cet écart de près de 2 000€/m² est un signal fort : soit le bien est très mal situé, soit il est en très mauvais état et nécessite des travaux importants.

Estimation travaux

Compte tenu de l’écart de prix au m² avec les ventes DVF, il est très probable que ce studio nécessite une rénovation lourde pour le remettre aux standards du marché et le rendre attractif pour la location.
J’estime les travaux de rénovation à un coût compris entre 1 000€/m² et 1 500€/m². Pour un studio de 31m², cela représente un budget estimé entre 31 000€ et 46 500€. Pour nos calculs, nous retiendrons une estimation de 45 000€ pour une rénovation complète.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux, est estimé comme suit :

• Prix d’achat : 139 500€
• Frais de notaire (estimés à 8% du prix d’achat) : 139 500€ * 8% = 11 160€
• Travaux estimés : 45 000€
• Coût total estimé : 139 500€ + 11 160€ + 45 000€ = 195 660€

Loyer estimé nu et meublé

Saint-Maur-des-Fossés est une commune attractive pour la location, notamment pour les petites surfaces. Pour un studio de 31m² entièrement rénové, la demande est forte.

• Loyer nu estimé : Je l’estime entre 700€ et 750€ par mois.
• Loyer meublé estimé : En ajoutant un mobilier de qualité, le loyer peut être majoré. J’estime un loyer meublé à 850€ par mois. Nous utiliserons cette valeur pour les calculs de rentabilité.

Rendement brut et net

• Rendement brut : (Loyer annuel / Prix d’achat) * 100

  • (850€ * 12 mois) / 139 500€ = 10 200€ / 139 500€ = 7,31%

• Rendement net (avant impôts) : Pour estimer le rendement net, nous devons déduire les charges annuelles.

  • Charges de copropriété : Non fournies, mais estimées à 70€/mois, soit 840€/an.
  • Taxe foncière : Non fournie, mais estimée à 900€/an pour ce type de bien.
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : Estimée à 150€/an.
  • Frais de gestion locative (si délégation, estimés à 7% du loyer annuel) : 10 200€ * 7% = 714€/an.
  • Total des charges annuelles estimées : 840€ + 900€ + 150€ + 714€ = 2 604€
  • Loyer annuel net de charges : 10 200€ – 2 604€ = 7 596€
  • Rendement net (avant impôts) : (7 596€ / Coût total estimé de l’opération) * 100
    • (7 596€ / 195 660€) * 100 = 3,88%

Le rendement net est faible, ce qui est un point de vigilance majeur pour un investissement locatif.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour évaluer la viabilité de l’opération, nous allons estimer le cashflow mensuel en considérant un financement à 100% du coût total de l’opération (195 660€) sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 3,5%.

• Mensualité de crédit estimée : Pour un prêt de 195 660€ sur 20 ans à 3,5%, la mensualité est estimée à environ 1 138€/mois.
• Dépenses mensuelles (hors crédit) :
  • Charges de copropriété : 70€
  • Taxe foncière (mensualisée) : 900€ / 12 = 75€
  • Assurance PNO (mensualisée) : 150€ / 12 = 12,50€
  • Frais de gestion locative (mensualisés) : 714€ / 12 = 59,50€
  • Total dépenses mensuelles hors crédit : 70€ + 75€ + 12,50€ + 59,50€ = 217€
• Cashflow mensuel estimé : Loyer mensuel – (Mensualité de crédit + Dépenses mensuelles hors crédit)
  • 850€ – (1 138€ + 217€) = 850€ – 1 355€ = -505€/mois

Le cashflow est fortement négatif. Cela signifie que chaque mois, tu devras rajouter de ta poche environ 505€ pour couvrir les charges et le remboursement du prêt. C’est un investissement qui ne s’autofinance pas et qui demande un effort d’épargne conséquent.

Marge de négociation

La marge de négociation sur ce bien est potentiellement importante.

• Historique des prix : Le bien a été mis en vente initialement à 170 000€ le 23/07/2024. Il a ensuite baissé à 159 500€ le 03/10/2024 (-6,18%), puis à 139 500€ le 04/09/2025 (-12,5% par rapport au prix précédent, et -17,9% par rapport au prix initial). Ces baisses successives, totalisant 30 500€, montrent une difficulté à vendre et une forte motivation du vendeur.
• Ancienneté de l’annonce : L’annonce est en ligne depuis 654 jours (près de 22 mois). Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché est un bien qui ne trouve pas preneur, souvent à cause d’un prix trop élevé ou d’un état nécessitant trop de travaux.
• Multi-mandats : Le fait que le bien soit en multi-mandats (4 agences différentes) renforce l’idée que le vendeur est pressé et cherche à maximiser sa visibilité. Cela peut aussi être un signe que les agences peinent à le vendre.

Ces éléments te donnent une excellente position pour négocier. Je t’encourage à viser une négociation d’au moins 10% à 15% sur le prix affiché. Une offre à 125 000€ (environ 10% de moins) ou même 118 000€ (environ 15% de moins) ne serait pas déraisonnable, surtout si l’état du bien est très dégradé. Une telle négociation améliorerait légèrement la rentabilité et réduirait le cashflow négatif.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est un indicateur crucial de sa situation sur le marché.

Le studio a été mis en ligne le 23 juillet 2024 au prix de 170 000€. Ce prix initial était probablement trop ambitieux pour le marché de Saint-Maur-des-Fossés, surtout pour un studio de 31m² nécessitant vraisemblablement des travaux.

Après un peu plus de deux mois, le 3 octobre 2024, le prix a été ajusté à 159 500€, soit une première baisse de 10 500€ (-6,18%). Cette première réduction n’a pas suffi à attirer un acheteur, puisque le bien est resté à ce prix pendant près d’un an, sans succès.

Face à cette absence d’offres, une deuxième baisse significative a eu lieu le 4 septembre 2025, ramenant le prix à 139 500€. C’est une réduction de 20 000€ (-12,5%) par rapport au prix précédent, et une baisse totale de 30 500€ (-17,9%) par rapport au prix de départ. Le bien est à ce prix depuis plus de 8 mois maintenant.

Signaux clairs :

• Ancienneté record : Le bien est en ligne depuis 654 jours. C’est une durée extrêmement longue pour un marché comme Saint-Maur-des-Fossés, même en période de ralentissement. Un bien qui stagne aussi longtemps est un bien qui a un problème : soit son prix est encore trop élevé, soit son état est très dégradé, soit il présente un défaut rédhibitoire (nuisances, copropriété problématique, etc.).
• Multiples baisses de prix : Les deux baisses successives et importantes (près de 18% du prix initial) sont un aveu de la part du vendeur que le bien est surévalué ou difficile à vendre. Il est clairement motivé à s’en séparer.
• Multi-mandats : Le fait que le bien soit géré par plusieurs agences (« Chery Crossard » et « Laforet Saint-Maur Adamville » sont mentionnées dans les données, avec d’autres agences probables au vu de count: 4) est un signal fort. Un vendeur qui confie son bien à plusieurs agences simultanément est souvent un vendeur pressé et/ou désespéré de vendre. Cela crée une concurrence entre agences, mais aussi une visibilité accrue, qui n’a pas suffi à vendre le bien jusqu’à présent.

Ces signaux combinés indiquent que le bien est « brûlé » sur le marché. Il a été vu et revu, et n’a pas trouvé preneur. Cela renforce ta position de négociation, mais t’oblige aussi à une vigilance accrue sur les raisons de cette stagnation. Il est impératif de comprendre pourquoi il n’est pas parti malgré ces baisses et cette ancienneté.

Le Quartier

Saint-Maur-des-Fossés est une commune très prisée du Val-de-Marne, réputée pour sa qualité de vie, ses espaces verts et sa proximité avec Paris.

• Ambiance : La ville offre une ambiance résidentielle agréable, avec de nombreux quartiers pavillonnaires et des zones plus denses mais toujours bien entretenues. Elle est appréciée des familles et des jeunes actifs cherchant un cadre de vie calme tout en restant connectés à la capitale.
• Transports : La commune est très bien desservie par le RER A, avec plusieurs gares (Saint-Maur – Créteil, Le Parc de Saint-Maur, Champigny). Cela assure une excellente connexion au centre de Paris (Châtelet-Les Halles en 15-20 minutes) et aux pôles d’emplois de l’Est parisien. La présence du RER A est un atout majeur pour la tension locative.
• Commerces et services : Saint-Maur-des-Fossés dispose de nombreux commerces de proximité, supermarchés, marchés, ainsi que d’une offre variée de restaurants et de services. Les infrastructures scolaires (écoles, collèges, lycées) sont également de bonne qualité, ce qui attire les familles.
• Tension locative : La tension locative est forte à Saint-Maur-des-Fossés, en particulier pour les petites surfaces. La demande est constante de la part des jeunes actifs travaillant à Paris et des étudiants cherchant un logement bien desservi. Un studio bien rénové trouvera preneur rapidement.
• Évolution du marché immobilier : Le marché immobilier de Saint-Maur-des-Fossés est traditionnellement stable et plutôt haussier sur le long terme, grâce à son attractivité. Cependant, comme partout, il peut connaître des phases de ralentissement. Les prix au m² restent élevés pour la région.

Prix réels du quartier (DVF) :
Les ventes DVF confirment des prix soutenus dans la commune.

• Pour les studios (1 pièce) de 21 à 28m², nous avons constaté des ventes entre 5 441€/m² et 7 431€/m² en fin 2025.
• Pour les appartements de 2 pièces (T2) de 29 à 49m², les prix varient :
  • Un T2 de 33m² vendu 170 000€ (5 151€/m²) le 29/12/2025 (20 RUE CHEVALIER).
  • Un T2 de 49m² vendu 302 000€ (6 163€/m²) le 19/12/2025 (106 AV DU BAC).
  • Un T2 de 29m² vendu 155 000€ (5 344€/m²) le 12/12/2025 (50 RUE LOUIS BRAILLE).
  • Un T2 de 47m² vendu 172 249€ (3 664€/m²) le 16/12/2025 (36 BD DE BELLECHASSE) – ce prix est très bas et doit être analysé avec prudence, il peut s’agir d’une vente particulière (défaut majeur, vente entre proches, viager, etc.).
  • En moyenne, pour des T2 « standards », on se situe plutôt entre 5 000€/m² et 6 500€/m².

Le quartier est donc un atout majeur pour la location, avec une forte demande et des prix de vente généralement élevés. Le prix bas de ce studio par rapport aux DVF est le principal élément à creuser.

Cible Locataire Idéale

Pour ce studio de 31m² à Saint-Maur-des-Fossés, la cible locataire idéale est clairement le jeune actif seul.

Pourquoi cette cible ?

• Surface et nombre de pièces : Un studio de 31m² est parfaitement adapté à une personne seule. C’est une surface confortable pour un studio, offrant un espace de vie suffisant, potentiellement avec un coin nuit séparé ou un espace bureau.
• Localisation et transports : Saint-Maur-des-Fossés, avec ses gares RER A, est très attractive pour les jeunes actifs qui travaillent à Paris ou en proche banlieue. Le temps de trajet réduit vers la capitale est un critère déterminant pour cette population.
• Qualité de vie : La commune offre un cadre de vie agréable, plus calme et verdoyant que Paris, avec des commerces et services de proximité. C’est un compromis recherché par ceux qui débutent leur carrière et veulent un environnement de qualité sans s’éloigner trop de leur lieu de travail ou des activités urbaines.
• Budget : Le loyer estimé (850€ meublé) est cohérent avec le budget d’un jeune actif avec un premier emploi stable.
• Étudiants : Les étudiants peuvent également être une cible secondaire, notamment ceux qui étudient dans les universités du Val-de-Marne (Créteil) ou à Paris, mais le jeune actif est généralement plus stable et recherche des baux plus longs.

Un aménagement moderne et fonctionnel, avec un espace optimisé et des équipements de qualité (cuisine équipée, rangements), séduira cette cible exigeante.

Points de Vigilance

1. État du bien et ampleur des travaux : Le prix au m² de 4 500€ est très bas par rapport aux ventes DVF de studios dans la commune (autour de 6 500€/m²). Cet écart important suggère fortement que le bien est en très mauvais état et nécessite une rénovation lourde, potentiellement structurelle ou incluant l’électricité, la plomberie, l’isolation, etc. Il faut absolument obtenir un diagnostic technique complet et un devis précis des travaux avant toute offre.
2. Rentabilité nette faible et cashflow négatif : Même avec le prix affiché et après rénovation, le rendement net estimé est de seulement 3,88%. Plus préoccupant, le cashflow mensuel est fortement négatif (-505€/mois) avec un financement à 100% sur 20 ans. C’est un investissement qui ne s’autofinance pas et qui demandera un apport personnel conséquent ou un effort d’épargne mensuel important.
3. Ancienneté de l’annonce et « bien brûlé » : Plus de 650 jours en ligne et deux baisses de prix significatives sont des signaux d’alerte majeurs. Le bien est « brûlé » sur le marché. Il faut comprendre pourquoi il n’a pas trouvé preneur malgré ces ajustements. Y a-t-il des problèmes de copropriété, des nuisances sonores, un emplacement peu attractif dans la ville, ou un défaut majeur non apparent ?
4. Concurrence des multi-mandats : Bien que cela indique la motivation du vendeur, le fait que 4 agences soient sur le coup peut aussi signifier que le bien est difficile à vendre. Cela peut aussi compliquer la négociation si les agences ne sont pas alignées.
5. Charges de copropriété et taxe foncière : Ces éléments n’étant pas fournis, mes estimations peuvent varier. Des charges de copropriété élevées ou une taxe foncière importante pourraient dégrader encore davantage la rentabilité et le cashflow. Il est impératif de demander les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les relevés de charges.

Verdict

Ce studio à Saint-Maur-des-Fossés présente un prix d’appel très attractif au m² par rapport aux ventes réelles du quartier. Cependant, ne te laisse pas aveugler : l’historique des prix, l’ancienneté de l’annonce et le fait qu’il soit en multi-mandats sont des signaux clairs d’un bien qui peine à trouver preneur, probablement en raison de son état nécessitant une rénovation lourde. La rentabilité nette est faible et le cashflow fortement négatif, ce qui en fait un investissement qui ne s’autofinance pas. Tu as une marge de négociation significative, mais même avec une baisse de prix, cet investissement exigera un apport important et ne générera pas de revenus passifs immédiats.

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