Dossier Investisseur : Studio 35m² à Montargis — Plus d’un an en vente

Fiche Synthèse

Ce studio de 35m² est situé à Montargis. Affiché à 72 000€, son prix au mètre carré est de 2 057€/m². Initialement mis en vente à 76 500€, il a connu deux baisses de prix pour atteindre son niveau actuel, soit une diminution de 5,88%. L’annonce est en ligne depuis plus d’un an, précisément 371 jours.

Verdict express : Un bien qui a du mal à trouver preneur, avec un prix au mètre carré qui reste élevé par rapport aux transactions réelles récentes à Montargis, rendant l’opération financièrement tendue.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 2 057€/m² pour ce studio de 35m² doit être mis en perspective.

• Annonces similaires : En analysant les biens comparables à Montargis (studios ou petits T2), les prix au mètre carré varient. On trouve des studios de 34m² à 2 147€/m² (73 000€) et de 32m² à 2 094€/m² (67 000€). Des T2 de 36m² sont à 2 025€/m² (72 900€), et d’autres T2 de 36m² à 1 819€/m² (65 500€). Notre bien se situe donc dans la fourchette haute des annonces actuelles pour des surfaces et types de biens similaires.

• Ventes réelles DVF : Les données des ventes réelles sont plus révélatrices. Pour des appartements de 1 ou 2 pièces à Montargis, les transactions récentes montrent des prix au mètre carré inférieurs :

  • Un studio de 31m² (1 pièce) a été vendu 64 000€ (2 064€/m²) le 13/03/2025 au 4 Bd Belles Manières.
  • Un autre studio de 29m² (1 pièce) a été vendu 55 500€ (1 913€/m²) le 27/02/2025 au 4 Rue Ancien Hôtel Dieu.
  • Un studio de 25m² (1 pièce) a été vendu 45 000€ (1 800€/m²) le 25/04/2025 au 233 Rue Émile Mengin.
  • Un appartement de 35m² (2 pièces) a été vendu 55 000€ (1 571€/m²) le 21/03/2025 au 33 Rue Renée de France.
  • Un appartement de 46m² (2 pièces) a été vendu 75 250€ (1 636€/m²) le 17/05/2025 au 13 Rue Carnot.
  • La moyenne des ventes réelles pertinentes pour des petites surfaces à Montargis se situe plutôt autour de 1 600€ à 1 900€/m². Le prix de 2 057€/m² pour ce studio est donc au-dessus de la moyenne des transactions récentes, et même au-dessus de la plupart des studios vendus, à l’exception d’un seul cas.

Estimation travaux

Compte tenu de l’ancienneté de l’annonce et des baisses de prix successives, il est probable que le bien nécessite une rénovation pour justifier son prix et attirer des locataires. J’estime un budget de travaux de rénovation intermédiaire à 12 000€ (soit environ 340€/m²) pour une remise au goût du jour (peintures, sols, cuisine et salle de bain si nécessaire) et une amélioration de la performance énergétique si possible.

Coût total de l’opération

En incluant les frais de notaire et les travaux, le coût total estimé de l’opération serait de :

• Prix d’achat : 72 000€
• Frais de notaire (environ 8% pour l’ancien) : 72 000€ * 8% = 5 760€
• Travaux estimés : 12 000€
• Coût total estimé : 72 000€ + 5 760€ + 12 000€ = 89 760€

Loyer estimé nu et meublé

Pour un studio de 35m² à Montargis, je peux estimer les loyers suivants (ces estimations sont basées sur une connaissance générale du marché locatif de Montargis pour ce type de bien, aucune donnée locative spécifique n’étant fournie) :

• Loyer nu estimé : 400€ par mois.
• Loyer meublé estimé : 450€ par mois.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du coût total estimé de 89 760€ :

• Rendement brut (nu) : (400€ * 12 mois) / 89 760€ = 4 800€ / 89 760€ = 5,35%.
• Rendement brut (meublé) : (450€ * 12 mois) / 89 760€ = 5 400€ / 89 760€ = 6,02%.

Pour le rendement net, il faut déduire les charges de copropriété (non fournies, estimons 60€/mois soit 720€/an), la taxe foncière (non fournie, estimons 600€/an), l’assurance propriétaire non occupant (estimons 150€/an) et une provision pour vacance locative (estimons 5% du loyer annuel). Sans compter les impôts sur les revenus locatifs ni les frais de gestion éventuels :

• Charges annuelles estimées : 720€ (copro) + 600€ (TF) + 150€ (assurance) + (5400€ * 5%) (vacance) = 720 + 600 + 150 + 270 = 1 740€.
• Revenus annuels nets avant impôts (meublé) : 5 400€ – 1 740€ = 3 660€.
• Rendement net estimé (meublé) : 3 660€ / 89 760€ = 4,08%. Ce rendement est faible pour un investissement locatif.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

En empruntant la totalité du coût de l’opération (89 760€) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance) :

• Mensualité de crédit estimée : 526€ par mois.
• Loyer meublé estimé : 450€ par mois.
• Charges mensuelles estimées (copro, TF, assurance, vacance ramenées au mois) : 1 740€ / 12 = 145€ par mois.
• Cashflow mensuel net estimé : 450€ (loyer) – 145€ (charges) – 526€ (crédit) = -221€ par mois.

Ce bien générerait un cashflow négatif significatif, ce qui signifie que tu devrais rajouter de l’argent de ta poche chaque mois pour couvrir les dépenses, même avant impôts.

Marge de négociation

Le bien est en ligne depuis 371 jours. Il a débuté à 76 500€ le 26/03/2025, a baissé à 74 500€ le 09/10/2025 (-2 000€, soit -2,6%) et à 72 000€ le 10/02/2026 (-2 500€, soit -3,36%). Au total, une baisse de 4 500€ (-5,88%) depuis le prix initial.

L’ancienneté de l’annonce et les baisses successives sont des signaux clairs d’une marge de négociation possible. Le prix actuel de 2 057€/m² est supérieur aux ventes DVF pour des biens similaires. Pour atteindre un rendement net plus intéressant et un cashflow moins défavorable, il faudrait viser un prix d’achat plus proche des 1 800€/m² des ventes réelles, soit environ 63 000€ (35m² * 1 800€/m²). Cela représente une négociation de 9 000€ (environ 12,5%) par rapport au prix actuel. Une offre à 68 000€ (soit 1 943€/m²) serait déjà un bon point de départ pour une négociation sérieuse, réduisant le prix de 5,5% par rapport à l’affichage actuel.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est un signal fort. Il a été mis en ligne le 26 mars 2025 à 76 500€. Après plus de six mois sans trouver preneur, le prix a été réduit une première fois à 74 500€ le 9 octobre 2025. Cette première baisse de 2 000€ n’a pas suffi. Quatre mois plus tard, le 10 février 2026, une seconde baisse de 2 500€ a ramené le prix à 72 000€.

Le fait que l’annonce soit active depuis 371 jours, soit plus d’un an, est un indicateur majeur. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché, malgré deux baisses de prix, est soit surévalué, soit présente des défauts importants (état, localisation, charges de copropriété élevées, etc.) qui freinent les acquéreurs.

Concernant les multi-mandats, les données indiquent que le bien a été listé par deux agences (is_cross_agency: true, count: 2). Cependant, seule l’agence « L’adresse Cabinet Chesneau » affiche le prix actuel de 72 000€. L’autre agence, qui affichait 74 500€, n’est plus active (actif: false, is_current: false). Cela signifie qu’il n’y a pas de concurrence de prix entre agences actuellement, mais la présence d’un ancien mandat à un prix plus élevé, et la durée de commercialisation, montrent que le vendeur a déjà tenté plusieurs stratégies pour vendre son bien, sans succès. C’est un signe de motivation à vendre, mais aussi un avertissement sur l’attractivité du bien à son prix actuel.

Le Quartier

Montargis, surnommée la « Venise du Gâtinais » en raison de ses nombreux canaux, est une ville agréable du Loiret. C’est une sous-préfecture dynamique avec une population stable.

Du point de vue de l’investisseur, Montargis offre un cadre de vie apprécié. La ville dispose de toutes les commodités nécessaires : commerces de proximité, supermarchés, services de santé, écoles (de la maternelle au lycée) et même des établissements d’enseignement supérieur (IUT, BTS), ce qui crée une demande locative pour les étudiants. La gare de Montargis permet de rejoindre Paris Gare de Lyon en environ 1h, ce qui peut attirer des jeunes actifs travaillant sur Paris mais cherchant des loyers plus abordables.

La tension locative pour les petites surfaces (studios, T1, T2) est généralement équilibrée, avec une demande constante, notamment de la part des étudiants et des jeunes actifs. Le marché n’est pas aussi tendu que dans les grandes métropoles, mais il est stable.

Les ventes DVF confirment une certaine disparité des prix selon les adresses et l’état des biens, mais donnent une idée des transactions réelles :

• Un 2 pièces de 41m² au 133 Rue Paul Doumer vendu 45 000€ (1 097€/m²) en mai 2025, indiquant des biens nécessitant de lourds travaux ou situés dans des secteurs moins prisés.
• Un 2 pièces de 35m² au 33 Rue Renée de France vendu 55 000€ (1 571€/m²) en mars 2025.
• Un 1 pièce de 31m² au 4 Bd Belles Manières vendu 64 000€ (2 064€/m²) en mars 2025.
• Un 2 pièces de 31m² au 19 Rue Gudin vendu 115 500€ (3 725€/m²) en juin 2025, qui est un prix très élevé et probablement un cas particulier (très bon état, emplacement premium, ou vente incluant d’autres éléments).

Ces chiffres montrent que le marché est hétérogène. Notre bien, à 2 057€/m², se positionne sur la fourchette haute des studios vendus récemment, mais reste bien en dessous des extrêmes hauts. La localisation exacte du bien par rapport à ces adresses DVF serait cruciale pour affiner l’analyse.

Cible Locataire Idéale

Pour ce studio de 35m² à Montargis, la cible locataire idéale serait un étudiant ou un jeune actif seul.

Arguments :

• Surface : 35m² est une surface confortable pour un studio, offrant plus d’espace qu’un studio classique de 20-25m², ce qui est un atout pour un étudiant ou un jeune actif qui appréciera cet espace supplémentaire.
• Type de bien (1 pièce) : Le format studio est parfaitement adapté à une personne seule.
• Localisation : Montargis accueille des étudiants (IUT, BTS) et attire des jeunes professionnels grâce à sa liaison ferroviaire avec Paris. Un studio bien situé, proche des transports en commun, des commerces et des établissements d’enseignement, trouvera facilement preneur auprès de cette population.
• Budget loyer : Le loyer estimé de 400-450€ correspond au budget de cette cible, souvent avec l’aide des APL.

Il est impératif que le bien soit en bon état et, idéalement, meublé pour maximiser l’attractivité et le loyer auprès de cette cible, qui recherche souvent des solutions « prêtes à vivre ».

Points de Vigilance

1. Prix au m² élevé par rapport au marché réel : À 2 057€/m², le prix affiché est supérieur à la moyenne des ventes DVF pour des petites surfaces à Montargis (plutôt entre 1 600€ et 1 900€/m²). Cela suggère un prix de départ trop ambitieux qui n’a pas encore été suffisamment ajusté.
2. Cashflow négatif : L’analyse financière révèle un cashflow mensuel négatif de -221€ après crédit et charges estimées. Un investissement qui ne s’autofinance pas ou qui demande un effort d’épargne mensuel important n’est pas idéal et réduit la rentabilité globale.
3. Ancienneté de l’annonce et baisses de prix : Plus d’un an sur le marché avec deux baisses de prix successives est un signal d’alarme. Cela peut indiquer un problème lié au bien lui-même (état, copropriété, nuisances) ou simplement une surévaluation persistante. Une visite approfondie est indispensable pour comprendre pourquoi il ne se vend pas.
4. Charges de copropriété et taxe foncière : Ces éléments n’étant pas fournis, mes estimations sont génériques. Des charges élevées ou une taxe foncière importante pourraient dégrader encore davantage le rendement net et le cashflow. Il est crucial de les vérifier avant toute offre.
5. État général du bien : Le prix actuel, après des baisses, pourrait masquer un besoin de travaux plus importants que la simple rénovation estimée. Un diagnostic technique complet et un devis précis des travaux nécessaires sont indispensables pour valider le budget et éviter les mauvaises surprises.

Verdict

Ce studio à Montargis est un investissement qui présente des signaux d’alerte clairs. Son prix au mètre carré est trop élevé par rapport aux transactions réelles récentes, ce qui se traduit par un rendement net faible et un cashflow négatif. L’ancienneté de l’annonce et les baisses de prix successives confirment que le bien peine à trouver son marché. Il ne s’agit pas d’une opportunité évidente ; une négociation agressive est indispensable pour le rendre viable, visant un prix d’achat significativement inférieur pour améliorer la rentabilité.

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