Dossier Investisseur : T1 37m² à Avignon — 17.2% de baisse

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de type T1 d’une surface de 37m², situé à Avignon. Il est actuellement affiché à 125 000€, soit un prix au mètre carré de 3 378€/m². Initialement mis en vente à 151 000€, son prix a baissé de 26 000€, soit une réduction de 17,2% depuis sa première publication le 18 septembre 2025. L’annonce est en ligne depuis environ 9 mois (262 jours pour l’une des annonces multi-mandats).

Verdict express : Ce T1 à Avignon est surévalué au regard du marché local et de son historique de prix, nécessitant une négociation agressive pour envisager une rentabilité.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 3 378€/m² pour ce T1 de 37m² à Avignon est un point de départ à analyser.

En comparant avec les annonces similaires actuellement sur le marché à Avignon pour des T1 ou T2 de surfaces comparables (entre 35m² et 45m²), nous observons les prix au mètre carré suivants :

• Un T1 de 37m² à 122 000€, soit 3 297€/m².
• Un T1 de 37m² à 129 000€, soit 3 486€/m².
• Un T1 de 36m² à 120 000€, soit 3 333€/m².
• Un T2 de 40m² à 127 200€, soit 3 180€/m².
• Un T2 de 35m² à 130 000€, soit 3 714€/m².
  La moyenne des prix au mètre carré pour des biens similaires se situe autour de 3 350€/m². Notre bien est donc dans la fourchette haute de cette moyenne d’annonces.

Cependant, les ventes réelles enregistrées par DVF (Demandes de Valeurs Foncières) à Avignon racontent une histoire différente. Pour des appartements de 1 ou 2 pièces avec des surfaces similaires (entre 25m² et 55m²) sur les derniers mois de 2025, les prix au mètre carré sont nettement inférieurs :

• Un T1 de 25m² vendu 72 600€, soit 2 904€/m².
• Un T1 de 23m² vendu 53 900€, soit 2 343€/m².
• Un T1 de 22m² vendu 60 500€, soit 2 750€/m².
• Un T2 de 40m² vendu 115 000€, soit 2 875€/m².
• Un T2 de 38m² vendu 105 000€, soit 2 763€/m².
• Un T2 de 42m² vendu 54 400€, soit 1 295€/m² (ce prix est très bas et pourrait indiquer un bien en très mauvais état, une vente forcée ou une erreur de données).
• Un T2 de 40m² vendu 91 500€, soit 2 287€/m².
• Un T1 de 48m² vendu 105 000€, soit 2 187€/m².
• Un T1 de 22m² vendu 113 000€, soit 5 136€/m² (ce prix est très élevé et pourrait correspondre à un bien d’exception ou une localisation premium).

En excluant les extrêmes (le T2 à 1 295€/m² et le T1 à 5 136€/m²), la moyenne des ventes DVF pertinentes pour des biens de 1 ou 2 pièces à Avignon se situe plutôt autour de 2 700€/m².
Le prix affiché de 3 378€/m² est donc significativement plus élevé que ce que les transactions réelles DVF suggèrent pour des biens comparables dans la commune. Cela indique un prix de vente ambitieux ou un bien nécessitant une rénovation importante pour justifier ce prix.

Estimation travaux selon l’état probable

Compte tenu de l’écart entre le prix affiché et les prix DVF, il est probable que le bien nécessite des travaux pour atteindre un standard locatif attractif ou que son prix soit simplement surévalué. Si le bien était en excellent état, son prix serait encore plus déconnecté du marché DVF.
Pour un T1 de 37m², prévois un budget de rénovation. Pour une rénovation complète mais standard (cuisine, salle de bain, revêtements, peinture, électricité si nécessaire), il faut compter entre 500€ et 800€ par mètre carré.
J’estime les travaux à 700€/m² en moyenne, soit un coût de 37m² * 700€/m² = 25 900€.

Coût total

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux estimés, serait le suivant :

• Prix d’achat : 125 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 125 000€ * 0,08 = 10 000€
• Travaux estimés : 25 900€
• Coût total estimé : 125 000€ + 10 000€ + 25 900€ = 160 900€

Loyer estimé nu ET meublé

Pour un T1 de 37m² à Avignon, voici mes estimations de loyer :

• Loyer nu estimé : 550€/mois
• Loyer meublé estimé : 650€/mois
  Ces estimations sont basées sur le marché locatif actuel pour des surfaces et types de biens similaires dans la ville, en tenant compte de l’attractivité potentielle pour des étudiants ou jeunes actifs.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du loyer meublé, généralement plus intéressant pour un T1.

Rendement brut estimé :
(Loyer annuel / Prix d’achat) * 100
(650€ * 12) / 125 000€ = 7 800€ / 125 000€ = 6,24%

Rendement net estimé :
Pour le rendement net, il faut déduire les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, entretien courant, vacance locative). J’estime ces charges à environ 20% du loyer annuel.
Charges annuelles estimées : 7 800€ * 0,20 = 1 560€
Loyer annuel net de charges : 7 800€ – 1 560€ = 6 240€
Rendement net estimé : (6 240€ / Coût total estimé) * 100
(6 240€ / 160 900€) * 100 = 3,88%
Un rendement net de 3,88% est faible pour un investissement locatif, surtout avec des travaux à prévoir.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour estimer le cashflow, nous allons considérer un apport de 10% du coût total de l’opération et un financement sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance).

• Coût total estimé : 160 900€
• Apport personnel (10%) : 16 090€
• Montant à financer : 160 900€ – 16 090€ = 144 810€

Calcul de la mensualité de crédit (hors assurance) :
Pour un prêt de 144 810€ sur 240 mois (20 ans) à 3,5% annuel (soit 0,2917% mensuel), la mensualité est estimée à 835€.
Ajoutons l’assurance emprunteur, estimée à 0,3% du capital emprunté par an : (144 810€ * 0,003) / 12 = 36,20€/mois.
Mensualité totale estimée (crédit + assurance) : 835€ + 36€ = 871€/mois.

Calcul du cashflow mensuel :
Cashflow = Loyer mensuel estimé (meublé) – Charges mensuelles estimées – Mensualité de crédit
Cashflow = 650€ – (1 560€ / 12) – 871€
Cashflow = 650€ – 130€ – 871€ = -351€/mois

Avec ces estimations, l’opération génère un cashflow négatif de 351€ par mois. C’est un point bloquant majeur pour un investissement locatif classique.

Marge de négociation

L’historique des prix est un signal fort :

• Prix initial : 151 000€ (18 septembre 2025)
• 1ère baisse : 139 000€ (11 octobre 2025), soit -7,9%
• 2ème baisse : 135 000€ (17 janvier 2026), soit -2,9%
• 3ème baisse : 125 000€ (10 avril 2026), soit -7,4%
  Le prix a déjà chuté de 17,2% en 9 mois. Cette succession de baisses, couplée à une ancienneté de l’annonce de près de 9 mois, indique clairement que le bien est surévalué et que le vendeur est pressé de vendre.
  La comparaison avec les prix DVF (autour de 2 700€/m² en moyenne) renforce cette idée. Pour que le bien soit attractif et génère un cashflow positif, il faudrait viser un prix d’achat bien plus bas.
  Si l’on souhaite un rendement net de 5% (plus acceptable pour un tel investissement), et en gardant les mêmes charges et loyers, le coût total devrait être de 6 240€ / 0,05 = 124 800€. En déduisant les frais de notaire et travaux, le prix d’achat devrait être de 124 800€ – 10 000€ (frais notaire) – 25 900€ (travaux) = 88 900€.
  C’est une baisse de 36 100€ par rapport au prix actuel, soit une marge de négociation potentielle de l’ordre de 29%.
  Vise un prix d’achat autour de 95 000€ – 100 000€ maximum pour que l’opération commence à avoir du sens.

Historique & Signaux

Le parcours de ce bien sur le marché est très instructif. Mis en ligne le 18 septembre 2025 à 151 000€, il a connu quatre baisses de prix significatives en moins de neuf mois :

1. 11 octobre 2025 : Baisse de 151 000€ à 139 000€ (-12 000€, soit -7,9%). Cette première baisse rapide, moins d’un mois après la mise en vente, indique que le prix initial était clairement trop élevé et n’a pas trouvé preneur.
2. 17 janvier 2026 : Baisse de 139 000€ à 135 000€ (-4 000€, soit -2,9%). Après trois mois sans succès, une nouvelle baisse, plus modeste, a été appliquée.
3. 10 avril 2026 : Baisse de 135 000€ à 125 000€ (-10 000€, soit -7,4%). C’est la baisse la plus récente et la plus importante en valeur absolue depuis la première. Elle intervient après deux mois de stagnation et porte le prix à son niveau actuel.

Au total, le prix a chuté de 26 000€, soit 17,2% de son prix initial. Cette série de baisses, combinée à une ancienneté de l’annonce de près de 9 mois (environ 262 jours), est un signal d’alerte majeur. Un bien qui ne trouve pas preneur après tant de temps et de baisses est soit fortement surévalué, soit présente des défauts importants non visibles dans les données fournies.

Le fait que le bien soit en multi-mandats (3 agences IAD France différentes listées, bien que deux soient associées à la même personne) est également un indicateur. Cela signifie que le propriétaire cherche activement à vendre et n’hésite pas à multiplier les canaux pour y parvenir. C’est une bonne nouvelle pour un acheteur potentiel, car cela renforce la position de négociation. Le vendeur est probablement motivé et prêt à faire des concessions.

L’ancienneté de l’annonce et les baisses successives suggèrent que le marché ne valide pas le prix demandé. Le propriétaire a déjà fait des efforts, mais ils n’ont pas été suffisants pour déclencher une vente. Cela te donne un levier puissant pour négocier un prix encore plus bas, surtout si tu peux justifier ton offre par une analyse financière rigoureuse (comme celle présentée ci-dessus).

Le Quartier

Avignon est une ville du Vaucluse, connue pour son riche patrimoine historique (Palais des Papes, Pont d’Avignon) et son festival de théâtre de renommée internationale. C’est une ville attractive pour le tourisme, mais aussi pour les étudiants grâce à son université.

Ambiance et attractivité : Avignon offre une ambiance dynamique, notamment intra-muros, avec de nombreux commerces, restaurants et activités culturelles. La présence étudiante et touristique assure une certaine vitalité tout au long de l’année.

Transports : La ville est bien desservie par les transports en commun (bus) et dispose d’une gare TGV, ce qui facilite l’accès et la mobilité. La localisation exacte du bien est cruciale pour évaluer la proximité des commodités et des transports.

Commerces et services : Le centre-ville d’Avignon regorge de commerces de proximité, supermarchés, pharmacies, et services. La tension locative est généralement bonne pour les petites surfaces, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs qui recherchent la proximité des écoles et des commodités.

Écoles et universités : La présence de l’Université d’Avignon et des Pays de Vaucluse, ainsi que d’autres établissements d’enseignement supérieur, crée une forte demande pour les T1 et T2 en location, en particulier pendant la période universitaire.

Tension locative : La tension locative pour les petites surfaces est généralement forte à Avignon, surtout dans les zones proches du centre historique ou des campus universitaires. Cela réduit le risque de vacance locative si le bien est bien situé et au bon prix.

Évolution des prix (DVF) : Les données DVF montrent une grande disparité des prix au mètre carré à Avignon, allant de 1 295€/m² à 5 136€/m² pour des appartements. Cette disparité s’explique par la diversité des quartiers (intra-muros historique, quartiers périphériques, zones plus ou moins prisées) et l’état des biens.

• Des ventes comme celle d’un T1 de 25m² à 72 600€ (2 904€/m²) Rue Buffon ou un T2 de 40m² à 115 000€ (2 875€/m²) Route de Lyon montrent des prix plus en ligne avec une réalité de marché que le prix affiché pour ce bien.
• La vente d’un T1 de 22m² à 113 000€ (5 136€/m²) Rue Carnot est une exception qui doit correspondre à un emplacement premium ou un bien d’exception.
• À l’inverse, des ventes à très bas prix (comme le T2 à 1 295€/m² Impasse de l’Epi) peuvent indiquer des biens en très mauvais état, des ventes entre proches ou des quartiers moins recherchés.

En résumé, Avignon est un marché locatif dynamique pour les petites surfaces, mais il est crucial de bien évaluer la localisation exacte du bien et de s’assurer que le prix d’achat est en adéquation avec les prix réels du marché pour éviter une surévaluation.

Cible Locataire Idéale

Pour ce T1 de 37m² à Avignon, la cible locataire idéale est clairement l’étudiant ou le jeune actif.

Pourquoi ?

1. Type de bien (T1) : Un appartement d’une pièce est parfaitement adapté à une personne seule.
2. Surface (37m²) : Cette surface est confortable pour un T1, offrant suffisamment d’espace pour vivre et étudier, ce qui est un atout par rapport à des studios plus petits.
3. Localisation (Avignon) : La ville d’Avignon abrite une université et de nombreuses écoles, générant une demande constante d’hébergement pour les étudiants. Les jeunes actifs, souvent en début de carrière, recherchent également des logements abordables et bien situés.
4. Flexibilité : Un T1 peut être loué meublé, ce qui est très apprécié par les étudiants et jeunes actifs qui n’ont pas forcément de mobilier et recherchent une solution « clé en main ». La location meublée permet également d’optimiser le rendement et de bénéficier d’avantages fiscaux (LMNP).

Ce type de bien est moins adapté pour des couples (sauf s’il s’agit d’un couple très jeune et sans enfant, mais un T2 serait plus confortable), des familles ou de la colocation. La location saisonnière est une option à considérer à Avignon, mais elle implique une gestion plus lourde et des contraintes réglementaires spécifiques. Pour un investisseur particulier cherchant une gestion plus simple, la location longue durée à un étudiant ou jeune actif est la stratégie la plus pertinente.

Points de Vigilance

1. Prix d’achat trop élevé par rapport au marché réel : Le prix affiché de 3 378€/m² est nettement supérieur à la moyenne des ventes DVF pour des biens similaires à Avignon (autour de 2 700€/m²). Sans une négociation significative, tu paierais le bien bien au-dessus de sa valeur de marché, ce qui impacterait directement la rentabilité et la revente future.
2. Cashflow négatif : Avec le prix actuel et les estimations de loyer et de travaux, l’opération génère un cashflow négatif de 351€/mois. Cela signifie que tu devrais sortir de l’argent de ta poche chaque mois pour maintenir l’investissement, ce qui est contraire à l’objectif d’un investissement locatif rentable.
3. Ancienneté de l’annonce et baisses de prix successives : Le bien est sur le marché depuis 9 mois et a subi quatre baisses de prix importantes (-17,2% au total). C’est un signe que le bien ne trouve pas preneur à son prix et qu’il y a peut-être d’autres problèmes (état du bien, charges de copropriété élevées, localisation moins attractive que supposé) qui ne sont pas visibles dans les données.
4. Coût des travaux non vérifié : L’estimation de 25 900€ pour les travaux est une moyenne. Sans visite et devis précis, le coût réel pourrait être bien plus élevé, surtout si l’électricité, la plomberie ou l’isolation sont à refaire. Cela augmenterait encore le coût total de l’opération et dégraderait davantage le rendement.
5. Concurrence des T2 : Les annonces similaires montrent des T2 de surfaces comparables (ex: 40m² à 127 200€) avec un prix au m² parfois inférieur. Un T2 offre plus de flexibilité et peut attirer une cible plus large ou permettre une colocation, ce qui pourrait rendre ce T1 moins compétitif sur le marché locatif si son prix n’est pas ajusté.

Verdict

Ce T1 à Avignon est un investissement qui présente trop de risques à son prix actuel. Le prix affiché est déconnecté de la réalité des transactions récentes et l’opération génère un cashflow négatif important. Pour que cet investissement ait un sens, une négociation drastique est impérative, visant un prix d’achat bien inférieur à 100 000€. En l’état, je te déconseille fortement d’acquérir ce bien.

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