Dossier Investisseur : T2 25m² Paris 11ème — Forte décote 15.6%

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces pour 25m² situé à Paris 11ème Arrondissement. Il est actuellement affiché à 232 000€, ce qui représente un prix de 9 280€/m².

Initialement mis en vente le 5 juillet 2025 à 275 000€, le prix a été revu à la baisse à trois reprises pour atteindre son niveau actuel. Cela représente une décote significative de 43 000€, soit -15,6% par rapport à son prix de départ. L’annonce est en ligne depuis près de 353 jours.

Verdict express : Ce T2 de 25m² à Paris 11ème, affiché à 232 000€ (9 280€/m²), a subi une forte décote de 15,6% en près d’un an, signalant une difficulté à trouver preneur malgré un prix au m² qui se rapproche du marché bas du quartier pour un bien nécessitant probablement des travaux.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de ce bien est de 9 280€/m². Pour évaluer sa pertinence, comparons-le aux données du marché.

Annonces similaires actives :
Nous avons identifié plusieurs annonces d’appartements de 2 pièces, de surfaces comparables (entre 23m² et 27m²), dans le 11ème arrondissement. Leurs prix au m² varient de 9 130€/m² (pour un 23m² à 210 000€) à 10 695€/m² (pour un 23m² à 246 000€). La moyenne des prix au m² pour des biens similaires actifs se situe autour de 9 555€/m².
Notre bien, à 9 280€/m², se positionne donc dans la fourchette basse de ces annonces similaires. Cela peut être un signal positif si l’état du bien est correct, ou un indicateur que des travaux sont à prévoir si son état est dégradé.

Ventes réelles (DVF) :
Les données des ventes réelles (DVF) pour des appartements de 2 pièces dans le 11ème arrondissement offrent une perspective plus concrète sur les prix de transaction.

• Un appartement de 31m² avec 2 pièces, vendu 393 750€ (soit 12 701€/m²) le 31 décembre 2025, rue Godefroy Cavaignac.
• Un autre de 34m² avec 2 pièces, vendu 314 000€ (soit 9 235€/m²) le 23 décembre 2025, rue Keller. Ce prix au m² est très proche du nôtre, mais pour une surface plus grande.
• Un 21m² avec 2 pièces, vendu 292 200€ (soit 13 914€/m²) le 22 décembre 2025, rue Daval.
  La moyenne de ces ventes pour des T2 comparables se situe autour de 11 950€/m².
  Le prix de notre bien (9 280€/m²) est significativement inférieur à cette moyenne DVF. Cette différence de 2 670€/m² par rapport à la moyenne des ventes réelles est un indicateur fort : soit le bien est très mal situé, soit il est dans un état nécessitant une rénovation importante. Compte tenu de l’attractivité du 11ème, la seconde option est la plus probable.

Estimation travaux selon l’état probable

Étant donné le positionnement prix bas par rapport aux ventes DVF et la décote importante, il est très probable que des travaux de rénovation soient nécessaires. Pour un appartement de 25m² à Paris, une rénovation complète (électricité, plomberie, cuisine, salle de bain, revêtements) est estimée entre 1 500€ et 2 000€/m².
Nous allons retenir une estimation de 1 500€/m² pour une rénovation complète.
Travaux estimés : 25m² * 1 500€/m² = 37 500€.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

Pour avoir une vision complète de l’investissement, il faut ajouter les frais annexes :

• Prix d’achat affiché : 232 000€
• Frais de notaire (estimé à 8% pour l’ancien) : 232 000€ * 0,08 = 18 560€
• Travaux estimés : 37 500€

Coût total estimé de l’opération : 232 000€ + 18 560€ + 37 500€ = 288 060€.

Loyer estimé nu ET meublé

Le 11ème arrondissement de Paris est une zone très tendue où la demande locative est forte, notamment pour les petites surfaces. L’encadrement des loyers s’applique.

• Loyer nu estimé : Pour un 25m² rénové dans le 11ème, le loyer de référence peut se situer entre 28€/m² et 30€/m². Nous estimons un loyer nu entre 700€ et 750€ par mois.
• Loyer meublé estimé : Le meublé est souvent plus recherché et permet un loyer légèrement supérieur à Paris. Nous estimons un loyer meublé entre 800€ et 850€ par mois.
  Pour les calculs de rentabilité, nous retiendrons le loyer meublé à 850€/mois, car c’est la cible la plus pertinente pour ce type de bien et de localisation.

Rendement brut et net

Calculons le rendement avec le loyer meublé estimé à 850€/mois.

• Loyer annuel brut : 850€ * 12 = 10 200€
• Rendement brut : (10 200€ / 288 060€) * 100 = 3,54%

Pour le rendement net, nous devons déduire les charges estimées :

• Charges de copropriété (estimé) : 80€/mois * 12 = 960€/an
• Taxe foncière (estimé) : 400€/an
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 150€/an
• Gestion locative (estimé à 7% du loyer) : 10 200€ * 0,07 = 714€/an
• Vacance locative (estimé 1 mois tous les 3 ans) : 850€ / 3 = 283€/an
• Total charges annuelles estimées : 960€ + 400€ + 150€ + 714€ + 283€ = 2 507€
• Loyer annuel net estimé : 10 200€ – 2 507€ = 7 693€
• Rendement net estimé : (7 693€ / 288 060€) * 100 = 2,67%

Ce rendement net est faible, ce qui est habituel pour un investissement à Paris. L’objectif principal est la constitution de patrimoine et la plus-value à long terme, pas un rendement immédiat élevé.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Considérons un financement à 100% du coût total de l’opération (288 060€) sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 3,5% (hors assurance).

• Mensualité de crédit (hors assurance) estimée : environ 1 660€/mois.
• Assurance emprunteur (estimé à 0,3% du capital) : (288 060€ * 0,003) / 12 = 72€/mois.
• Mensualité totale de crédit estimée : 1 660€ + 72€ = 1 732€/mois.

Maintenant, calculons le cashflow mensuel :

• Loyer mensuel estimé : 850€
• Charges mensuelles estimées : 2 507€ / 12 = 209€/mois
• Cashflow mensuel estimé : 850€ (loyer) – 1 732€ (crédit) – 209€ (charges) = -1 091€/mois.

Le cashflow est fortement négatif. Cela signifie que tu devras apporter environ 1 091€ de ta poche chaque mois pour couvrir les dépenses. C’est un investissement patrimonial pur, où la rentabilité n’est pas immédiate et repose sur la valorisation future du bien.

Marge de négociation

L’historique des prix est un atout majeur pour la négociation.

• Prix initial : 275 000€ (le 5 juillet 2025)
• Prix actuel : 232 000€ (le 4 mai 2026)
• Baisse totale : 43 000€, soit une décote de 15,6% en moins d’un an.
• Nombre de baisses : Le prix a été baissé trois fois (de 275k à 260k, puis à 248k, enfin à 232k).
• Ancienneté de l’annonce : Près de 353 jours en ligne. Un bien qui ne se vend pas en un an à Paris, même avec des baisses de prix successives, a un problème.
  Ces éléments indiquent une forte difficulté pour le vendeur à trouver preneur et une surévaluation initiale claire. Malgré le prix actuel déjà bas par rapport aux ventes DVF, la nécessité probable de travaux importants et l’ancienneté de l’annonce justifient une nouvelle négociation.
  Je te conseille de viser un prix d’achat autour de 220 000€, ce qui représenterait une baisse supplémentaire de 5,2% par rapport au prix affiché. Cela ramènerait le prix au m² à 8 800€, ce qui est très agressif mais potentiellement justifié par l’état supposé du bien et la durée de commercialisation.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est très parlant et envoie des signaux clairs.
Le bien a été mis en vente le 5 juillet 2025 à un prix de 275 000€. Moins de deux mois plus tard, le 8 septembre 2025, le prix chute à 260 000€ (-5,45%). Cette première baisse rapide est un signe de surévaluation initiale et d’une absence d’offres sérieuses.
Après plus de cinq mois à 260 000€, une nouvelle baisse intervient le 11 février 2026, ramenant le prix à 248 000€ (-4,62%). Encore une fois, le marché ne suit pas.
Enfin, le 4 mai 2026, le prix est ajusté à 232 000€ (-6,45%), son niveau actuel.
En moins d’un an, le bien a donc subi trois baisses de prix significatives, pour une décote totale de 15,6%. Cette succession de baisses, couplée à une ancienneté de près d’un an sur le marché (353 jours), est un signal d’alarme majeur. Un bien qui reste aussi longtemps en ligne et qui voit son prix chuter de manière répétée est un bien qui a du mal à trouver son public. Cela peut être dû à un prix toujours trop élevé par rapport à son état réel, à des défauts intrinsèques (mauvaise exposition, nuisances, etc.), ou à des charges de copropriété trop importantes. Dans tous les cas, cela te donne un levier de négociation très fort.

Concernant les « multi-mandats », les données montrent que le bien est référencé par la même agence (« Orpi Immo Conseils Paris ») sous plusieurs identifiants, dont un inactif et deux actifs au même prix. Ce n’est pas un multi-mandat classique où plusieurs agences sont en concurrence. Ici, c’est la même agence qui a potentiellement géré plusieurs annonces pour le même bien, peut-être pour « rafraîchir » la visibilité ou tester différentes stratégies. Quoi qu’il en soit, cela ne change pas le fait que le bien est en difficulté de vente et que l’agence et le vendeur sont probablement pressés de conclure.

Le Quartier

Le 11ème arrondissement de Paris est un quartier très recherché et dynamique, particulièrement prisé par une population jeune et active.

Ambiance : Le 11ème est connu pour son ambiance vivante et branchée. Il regorge de bars, restaurants, cafés et salles de concert, notamment autour de Bastille, Oberkampf et République. C’est un quartier où il fait bon vivre et sortir, ce qui attire fortement les jeunes actifs et les étudiants.

Transports : L’arrondissement est extrêmement bien desservi par les transports en commun. Plusieurs lignes de métro (2, 3, 5, 8, 9, 11) et de nombreux bus traversent le 11ème, offrant une excellente connectivité avec le reste de Paris. C’est un atout majeur pour les locataires qui privilégient la mobilité.

Commerces : On y trouve une grande diversité de commerces, des petites boutiques indépendantes aux supermarchés, en passant par des marchés traditionnels. Tous les services de proximité sont facilement accessibles, ce qui contribue à la qualité de vie du quartier.

Écoles : Le 11ème compte de nombreuses écoles primaires, collèges et lycées. De plus, sa proximité avec des universités et grandes écoles (accessibles en transports) en fait un lieu de résidence attractif pour les étudiants.

Tension locative : La tension locative est très forte dans le 11ème arrondissement, comme dans la plupart des quartiers centraux de Paris. La demande pour les petites surfaces (studios, T2) est largement supérieure à l’offre. Cela garantit une faible vacance locative et une facilité à trouver des locataires rapidement.

Évolution : Le 11ème reste un investissement sûr à Paris. Bien que le marché parisien ait connu une légère correction des prix ces derniers temps, la valeur patrimoniale de cet arrondissement reste solide. Les prix au m² des ventes DVF que nous avons analysées (entre 9 235€/m² et 13 914€/m² pour des T2) confirment la valeur intrinsèque du quartier. Le bien de la rue Keller à 9 235€/m² pour 34m² est un bon point de comparaison, montrant que des biens à des prix similaires au nôtre se vendent, mais potentiellement en meilleur état ou avec des caractéristiques différentes.

Cible Locataire Idéale

Pour un T2 de 25m² dans le 11ème arrondissement de Paris, la cible locataire idéale est sans conteste le jeune actif ou le jeune couple sans enfant.

Argumentation :

• Taille et configuration : Un 25m² avec deux pièces est parfaitement adapté pour une personne seule ou un couple. La séparation des espaces (chambre/salon) offre un confort supérieur à un studio.
• Localisation et dynamisme : Le 11ème est un quartier très prisé par cette tranche d’âge. Son ambiance vivante, ses nombreux lieux de sortie, ses commerces et sa vie culturelle correspondent parfaitement aux attentes des jeunes actifs.
• Accessibilité : L’excellente desserte en transports en commun est un critère essentiel pour cette cible, qui privilégie souvent la mobilité et la facilité d’accès à leur lieu de travail ou d’études.
• Tension locative : La forte tension locative pour ce type de bien et cette cible garantit une occupation quasi constante et minimise les risques de vacance.
• Location meublée : Proposer le bien en location meublée est la meilleure stratégie pour cette cible. Les jeunes actifs et couples recherchent souvent des logements prêts à l’emploi, sans avoir à investir dans l’ameublement, surtout s’ils sont en début de carrière ou en mobilité. Cela permet également d’optimiser le loyer.

Points de Vigilance

1. Ampleur et coût des travaux : Le prix bas par rapport au marché DVF et l’historique de décote suggèrent fortement que le bien nécessite une rénovation complète. L’estimation de 37 500€ est une moyenne. Il est impératif de réaliser une visite approfondie avec un professionnel du bâtiment pour obtenir un devis précis. Des vices cachés (problèmes d’humidité, structurels, etc.) ou des diagnostics défavorables (DPE, amiante, plomb) pourraient faire grimper la facture.
2. Rentabilité immédiate négative (cashflow) : L’investissement à Paris, surtout pour les petites surfaces, est rarement synonyme de cashflow positif. Avec un déficit mensuel estimé à plus de 1 000€, tu dois être conscient que cet investissement est avant tout patrimonial et que tu devras avoir les reins solides pour supporter ce delta. Ne t’attends pas à un revenu immédiat, mais plutôt à une valorisation à long terme.
3. Encadrement des loyers à Paris : Le loyer que tu pourras demander sera plafonné par l’encadrement des loyers en vigueur à Paris. Même après rénovation, tu ne pourras pas fixer un loyer au-delà du loyer de référence majoré pour la zone et le type de bien. Cela limite le potentiel de rendement brut et toute augmentation future. Il faut bien vérifier le loyer de référence sur la carte des loyers pour éviter toute mauvaise surprise.
4. Charges de copropriété et état de l’immeuble : Pour un immeuble ancien à Paris, les charges de copropriété peuvent être élevées. Il est crucial de consulter les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale (PV d’AG) pour vérifier l’état général de l’immeuble, les travaux votés ou à venir (ravalement, toiture, ascenseur, etc.) et l’existence de litiges. Des travaux importants sur les parties communes pourraient alourdir considérablement ton coût total.
5. Concurrence et ancienneté de l’annonce : Le fait que le bien soit en ligne depuis près d’un an et ait subi plusieurs baisses de prix, même par la même agence via des annonces multiples, est un signal fort. Cela indique que le bien n’a pas trouvé son public. Il faut comprendre pourquoi. Est-ce l’état ? La disposition ? L’étage ? La présence de nuisances ? Cette longue période de commercialisation, bien que favorable à la négociation, doit t’inciter à une vigilance accrue sur les raisons de cette difficulté à vendre.

Verdict

Ce T2 de 25m² à Paris 11ème est une opportunité d’investissement patrimonial dans un quartier très recherché, mais il ne s’adresse pas à tous les profils. Le prix actuel de 232 000€ est bas par rapport aux ventes récentes du quartier, ce qui est un point positif, mais il est quasi certain qu’il intègre un besoin de rénovation complète. Négocie le prix d’achat autour de 220 000€ pour compenser les travaux importants à venir. Prépare-toi à un cashflow mensuel fortement négatif ; cet investissement est pour la plus-value à long terme et la constitution de patrimoine, pas pour un rendement immédiat.

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