Dossier Investisseur : T2 29m² à Nantes — 1 an d’ancienneté, cashflow négatif

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces d’une surface de 29m² situé à Nantes. Il est actuellement affiché à 112 000€, soit un prix au mètre carré de 3 862€/m². Le prix initial de mise en vente était de 117 900€, ce qui représente une baisse de 5 900€ (-5%) depuis son apparition sur le marché. L’annonce est en ligne depuis plus d’un an et deux mois (première date d’historique fiable au 8 mai 2025 pour l’agence Art Et Pierre Immobilier).

Verdict express : Malgré une légère baisse de prix, ce bien présente de multiples signaux d’alerte qui le rendent peu attractif pour un investissement locatif rentable à ce prix.

Analyse Financière

Prix au m² vs. marché

Le prix affiché de 3 862€/m² pour cet appartement de 29m² à Nantes doit être mis en perspective avec le marché local.

• Annonces similaires : En examinant les annonces similaires pour des appartements de 2 pièces et de surface comparable (entre 28m² et 32m²) à Nantes, la moyenne des prix au mètre carré se situe autour de 3 812€/m². Le prix de ce bien est donc légèrement supérieur à cette moyenne. Par exemple, tu trouves des biens comme un 28m² à 111 825€ (3 994€/m²) ou un 30m² à 112 500€ (3 750€/m²). Certains sont même moins chers, comme un 31m² à 108 500€ (3 500€/m²).
• Ventes réelles (DVF) : Les données des ventes réelles (DVF) pour des appartements de 2 pièces et de surface similaire (entre 25m² et 35m²) à Nantes montrent des prix au mètre carré souvent inférieurs. Par exemple :
  • Un appartement de 32m² (2 pièces) au 1b RUE DU GROS CHENE s’est vendu 120 000€, soit 3 750€/m².
  • Un appartement de 33m² (2 pièces) au 3 RUE ST-DENIS s’est vendu 89 500€, soit 2 712€/m².
  • Un appartement de 33m² (2 pièces) au 35 QUAI DE MALAKOFF s’est vendu 108 700€, soit 3 294€/m².
  • Un appartement de 20m² (2 pièces) au 19 MAIL HAROUN TAZIEFF s’est vendu 81 500€, soit 4 075€/m² (plus cher, mais pour une surface plus petite, ce qui peut gonfler le prix au m²).
    En excluant les extrêmes (comme le 34m² à 55 000€ qui semble être une anomalie), la moyenne des ventes DVF pertinentes pour des 2 pièces de cette taille se situe plutôt autour de 3 250€/m². Le prix affiché de 3 862€/m² est donc significativement plus élevé que ce que le marché réel des transactions récentes suggère pour des biens comparables.

Estimation des travaux et coût total

L’écart entre le prix affiché et les ventes DVF suggère que soit le bien est en excellent état, soit il est surévalué. Sans information sur l’état, je pars du principe qu’un prix supérieur au marché DVF implique généralement des travaux d’embellissement ou de rafraîchissement pour justifier ce prix ou pour le rendre attractif à la location.
J’estime des travaux de rafraîchissement et d’amélioration à environ 400€/m².

• Travaux estimés : 29m² * 400€/m² = 11 600€.

Le coût total de l’opération, incluant les frais de notaire et les travaux, serait :

• Prix d’achat : 112 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 112 000€ * 0,08 = 8 960€
• Travaux estimés : 11 600€
• Coût total de l’opération : 112 000€ + 8 960€ + 11 600€ = 132 560€.

Loyer estimé et rendement

Pour un appartement de 29m² à Nantes, les loyers peuvent varier fortement selon le quartier et l’état du bien.

• Loyer nu estimé : Sur la base d’une moyenne de 16€/m² pour un T2 à Nantes, le loyer nu serait d’environ 29m² * 16€/m² = 464€/mois.
• Loyer meublé estimé : En meublé, le loyer peut être majoré. Sur la base d’environ 20€/m², le loyer meublé serait de 29m² * 20€/m² = 580€/mois.

Calculons les rendements bruts et nets sur la base du coût total de l’opération (132 560€). J’estime les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion) à environ 1 500€ par an.

• Rendement brut (nu) : (464€ * 12) / 112 000€ = 4,97%.
• Rendement net (nu) : ((464€ * 12) – 1 500€) / 132 560€ = 3,07%.
• Rendement brut (meublé) : (580€ * 12) / 112 000€ = 6,21%.
• Rendement net (meublé) : ((580€ * 12) – 1 500€) / 132 560€ = 4,12%.

Ces rendements nets sont faibles et ne justifient pas un investissement sans une forte plus-value à la revente, ce qui n’est pas garanti.

Cashflow estimé

Avec un financement à crédit sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance), la mensualité pour 132 560€ serait d’environ 777€/mois.

• Cashflow mensuel (nu) : 464€ (loyer) – 777€ (crédit) – 125€ (charges mensuelles estimées) = -438€/mois.
• Cashflow mensuel (meublé) : 580€ (loyer) – 777€ (crédit) – 125€ (charges mensuelles estimées) = -322€/mois.

Le cashflow est fortement négatif dans les deux scénarios. Cela signifie que tu devrais sortir de ta poche plusieurs centaines d’euros chaque mois pour maintenir l’investissement, même avec un loyer meublé optimiste.

Marge de négociation

Le prix initial de 117 900€ a déjà baissé de 5% pour atteindre 112 000€. Cependant, l’analyse des ventes DVF montre que ce prix reste élevé par rapport au marché réel. Avec un prix au m² de 3 862€/m² contre une moyenne DVF de 3 250€/m² pour des biens similaires, il y a une marge de négociation significative.

Compte tenu de l’ancienneté de l’annonce (plus d’un an) et des signaux négatifs (voir section suivante), une négociation agressive est impérative. Je te conseille de viser une réduction d’au moins 15% à 20% sur le prix actuel pour rendre l’opération potentiellement viable. Cela ramènerait le prix d’achat entre 89 600€ et 95 200€, soit un prix au m² plus proche des 3 000€ – 3 280€/m².

Historique & Signaux

Historique des prix incohérent

L’historique des prix fourni est malheureusement inutilisable. Il affiche des variations de prix totalement irréalistes, passant de 129 990€ à 886 000€, puis à 117 900€, puis à 834 400€, et ainsi de suite, sur des périodes très courtes. Ces données sont manifestement erronées et ne permettent pas de tirer des conclusions fiables sur la stratégie de prix du vendeur ou sur les ajustements passés. Je ne peux pas vérifier la cause de ces erreurs, mais elles rendent cette section de l’historique sans valeur pour l’analyse.

Je me base donc uniquement sur le prix initial de 117 900€ et le prix actuel de 112 000€, ce qui représente une baisse de 5% depuis la mise en vente.

Multi-mandats et incohérences de prix

Le bien est en multi-mandats, ce qui est un signal fort. Il est listé par au moins 7 agences différentes. Un multi-mandat indique souvent que le vendeur est pressé de vendre ou que le bien a du mal à trouver preneur.

Le problème majeur ici est l’incohérence flagrante des prix entre les différentes annonces actives pour le même bien :

• L’agence « Art Et Pierre Immobilier » affiche le bien à 112 000€ (le prix que nous analysons).
• D’autres agences actives, comme « Botineau Pedronno Ghislaine » et « Agence #167574512 », l’affichent à 189 000€.

Cette différence de 77 000€ pour le même bien est une alerte rouge massive. Cela peut indiquer :

• Une erreur de saisie monumentale de la part d’une agence.
• Une tentative de « prix d’appel » très agressif de l’agence à 112 000€, avec un prix réel attendu par le vendeur bien plus élevé.
• Une confusion totale dans la gestion de la vente par le vendeur ou les agences.

Je dois te prévenir : si le prix réel attendu par le vendeur est de 189 000€, l’opération est totalement hors de prix et non rentable. Je poursuis l’analyse sur la base du prix de 112 000€, mais tu dois impérativement clarifier cette situation avant toute démarche.

Ancienneté de l’annonce

Le bien est en ligne depuis le 8 mai 2025 (date de la première apparition de l’annonce à 129 990€, puis 117 900€ par l’agence Art Et Pierre Immobilier) et est toujours actif au 28 juin 2026. Cela représente plus d’un an et deux mois sur le marché. Une telle ancienneté, même avec une baisse de prix de 5%, est un signal négatif. Cela indique que le bien ne trouve pas preneur au prix demandé, soit parce qu’il est trop cher, soit parce qu’il présente des défauts rédhibitoires non apparents dans les données fournies.

Le Quartier

Nantes est une ville très attractive et dynamique, particulièrement pour l’investissement locatif.

• Ambiance et dynamisme : Nantes est une grande ville étudiante et un pôle économique important de l’Ouest de la France. Elle offre une qualité de vie reconnue, avec de nombreux espaces verts, une offre culturelle riche et un réseau de transports en commun développé (tramway, busway).
• Transports et commerces : La qualité des transports et la présence de commerces de proximité sont des atouts majeurs pour la tension locative. Sans l’adresse exacte, il est difficile de juger précisément, mais Nantes est globalement bien desservie.
• Tension locative : La tension locative est généralement forte à Nantes, en particulier pour les petites surfaces (studios, T1, T2) prisées par les étudiants et les jeunes actifs. La demande est supérieure à l’offre, ce qui assure une bonne fluidité pour trouver des locataires.
• Évolution du marché : Le marché immobilier nantais a connu une forte croissance ces dernières années. Cependant, comme partout en France, la hausse des taux d’intérêt et l’inflation peuvent tempérer cette dynamique, rendant les investissements plus exigeants en termes de rentabilité.

Prix réels du quartier (DVF)

Les ventes DVF que nous avons analysées pour des appartements de 2 pièces de taille similaire à Nantes montrent une fourchette de prix assez large, mais avec une moyenne inférieure au prix affiché pour ce bien.

• Un 32m² (2 pièces) s’est vendu 3 750€/m².
• Un 33m² (2 pièces) s’est vendu 2 712€/m².
• Un 33m² (2 pièces) s’est vendu 3 294€/m².
• Un 20m² (2 pièces) s’est vendu 4 075€/m².
  Ces données confirment que le prix de 3 862€/m² pour le bien analysé se situe dans la fourchette haute des transactions récentes, voire au-dessus de la moyenne pour des surfaces comparables. Cela renforce l’idée d’un prix de vente potentiellement trop élevé.

Cible Locataire Idéale

Compte tenu de la surface (29m²) et du nombre de pièces (2), la cible locataire idéale pour ce bien à Nantes est clairement l’étudiant ou le jeune actif seul.

• Pourquoi l’étudiant ? Nantes est une ville universitaire majeure. Un T2 de cette taille offre un espace de vie séparé de la chambre, ce qui est très apprécié par les étudiants souhaitant un certain confort et une zone de travail dédiée. La demande est constante et élevée pour ce type de logement.
• Pourquoi le jeune actif seul ? Un jeune professionnel débutant sa carrière à Nantes trouvera également dans ce type d’appartement un premier logement abordable et fonctionnel, offrant plus d’espace qu’un simple studio.

La location meublée serait à privilégier pour cette cible, car elle permet d’attirer des locataires qui n’ont pas encore leur propre mobilier et de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse (statut LMNP).

Points de Vigilance

1. Historique de prix erroné : L’historique des prix est truffé d’erreurs manifestes, avec des fluctuations de plusieurs centaines de milliers d’euros en quelques jours. Cela rend impossible toute analyse sérieuse de l’évolution du prix du bien et de la stratégie du vendeur.
2. Incohérence des prix en multi-mandats : Le bien est affiché à 112 000€ par une agence, mais à 189 000€ par d’autres agences pour le même groupe de biens. Cette divergence est inacceptable et soulève de sérieuses questions sur le prix réel attendu par le vendeur et la fiabilité de l’annonce à 112 000€. Tu dois impérativement clarifier cette situation.
3. Prix au m² élevé par rapport aux ventes réelles (DVF) : À 3 862€/m², le prix affiché est supérieur à la moyenne des ventes DVF pour des appartements de 2 pièces de taille similaire à Nantes (environ 3 250€/m²). Cela indique que le bien est potentiellement surévalué ou qu’il est en excellent état, ce qui n’est pas vérifiable.
4. Ancienneté de l’annonce : Le bien est sur le marché depuis plus d’un an et deux mois. Une telle durée, même avec une légère baisse de prix, est un signal clair que le bien ne trouve pas preneur au prix demandé. Il y a soit un problème de prix, soit un problème intrinsèque au bien.
5. Cashflow négatif : Même avec un loyer meublé optimiste et après avoir intégré les frais de notaire et des travaux de rafraîchissement, l’opération génère un cashflow mensuel fortement négatif avec un financement classique sur 20 ans. Cet investissement ne s’autofinance pas et nécessiterait un apport personnel très conséquent pour être neutre, ou une négociation de prix drastique.

Verdict

Ce bien à Nantes est un investissement locatif à haut risque dans sa configuration actuelle. L’historique de prix erroné, la confusion totale autour de son prix réel en multi-mandats (112 000€ vs 189 000€), son ancienneté sur le marché et un prix au m² élevé par rapport aux ventes DVF sont autant de signaux d’alerte majeurs. Avec un cashflow fortement négatif, je te déconseille formellement d’acquérir ce bien au prix affiché de 112 000€. Une négociation d’au moins 15% à 20% serait nécessaire pour commencer à envisager une rentabilité, et tu devrais impérativement éclaircir la situation des prix multiples avant toute offre.

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