Dossier Investisseur : T2 35m² à Fréjus — -30.5% de baisse prix

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 35m² avec 2 pièces, situé à Fréjus. Il est actuellement affiché à 219 000€, ce qui représente un prix de 6 257€/m². Initialement mis en vente à 315 000€, il a subi une décote de 96 000€, soit une baisse de 30,5% depuis sa première apparition sur le marché en août 2025. L’annonce est en ligne depuis environ 324 jours.

Verdict express : Malgré une baisse de prix significative, ce bien est encore trop cher pour un investissement locatif classique à Fréjus, affichant un rendement faible et un cashflow négatif.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 6 257€/m² pour ce 35m² à Fréjus est un point central de notre analyse.

Pour les annonces similaires de 2 pièces à Fréjus, de surfaces comparables (entre 32m² et 43m²), nous observons une fourchette de prix au m² assez large :

• Un 34m² est à 6 286€/m² (213 735€).
• Un 32m² est à 6 625€/m² (212 000€).
• Un 35m² est à 6 000€/m² (210 000€).
• Un autre 32m² est à 7 156€/m² (229 000€).
• La moyenne des annonces similaires de taille comparable (32-35m²) se situe aux alentours de 6 517€/m².

Notre bien, à 6 257€/m², se positionne donc légèrement en dessous de cette moyenne des annonces actuelles pour des surfaces équivalentes. Cela pourrait sembler un point positif, mais il faut le confronter aux transactions réelles.

Les ventes DVF (Demandes de Valeurs Foncières) récentes pour des appartements de 2 pièces à Fréjus (décembre 2025) montrent des valeurs foncières bien différentes :

• Un 51m² s’est vendu 150 000€, soit 2 941€/m².
• Un 40m² s’est vendu 180 000€, soit 4 500€/m².
• Un 50m² s’est vendu 162 000€, soit 3 240€/m².
• Un 51m² s’est vendu 200 000€, soit 3 921€/m².
• Un 52m² s’est vendu 135 000€, soit 2 596€/m².
• Un 52m² s’est vendu 138 000€, soit 2 654€/m².
• Un 44m² s’est vendu 153 500€, soit 3 489€/m².
  La moyenne de ces transactions DVF pour des 2 pièces à Fréjus est d’environ 3 334€/m².

Il y a un écart colossal entre le prix affiché de ce bien (6 257€/m²) et la moyenne des ventes réelles DVF (3 334€/m²). Cet écart de près du simple au double est un signal d’alerte majeur. Il peut s’expliquer par une localisation très spécifique du bien (bord de mer, quartier très prisé), un état exceptionnel, ou bien une surévaluation persistante. Sans plus de détails sur l’adresse précise et l’état du bien, il est difficile de justifier un tel écart. Les données DVF reflètent des transactions passées et ne sont pas toujours comparables directement, mais elles donnent une indication du marché réel.

Estimation travaux selon l’état probable

Compte tenu de l’historique de baisse de prix très agressif (30,5%), il est peu probable que le bien soit en parfait état. Un bien qui se vend rapidement au prix fort est généralement impeccable. Ici, la difficulté à vendre suggère que des travaux sont à prévoir pour le rendre attractif à la location.
J’estime des travaux de rafraîchissement et de mise aux normes, incluant potentiellement une cuisine et une salle de bain à moderniser, ainsi que des peintures et revêtements de sol. Sur une surface de 35m², j’estime un budget travaux de 600€/m², soit un total estimé à 21 000€.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

Pour une vision complète de l’investissement, il faut ajouter les frais annexes :

• Prix d’achat : 219 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 219 000€ * 0,08 = 17 520€
• Travaux estimés : 21 000€
• Coût total de l’opération estimé à : 219 000€ + 17 520€ + 21 000€ = 257 520€

Loyer estimé nu ET meublé

Fréjus est une ville touristique, ce qui ouvre des perspectives pour la location saisonnière, mais je vais d’abord me concentrer sur la location longue durée, plus stable.
Pour un 2 pièces de 35m² à Fréjus :

• Loyer nu estimé à : 600€ – 650€ par mois. Je retiens 650€ pour les calculs.
• Loyer meublé estimé à : 750€ – 800€ par mois. En général, un meublé permet d’obtenir 15% à 25% de plus qu’un nu. Je retiens 780€ (650€ * 1.20) pour les calculs.
  Il est important de noter que ces estimations doivent être affinées par une étude de marché locatif locale précise, en fonction de l’emplacement exact du bien et de ses prestations.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du prix d’achat affiché :

• Rendement brut (location nue) : (650€ * 12 mois) / 219 000€ = 7 800€ / 219 000€ = 3,56%.
• Rendement brut (location meublée) : (780€ * 12 mois) / 219 000€ = 9 360€ / 219 000€ = 4,27%.

Ces rendements bruts sont faibles. Pour avoir une idée plus juste, calculons une estimation du rendement net avant impôts, en intégrant les charges :

• Charges de copropriété : estimées à 1 200€ par an (100€/mois).
• Taxe foncière : estimée à 700€ par an pour un 35m² à Fréjus.
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 150€ par an.
• Total charges annuelles estimées : 1 200€ + 700€ + 150€ = 2 050€.
• Loyer annuel meublé : 9 360€.
• Loyer net annuel avant impôts : 9 360€ – 2 050€ = 7 310€.
• Rendement net avant impôts (location meublée) : 7 310€ / 257 520€ (coût total) = 2,84%.

Un rendement net de 2,84% est très faible pour un investissement locatif, surtout si l’on considère le risque et le temps de gestion. C’est un rendement qui ne justifie pas l’opération en l’état.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour évaluer la viabilité de l’opération, simulons un financement avec un apport minimal.

• Coût total de l’opération : 257 520€.
• Apport personnel : Pour couvrir les frais de notaire et une partie des travaux, je pars sur un apport de 22 520€ (17 520€ de frais de notaire + 5 000€ de travaux).
• Montant à emprunter : 257 520€ – 22 520€ = 235 000€.
• Taux d’intérêt : 3,5% sur 20 ans (240 mois).
• Mensualité de crédit estimée à : 1 386€ par mois.

Calcul du cashflow mensuel (location meublée) :

• Loyer mensuel : 780€.
• Charges mensuelles (copropriété, taxe foncière, PNO) : 2 050€ / 12 = 171€.
• Mensualité de crédit : 1 386€.
• Cashflow mensuel estimé à : 780€ (loyer) – 171€ (charges) – 1 386€ (crédit) = -777€ par mois.

Un cashflow négatif de 777€ par mois signifie que tu devrais sortir cette somme de ta poche chaque mois pour maintenir l’investissement. C’est un très mauvais signal pour un investissement locatif. L’opération n’est pas rentable dans ces conditions.

Marge de négociation

L’historique de prix est ton meilleur argument pour la négociation. Le bien a été mis en vente à 315 000€ et est maintenant à 219 000€. C’est une baisse de 96 000€, soit 30,5% du prix initial.
Les baisses ont été successives et importantes :

• De 315 000€ à 275 000€ (-12,8%) en novembre 2025.
• De 275 000€ à 249 000€ (-9,5%) en mai 2026.
• De 249 000€ à 219 000€ (-12%) en juin 2026.

Le bien est sur le marché depuis près d’un an (environ 324 jours). Cette ancienneté, combinée aux baisses de prix répétées et à la faible rentabilité actuelle, indique une forte difficulté à vendre. Le vendeur est clairement pressé et a déjà fait des concessions majeures.

Je t’encourage à viser une négociation agressive. Pour que l’opération devienne intéressante, il faudrait un prix d’achat nettement inférieur. Je pense qu’une marge de négociation de 10% à 15% est tout à fait envisageable, ce qui ramènerait le prix entre 186 150€ et 197 100€.
Mon conseil : Vise un prix d’achat autour de 190 000€ – 195 000€. En dessous de 200 000€, l’opération commence à avoir un sens, mais reste tendue.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est riche en enseignements et en signaux clairs pour un investisseur.

Le bien a été mis en vente le 21 août 2025 au prix de 315 000€. Ce prix était manifestement déconnecté de la réalité du marché, ou du moins de la valeur perçue par les acheteurs potentiels.
En moins de trois mois, le 12 novembre 2025, le prix a chuté à 275 000€, soit une baisse de 12,8%. C’est une première alerte : le vendeur a dû se rendre compte que son prix initial était trop élevé.
Après une longue période de stagnation à 275 000€ (environ 5 mois), une nouvelle baisse intervient le 15 mai 2026, ramenant le prix à 249 000€ (-9,5%).
Enfin, le 30 juin 2026, le prix est de nouveau ajusté à 219 000€ (-12%).

En résumé, en moins d’un an (environ 11 mois), le bien a subi trois baisses de prix majeures, totalisant une décote de 30,5%. C’est un signal très fort d’une difficulté persistante à trouver preneur. Le vendeur est soit très mal conseillé initialement, soit dans l’urgence de vendre. Dans tous les cas, cela te donne un levier de négociation considérable.

L’annonce est en ligne depuis environ 324 jours. Une telle ancienneté sur le marché est un indicateur négatif. Un bien correctement valorisé et attractif se vend généralement en quelques semaines ou quelques mois, surtout dans une zone comme Fréjus. Une longue durée de mise en vente signifie que le bien ne correspond pas aux attentes du marché, soit par son prix, soit par son état, soit par ses caractéristiques.

Concernant les multi-mandats, la situation est particulière. Les données indiquent is_cross_agency: true et count: 3, suggérant une diffusion large. Cependant, les trois « séries » d’annonces sont toutes attribuées à « Var Esterel Immobilier ». Ce qui est plus frappant, c’est que ces annonces affichent des prix différents pour le même bien : 219 000€ (actif et actuel), 249 000€ (actif mais non actuel), et 275 000€ (inactif).
Le fait que la même agence liste le même bien à des prix différents (même si l’un est le prix actuel et l’autre un prix plus ancien mais toujours « actif ») est un signe de désorganisation flagrant chez le vendeur ou l’agence. Cela peut aussi signifier que le vendeur teste différentes stratégies de prix ou qu’il y a une confusion dans la gestion des mandats. Quoi qu’il en soit, cela renforce l’idée que le vendeur est en difficulté et potentiellement prêt à faire de nouvelles concessions. C’est un signal clair de l’urgence de vendre et de la flexibilité potentielle sur le prix.

Tous ces signaux (baisses successives et importantes, ancienneté de l’annonce, gestion des multi-mandats) convergent vers une conclusion : le bien a du mal à se vendre et le vendeur est sous pression. C’est une opportunité pour toi de négocier un prix bien plus bas que le prix affiché.

Le Quartier

Fréjus est une commune du Var, sur la Côte d’Azur, connue pour son patrimoine historique romain et sa station balnéaire. C’est une ville qui attire une population variée, des résidents permanents aux touristes saisonniers.

Du point de vue de l’investisseur :

• Ambiance : Fréjus offre une ambiance méditerranéenne typique. Le centre-ville historique est charmant, et la proximité des plages de Fréjus-Plage et Saint-Aygulf attire de nombreux visiteurs. L’ambiance est dynamique en saison estivale et plus calme le reste de l’année.
• Transports : La ville est bien desservie par le réseau routier (A8) et dispose d’une gare SNCF, facilitant les déplacements régionaux. Un réseau de bus local permet de se déplacer dans la commune.
• Commerces et services : Fréjus dispose de toutes les commodités nécessaires : commerces de proximité, supermarchés, restaurants, marchés provençaux. La présence d’une base navale et d’activités touristiques assure une certaine vitalité économique.
• Écoles : La commune compte de nombreuses écoles, collèges et lycées, ce qui en fait un lieu de vie adapté aux familles.
• Tension locative : La tension locative est forte, surtout pour les petites surfaces et pendant la saison estivale. La demande est constante pour les locations de vacances, mais aussi pour les locations à l’année pour les actifs locaux ou les retraités. Hors saison, la demande peut être plus fluctuante pour les locations classiques.
• Évolution : Le marché immobilier de Fréjus est généralement porteur, mais il a connu des ajustements ces dernières années. La demande pour des biens de qualité, bien situés et à des prix raisonnables reste forte.

Les ventes DVF récentes (décembre 2025) pour des appartements de 2 pièces à Fréjus donnent une indication des prix réels de transaction dans la commune. Comme mentionné précédemment, la moyenne de ces ventes se situe autour de 3 334€/m².

• Un 2 pièces de 51m² vendu 150 000€ (2 941€/m²)
• Un 2 pièces de 40m² vendu 180 000€ (4 500€/m²)
• Un 2 pièces de 51m² vendu 200 000€ (3 921€/m²)
• Un 2 pièces de 52m² vendu 135 000€ (2 596€/m²)

Ces chiffres sont significativement inférieurs au prix affiché de notre bien (6 257€/m²). Cette disparité est cruciale. Elle peut s’expliquer par plusieurs facteurs :

1. Localisation précise : Si le bien est situé dans un quartier très prisé (ex: proche du bord de mer, Port Fréjus, ou un secteur résidentiel haut de gamme), cela pourrait justifier une prime. Les DVF peuvent inclure des biens dans des quartiers moins recherchés ou plus éloignés.
2. État du bien : Les DVF ne donnent pas d’information sur l’état des biens. Des biens vendus à bas prix peuvent nécessiter d’importants travaux.
3. Ancienneté des données : Bien que récentes (décembre 2025), le marché peut évoluer.
4. Nature de la transaction : Certaines ventes DVF peuvent être des ventes familiales ou des transactions spécifiques qui ne reflètent pas le prix du marché libre.

Il est impératif de vérifier l’emplacement exact de ce bien et de le comparer aux adresses des DVF pour comprendre si la prime de 88% par rapport à la moyenne DVF est justifiée. Sans cette information, le prix affiché reste très élevé par rapport aux transactions réelles connues.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 35m² avec 2 pièces à Fréjus, la cible locataire idéale est clairement le saisonnier.

Argumentation : Fréjus est une destination touristique majeure sur la Côte d’Azur. Un 2 pièces de cette taille est parfaitement adapté pour accueillir un couple ou une petite famille (avec un enfant) pour des séjours de vacances. La demande pour ce type de biens est très forte pendant la haute saison (juin à septembre) et les périodes de vacances scolaires.
La location saisonnière permet d’obtenir des revenus locatifs bien supérieurs à la location classique, compensant potentiellement le faible rendement en location longue durée. Par exemple, un loyer de 700-800€/semaine en haute saison n’est pas irréaliste, ce qui peut générer 8 000€ à 10 000€ sur quelques mois seulement.
En dehors de la haute saison, le bien pourrait être loué à des professionnels en déplacement, des étudiants (si proche d’un pôle d’enseignement) ou des jeunes actifs/couples pour des locations de moyenne durée (bail mobilité) ou à l’année, mais avec un rendement moins attractif comme calculé précédemment.
L’investissement dans ce bien n’a de sens que si tu es prêt à gérer la complexité de la location saisonnière (gestion des arrivées/départs, ménage, maintenance, marketing) ou à déléguer cette gestion à une conciergerie locale.

Points de Vigilance

1. Prix au m² déconnecté des transactions réelles DVF : Le prix affiché de 6 257€/m² est près du double de la moyenne des ventes réelles DVF pour des 2 pièces à Fréjus (environ 3 334€/m²). Sans une justification très solide (emplacement exceptionnel, vue mer, état neuf), cette différence est un signal d’alarme majeur sur la surévaluation du bien.
2. Rendement locatif et cashflow très faibles : Avec un rendement net avant impôts estimé à 2,84% et un cashflow mensuel négatif de -777€ (avec un apport minimal), l’opération n’est pas viable financièrement pour un investissement locatif classique. Il faudrait une forte plus-value à la revente ou une optimisation extrême de la location saisonnière pour compenser.
3. Historique de prix chaotique et ancienneté de l’annonce : Une baisse de 30,5% en moins d’un an et près d’un an sur le marché sont des indicateurs clairs d’un bien qui ne trouve pas preneur. Cela témoigne d’une surévaluation initiale et/ou de problèmes intrinsèques au bien. C’est un levier de négociation, mais aussi un risque si le marché ne valide pas la valeur.
4. Multi-mandats désorganisés : Le fait que la même agence ait plusieurs annonces pour le même bien à des prix différents (219k€ et 249k€ actifs) est un signe de confusion ou de désespoir du vendeur. Cela peut compliquer la négociation et interroge sur la stratégie de vente.
5. Coût des travaux incertain : L’estimation de 21 000€ pour les travaux est une hypothèse. Si l’état réel du bien est plus dégradé que prévu, le coût total de l’opération augmentera, dégradant encore le rendement déjà très faible. Une visite approfondie et des devis précis sont indispensables.

Verdict

Ce bien à Fréjus, malgré une baisse de prix spectaculaire de 30,5%, reste un investissement locatif peu intéressant en l’état. Le prix au m² est très élevé par rapport aux transactions réelles du marché, et le rendement locatif est trop faible, générant un cashflow mensuel fortement négatif. L’opportunité réside uniquement dans une négociation agressive pour ramener le prix sous les 200 000€ et dans une stratégie de location saisonnière optimisée. Sans ces deux conditions, passe ton chemin.

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