Dossier Investisseur : T2 38m² à Issy-les-Moulineaux — 17.81% de baisse

Fiche Synthèse

• Localisation: Issy-les-Moulineaux (92130)
• Prix affiché: 180 000 €
• Prix au m²: 4 737 €/m²
• Surface et pièces: 38 m², 2 pièces
• Évolution depuis la mise en vente: Le prix a baissé de 219 000 € à 180 000 €, soit une décote de 17,81%.
• Nombre de jours en ligne: Le bien est en ligne depuis environ 324 jours (mise en ligne le 18/08/2025, dernière mise à jour le 07/07/2026).
• Verdict express: Un prix d’appel très bas pour Issy-les-Moulineaux, mais qui cache probablement un besoin important de travaux et un cashflow négatif.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 4 737 €/m² est très agressif pour Issy-les-Moulineaux.

• Annonces similaires: Les deux annonces comparables directes (même surface, même nombre de pièces, même commune, et qui sont en fait des multi-mandats du même bien) affichent un prix similaire de 4 865 €/m² (180 000 € pour 37 m²). Cela confirme que le prix actuel est bien celui du marché pour ce bien.
• Ventes DVF (Données des Demandes de Valeurs Foncières): Les ventes récentes d’appartements de 2 pièces à Issy-les-Moulineaux (fin 2025) montrent des prix bien plus élevés :
  • Un 37 m² à 341 000 € (9 216 €/m²) le 22/12/2025.
  • Un 30 m² à 235 000 € (7 833 €/m²) le 19/12/2025.
  • Un 36 m² à 285 000 € (7 917 €/m²) le 17/12/2025.
  • La moyenne des 2 pièces vendus récemment dans la commune se situe autour de 7 971 €/m².
  • Le prix de 4 737 €/m² pour ce bien est donc 40% inférieur à la moyenne des ventes réelles de 2 pièces à Issy-les-Moulineaux. Cette différence est énorme et doit t’alerter sur l’état du bien ou sa localisation très spécifique.

Estimation travaux selon l’état probable

Étant donné l’écart abyssal entre le prix affiché et les prix DVF du marché, il est quasi certain que ce bien nécessite une rénovation lourde. Un tel prix bas n’est pas une « bonne affaire » sans contrepartie à Issy-les-Moulineaux.
J’estime les travaux à 1 500 €/m² minimum pour une rénovation complète (électricité, plomberie, isolation, cuisine, salle de bain, revêtements).

• Coût des travaux estimé: 38 m² * 1 500 €/m² = 57 000 €.
• Je serais même tenté de prévoir une fourchette plus haute, disons 60 000 € à 75 000 €, pour être prudent. Partons sur une estimation médiane de 65 000 €.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

• Prix d’achat: 180 000 €
• Frais de notaire (estimé à 8% pour l’ancien): 180 000 € * 0,08 = 14 400 €
• Travaux estimés: 65 000 €
• Coût total de l’opération estimé: 180 000 € + 14 400 € + 65 000 € = 259 400 €
• Le prix de revient au m² après travaux serait de 259 400 € / 38 m² = 6 826 €/m². Ce prix reste cohérent et attractif par rapport aux ventes DVF du quartier (7 971 €/m²).

Loyer estimé nu ET meublé

Issy-les-Moulineaux est une commune en zone tendue, soumise à l’encadrement des loyers. Je n’ai pas les données précises du loyer de référence, mais je peux estimer un loyer marché pour un T2 rénové de 38m² dans la commune.

• Loyer nu estimé: 1 050 €/mois (soit 12 600 €/an)
• Loyer meublé estimé: 1 150 €/mois (soit 13 800 €/an). Le meublé est plus intéressant pour la rentabilité et la fiscalité (LMNP).

Rendement brut et net

• Rendement brut (sur prix d’achat seul):

  • Nu: (12 600 € / 180 000 €) * 100 = 7,00 %
  • Meublé: (13 800 € / 180 000 €) * 100 = 7,67 %
    Ces chiffres sont élevés, mais ne reflètent pas le coût réel de l’opération.

• Rendement brut (sur coût total de l’opération):

  • Nu: (12 600 € / 259 400 €) * 100 = 4,86 %
  • Meublé: (13 800 € / 259 400 €) * 100 = 5,32 %
    Ces rendements bruts sont plus réalistes mais restent corrects pour Issy-les-Moulineaux, une ville où la valorisation est souvent privilégiée au rendement pur.

• Rendement net (estimé, après charges, taxe foncière, vacance, gestion):
  Je n’ai pas les charges de copropriété ni la taxe foncière précises. Je vais faire des estimations prudentes :

  • Charges de copropriété estimées: 100 €/mois (1 200 €/an)
  • Taxe foncière estimée: 700 €/an
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) estimée: 150 €/an
  • Vacance locative estimée: 5% du loyer annuel
  • Frais de gestion locative estimés: 7% du loyer annuel
  • Rendement net nu estimé: (12 600 € – 1 200 € – 700 € – 150 € – 630 € – 882 €) / 259 400 € * 100 = 3,48 %
  • Rendement net meublé estimé: (13 800 € – 1 200 € – 700 € – 150 € – 690 € – 966 €) / 259 400 € * 100 = 3,89 %
    Ces rendements nets sont faibles mais acceptables pour une zone très recherchée comme Issy-les-Moulineaux, où l’appréciation du capital est le moteur principal.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

En considérant un financement à 100% du coût total de l’opération (259 400 €) sur 20 ans (240 mois) à un taux d’intérêt de 3,5% (hors assurance), la mensualité de crédit serait d’environ 1 520 €/mois.

• Cashflow mensuel nu estimé: 1 050 € (loyer) – 297 € (charges annuelles estimées) – 1 520 € (crédit) = -767 €/mois
• Cashflow mensuel meublé estimé: 1 150 € (loyer) – 309 € (charges annuelles estimées) – 1 520 € (crédit) = -679 €/mois
  Le cashflow est fortement négatif. Cet investissement ne générera pas de revenus passifs immédiats, il est clairement orienté vers la valorisation patrimoniale. Tu devras apporter un effort d’épargne conséquent chaque mois.

Marge de négociation

Le bien a été initialement mis en vente à 219 000 € le 18/08/2025. Après plus de 9 mois sans succès, le prix a été drastiquement réduit à 180 000 € le 05/06/2026, soit une baisse de 17,81%.
Cette baisse est déjà très significative. Le vendeur a déjà fait un effort considérable. Compte tenu du prix déjà très bas par rapport au marché local (DVF), ta marge de négociation sur le prix actuel de 180 000 € est probablement faible, voire inexistante, à moins que la visite ne révèle des vices cachés ou des travaux encore plus importants que prévu. Le prix est déjà un prix d’appel pour un bien nécessitant une rénovation lourde.

Historique & Signaux

L’historique des prix est un signal fort et clair.

• Longue période sans baisse: Le bien est resté affiché à 219 000 € pendant près de 10 mois, du 18 août 2025 au 5 juin 2026. Cette période prolongée sans ajustement de prix indique une surestimation initiale flagrante ou une absence de réactivité de l’agent.
• Baisse brutale: La baisse de 39 000 € (-17,81%) en une seule fois, le 5 juin 2026, est un signal de détresse du vendeur. Il est pressé de vendre et a enfin accepté de s’aligner sur une réalité de marché, probablement après des mois sans aucune offre sérieuse.
• Ancienneté de l’annonce: Le bien est en ligne depuis plus de 10 mois (324 jours). Une telle ancienneté, même après une baisse de prix, suggère que le bien a des défauts importants (état, localisation, copropriété, etc.) qui freinent les acheteurs. Le prix actuel est un prix « coup de poing » pour attirer l’attention.
• Multi-mandats: Le bien est géré par plusieurs agents IAD France (7 annonces identifiées dans le groupe de multi-mandats). C’est un point à double tranchant. D’un côté, cela peut augmenter la visibilité. De l’autre, cela peut créer une concurrence entre agents et une pression sur le prix. Dans ce cas précis, cela a surtout mis en évidence la difficulté à vendre au prix initial et a conduit à cette baisse drastique. Les annonces similaires confirment que le prix de 180 000 € est désormais le prix commun affiché par ces différents mandats.

En résumé, l’historique montre un bien qui a eu du mal à trouver preneur à un prix surévalué, et qui est désormais proposé à un prix très bas pour Issy, ce qui implique une contrepartie importante en termes de travaux ou de défauts intrinsèques non apparents.

Le Quartier

Issy-les-Moulineaux est une commune très prisée de la première couronne parisienne, réputée pour son dynamisme économique, ses infrastructures modernes et sa qualité de vie.

• Ambiance: Ville moderne, jeune et familiale, avec de nombreux sièges sociaux d’entreprises (Microsoft, Orange, Canal+, etc.), ce qui génère une forte demande locative.
• Transports: Excellente desserte en transports en commun (RER C, Métro Ligne 12, Tram T2, nombreux bus). La future ligne 15 du Grand Paris Express renforcera encore son attractivité. La connectivité avec Paris est rapide et efficace.
• Commerces et services: Nombreux commerces de proximité, centres commerciaux (Les Arcades, Issy Cœur de Ville), marchés, restaurants, et services (santé, sport, culture).
• Écoles: Présence de nombreuses écoles, collèges et lycées de bonne réputation, ce qui attire les familles.
• Tension locative: La tension locative est très forte à Issy-les-Moulineaux. La demande est bien supérieure à l’offre, garantissant une rotation rapide des locataires et un faible risque de vacance.
• Évolution: La commune est en constante évolution, avec de nombreux projets d’urbanisme et de rénovation qui contribuent à sa valorisation. C’est un marché immobilier résilient et apprécié.
• Prix réels du quartier (DVF): Comme vu précédemment, les ventes réelles d’appartements de 2 pièces à Issy-les-Moulineaux se situent en moyenne autour de 7 971 €/m². Même des studios se vendent à des prix élevés, comme un 27 m² à 136 594 € (5 059 €/m²) ou un 23 m² à 196 400 € (8 539 €/m²). Le prix de notre bien est donc très en deçà des standards du marché local, ce qui renforce l’idée d’un bien à rénover lourdement.

Cible Locataire Idéale

La cible locataire idéale pour un appartement de 38 m², 2 pièces, à Issy-les-Moulineaux, une fois rénové, est clairement le jeune actif seul ou en couple.

• Argumentation:
  • Proximité des bassins d’emploi: Issy-les-Moulineaux est un pôle économique majeur avec de grandes entreprises. Les jeunes actifs recherchent des logements proches de leur lieu de travail pour réduire les temps de trajet.
  • Transports en commun: L’excellente desserte en transports permet aux jeunes actifs de se déplacer facilement vers Paris ou d’autres pôles d’activité.
  • Taille du logement: Un T2 de 38 m² est idéal pour une personne seule ou un jeune couple, offrant un espace suffisant sans être trop grand ni trop cher.
  • Qualité de vie: La ville offre un cadre de vie agréable avec des commodités, des parcs et une ambiance dynamique, ce qui est attractif pour cette tranche d’âge.
  • Demande forte: La tension locative est très élevée pour ce type de biens, garantissant une location rapide et stable.

Points de Vigilance

1. État du bien et ampleur des travaux: Le prix très bas par rapport au marché local est le signal le plus fort. Attends-toi à un bien en très mauvais état, nécessitant une rénovation lourde et coûteuse. Le budget travaux de 65 000 € est une estimation, mais il pourrait être dépassé. Une visite approfondie avec un professionnel est impérative pour chiffrer précisément.
2. Cashflow négatif important: Cet investissement n’est pas un investissement de rendement. Avec un cashflow négatif estimé entre -679 € et -767 € par mois, tu devras avoir une capacité d’épargne mensuelle solide pour couvrir la différence entre le loyer et les charges/crédit. C’est un investissement de capitalisation.
3. Localisation précise dans Issy: Bien qu’Issy-les-Moulineaux soit globalement attractive, la valeur des biens peut varier fortement d’un quartier à l’autre. Le prix très bas peut indiquer une localisation moins recherchée, proche de nuisances, ou dans un immeuble moins qualitatif. Vérifie l’environnement immédiat.
4. Copropriété: Un bien ancien avec un prix aussi bas peut signifier une copropriété vieillissante, avec des charges élevées, des travaux à venir (ravalement, toiture, ascenseur) ou des problèmes de gestion. Demande les procès-verbaux des dernières assemblées générales et le carnet d’entretien de l’immeuble.
5. Diagnostic de Performance Énergétique (DPE): Un bien nécessitant une rénovation lourde aura très probablement un DPE médiocre (F ou G). Cela implique des obligations de travaux de rénovation énergétique et peut impacter la capacité à louer le bien à terme si les travaux ne sont pas réalisés.

Verdict

Ce bien à Issy-les-Moulineaux est une opportunité d’investissement axée sur la valorisation patrimoniale, et non sur le rendement immédiat. Le prix d’achat de 180 000 € est un prix d’appel très agressif, mais il est conditionné par un besoin de rénovation lourde estimé à 65 000 €. Le cashflow sera fortement négatif, nécessitant un effort d’épargne mensuel conséquent. Si tu as la capacité financière pour les travaux et pour supporter le cashflow négatif, et que ton objectif est de te constituer un patrimoine dans une ville dynamique et recherchée, ce bien peut être intéressant, à condition de valider précisément l’ampleur des travaux et l’état de la copropriété.

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