Dossier Investisseur : T2 40m² à Montlhéry — Plus d’un an d’ancienneté

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 40m² avec 2 pièces, situé à Montlhéry (91310). Affiché à 129000€, son prix au m² est de 3225€. Depuis sa mise en vente le 14 mai 2025 à 146860€, le prix a baissé de 12,16%. L’annonce est en ligne depuis plus d’un an (environ 372 jours). Ce bien a subi plusieurs baisses de prix significatives, ce qui est un signal intéressant pour un investisseur.

Analyse Financière

Prix au m² et positionnement marché

Le prix affiché de 3225€/m² pour cet appartement de 40m² à Montlhéry est à analyser.
En comparaison avec les annonces similaires actives dans la commune et les environs proches pour des 2 pièces de taille comparable :

• Un 2 pièces de 37m² à Montlhéry est affiché à 130000€, soit 3513€/m².
• Un autre 2 pièces de 39m² à Montlhéry est à 130000€, soit 3333€/m².
• Deux autres 2 pièces de 37m² à Montlhéry sont à 127000€, soit 3432€/m².
  La moyenne de ces biens similaires en vente est d’environ 3427€/m². Notre bien est donc légèrement en dessous de cette moyenne.

En examinant les ventes réelles (DVF) d’appartements de 2 pièces à Montlhéry sur les derniers mois :

• Un 2 pièces de 41m² s’est vendu 158800€ (3873€/m²) le 28 novembre 2025.
• Un 2 pièces de 42m² s’est vendu 140000€ (3333€/m²) le 4 novembre 2025.
• Un 2 pièces de 42m² s’est vendu 151100€ (3597€/m²) le 23 octobre 2025.
  La moyenne de ces ventes DVF pour des biens comparables est d’environ 3601€/m².
  Le prix de 3225€/m² pour le bien que tu analyses est donc significativement inférieur à la moyenne des transactions récentes pour des 2 pièces de taille similaire à Montlhéry. C’est un point positif qui suggère un potentiel d’achat intéressant.

Estimation des travaux

Étant donné que le prix au m² est inférieur à la moyenne des ventes DVF, il est très probable que des travaux de rénovation soient à prévoir pour rendre le bien attractif sur le marché locatif. J’estime un budget travaux entre 400€ et 600€/m² pour une rénovation de bon standing (cuisine, salle de bain, revêtements, peinture).
Pour 40m², le coût des travaux est donc estimé à 20000€ (40m² * 500€/m² en moyenne).

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux, est estimé comme suit :

• Prix d’achat : 129000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 129000€ * 0,08 = 10320€
• Travaux estimés : 20000€
• Coût total estimé : 129000€ + 10320€ + 20000€ = 159320€

Loyer et rendement

Pour un 2 pièces de 40m² à Montlhéry, voici mes estimations de loyer :

• Loyer nu estimé : 750€/mois
• Loyer meublé estimé : 850€/mois (permettant un avantage fiscal en LMNP)

Calcul du rendement brut et net :

• Rendement brut (nu) : (750€ * 12) / 129000€ = 6,98%
• Rendement brut (meublé) : (850€ * 12) / 129000€ = 7,91%

Pour le rendement net, il faut déduire les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance et les frais de gestion.

• Taxe foncière : estimée à 800€/an (non vérifiable sur les données fournies).

• Charges de copropriété non récupérables : estimées à 1200€/an (100€/mois, non vérifiable).

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 150€/an.

• Vacance locative : estimée à 1 mois de loyer tous les 3 ans, soit 250€/an.

• Frais de gestion locative (si délégation) : estimés à 8% du loyer, soit 720€/an (pour un loyer nu de 750€).

• Total des dépenses annuelles estimées (hors crédit) : 800 + 1200 + 150 + 250 + 720 = 3120€.

• Rendement net (nu) sur coût total : ((750€ * 12) – 3120€) / 159320€ = (9000€ – 3120€) / 159320€ = 3,69%

• Rendement net (meublé) sur coût total : ((850€ * 12) – 3120€) / 159320€ = (10200€ – 3120€) / 159320€ = 4,44%

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

En considérant un financement à 100% du coût total de l’opération (159320€) sur 20 ans à un taux de 3,5%, la mensualité de crédit est estimée à 933€/mois.
Les dépenses mensuelles de l’investisseur (hors crédit) sont estimées à 3120€ / 12 = 260€/mois.

• Cashflow mensuel estimé (nu) : 750€ (loyer) – 260€ (dépenses) – 933€ (crédit) = -443€/mois.
• Cashflow mensuel estimé (meublé) : 850€ (loyer) – 260€ (dépenses) – 933€ (crédit) = -343€/mois.

Avec un financement à 100%, l’opération génère un cashflow négatif. Cela signifie qu’un apport personnel sera nécessaire pour équilibrer l’opération ou que le bien devra être acquis à un prix inférieur.

Marge de négociation

Le bien est en ligne depuis plus d’un an et a subi plusieurs baisses de prix, passant de 146860€ à 129000€, soit une décote de 12,16%. La dernière baisse date d’avril 2026. Malgré un prix au m² déjà attractif par rapport aux ventes DVF, la longue ancienneté de l’annonce est un argument de poids. Le vendeur a déjà montré sa volonté de baisser son prix.
Je pense qu’une marge de négociation de 5% est envisageable, ce qui ramènerait le prix à environ 122550€. Cela placerait le prix au m² à 3063€, le rendant encore plus compétitif et améliorant le rendement.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant et révèle une situation où le vendeur a dû s’adapter au marché.

• Mise en vente initiale : 146860€ le 14 mai 2025.
• Première baisse : À 139000€ le 9 juin 2025, soit 26 jours après la mise en ligne. Une baisse rapide de 5,35%, signe que le prix initial était trop optimiste.
• Deuxième baisse : À 132000€ le 4 octobre 2025, après environ 4 mois de stagnation. Une nouvelle baisse de 5,04%.
• Troisième baisse : À 129000€ le 8 avril 2026, après environ 6 mois de stagnation. Une baisse plus modérée de 2,27%.
  Le prix actuel de 129000€ est stable depuis plus d’un mois.

Cette succession de baisses, étalée sur un an, indique clairement que le bien a du mal à trouver preneur au prix souhaité par le vendeur. La durée de l’annonce (plus de 370 jours) est un signal fort : le bien est sur le marché depuis trop longtemps. Cela peut être dû à un prix encore trop élevé par rapport à son état ou à sa localisation précise, ou à des défauts qui freinent les acheteurs.

Concernant les multi-mandats, les données montrent que le bien est référencé par deux agences, mais une seule est activement à jour avec le prix de 129000€. L’autre agence affiche 132000€ mais est inactive. Ce n’est donc pas une situation de concurrence active entre agences sur le prix, mais plutôt un historique d’agences différentes qui ont tenté de vendre le bien. L’absence de vente malgré cette exposition et les baisses de prix renforce l’idée qu’il y a une marge de manœuvre à la négociation.

Le Quartier

Montlhéry est une commune de l’Essonne, appréciée pour son cadre de vie calme et son patrimoine historique, notamment sa célèbre tour. Du point de vue de l’investissement locatif, voici ce qu’il faut retenir :

• Ambiance et cadre de vie : Montlhéry offre une ambiance de petite ville avec un centre historique charmant. C’est un environnement plus paisible que les grandes agglomérations, ce qui peut attirer des locataires cherchant la tranquillité tout en restant proches de l’Île-de-France.
• Transports : C’est le point faible de Montlhéry pour les personnes dépendant des transports en commun. La commune n’a pas de gare RER ou Transilien directe. Les habitants dépendent des lignes de bus pour rejoindre les gares RER C de Saint-Michel-sur-Orge ou Brétigny-sur-Orge, ou le RER B à Massy-Palaiseau. La voiture est souvent indispensable pour les déplacements quotidiens, notamment pour les trajets domicile-travail. La proximité de la N20 et de l’A10 est un atout pour les automobilistes.
• Commerces et services : Montlhéry dispose de commerces de proximité, de supermarchés, d’écoles (de la maternelle au lycée) et d’équipements sportifs et culturels. L’offre est suffisante pour la vie quotidienne.
• Tension locative : Pour les 2 pièces, la tension locative est généralement bonne en Île-de-France, y compris en seconde couronne. Cependant, la dépendance à la voiture peut filtrer une partie des locataires potentiels. La demande sera plus forte pour les personnes travaillant localement ou ayant un véhicule.
• Évolution des prix (DVF) : Les ventes DVF récentes à Montlhéry pour des appartements montrent une certaine disparité, ce qui est courant et souvent lié à l’état du bien, à son adresse précise et à ses prestations.
  • Un appartement de 50m² (2 pièces) s’est vendu 137000€ (2740€/m²) en décembre 2025.
  • Un appartement de 41m² (2 pièces) s’est vendu 158800€ (3873€/m²) en novembre 2025.
  • Un appartement de 42m² (2 pièces) s’est vendu 140000€ (3333€/m²) en novembre 2025.
  • Un appartement de 42m² (2 pièces) s’est vendu 151100€ (3597€/m²) en octobre 2025.
    Ces données confirment que le marché est actif et que le prix au m² de 3225€ pour le bien étudié se situe dans la fourchette basse des transactions récentes pour des 2 pièces de taille similaire, ce qui est un bon indicateur d’une opportunité potentielle.

Cible Locataire Idéale

La cible locataire idéale pour cet appartement de 40m² avec 2 pièces à Montlhéry est le jeune couple ou le jeune actif seul.

Ce type de bien est parfaitement adapté à leurs besoins : une surface suffisante pour vivre confortablement à deux ou seul, avec une chambre séparée. Montlhéry offre un cadre de vie plus calme et des loyers plus abordables que Paris ou la première couronne, ce qui est attractif pour cette population qui cherche souvent à optimiser son budget logement. La proximité des axes routiers (N20, A10) est un atout majeur pour les jeunes actifs motorisés qui travaillent dans les zones d’activités environnantes ou en région parisienne. Les étudiants sont moins pertinents car Montlhéry n’est pas un pôle universitaire majeur. Les familles trouveraient la surface trop limitée, et la colocation est moins adaptée pour un T2.

Points de Vigilance

1. Dépendance aux transports individuels : L’absence de gare RER/Transilien directe à Montlhéry rend la commune très dépendante des bus pour les transports en commun, et de la voiture pour des déplacements plus efficaces. Cela peut restreindre le bassin de locataires potentiels à ceux qui sont motorisés ou qui travaillent localement.
2. Ancienneté de l’annonce et baisses de prix : Le bien est sur le marché depuis plus d’un an et a subi trois baisses de prix significatives. Cette longue période sans trouver preneur, malgré les ajustements tarifaires, doit t’interroger sur l’état réel du bien, sa localisation précise dans la commune, ou d’éventuels défauts non apparents qui freinent les acheteurs.
3. Travaux de rénovation probables : Le prix au m² affiché est inférieur à la moyenne des ventes DVF pour des biens similaires. Cela suggère fortement que des travaux de rénovation sont nécessaires. Le budget estimé de 20000€ doit être confirmé par des devis précis après visite, car il impacte directement la rentabilité finale.
4. Cashflow négatif initial : Avec un financement à 100% et les estimations de loyer et de charges, l’opération génère un cashflow négatif. Tu devras prévoir un apport personnel pour que l’investissement s’autofinance ou, au minimum, pour limiter l’effort d’épargne mensuel.
5. Concurrence des 3 pièces : Les annonces similaires montrent des 3 pièces de 43m² à des prix très proches (129500€) dans la même commune. Pour une différence de prix minime, certains locataires pourraient être tentés par une pièce supplémentaire, ce qui pourrait potentiellement allonger le délai de relocation de ton 2 pièces.

Verdict

Ce 2 pièces de 40m² à Montlhéry, affiché à 129000€, présente un prix au m² intéressant par rapport aux ventes récentes du secteur. La succession de baisses de prix et l’ancienneté de l’annonce sont des signaux clairs pour une négociation. Malgré un cashflow négatif sans apport, le potentiel de rentabilité nette (autour de 4,4% en meublé) est correct pour la région, à condition de bien maîtriser le budget travaux. C’est une opportunité à étudier sérieusement, mais uniquement si tu es prêt à investir du temps et un apport pour les travaux et le financement.

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