Dossier Investisseur : T2 46m² à Bordeaux — 375 jours en ligne

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 46m² avec 2 pièces, situé à BORDEAUX. Le prix affiché est de 179 000€, soit un prix au m² de 3 891€/m². Initialement mis en vente à 194 000€ le 6 juin 2025, il a connu une baisse de 15 000€, soit 7,73% de son prix initial. L’annonce est en ligne depuis environ 375 jours.

Verdict express : Un prix attractif à Bordeaux, mais l’ancienneté de l’annonce et les baisses successives appellent à la prudence et à une analyse approfondie.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Ton appartement est affiché à 3 891€/m². Comparons ce chiffre avec le marché local :

• Annonces similaires (2 pièces, 40-60m²) : La moyenne des annonces comparables à Bordeaux est estimée à 3 713€/m². Ton bien se situe donc légèrement au-dessus de cette moyenne. Par exemple, un appartement de 49m² avec 2 pièces est affiché à 179 000€ (3 653€/m²) et un autre de 54m² à 179 000€ (3 315€/m²). Cependant, on trouve aussi des biens à 4 139€/m² pour 43m². Le prix de ton bien est donc dans la fourchette haute des annonces actuelles.

• Ventes réelles DVF (2 pièces, 40-60m²) : Les données DVF récentes pour des appartements de 2 pièces et de surface similaire à Bordeaux montrent une moyenne de 4 359€/m². Par exemple :

  • Un 2 pièces de 45m² au 3 RUE NUYENS s’est vendu 223 000€ (4 956€/m²) fin 2025.
  • Un 2 pièces de 50m² au 16 CRS BALGUERIE STUTTENBERG s’est vendu 186 450€ (3 729€/m²) fin 2025.
  • Un 2 pièces de 40m² au 74 BD MARECHAL LECLERC s’est vendu 189 000€ (4 725€/m²) fin 2025.
  • Un 2 pièces de 58m² au 185 RUE DU JARDIN PUBLIC s’est vendu 189 000€ (3 259€/m²) fin 2025.
  • Un 2 pièces de 40m² au 32 PL DE LA FERME RICHEMONT s’est vendu 205 000€ (5 125€/m²) fin 2025.

  Ton prix de 3 891€/m² est donc significativement inférieur à la moyenne des ventes réelles DVF pour des biens similaires, ce qui est un point positif. L’écart de 468€/m² (4359€ – 3891€) pourrait s’expliquer par un besoin de travaux ou une localisation moins premium que les biens DVF les plus chers.

Estimation des travaux

L’écart entre le prix affiché et la moyenne DVF (environ 468€/m²) suggère que le bien pourrait nécessiter des travaux pour atteindre le niveau de prix des ventes récentes. Pour un appartement de 46m², cela représente un potentiel de 21 528€ de travaux (46m² * 468€/m²).

Je pars sur une estimation de travaux de rafraîchissement complet (peinture, sols, cuisine et salle de bain fonctionnelles mais datées) à environ 300-400€/m².
Travaux estimés : 15 000€ (soit environ 326€/m²). C’est une enveloppe pour rendre le bien attractif pour la location sans toucher au gros œuvre.

Coût total de l’opération

Pour une vision complète, il faut intégrer les frais annexes :

• Prix d’achat : 179 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 179 000€ * 0,08 = 14 320€
• Travaux estimés : 15 000€
• Coût total de l’opération estimé : 179 000€ + 14 320€ + 15 000€ = 208 320€

Loyer estimé

Bordeaux est une ville où la demande locative est forte. Pour un 2 pièces de 46m², voici mes estimations :

• Loyer nu estimé : 750€/mois
• Loyer meublé estimé : 850€/mois (le meublé est souvent plus rentable et plus demandé par la cible visée à Bordeaux)

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur le prix d’achat et sur le coût total de l’opération :

• Rendement brut (meublé) : (850€ * 12 mois) / 179 000€ = 10 200€ / 179 000€ = 5,70%

Pour le rendement net, il faut estimer les charges annuelles. Sans informations précises, je me base sur des moyennes pour Bordeaux :

• Charges de copropriété : 80€/mois soit 960€/an

• Taxe foncière : 800€/an

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 150€/an

• Frais de gestion locative (si tu délègues, estimé à 8% du loyer) : 8% de 10 200€ = 816€/an

• Total charges annuelles estimées (hors impôts) : 960€ + 800€ + 150€ + 816€ = 2 726€

• Loyer annuel net de charges (avant impôts) : 10 200€ – 2 726€ = 7 474€

• Rendement net (avant impôts) sur le coût total de l’opération : 7 474€ / 208 320€ = 3,59%

Un rendement net de 3,59% à Bordeaux est correct, mais pas exceptionnel. Il faudra optimiser la fiscalité pour que l’opération soit vraiment intéressante.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3,5%

Imaginons un financement avec un apport de 10% du coût total de l’opération, soit 20 832€, et un crédit sur 20 ans à 3,5% (hors assurance) :

• Montant emprunté : 208 320€ – 20 832€ = 187 488€
• Mensualité de crédit (hors assurance) : estimée à 1 098€/mois
• Assurance emprunteur (estimée à 0,3% du capital emprunté/an) : (187 488€ * 0,003) / 12 = 47€/mois
• Mensualité totale de crédit : 1 098€ + 47€ = 1 145€/mois

Calcul du cashflow mensuel :

• Loyer meublé estimé : 850€/mois
• Charges mensuelles estimées : 2 726€ / 12 = 227€/mois
• Cashflow mensuel estimé : 850€ (loyer) – 1 145€ (crédit) – 227€ (charges) = -522€/mois

Avec ces hypothèses, l’opération génère un cashflow négatif significatif. Cela signifie que tu devras apporter environ 522€ de ta poche chaque mois pour couvrir les dépenses. Ce n’est pas rare à Bordeaux sur ce type de bien, où l’investissement est souvent plus orienté vers la valorisation du patrimoine à long terme que vers un cashflow positif immédiat.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente à 194 000€ et est aujourd’hui à 179 000€. Il a subi 3 baisses de prix successives :

1. De 194 000€ à 188 000€ (-6 000€) le 26 septembre 2025.
2. De 188 000€ à 187 500€ (-500€) le 25 avril 2026.
3. De 187 500€ à 179 000€ (-8 500€) le 28 mai 2026.

La dernière baisse est la plus importante et date de moins d’un mois. Le bien est en ligne depuis plus d’un an (375 jours). C’est un signal clair de la motivation du vendeur à conclure la vente.

Malgré les baisses déjà importantes (-7,73% au total), une petite marge de négociation reste envisageable, notamment en raison de la durée de l’annonce. Tu pourrais tenter une offre à 175 000€, soit une baisse supplémentaire de 4 000€ (2,2% du prix actuel). Cela ramènerait le prix au m² à 3 804€/m², le rendant plus compétitif par rapport aux annonces similaires et creusant un peu plus l’écart avec la moyenne DVF, ce qui pourrait compenser d’éventuels travaux imprévus.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant. Il a été mis en ligne le 6 juin 2025 à 194 000€. Après plus de trois mois sans succès, une première baisse de 6 000€ (à 188 000€) est intervenue fin septembre 2025. Cette baisse n’a pas suffi à déclencher une vente, puisque le prix est resté stable à 188 000€ pendant plus de six mois.

Une légère baisse de 500€ à 187 500€ a eu lieu fin avril 2026, signe d’une tentative timide de relancer l’intérêt. Le signal le plus fort est la dernière baisse de 8 500€ (à 179 000€) fin mai 2026. C’est une baisse significative et récente, qui intervient après près d’un an de mise en vente.

Le signal est clair : le vendeur est pressé de vendre. Un bien qui reste plus d’un an sur le marché, même à Bordeaux, et qui subit de multiples baisses de prix, indique soit un prix de départ largement surévalué, soit des défauts rédhibitoires (non visibles sur les données fournies : nuisances, gros travaux, charges de copropriété élevées, etc.).

Concernant les agences multi-mandats, le bien est listé par au moins deux agences. L’une est active à 179 000€ (IAD France), l’autre est inactive et affichait 188 000€. Le fait qu’une agence soit inactive à un prix plus élevé que l’agence active actuelle confirme la pression du vendeur pour vendre et sa volonté d’accepter un prix plus bas. Le multi-mandat, dans ce contexte, est un signal de motivation du vendeur, mais aussi potentiellement de difficulté à vendre le bien.

Cette ancienneté de 375 jours sur le marché est un point de vigilance majeur. Un bien qui ne part pas en un an, même avec des baisses de prix, mérite une investigation poussée sur place.

Le Quartier

Bordeaux est une ville très attractive, dynamique, avec une forte population étudiante et de jeunes actifs. Le marché immobilier y est tendu, ce qui est favorable à l’investissement locatif.

Du point de vue de l’investissement, Bordeaux offre :

• Ambiance : Une ville avec un riche patrimoine, une vie culturelle intense, de nombreux restaurants et bars. L’ambiance générale est très appréciée.
• Transports : Un réseau de transports en commun (tram, bus) très développé, facilitant les déplacements dans la ville et vers les campus universitaires.
• Commerces : Une offre commerciale variée, des petites boutiques de quartier aux grandes enseignes, en fonction de la localisation exacte du bien.
• Écoles : De nombreuses universités et grandes écoles, garantissant un flux constant d’étudiants à la recherche de logement.
• Tension locative : Très forte. Trouver un locataire pour un 2 pièces à Bordeaux est généralement rapide, surtout si le bien est bien situé et en bon état.
• Évolution : Le marché bordelais a connu une forte croissance ces dernières années. Il tend à se stabiliser, voire à connaître de légères corrections sur certains segments, mais reste un marché porteur sur le long terme.

Les ventes DVF récentes dans Bordeaux pour des 2 pièces (40-60m²) confirment cette dynamique avec des prix allant de 3 259€/m² à 5 125€/m². Par exemple, un appartement de 45m² au 3 RUE NUYENS s’est vendu 4 956€/m², et un 40m² au 32 PL DE LA FERME RICHEMONT à 5 125€/m². Ces prix élevés pour des ventes réelles montrent que le potentiel de valorisation est là, et que ton prix actuel est en dessous de certaines transactions récentes.

Sans l’adresse exacte du bien, il est difficile de cibler précisément le quartier. Cependant, un 2 pièces à Bordeaux est généralement bien placé pour la location, que ce soit en centre-ville, près des facultés ou des zones de bureaux.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 46m² avec 2 pièces à Bordeaux, la cible locataire idéale est sans conteste le jeune actif ou le jeune couple.

Pourquoi cette cible ?

• Surface et nombre de pièces : Un 2 pièces de 46m² offre un espace suffisant pour une personne seule ou un couple. Il permet d’avoir une chambre séparée, un salon distinct, ce qui est très apprécié pour le confort de vie et le télétravail.
• Localisation à Bordeaux : La ville attire de nombreux jeunes professionnels pour son dynamisme économique et son cadre de vie. Les jeunes couples cherchent souvent leur premier appartement indépendant.
• Budget : Le loyer estimé entre 750€ et 850€ correspond au budget de cette catégorie de locataires, souvent avec des revenus stables.
• Stabilité : Les jeunes actifs et couples ont tendance à rester plus longtemps dans un logement que les étudiants, ce qui réduit le turn-over et les périodes de vacance locative.
• Meublé ou nu : Le meublé est particulièrement adapté pour les jeunes actifs qui s’installent ou les couples qui n’ont pas encore tout leur mobilier. Cela permet aussi un loyer plus élevé et une fiscalité plus avantageuse (LMNP).

Les étudiants pourraient également être une cible, mais un 2 pièces de cette taille est souvent un peu grand et cher pour un étudiant seul, à moins qu’il ne s’agisse d’un étudiant en couple ou avec un budget confortable. La colocation à deux dans un 2 pièces est moins courante.

Points de Vigilance

1. Cashflow négatif : L’analyse financière montre un cashflow mensuel négatif de 522€ avec un financement à 10% d’apport sur 20 ans. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois. L’opération repose donc davantage sur la valorisation du bien à long terme et les avantages fiscaux (amortissement en LMNP) que sur un revenu immédiat.
2. Ancienneté de l’annonce : Le bien est en ligne depuis 375 jours malgré plusieurs baisses de prix. C’est un signal d’alerte fort. Il est impératif de comprendre pourquoi il ne se vend pas : est-ce la localisation exacte, l’état général du bâtiment, des charges de copropriété élevées, des nuisances sonores, un DPE catastrophique, ou un agencement peu fonctionnel ? Une visite approfondie et la consultation des documents de copropriété sont cruciales.
3. Multi-mandats : La présence de plusieurs agences (dont une inactive à un prix plus élevé) confirme la motivation du vendeur, mais peut aussi indiquer une difficulté à vendre le bien. Cela peut créer une confusion sur le marché et parfois dévaloriser le bien si les annonces ne sont pas cohérentes.
4. Absence d’informations clés : Sans le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), les charges de copropriété précises, la taxe foncière exacte, et l’état général de l’immeuble, l’estimation des charges et des travaux reste une hypothèse. Un DPE F ou G pourrait entraîner des travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux.
5. Localisation exacte : Bordeaux est une grande ville. Un 2 pièces de 46m² peut être très différent en termes de potentiel locatif et de valorisation selon qu’il est situé dans l’hyper-centre, à proximité d’une gare, d’un campus, ou dans un quartier plus excentré et moins prisé.

Verdict

Ce 2 pièces de 46m² à Bordeaux, affiché à 179 000€, présente un prix d’achat attractif par rapport aux ventes réelles DVF. Le potentiel de rendement brut est correct à 5,70% en meublé. Cependant, l’historique de l’annonce (375 jours en ligne et 3 baisses de prix successives) est un signal d’alerte majeur qui ne doit pas être ignoré. Si tu es prêt à accepter un cashflow négatif et à investiguer en profondeur les raisons de cette longue mise en vente, ce bien pourrait représenter une opportunité, mais pas sans risques.

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