Dossier Investisseur : T2 46m² à Quimper — Rendement net 2.56%

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 46m² avec 2 pièces, situé à Quimper. Il est actuellement affiché à 143 500€, soit un prix au mètre carré de 3 120€/m². Initialement mis en vente à 149 000€ le 5 juillet 2025, il a subi une unique baisse de prix de 5 500€ (-3,69%) le 24 mars 2026. Cela fait plus de 300 jours que l’annonce est en ligne.

Verdict express : Le prix est trop élevé pour la rentabilité attendue, et le bien traîne sur le marché depuis trop longtemps pour être une opportunité.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Le prix affiché de 3 120€/m² pour cet appartement est un point de vigilance majeur.

• Comparaison avec les annonces similaires : En regardant les annonces actives à Quimper pour des appartements de 2 pièces et de surface équivalente (entre 40 et 50m²), la moyenne se situe autour de 3 150€/m². Notre bien est donc dans la fourchette haute des prix affichés, même s’il est légèrement en dessous de la moyenne. Cependant, plusieurs annonces similaires à ce prix sont des biens « neufs » (par exemple, un 46m² à 144 760€, soit 3 147€/m²). Si ton bien n’est pas neuf, il est surévalué par rapport à ces concurrents directs.
• Comparaison avec les ventes réelles (DVF) : C’est là que le décalage est le plus frappant. Les ventes réelles d’appartements de 2 pièces entre 40 et 50m² à Quimper sur les derniers mois de 2025 montrent des prix bien inférieurs :
  • Un 40m² à 117 000€ (2 925€/m²) en décembre 2025 (15 RUE VIS).
  • Un 49m² à 120 000€ (2 449€/m²) en novembre 2025 (1 ALL PIERRE LEPINE).
  • Un 41m² à 92 600€ (2 258€/m²) en novembre 2025 (10 RUE DE PONT-L ABBE).
  • Un 48m² à 120 000€ (2 500€/m²) en octobre 2025 (1 RUE DU MANOIR).
    La moyenne de ces ventes DVF pour des biens similaires est d’environ 2 460€/m². Ton bien est donc affiché près de 27% plus cher que les prix réels de transactions récentes pour des caractéristiques similaires. Cette différence est énorme et doit être justifiée par un état exceptionnel ou un emplacement premium, ce que nous ne pouvons pas vérifier ici.

Estimation travaux

Étant donné le prix affiché nettement supérieur aux ventes DVF, on pourrait s’attendre à un bien en très bon état, voire neuf. Cependant, l’absence de mention « neuf » et l’ancienneté de l’annonce suggèrent le contraire. Si le bien n’est pas neuf, il est probable qu’il nécessite au moins un rafraîchissement.

J’estime un budget travaux de 7 500€ pour une remise au goût du jour et d’éventuelles petites mises aux normes. Ce montant correspond à environ 160€/m², ce qui est une estimation basse pour un rafraîchissement complet mais raisonnable si l’appartement est déjà en bon état général.

Coût total de l’opération

En incluant les frais annexes, le coût total de ton investissement s’élèverait à :

• Prix d’achat : 143 500€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 11 480€
• Travaux estimés : 7 500€
• Coût total estimé : 162 480€

Loyer estimé nu et meublé

Pour un T2 de 46m² à Quimper, sans informations précises sur la localisation ou les prestations, j’estime les loyers suivants :

• Loyer nu estimé : 520€/mois. Cela représente environ 11,30€/m², ce qui est cohérent avec le marché local pour un appartement de cette taille.
• Loyer meublé estimé : 610€/mois. En optant pour la location meublée (statut LMNP), tu peux espérer une majoration d’environ 15 à 20% par rapport au loyer nu.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du prix d’achat affiché :

• Rendement brut nu : (520€ x 12 mois) / 143 500€ = 6 240€ / 143 500€ = 4,35%
• Rendement brut meublé : (610€ x 12 mois) / 143 500€ = 7 320€ / 143 500€ = 5,10%

Ces rendements bruts sont corrects, mais il faut regarder le net pour avoir une vision réaliste. En estimant les charges (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance), que je ne peux pas vérifier précisément :

• Charges de copropriété estimées : 60€/mois (720€/an)
• Taxe foncière estimée : 600€/an
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) estimée : 150€/an
• Frais de gestion locative estimés : 7% du loyer
• Vacance locative estimée : 1 mois tous les 3 ans

Pour une location nue :

• Revenus annuels : 6 240€
• Charges annuelles (hors gestion/vacance) : 720 + 600 + 150 = 1 470€
• Frais de gestion : 6 240€ * 0,07 = 437€
• Vacance : 520€ / 3 = 173€
• Total charges et frais annuels : 1 470 + 437 + 173 = 2 080€
• Revenu net annuel : 6 240 – 2 080 = 4 160€
• Rendement net nu estimé : 4 160€ / 162 480€ (coût total) = 2,56%

Pour une location meublée :

• Revenus annuels : 7 320€
• Charges annuelles (hors gestion/vacance) : 1 470€
• Frais de gestion : 7 320€ * 0,07 = 512€
• Vacance : 610€ / 3 = 203€
• Total charges et frais annuels : 1 470 + 512 + 203 = 2 185€
• Revenu net annuel : 7 320 – 2 185 = 5 135€
• Rendement net meublé estimé : 5 135€ / 162 480€ (coût total) = 3,16%

Ces rendements nets sont faibles et ne justifient pas le prix demandé.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour évaluer la viabilité de l’opération, considérons un financement à 100% (hors apport pour les frais de notaire et travaux) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance) :

• Montant à financer : 162 480€ (coût total)
• Mensualité de crédit (hors assurance) : environ 936€/mois
• Assurance emprunteur (estimée à 0,3% du capital) : 162 480€ * 0,003 / 12 = 40,62€/mois
• Mensualité totale de crédit estimée : 977€/mois

En prenant le loyer meublé (le plus favorable) et les charges mensuelles estimées (2 185€/an / 12 mois = 182€/mois) :

• Revenus mensuels (loyer meublé) : 610€
• Charges mensuelles : 182€
• Mensualité de crédit : 977€
• Cashflow mensuel estimé : 610€ – 182€ – 977€ = -549€/mois

Avec ces hypothèses, l’opération génère un cashflow fortement négatif. Tu devrais sortir près de 550€ de ta poche chaque mois pour maintenir cet investissement. Ce n’est pas un investissement autofinancé.

Marge de négociation

La marge de négociation est significative et nécessaire.

• Historique des prix : Le bien est resté 8 mois à 149 000€ avant une seule et unique baisse de 3,69%. C’est un signal que le vendeur est rigide ou que l’estimation initiale était très optimiste.
• Ancienneté de l’annonce : Plus de 300 jours en ligne, c’est très long. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché est soit surévalué, soit présente des défauts importants.
• Comparaison DVF : Le prix actuel est 27% supérieur à la moyenne des ventes réelles de biens similaires. C’est un argument de poids.
• Multi-mandats : Le fait que le bien soit proposé par plusieurs agences (même si certaines annonces sont inactives à l’ancien prix) indique une difficulté à vendre et une volonté du propriétaire de multiplier les canaux. Cela peut jouer en ta faveur pour la négociation.

Je te conseille de viser une négociation agressive. Un prix autour de 125 000€ à 130 000€ (soit une baisse supplémentaire de 10 à 13% par rapport au prix actuel) serait plus en phase avec le marché DVF et permettrait d’améliorer la rentabilité. À 125 000€, le prix au m² serait de 2 717€/m², ce qui reste au-dessus des ventes DVF mais plus proche des annonces similaires non « neuves ».

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est un signal d’alerte majeur.

• Longue période d’inactivité à prix fixe : Le bien a été mis en ligne le 5 juillet 2025 à 149 000€. Il est resté à ce prix pendant près de 8 mois, jusqu’au 29 décembre 2025 (selon les données de l’historique global). C’est une période excessivement longue sans aucune réaction du marché ou du vendeur.
• Baisse tardive et insuffisante : La première et unique baisse de prix n’est intervenue que le 24 mars 2026, soit plus de 8 mois après la mise en ligne. Cette baisse de 5 500€ (-3,69%) est très modeste au vu de l’ancienneté de l’annonce et du décalage avec le marché. Elle n’a manifestement pas suffi à relancer l’intérêt, puisque le bien est toujours en ligne plus d’un mois après.
• Ancienneté de l’annonce : Avec 307 jours passés sur le marché, ce bien est « brûlé ». Les acheteurs potentiels l’ont déjà vu passer, et son maintien en ligne indique qu’il ne trouve pas preneur à ce prix. C’est un signal fort que le prix est déconnecté de la réalité du marché ou que le bien présente des défauts non apparents dans les données.
• Multi-mandats : Les données indiquent que le bien est en « cross-agency » avec 4 annonces différentes. Bien que certaines soient inactives ou affichent l’ancien prix, cela confirme que le propriétaire a tenté de multiplier les canaux pour vendre, sans succès. La présence de plusieurs annonces, même issues du même réseau (IAD France), peut créer de la confusion et diluer l’attractivité du bien. Cela montre aussi un certain désespoir du vendeur à écouler son bien.

En résumé, l’historique de ce bien crie « problème de prix ». Le vendeur a mis trop de temps à réagir et la baisse proposée est insuffisante pour un bien qui traîne depuis si longtemps.

Le Quartier

Quimper est la préfecture du Finistère, une ville de taille moyenne avec une population d’environ 63 000 habitants.

• Ambiance et attractivité : Quimper est une ville agréable, réputée pour son centre historique, sa cathédrale et son ambiance bretonne. Elle offre un cadre de vie apprécié, avec un bon équilibre entre vie urbaine et proximité de la nature (mer à proximité, campagne).
• Transports et commerces : La ville dispose d’un réseau de transports en commun (QUB) et est bien desservie par le train. Le centre-ville est animé avec de nombreux commerces, restaurants et services. La présence de zones commerciales en périphérie assure une offre complète.
• Écoles et enseignement supérieur : Quimper accueille plusieurs établissements d’enseignement supérieur (IUT, écoles d’ingénieurs, écoles de commerce, antennes universitaires de l’UBO), ce qui génère une demande locative étudiante.
• Tension locative : La tension locative à Quimper est généralement modérée à bonne, notamment pour les petites surfaces (T1, T2) prisées par les étudiants et les jeunes actifs. Le marché est stable, sans être aussi dynamique que les grandes métropoles, mais la demande est constante.
• Évolution des prix : Le marché immobilier à Quimper a connu une légère croissance ces dernières années, mais reste plus stable et moins spéculatif que dans d’autres régions.

Prix réels du quartier (ventes DVF) : Les données DVF confirment une activité soutenue pour les appartements à Quimper en 2025. Pour des biens de 2 pièces, les prix varient fortement en fonction de l’emplacement et de l’état.

• Par exemple, un 60m² de 2 pièces s’est vendu 310 000€ (5 166€/m²) en octobre 2025 (56 RUE KEREON), probablement un bien d’exception en hyper-centre.
• À l’inverse, des T2 plus modestes se sont vendus à des prix bien inférieurs, comme le 41m² à 92 600€ (2 258€/m²) ou le 43m² à 94 000€ (2 186€/m²) en novembre 2025.
• Les ventes de T2 entre 40 et 50m² que nous avons analysées pour la section financière montrent une moyenne autour de 2 460€/m².

Ton bien, à 3 120€/m², se situe donc bien au-dessus de la moyenne des transactions réelles pour des T2 à Quimper, ce qui renforce l’idée d’une surévaluation, à moins qu’il ne soit dans un emplacement exceptionnel ou qu’il s’agisse d’un bien neuf ou entièrement rénové, ce qui n’est pas précisé.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 46m² avec 2 pièces à Quimper, la cible locataire idéale est le jeune actif seul ou en couple.

Argumentation :

• Taille du bien : Un T2 de 46m² est parfaitement adapté pour une personne seule recherchant un espace de vie confortable ou un jeune couple sans enfant. Il offre une chambre séparée et un séjour, ce qui est très apprécié.
• Localisation à Quimper : La ville attire des jeunes professionnels dans divers secteurs (services, agroalimentaire, santé). Un appartement de cette taille est une première installation idéale pour ceux qui commencent leur carrière ou s’installent dans la région.
• Stabilité : Les jeunes actifs offrent généralement une meilleure stabilité locative que les étudiants (qui changent chaque année) et sont moins exigeants en termes de services que les seniors.
• Marché : La demande pour ce type de logement est constante à Quimper, notamment si le bien est bien situé par rapport aux bassins d’emploi, aux transports et aux commodités.
• Meublé ou nu : Ce type de cible appréciera la flexibilité d’un meublé pour une première installation, mais un nu peut aussi convenir s’ils ont déjà leurs meubles. La location meublée permet d’optimiser le rendement et de bénéficier du régime LMNP.

Bien que les étudiants puissent aussi être une cible, le T2 est souvent un peu grand pour un étudiant seul (qui préférera un studio ou T1) et une colocation dans un T2 de 46m² est moins évidente. Les jeunes actifs représentent un compromis idéal entre demande forte et stabilité.

Points de Vigilance

1. Prix de vente déconnecté du marché DVF : Le prix affiché de 3 120€/m² est très largement supérieur à la moyenne des ventes réelles (environ 2 460€/m²) pour des T2 similaires à Quimper. Cette surévaluation est le point noir principal et met en péril la rentabilité de l’opération.
2. Ancienneté de l’annonce et manque de réactivité du vendeur : Plus de 300 jours en ligne avec une seule petite baisse de prix (-3,69%) après 8 mois. C’est un signal très négatif. Le bien ne se vend pas, ce qui indique soit un prix trop élevé, soit des défauts majeurs non visibles. Le vendeur ne semble pas pressé ou est trop gourmand.
3. Rentabilité nette faible et cashflow négatif : Avec un rendement net estimé à 2,56% (nu) ou 3,16% (meublé) et un cashflow mensuel négatif de -549€ (avec financement à 100%), cet investissement n’est pas autofinancé et demande un effort d’épargne mensuel important. Cela réduit considérablement son intérêt pour un investisseur particulier.
4. Absence d’informations clés : Nous n’avons aucune information sur l’état réel du bien (DPE, photos, année de construction, charges de copropriété précises, travaux récents). Le prix élevé pourrait s’expliquer par un état neuf ou une rénovation complète, mais sans ces détails, c’est une supposition risquée. Les estimations de travaux et de charges sont donc des hypothèses.
5. Concurrence des biens « neufs » : Plusieurs annonces similaires dans la même fourchette de prix sont des biens neufs. Si ce bien n’est pas neuf, il aura du mal à rivaliser avec ces offres qui bénéficient de garanties, de frais de notaire réduits et de performances énergétiques optimales.

Verdict

Cet appartement à Quimper, malgré un marché locatif stable, n’est pas une opportunité d’investissement intéressante au prix affiché. Le décalage flagrant entre le prix demandé et les ventes réelles DVF, combiné à une ancienneté d’annonce excessive et une rentabilité nette très faible, en fait une opération à risque. Une négociation agressive d’au moins 10 à 15% est indispensable pour envisager une rentabilité décente, mais même avec cela, le cashflow restera probablement négatif. Passe ton chemin ou prépare une offre très basse.

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