Dossier Investisseur : T2 57m² à Carpentras — Bradé à 54 900€

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 57m² avec 2 pièces, situé à Carpentras. Il est actuellement affiché à 54 900€, soit un prix au mètre carré de 963€/m². Initialement mis en vente à 79 000€, il a subi une décote de 30,5% et est en ligne depuis environ 490 jours. Le verdict est clair : ce bien est bradé, ce qui signale soit une opportunité, soit des problèmes majeurs.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 963€/m² est très bas pour Carpentras.
En comparaison, les annonces similaires dans la même commune montrent :

• Un appartement de 55m² avec 3 pièces à 59 000€, soit 1073€/m².
• Un autre appartement de 57m² avec 2 pièces à 49 000€, soit 860€/m². Ce dernier est particulièrement pertinent car il présente des caractéristiques identiques (surface, nombre de pièces) et un prix inférieur, ce qui indique une forte pression à la baisse sur ce segment de marché.

Les ventes réelles enregistrées par DVF (Demandes de Valeurs Foncières) pour des appartements de 2 à 3 pièces et de 50 à 70m² à Carpentras sur la période récente (fin 2025) révèlent une moyenne bien plus élevée. En excluant les valeurs extrêmes (très basses ou très hautes, souvent liées à des contextes spécifiques comme des ventes en viager, des lots multiples ou des biens d’exception), nous observons des prix au mètre carré allant de 844€/m² (pour un 64m² vendu 54 000€ au 80 ALL DES ACACIAS) à 2109€/m² (pour un 64m² vendu 135 000€ au 160 RUE COLETTE).
Plus spécifiquement, des appartements de 2 pièces et de surface comparable se sont vendus :

• 57 166€ pour 56m² (1021€/m²) au 57 RUE MORICELLY.
• 99 000€ pour 58m² (1707€/m²) au 129 BD DE LA GARE.
• 97 000€ pour 55m² (1764€/m²) au 40 AV PIERRE SEMARD.

La moyenne des prix au mètre carré pour ces transactions DVF pertinentes est estimée à environ 1415€/m². Ton bien à 963€/m² est donc significativement en dessous de cette moyenne, ce qui suggère fortement un état général dégradé ou une localisation moins recherchée.

Estimation travaux selon l’état probable

Le prix de vente très bas par rapport au marché indique que l’appartement nécessite probablement des travaux importants. La différence de prix au mètre carré entre le bien actuel (963€/m²) et la moyenne DVF (environ 1415€/m²) est de 452€/m². Sur 57m², cela représente une différence de valeur d’environ 25 764€.
Cette marge peut être allouée aux travaux. Pour un appartement de ce type vendu à un prix aussi bas, il faut anticiper une rénovation complète. Cela inclut généralement la réfection de l’électricité, de la plomberie, de la cuisine, de la salle de bain, des revêtements de sol et des peintures.
J’estime les travaux nécessaires à un coût de 400 à 600€/m² pour une rénovation de qualité permettant de valoriser le bien. Pour 57m², cela représente un budget travaux estimé entre 22 800€ et 34 200€.
Pour les calculs de rentabilité, je retiendrai une estimation médiane de 28 000€ pour les travaux.

Coût total de l’opération

En se basant sur le prix affiché et les estimations :

• Prix d’achat : 54 900€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 54 900€ * 0,08 = 4 392€
• Travaux estimés : 28 000€
• Coût total estimé de l’opération : 54 900€ + 4 392€ + 28 000€ = 87 292€

Loyer estimé nu et meublé

Carpentras est une ville de taille moyenne avec une demande locative stable mais pas forcément tendue à l’extrême. Pour un appartement de 57m² et 2 pièces, entièrement rénové et bien situé, les loyers peuvent varier.

• Loyer nu estimé : Je l’estime à 500€ par mois.
• Loyer meublé estimé : En ajoutant un ameublement de qualité, tu peux espérer une plus-value d’environ 15 à 20% sur le loyer. Je l’estime à 600€ par mois.

Je précise que ces estimations de loyers ne sont pas basées sur des données précises fournies dans le dossier, mais sur une connaissance générale du marché locatif pour des villes de cette taille et des biens rénovés. Il est impératif de vérifier les loyers pratiqués localement pour des biens similaires et en bon état.

Rendement brut et net

Basé sur le coût total estimé de 87 292€ :

• Rendement brut nu estimé : (500€ * 12 mois) / 87 292€ = 6 000€ / 87 292€ = 6,87%
• Rendement brut meublé estimé : (600€ * 12 mois) / 87 292€ = 7 200€ / 87 292€ = 8,25%

Pour le rendement net, il faut déduire les charges (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété, entretien courant, vacance locative). J’estime ces charges à environ 25% du loyer annuel.

• Rendement net nu estimé (après charges) : 6,87% * 0,75 = 5,15%
• Rendement net meublé estimé (après charges) : 8,25% * 0,75 = 6,19%

Ces rendements bruts sont corrects, mais le rendement net est plus réaliste et montre une opération qui, sans optimisation, peut être juste.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour évaluer le cashflow, prenons un financement à 100% du coût total de l’opération (87 292€) sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3,5%.
Le montant de la mensualité de crédit est estimé à environ 514€ par mois.

• Cashflow nu estimé (avant charges) : 500€ (loyer) – 514€ (mensualité) = -14€ par mois.
• Cashflow meublé estimé (avant charges) : 600€ (loyer) – 514€ (mensualité) = +86€ par mois.

Après déduction des charges (25% du loyer) :

• Cashflow nu estimé (après charges) : (500€ * 0,75) – 514€ = 375€ – 514€ = -139€ par mois.
• Cashflow meublé estimé (après charges) : (600€ * 0,75) – 514€ = 450€ – 514€ = -64€ par mois.

Dans cette configuration (financement à 100% et mes estimations), l’opération génère un cashflow négatif. Cela signifie que le loyer ne couvre pas entièrement la mensualité de crédit et les charges. Pour obtenir un cashflow positif, il faudrait soit un apport personnel plus important, soit une négociation agressive du prix d’achat, soit des loyers plus élevés, soit des travaux moins coûteux.

Marge de négociation

La marge de négociation est un point fort pour ce bien.

• Historique des prix : Le prix initial de 79 000€ a été réduit de 30,5% pour atteindre 54 900€. C’est une baisse significative qui montre une forte motivation du vendeur.
• Ancienneté de l’annonce : Le bien est en ligne depuis 490 jours. Une telle durée est un signal d’alerte majeur : le bien ne trouve pas preneur, même après plusieurs baisses de prix.
• Multi-mandats : Le fait que le bien soit en multi-mandats (bien que les autres annonces soient inactives et à des prix supérieurs) peut indiquer une certaine désorganisation ou une volonté du vendeur de multiplier les canaux pour vendre à tout prix.
• Annonce similaire : La présence d’un appartement de même surface et nombre de pièces à 49 000€ (860€/m²) à Carpentras, et en ligne depuis presque 3 ans (1058 jours), est un argument de poids. Si un bien similaire est affiché 5 900€ de moins et ne se vend pas, cela met une pression énorme sur le prix de ton bien.

Je t’encourage à faire une offre agressive, entre 49 000€ et 52 000€. Vise 50 000€ pour commencer. Le vendeur a déjà consenti à de grosses baisses, il est probable qu’il soit prêt à faire un dernier effort pour se débarrasser du bien.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est un cas d’école de ce qu’il faut analyser pour un investissement.
Mis en ligne le 14 avril 2025 à 79 000€, l’appartement a connu une série de baisses de prix, signe d’une difficulté persistante à trouver un acquéreur :

1. 25 juillet 2025 : Première baisse significative à 65 000€ (-17,7%). Cela montre que le prix initial était trop élevé et que le marché n’a pas réagi.
2. 9 janvier 2026 : Baisse minime à 64 950€ (-0,08%). Une telle petite baisse est souvent un signal d’agence qui « rafraîchit » l’annonce sans réelle intention de baisser le prix, ou une tentative de relancer l’intérêt.
3. 16 juin 2026 : Nouvelle baisse importante à 59 500€ (-8,39%). Après près d’un an en ligne, le vendeur est contraint de revoir ses ambitions à la baisse.
4. 7 août 2026 : Dernière baisse à 54 900€ (-7,73%). Cette dernière réduction, après plus de 470 jours en ligne, confirme la détresse du vendeur.

Au total, le bien est en ligne depuis environ 490 jours (plus d’un an et quatre mois). C’est une durée excessive pour un marché immobilier « normal ». Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché, malgré plusieurs baisses de prix, souffre généralement de l’un ou plusieurs des problèmes suivants : un prix encore trop élevé, un état de dégradation important, une mauvaise localisation, des charges de copropriété trop lourdes, ou un défaut majeur non visible sur l’annonce.

Le fait que le bien ait été listé en multi-mandats, avec d’anciennes annonces inactives à 64 950€ et 59 500€, est également un signal. Bien que la liste actuelle indique que seule l’annonce à 54 900€ est active, la présence d’anciennes annonces à des prix plus élevés, même inactives, peut créer de la confusion pour l’acheteur et montre une stratégie de vente qui a évolué dans le temps, probablement face à l’échec des premières tentatives. Cela renforce l’idée d’un vendeur très motivé à se séparer du bien.

Cet historique est une mine d’or pour la négociation. Le vendeur a déjà fait preuve d’une grande flexibilité sur le prix. Tu as tous les arguments pour pousser une offre encore plus basse.

Le Quartier

Carpentras est une sous-préfecture du Vaucluse, en Provence-Alpes-Côte d’Azur. C’est une ville à taille humaine, connue pour son riche patrimoine historique, son marché provençal réputé et sa proximité avec le Mont Ventoux.

Du point de vue de l’investisseur, Carpentras offre un marché immobilier plus abordable que les grandes villes de la région comme Avignon ou Aix-en-Provence, mais avec une tension locative moins forte.

• Ambiance : La ville a un centre historique avec des rues piétonnes, des commerces de proximité et des services. L’ambiance y est typiquement provençale. Cependant, comme dans de nombreux centres anciens, certains quartiers peuvent être plus animés, voire bruyants, et d’autres plus calmes mais potentiellement moins bien entretenus. L’absence d’adresse précise pour le bien est un manque à combler pour évaluer l’ambiance directe du quartier.
• Transports : Carpentras est desservie par une gare ferroviaire (ligne Avignon TGV – Carpentras) et un réseau de bus local. La ville est également bien connectée par la route.
• Commerces et écoles : La ville dispose de tous les commerces nécessaires (supermarchés, boutiques, marché hebdomadaire) et d’une offre scolaire complète (écoles maternelles, primaires, collèges, lycées).
• Tension locative : La demande locative est présente, notamment pour les petites surfaces (T1, T2) et les familles. Cependant, elle n’est pas aussi forte que dans les grandes métropoles universitaires. Un bien rénové et bien placé trouvera preneur, mais la vacance locative n’est pas à exclure sur de courtes périodes.

Les ventes DVF confirment la diversité du marché à Carpentras.

• Des appartements de 2 pièces de 56m² et 58m² se sont vendus respectivement 57 166€ (1021€/m²) au 57 RUE MORICELLY et 99 000€ (1707€/m²) au 129 BD DE LA GARE. Cette différence de prix pour des surfaces similaires peut s’expliquer par l’état du bien, la localisation exacte, la qualité de l’immeuble ou la présence d’annexes (parking, cave).
• Un appartement de 64m² (3 pièces) a été vendu 54 000€ (844€/m²) au 80 ALL DES ACACIAS, ce qui est un prix très bas et pourrait être un indicateur de l’état du bien ou d’un quartier moins prisé.
• À l’inverse, un 64m² (3 pièces) s’est vendu 135 000€ (2109€/m²) au 160 RUE COLETTE, montrant qu’il existe aussi un marché pour des biens plus valorisés.

Ton bien, à 963€/m², se situe dans la fourchette basse des prix DVF, proche de l’appartement de la Rue Moricelly. Cela renforce l’idée qu’il s’agit soit d’un bien nécessitant une rénovation importante, soit d’une localisation moins premium. Il est crucial de vérifier l’adresse exacte pour affiner cette analyse de quartier.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 57m² avec 2 pièces, une fois rénové, la cible locataire idéale est clairement un jeune couple ou une personne seule.

Pourquoi cette cible ?

• Surface et nombre de pièces : 57m² pour 2 pièces offre un espace confortable pour une ou deux personnes, avec une chambre séparée et un salon, ce qui est très recherché. Ce n’est pas assez grand pour une famille avec enfants, et généralement pas optimisé pour de la colocation à Carpentras (où la demande étudiante est limitée).
• Localisation : Si le bien est situé dans le centre-ville ou à proximité des commodités, il sera attractif pour des jeunes actifs travaillant à Carpentras ou dans les environs, cherchant un cadre de vie pratique.
• Marché local : Carpentras n’est pas une ville étudiante majeure, ce qui rend la cible « étudiant » moins pertinente. La demande pour les seniors est également possible, mais un 2 pièces est souvent trop petit pour un senior cherchant à s’installer sur le long terme. Le jeune couple ou la personne seule représente le segment le plus large et le plus stable pour ce type de bien dans cette ville.
• Meublé ou nu : En proposant un bien meublé, tu peux attirer des jeunes actifs en mobilité ou des personnes qui ne souhaitent pas investir dans l’ameublement, et ainsi justifier un loyer plus élevé, comme estimé précédemment.

Points de Vigilance

1. État réel du bien et ampleur des travaux : Le prix très bas est un signal d’alarme. Il est impératif de réaliser une visite approfondie avec un professionnel du bâtiment pour évaluer précisément l’état de la structure, de la toiture, des menuiseries, de l’électricité, de la plomberie, et de l’isolation. Le budget travaux estimé à 28 000€ est une moyenne ; il pourrait être bien plus élevé en cas de mauvaises surprises.
2. Localisation précise et environnement immédiat : L’adresse n’est pas fournie. À Carpentras, comme dans toute ville, certains quartiers sont plus recherchés que d’autres. Un prix aussi bas peut indiquer une localisation moins attractive (rue bruyante, immeuble mal fréquenté, absence de stationnement, quartier excentré ou en déclin). Une visite de jour et de nuit est indispensable pour é juger l’environnement.
3. Copropriété et charges : Un prix de vente très bas peut masquer des charges de copropriété élevées, des travaux importants votés ou à venir (ravalement, toiture, parties communes) non encore financés, ou une copropriété en difficulté financière. Il faut impérativement consulter les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le carnet d’entretien de l’immeuble.
4. DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : L’état du bien suggère un DPE probablement mauvais (F ou G). Cela aura un impact sur la consommation énergétique du locataire et pourrait, à terme, restreindre la possibilité de louer le bien sans travaux d’amélioration énergétique (loi Climat et Résilience). Il faut anticiper ce coût dans le budget travaux.
5. Rentabilité et cashflow négatif : Avec les estimations actuelles (prix, travaux, loyers, financement à 100%), l’opération génère un cashflow négatif. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois pour couvrir les charges et le crédit. Il faut soit négocier un prix d’achat encore plus bas, soit prévoir un apport personnel conséquent pour réduire les mensualités de crédit, soit trouver des loyers plus élevés (ce qui est incertain).

Verdict

Ce bien à Carpentras est un investissement avec un potentiel de plus-value intéressant après une rénovation complète, étant donné son prix d’achat très bas par rapport au marché local. Cependant, il s’agit d’une opération qui exige un budget travaux conséquent et une gestion rigoureuse pour ne pas devenir un gouffre financier. Le cashflow est estimé négatif sans un apport personnel ou une négociation agressive. C’est un projet pour un investisseur averti, prêt à s’impliquer dans la rénovation et à accepter un risque plus élevé.

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