Dossier Investisseur : T2 60m² à Nîmes — Cashflow négatif

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 60m² avec 2 pièces, situé à Nîmes. Affiché initialement à 129 000€ en juin 2025, son prix actuel est de 119 000€, soit un prix au mètre carré de 1 983€/m². Il a connu une seule baisse de prix de 10 000€ (-7,75%) en février 2026 et est en ligne depuis environ 10 mois.
Verdict express : Un bien qui a du mal à se vendre, avec un prix qui reste élevé pour un investissement locatif rentable sans une forte négociation et des travaux.

Analyse Financière

Prix au m² vs. marché

Le prix affiché de 1 983€/m² pour cet appartement de 60m² à Nîmes est dans la fourchette basse du marché pour un appartement de cette taille et de ce nombre de pièces.

Pour les annonces similaires actuellement en ligne à Nîmes, nous observons des prix au mètre carré variés :

• Un appartement de 56m² avec 3 pièces est affiché à 119 000€, soit 2 125€/m² (annonce id_i=160230240).
• Un autre de 57m² avec 2 pièces est à 115 000€, soit 2 017€/m² (annonce id_i=166501561).
• Un appartement de 60m² avec 3 pièces est à 115 000€, soit 1 916€/m² (annonce id_i=153762136).
  La moyenne des biens similaires de 2 à 3 pièces et de 55 à 70m² se situe plutôt autour de 2 000€/m² à 2 100€/m². Notre bien est donc légèrement en dessous de cette moyenne, ce qui peut indiquer un état nécessitant des travaux ou une localisation moins prisée.

En ce qui concerne les ventes réelles (DVF) à Nîmes pour des appartements de 2 à 3 pièces et de surface comparable (50-70m²), les prix au mètre carré varient fortement :

• Un appartement de 53m² avec 2 pièces s’est vendu 105 000€ en juin 2025, soit 1 981€/m² (mutation 2025-137064). Ce prix est très proche du nôtre.
• Un autre de 56m² avec 2 pièces a été cédé pour 158 756€, soit 2 834€/m² (mutation 2025-137088).
• Un 60m² avec 3 pièces s’est vendu 142 000€, soit 2 366€/m² (mutation 2025-136883).
• Un 40m² avec 2 pièces a atteint 112 000€, soit 2 800€/m² (mutation 2025-136803).
• Un 46m² avec 2 pièces a été vendu 155 000€, soit 3 369€/m² (mutation 2025-137118).
  Les ventes DVF montrent que des appartements de 2 pièces peuvent atteindre des prix bien plus élevés, surtout s’ils sont en bon état ou bien situés. Le prix de 1 983€/m² pour notre bien est donc plutôt bas par rapport aux transactions récentes pour des 2 pièces, ce qui suggère fortement un besoin de rénovation important ou une localisation moins valorisée.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au mètre carré relativement bas par rapport à certaines ventes DVF pour des 2 pièces, il est très probable que l’appartement nécessite une rénovation. Pour atteindre un standard de qualité locative attractif et justifier un loyer correct, il faut anticiper des travaux.
J’estime les travaux à un minimum de 400€/m² pour une rénovation complète (électricité, plomberie partielle, revêtements de sol, peinture, cuisine et salle de bain à rafraîchir ou remplacer).
Pour 60m², cela représente un budget travaux estimé à 24 000€. Ce chiffre peut varier fortement selon l’état réel du bien et les prestations souhaitées.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux, serait le suivant :

• Prix d’achat : 119 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 9 520€
• Travaux estimés : 24 000€
• Coût total estimé de l’opération : 152 520€

Loyer estimé

Pour un appartement de 2 pièces de 60m² à Nîmes, les loyers varient selon la localisation et la qualité des prestations.

• Loyer nu estimé : 600€ par mois.
• Loyer meublé estimé : 700€ par mois.
  Ces estimations sont basées sur des annonces locatives récentes pour des biens comparables à Nîmes, en supposant que l’appartement sera remis au goût du jour.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du coût total de l’opération (152 520€) et des loyers estimés.

• Rendement brut (nu) : (600€ x 12 mois) / 152 520€ = 7 200€ / 152 520€ = 4,72%
• Rendement brut (meublé) : (700€ x 12 mois) / 152 520€ = 8 400€ / 152 520€ = 5,51%

Pour le rendement net, il faut déduire les charges non récupérables et la taxe foncière. J’estime les charges de copropriété à 100€/mois (1 200€/an) et la taxe foncière à 1 000€/an pour un bien de cette surface à Nîmes.

• Rendement net (nu) : (7 200€ – 1 200€ – 1 000€) / 152 520€ = 5 000€ / 152 520€ = 3,28%
• Rendement net (meublé) : (8 400€ – 1 200€ – 1 000€) / 152 520€ = 6 200€ / 152 520€ = 4,06%
  Ces rendements nets sont faibles et indiquent que l’opération est loin d’être un « coup de cœur » financier.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour estimer le cashflow, nous allons considérer un financement de 100% du coût total de l’opération (152 520€) sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3,5%.
Le remboursement mensuel du crédit serait d’environ 884€.

• Cashflow mensuel estimé (nu) :

  • Loyer : +600€
  • Remboursement crédit : -884€
  • Charges de copropriété : -100€
  • Taxe foncière (mensualisée) : -83€ (1000€/12)
  • Cashflow net mensuel : -467€

• Cashflow mensuel estimé (meublé) :

  • Loyer : +700€
  • Remboursement crédit : -884€
  • Charges de copropriété : -100€
  • Taxe foncière (mensualisée) : -83€
  • Cashflow net mensuel : -367€

Dans les deux scénarios, le cashflow est fortement négatif. Cela signifie que l’opération ne s’autofinance pas et nécessiterait un apport personnel conséquent ou une rentabilité locative bien supérieure pour être viable. En l’état, cet investissement générerait une charge mensuelle importante pour l’investisseur.

Marge de négociation

Le bien est affiché depuis juin 2025, soit près de 10 mois. Il a connu une seule baisse de prix de 129 000€ à 119 000€ en février 2026, soit une décote de 7,75%.
Une ancienneté de 10 mois sur le marché est un signal clair que le bien a du mal à trouver preneur. La baisse de prix, bien que significative, n’a pas suffi à déclencher une vente.
Compte tenu du cashflow négatif et des rendements faibles, le prix actuel reste trop élevé pour un investissement locatif classique. Une marge de négociation supplémentaire est indispensable. Je t’incite à viser une offre autour de 105 000€ à 110 000€. Cela représenterait une décote de 7,5% à 11,7% par rapport au prix actuel, ce qui est justifié par la longue durée de mise en vente et la nécessité de travaux pour rendre l’opération viable. Le vendeur est probablement motivé à vendre.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est parlant. Mis en vente le 10 juin 2025 au prix de 129 000€, il est resté à ce prix pendant plus de 8 mois, jusqu’au 17 février 2026. À cette date, le prix a été réduit à 119 000€. Depuis, le prix n’a plus bougé, et l’annonce est toujours active en avril 2026.

Ce comportement de prix et de durée sur le marché révèle plusieurs signaux importants :

1. Longue durée de mise en vente : 10 mois sur le marché est une période très longue pour un appartement. Un bien correctement évalué et attractif trouve généralement preneur en quelques semaines, voire quelques mois dans un marché plus lent. Cette ancienneté indique que le prix initial était trop élevé par rapport à la valeur perçue du bien ou à l’état du marché.
2. Baisse de prix tardive et unique : La baisse de 10 000€ est intervenue après plus de 8 mois. C’est souvent le signe d’un vendeur qui a longtemps refusé de s’adapter au marché. Une seule baisse, même si elle représente près de 8% du prix initial, n’a pas suffi à déclencher la vente. Cela peut signifier que la nouvelle valeur n’est toujours pas perçue comme un « bon coup » par les acheteurs, ou que la baisse n’est pas suffisante pour compenser d’autres défauts (travaux, localisation, etc.).
3. Multi-mandats avec incohérence : Les données indiquent que le bien est en multi-mandats (is_cross_agency:true). L’agence « IAD France / Nadine Ortiz F… » affiche le prix actuel de 119 000€. Cependant, une autre agence (Agence #157000177), bien que listée comme inactive, a affiché le bien à 129 000€ jusqu’au 15 avril 2026. Cette incohérence est un signal négatif. Un multi-mandat peut être le signe d’un vendeur pressé ou qui cherche à maximiser sa visibilité, mais une gestion incohérente des prix entre agences est problématique. Cela peut dérouter les acheteurs potentiels et donner l’impression d’un manque de professionnalisme ou d’une mauvaise coordination. Plus grave, cela peut signifier que le vendeur n’a pas donné les mêmes instructions à toutes les agences, ou que l’une d’elles n’a pas mis à jour son annonce, ce qui est un frein à la vente.
4. Manque d’attractivité persistante : Malgré la baisse de prix, le bien reste en ligne depuis plus de deux mois à 119 000€. Cela confirme que même à ce prix, il ne suscite pas suffisamment d’intérêt. Les raisons peuvent être multiples : état du bien nécessitant des travaux lourds, localisation peu recherchée, ou encore un prix qui, même après la baisse, ne correspond pas à la valeur perçue par les investisseurs ou les acquéreurs en résidence principale.

En résumé, l’historique de ce bien est celui d’une vente difficile. Le vendeur a dû se résoudre à baisser son prix après une longue période d’attente, et même cette baisse n’a pas suffi. Le multi-mandat mal géré ajoute une couche de complexité. Tous ces signaux convergent vers un vendeur potentiellement très motivé à se débarrasser du bien, ce qui ouvre une fenêtre pour une négociation agressive.

Le Quartier

Nîmes est une ville du Gard, riche en histoire romaine, ce qui lui confère un attrait touristique certain. C’est également une ville étudiante avec plusieurs établissements d’enseignement supérieur, ce qui génère une demande locative pour les petites et moyennes surfaces.

Du point de vue de l’investisseur, Nîmes présente plusieurs avantages :

• Ambiance et attractivité : La ville bénéficie d’un cadre de vie agréable, avec un centre historique dynamique, des arènes romaines, la Maison Carrée, et de nombreux événements culturels. Cela attire aussi bien les touristes que les résidents permanents.
• Transports : Nîmes dispose d’un réseau de transports en commun (bus) et est bien desservie par le train (gare TGV) et les axes routiers majeurs (A9, A54). La localisation précise du bien est inconnue, mais la proximité des transports est un atout majeur.
• Commerces et écoles : La ville offre une large gamme de commerces de proximité et de grandes surfaces, ainsi que des écoles, collèges, lycées et universités. La tension locative est généralement bonne pour les biens bien situés et en bon état.
• Tension locative : La présence étudiante et le dynamisme économique local contribuent à une tension locative modérée à bonne pour les petites et moyennes surfaces. Les 2 pièces sont recherchés par les étudiants, les jeunes actifs et les couples.
• Évolution du marché : Le marché immobilier nîmois a connu une croissance ces dernières années, mais il se stabilise, voire se contracte légèrement, comme en témoigne la difficulté de vente de certains biens et les baisses de prix observées.

Les ventes DVF récentes dans Nîmes confirment la diversité du marché local et l’importance de la localisation et de l’état du bien :

• Un appartement de 60m² (3 pièces) s’est vendu 142 000€ (2 366€/m²) Rue Numa Baragnon (mutation 2025-136883).
• Un 53m² (2 pièces) s’est vendu 105 000€ (1 981€/m²) Rue Mareschal (mutation 2025-137064).
• Un 56m² (2 pièces) a été vendu 158 756€ (2 834€/m²) Rue de la Cité Foulc (mutation 2025-137088).
• Un 60m² (3 pièces) s’est vendu 98 000€ (1 633€/m²) Rue Marius Dubois (mutation 2025-136870).
• Un 40m² (2 pièces) s’est vendu 112 000€ (2 800€/m²) Rue Emilien Ronzas (mutation 2025-136803).
  Ces exemples montrent des prix au mètre carré allant de 1 633€ à 2 834€ pour des surfaces et nombres de pièces similaires. Notre bien à 1 983€/m² se situe dans la fourchette basse à moyenne de ces transactions, ce qui renforce l’idée qu’il n’est pas dans un quartier premium ou qu’il nécessite une rénovation. Des prix très bas comme 52 000€ pour 65m² (Rue Louis Laget, mutation 2025-136987) ou 32 000€ pour 57m² (Av Monseigneur Claverie, mutation 2025-136610) sont des cas extrêmes, probablement des biens en très mauvais état, des ventes forcées ou des transactions particulières (vente HLM, etc.) qui ne sont pas représentatives du marché classique.

En l’absence de l’adresse exacte, il est difficile de se prononcer sur la micro-localisation. Cependant, Nîmes offre un potentiel locatif, à condition que le bien soit bien positionné en termes de prix et de qualité après travaux.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 60m² avec 2 pièces à Nîmes, la cible locataire idéale est le jeune couple ou le jeune actif seul.

• Justification :
  • Surface et nombre de pièces : 60m² pour un T2 est une surface confortable, offrant de l’espace pour un couple ou une personne seule désirant un bureau ou un espace de vie généreux. Un T2 est par définition composé d’un salon et d’une chambre séparée, ce qui convient parfaitement à cette cible.
  • Localisation (Nîmes) : Nîmes est une ville universitaire et dynamique, attirant des jeunes actifs pour des opportunités professionnelles et des étudiants pour leurs études. Un appartement rénové et bien situé serait très attractif pour ces profils.
  • Demande : Les jeunes couples et les jeunes actifs recherchent souvent des appartements avec un bon rapport qualité/prix, bien desservis par les transports et proches des commodités et des lieux de vie. Un T2 de 60m² répond à ce besoin de confort et d’espace sans être trop grand ni trop cher.
  • Stabilité locative : Comparés aux colocations étudiantes (qui peuvent avoir un turn-over plus élevé) ou aux locations saisonnières (qui demandent une gestion plus intensive), les jeunes couples ou actifs tendent à rester plus longtemps dans un logement, assurant une meilleure stabilité locative.

Bien que la colocation puisse être envisagée pour des étudiants si la configuration du T2 le permet (par exemple, un grand salon convertible en chambre), un T2 de 60m² est avant tout un espace de vie pour une ou deux personnes. La cible « jeune couple/jeune actif » offre le meilleur compromis entre demande, stabilité et potentiel de loyer.

Points de Vigilance

1. Rentabilité faible et cashflow négatif : C’est le point le plus critique. Avec un rendement net de 3,28% (nu) à 4,06% (meublé) et un cashflow mensuel fortement négatif (entre -367€ et -467€), l’opération n’est pas viable en l’état pour un investisseur cherchant l’autofinancement. Cela nécessite un apport personnel important ou une stratégie de négociation agressive pour baisser le prix d’achat.
2. Ancienneté sur le marché et difficulté de vente : Le bien est en ligne depuis 10 mois et n’a connu qu’une seule baisse de prix tardive. Cela indique un manque d’attractivité persistant, probablement lié à son prix initial trop élevé, à son état nécessitant des travaux, ou à sa localisation spécifique. Il faut comprendre pourquoi il ne se vend pas.
3. Coût des travaux non estimé précisément : L’estimation de 24 000€ pour les travaux est une fourchette. Sans visite et devis précis, ce montant peut être sous-estimé. Un bien à ce prix au mètre carré à Nîmes a de fortes chances de nécessiter une rénovation complète (électricité, plomberie, isolation, cuisine, salle de bain), ce qui peut rapidement faire grimper la facture.
4. Multi-mandats avec incohérence de prix : La présence d’une autre annonce inactive à 129 000€ pour le même bien est un signal de mauvaise gestion de la vente. Cela peut compliquer la négociation et témoigne d’un manque de coordination qui peut être frustrant pour l’acheteur.
5. Localisation exacte inconnue : Nîmes est une ville avec des quartiers très différents en termes de demande locative et de valorisation. Sans l’adresse précise, il est impossible d’évaluer la qualité de la micro-localisation (proximité des transports, commerces, nuisances sonores, réputation du quartier), ce qui impacte directement le potentiel locatif et la valeur du bien.

Verdict

Ce bien à Nîmes est un investissement locatif risqué en l’état. Malgré une première baisse de prix, son ancienneté sur le marché et son cashflow fortement négatif après travaux le rendent peu attractif. Il ne s’autofinancera pas et demandera un effort financier mensuel important. Une négociation agressive sur le prix d’achat est indispensable, ou le bien doit être écarté.

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