Dossier Investisseur : Studio 13m² à Nantes — 11 mois en ligne

Fiche Synthèse

Ce studio de 13m² situé à Nantes est actuellement affiché à 64 000€, soit un prix au mètre carré de 4 923€. Initialement mis en vente à 69 000€, il a connu une baisse de 5 000€ (-7,25%). L’annonce est en ligne depuis près de 11 mois.

Verdict express : Un prix au mètre carré trop élevé pour un studio qui peine à trouver preneur, la négociation est indispensable pour envisager une rentabilité.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 4 923€/m² pour ce studio de 13m² à Nantes est un point de vigilance majeur.

En comparant avec les annonces similaires de studios à Nantes :

• Un studio de 16m² est affiché à 64 998€ (4 062€/m²).
• Un studio de 14m² est affiché à 65 900€ (4 707€/m²).
• Un studio de 14m² est affiché à 67 000€ (4 786€/m²).
• Un studio de 14m² est affiché à 61 000€ (4 357€/m²).
• Un studio de 14m² est affiché à 69 000€ (4 929€/m²).
  La moyenne des prix au mètre carré pour ces annonces similaires est estimée à 4 568€/m². Ton bien est donc 7,7% plus cher que cette moyenne.

En analysant les ventes réelles DVF de studios (1 pièce) à Nantes sur les derniers mois de 2025, pour des surfaces allant de 14m² à 19m² (nous excluons les biens de 6m² ou les prix manifestement aberrants comme un 18m² à 37 000€ qui pourrait être une vente atypique ou une part de lot) :

• Un 18m² s’est vendu 67 000€ (3 722€/m²) le 30/12/2025.
• Un 18m² s’est vendu 62 000€ (3 444€/m²) le 30/12/2025.
• Un 18m² s’est vendu 67 000€ (3 722€/m²) le 30/12/2025.
• Un 14m² s’est vendu 32 000€ (2 286€/m²) le 23/12/2025 (prix bas, potentiellement travaux importants).
• Un 19m² s’est vendu 80 000€ (4 210€/m²) le 23/12/2025.
• Un 17m² s’est vendu 65 000€ (3 823€/m²) le 22/12/2025.
• Un 19m² s’est vendu 94 000€ (4 947€/m²) le 19/12/2025.
• Un 19m² s’est vendu 73 000€ (3 842€/m²) le 19/12/2025.
• Un 15m² s’est vendu 83 010€ (5 534€/m²) le 15/12/2025.
• Un 19m² s’est vendu 78 000€ (4 105€/m²) le 11/12/2025.
• Un 19m² s’est vendu 80 000€ (4 210€/m²) le 11/12/2025.
• Un 18m² s’est vendu 87 560€ (4 864€/m²) le 11/12/2025.
• Un 18m² s’est vendu 72 000€ (4 000€/m²) le 10/12/2025.
  La moyenne des prix au mètre carré pour ces ventes DVF pertinentes est estimée à 4 194€/m². Ton bien est donc 17,4% plus cher que cette moyenne.

Le prix de 4 923€/m² est clairement au-dessus des prix de marché constatés à Nantes pour des studios similaires. Cela suggère soit un emplacement exceptionnel (non vérifiable avec les données fournies), soit un prix de vente trop ambitieux, soit un état impeccable justifiant un surcoût.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au mètre carré élevé par rapport au marché et de l’ancienneté de l’annonce (voir section « Historique & Signaux »), il est probable que le bien nécessite des travaux pour être mis en location dans de bonnes conditions et justifier son prix. Pour un studio de 13m², une rénovation complète (cuisine, salle de bain, revêtements, électricité) est estimée à 10 000€ à 15 000€. Pour une simple remise au goût du jour et des travaux de rafraîchissement, nous pouvons estimer un budget de 5 000€ à 8 000€.

Pour une analyse réaliste, nous allons estimer un budget de travaux de 10 000€ pour une rénovation permettant de proposer un bien attractif sur le marché locatif nantais. Cela représente un coût de 769€/m².

Coût total

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux, est estimé à :

• Prix d’achat : 64 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 64 000€ * 8% = 5 120€
• Travaux estimés : 10 000€
• Coût total estimé : 79 120€

Loyer estimé nu et meublé

Nantes est une ville avec une forte tension locative, en particulier pour les petites surfaces. Un studio de 13m² est très recherché par les étudiants et jeunes actifs.

• Loyer nu estimé à 380€/mois.
• Loyer meublé estimé à 450€/mois. (Le meublé est plus intéressant fiscalement et permet un loyer plus élevé).

Rendement brut et net

En nous basant sur le loyer meublé estimé à 450€/mois :

• Rendement brut estimé : (450€ * 12 mois) / 64 000€ = 5 400€ / 64 000€ = 8,44%.
• Si l’on intègre le coût total de l’opération (prix + frais de notaire + travaux) : (450€ * 12 mois) / 79 120€ = 5 400€ / 79 120€ = 6,82%.

Pour le rendement net, nous devons estimer les charges annuelles :

• Taxe foncière à Nantes pour un studio : estimée à 500€/an.

• Charges de copropriété : estimées à 50€/mois, soit 600€/an (à vérifier impérativement).

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 150€/an.

• Frais de gestion locative (si tu délègues) : estimés à 8% du loyer annuel, soit 8% * 5 400€ = 432€/an.

• Total des charges annuelles estimées : 500€ + 600€ + 150€ + 432€ = 1 682€.

• Rendement net avant impôts (sur coût total) estimé : ((450€ * 12) – 1 682€) / 79 120€ = (5 400€ – 1 682€) / 79 120€ = 3 718€ / 79 120€ = 4,70%.
  Ce rendement net est faible pour un investissement locatif, surtout après travaux.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un financement sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance) pour le coût total estimé de 79 120€ :

• Mensualité de crédit estimée (hors assurance) : 463€/mois.
• Assurance emprunteur (estimée à 0,3% du capital emprunté/an) : (79 120€ * 0,3%) / 12 = 19,78€/mois.
• Mensualité totale de crédit estimée : 463€ + 19,78€ = 482,78€/mois.

Les charges mensuelles estimées sont de 1 682€ / 12 = 140,17€/mois.

• Cashflow mensuel estimé (loyer meublé – mensualité crédit – charges) : 450€ (loyer) – 482,78€ (crédit) – 140,17€ (charges) = -172,95€/mois.
  Avec ces estimations, l’opération générerait un cashflow négatif. Cela signifie que chaque mois, tu devrais rajouter de l’argent de ta poche pour couvrir les dépenses. C’est un point très négatif pour un investissement locatif.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente à 69 000€ et est maintenant à 64 000€, soit une baisse de 5 000€ (-7,25%). Cette première baisse est un bon signal.
L’annonce est en ligne depuis près de 11 mois (du 29 juin 2025 au 1er juin 2026). Une telle ancienneté, combinée à une première baisse de prix, indique clairement que le bien ne trouve pas preneur au prix actuel.
De plus, le bien est en multi-mandats (5 agences IAD France). Cela met une pression supplémentaire sur le vendeur et renforce ta position de négociateur.

Le prix au mètre carré (4 923€/m²) est significativement plus élevé que la moyenne des annonces similaires (4 568€/m²) et surtout des ventes DVF (4 194€/m²).
Pour aligner le prix sur la moyenne des ventes DVF (4 194€/m²), le bien devrait se vendre à 13m² * 4 194€/m² = 54 522€.
Pour aligner le prix sur la moyenne des annonces similaires (4 568€/m²), le bien devrait se vendre à 13m² * 4 568€/m² = 59 384€.

Une offre à 60 000€ (-6,25% du prix actuel) serait déjà une bonne base de négociation, mais tu pourrais même tenter une offre plus agressive, autour de 58 000€ à 59 000€, en justifiant par les prix du marché et l’état probable du bien nécessitant des travaux. Le vendeur est probablement pressé de vendre vu l’historique.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant et constitue un signal fort pour l’investisseur.
Le studio a été mis sur le marché le 29 juin 2025 au prix de 69 000€. Il est resté à ce prix pendant une période excessivement longue de près de 10 mois, jusqu’au 19 avril 2026. Cette longue période sans aucune modification de prix, malgré l’absence de vente, est un premier indicateur que le prix initial était trop élevé.

Le 19 avril 2026, le prix a finalement été ajusté à 64 000€. Cette baisse de 5 000€ représente une décote de 7,25% par rapport au prix initial. C’est une baisse significative, mais elle est intervenue après une période d’attente déraisonnable.

L’annonce est en ligne depuis environ 11 mois (de fin juin 2025 à début juin 2026). Pour un studio à Nantes, une ville où la demande locative est très forte, une telle ancienneté est un signal d’alarme majeur. Un bien correctement positionné en termes de prix et d’état part généralement beaucoup plus vite. Cette durée indique soit un prix toujours trop élevé, soit des défauts rédhibitoires (DPE catastrophique, charges de copropriété exorbitantes, gros travaux à prévoir, emplacement peu attractif, etc.).

Le fait que le bien soit en multi-mandats, listé par 5 agences (toutes IAD France, ce qui est une particularité de ce réseau mais qui reste une multiplication des annonces pour un même bien), renforce l’idée que le vendeur peine à trouver un acquéreur. Un propriétaire qui multiplie les mandats est souvent un propriétaire pressé ou découragé par la lenteur de la vente. C’est un levier puissant pour la négociation.

En résumé, l’historique des prix et la situation de multi-mandats sont des signaux très clairs : le bien est surévalué et/ou présente des freins à la vente. Tu as une forte marge de manœuvre pour négocier.

Le Quartier

Sans l’adresse précise du bien, il est difficile de donner une analyse micro-locale du quartier. Cependant, Nantes est une métropole dynamique et attractive, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs. La tension locative y est élevée, ce qui est favorable à l’investissement locatif de petites surfaces.

Du point de vue de l’investisseur, Nantes offre un marché locatif solide :

• Ambiance et attractivité : Nantes est régulièrement classée parmi les villes où il fait bon vivre et étudier. Son dynamisme économique et culturel attire une population jeune et active.
• Transports : Le réseau de transports en commun (tramway, bus, chronobus) est dense et efficace, facilitant les déplacements dans la ville. La proximité d’une ligne de tramway ou d’un arrêt de bus est un atout majeur pour un studio.
• Commerces et services : La ville dispose de tous les commerces et services nécessaires, avec des pôles commerciaux et des centres-villes animés.
• Écoles et universités : Nantes est un pôle universitaire important (Université de Nantes, écoles d’ingénieurs, écoles de commerce, etc.), garantissant une demande constante pour les studios.
• Tension locative : La demande de logements, en particulier pour les petites surfaces, est supérieure à l’offre, ce qui assure une bonne fluidité locative et limite la vacance.
• Évolution du marché : Le marché immobilier nantais a connu une forte croissance ces dernières années. Bien que le rythme ralentisse, la ville reste attractive et la valorisation à long terme est plausible.

Les ventes DVF récentes pour des studios à Nantes confirment cette dynamique, avec des prix au mètre carré qui varient mais qui peuvent atteindre des sommets pour des biens bien situés et en bon état. Par exemple, un 15m² vendu 83 010€ (5 534€/m²) ou un 19m² vendu 94 000€ (4 947€/m²) en décembre 2025. Ces exemples montrent que le potentiel de valorisation existe, mais que le prix d’achat initial est déterminant. Ton bien, à 4 923€/m², se positionne dans la fourchette haute des prix de vente réels, sans garantie d’un état impeccable ou d’un emplacement premium.

Cible Locataire Idéale

La cible locataire idéale pour ce studio de 13m² à Nantes est sans conteste l’étudiant ou le jeune actif seul.

Pourquoi :

1. Surface adaptée : Une surface de 13m² est typique d’un logement étudiant ou d’un premier appartement pour un jeune actif. Elle est facile à entretenir et les charges sont généralement faibles.
2. Marché nantais : Nantes est une ville universitaire majeure avec des dizaines de milliers d’étudiants. La demande pour ce type de logement est structurellement très forte.
3. Mobilité : Les étudiants et jeunes actifs sont souvent mobiles et recherchent des logements proches des campus, des transports en commun ou des centres-villes dynamiques.
4. Budget : Le loyer estimé de 450€/mois meublé est dans la fourchette de ce que peuvent se permettre des étudiants (souvent avec garant ou aides au logement) ou des jeunes actifs débutant leur carrière.
5. Meublé : Proposer le bien meublé est un atout majeur pour cette cible, qui n’a souvent pas les moyens ou l’envie d’investir dans l’ameublement. Cela permet aussi une meilleure rentabilité et une fiscalité plus avantageuse (statut LMNP).

Un studio de cette taille n’est pas adapté pour un couple, une famille, une colocation ou du saisonnier (sauf si l’emplacement est exceptionnel et permet un classement touristique, ce qui est peu probable pour un 13m² générique).

Points de Vigilance

1. Prix au mètre carré élevé : À 4 923€/m², le prix est significativement supérieur à la moyenne des ventes DVF récentes (4 194€/m²) et des annonces similaires (4 568€/m²) pour des studios à Nantes. Cela réduit fortement la rentabilité et la marge de négociation future. Une négociation agressive est impérative.
2. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est en ligne depuis près de 11 mois et est listé par 5 agences. C’est un signal clair que le bien est difficile à vendre au prix demandé. Cela peut aussi indiquer des défauts cachés (DPE, copropriété, nuisances) qui freinent les acquéreurs.
3. Surface minimale et décence : Avec 13m², il faut impérativement vérifier que la surface habitable Carrez est bien supérieure ou égale à 9m² et que le volume habitable est d’au moins 20m³ pour être louable. De plus, l’état général du bien doit respecter les critères de décence pour la location.
4. Cashflow négatif estimé : Après estimation des frais de notaire, des travaux et des charges, le cashflow mensuel est estimé à -172,95€/mois avec un crédit sur 20 ans. Cela signifie que l’opération ne s’autofinance pas et nécessiterait un apport personnel mensuel, ce qui n’est pas l’objectif d’un bon investissement locatif.
5. Charges de copropriété et taxe foncière : Ces informations sont cruciales pour affiner la rentabilité. Sans elles, nos calculs restent des estimations. Il faut les obtenir et les vérifier car elles peuvent impacter fortement le rendement net.

Verdict

Ce studio à Nantes est une opportunité d’investissement risquée en l’état. Son prix actuel de 64 000€, soit 4 923€/m², est trop élevé par rapport au marché local des studios, comme le montrent les ventes DVF et les annonces similaires. L’ancienneté de l’annonce et le multi-mandats confirment que le bien peine à trouver preneur. Avec des travaux estimés à 10 000€, l’opération génère un cashflow négatif. Pour que cet investissement soit viable, une négociation drastique du prix est absolument nécessaire, visant un prix d’achat autour de 58 000€-60 000€. Sans cela, je te déconseille d’aller plus loin.

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