Dossier Investisseur : T2 46m² à Bordeaux — 3 baisses de prix

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 46m² avec 2 pièces, situé à Bordeaux. Il est actuellement affiché à 179 000€, ce qui représente un prix au mètre carré de 3 891€/m². Initialement mis en vente à 194 000€ en juin 2025, il a subi plusieurs baisses de prix pour atteindre son niveau actuel. Il est en ligne depuis près d’un an (362 jours).

Verdict express : Un bien qui a du mal à se vendre malgré des baisses de prix successives, mais dont le prix actuel pourrait être intéressant si l’état réel et la localisation précise sont en adéquation avec les attentes du marché bordelais.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 3 891€/m² pour cet appartement de 46m² à Bordeaux doit être mis en perspective.

En comparant avec les annonces similaires de 2 pièces et de surface équivalente (entre 40 et 55m²) à Bordeaux, la moyenne des prix affichés se situe autour de 3 593€/m². Par exemple, tu trouves des biens comme un appartement de 45m² à 170 000€ (3 778€/m²) ou un autre de 46m² à 170 000€ (3 696€/m²). Notre bien est donc légèrement au-dessus de cette moyenne des annonces actives.

Cependant, si on regarde les ventes réelles (DVF) d’appartements de 2 pièces à Bordeaux sur des surfaces comparables (35-50m²), les prix au mètre carré sont souvent plus élevés. Par exemple :

• Un appartement de 45m² au 3 Rue Nuyens s’est vendu 223 000€, soit 4 955€/m².
• Un 40m² au 74 Bd Maréchal Leclerc est parti à 189 000€, soit 4 725€/m².
• Même un plus petit de 35m² au 50 Rue Permentade a été vendu 186 630€, soit 5 332€/m².

Ces ventes récentes montrent que le marché bordelais peut atteindre des prix bien supérieurs à l’offre actuelle. Notre bien à 3 891€/m² se positionne donc en dessous de la moyenne des ventes DVF pour des biens similaires, ce qui est un bon signal, mais il est au-dessus de la moyenne des annonces actuelles. Cela peut indiquer qu’il est mieux placé que d’autres offres sur le marché, ou qu’il nécessite des travaux pour justifier un prix de vente plus proche des transactions récentes.

Estimation travaux selon l’état probable

Compte tenu de son positionnement tarifaire inférieur aux ventes DVF récentes, il est probable que l’appartement nécessite un rafraîchissement ou une rénovation partielle. Pour un 46m², j’estime les travaux à 300-500€/m² pour une rénovation légère à moyenne (peintures, sols, mise aux normes électriques si nécessaire, cuisine/salle de bain basique).
Je retiens une estimation de 18 000€ pour les travaux.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux estimés, se décompose comme suit :

• Prix d’achat : 179 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 179 000€ * 0.08 = 14 320€
• Travaux estimés : 18 000€

Coût total estimé : 179 000€ + 14 320€ + 18 000€ = 211 320€

Loyer estimé nu ET meublé

Bordeaux est une ville dynamique avec une forte demande locative. Pour un T2 de 46m², voici mes estimations de loyer :

• Loyer nu estimé : 800€/mois
• Loyer meublé estimé : 900€/mois (le meublé est souvent plus rentable et plus recherché par les jeunes actifs ou étudiants à Bordeaux).

Rendement brut et net

Basons-nous sur le loyer meublé pour le calcul du rendement, car c’est l’option la plus intéressante pour ce type de bien.

• Loyer annuel meublé : 900€ * 12 = 10 800€

Rendement brut estimé : (10 800€ / 211 320€) * 100 = 5,11%

Pour le rendement net, il faut déduire les charges annuelles. Sans connaître les charges de copropriété précises, la taxe foncière, ni les frais de gestion, je vais faire des estimations :

• Charges de copropriété : estimées à 60€/mois, soit 720€/an.
• Taxe foncière : estimée à 800€/an (à vérifier auprès du vendeur).
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 150€/an.
• Frais de gestion locative (si tu passes par une agence, environ 7% du loyer) : 900€ * 12 * 0.07 = 756€/an.
• Total des frais annuels (hors crédit) : 720 + 800 + 150 + 756 = 2 426€

Loyer net annuel (après déduction des frais) : 10 800€ – 2 426€ = 8 374€

Rendement net estimé : (8 374€ / 211 320€) * 100 = 3,96%

Ce rendement net est correct pour Bordeaux, mais il est important de valider toutes les charges.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow en considérant un apport de 10% du prix d’achat (17 900€) et un crédit sur 20 ans à 3,5% (hors assurance).

• Montant à financer : 211 320€ (coût total) – 17 900€ (apport) = 193 420€
• Mensualité de crédit (hors assurance) : environ 1 126€/mois.
• Charges mensuelles (estimées) : 2 426€ / 12 = 202€/mois.

Cashflow mensuel estimé : 900€ (loyer meublé) – 1 126€ (mensualité de crédit) – 202€ (charges) = -428€/mois.

Sans un apport conséquent, l’opération génère un cashflow négatif. C’est une situation fréquente à Bordeaux où les prix sont élevés. L’intérêt de l’investissement résidera alors dans la valorisation du bien à long terme et la constitution de patrimoine, ainsi que dans l’optimisation fiscale (amortissement en LMNP si meublé).

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente initialement à 194 000€ en juin 2025. Il a ensuite baissé à 188 000€ en septembre 2025, puis à 187 500€ en avril 2026, et enfin à 179 000€ fin mai 2026. Cela représente une baisse totale de 15 000€ (soit 7,7%) par rapport au prix initial.

Avec une ancienneté de près d’un an sur le marché et plusieurs baisses de prix significatives, le vendeur montre clairement une volonté de vendre et une certaine flexibilité. La dernière baisse de 8 500€ est récente et substantielle.
Tu as une marge de négociation potentielle, mais elle sera probablement plus limitée que si le prix n’avait pas déjà autant baissé. Je pense qu’une offre autour de 170 000€ – 175 000€ pourrait être tentée, en justifiant par l’ancienneté de l’annonce et les travaux à prévoir. Le vendeur a déjà fait un effort, mais il est toujours possible de gratter quelques milliers d’euros supplémentaires, surtout si tu es réactif et que tu peux prouver un financement solide.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est un signal fort et doit retenir toute ton attention.
L’annonce est apparue le 6 juin 2025 à 194 000€. Elle a stagné à ce prix pendant plus de trois mois avant une première baisse à 188 000€ le 26 septembre 2025. Ce prix a tenu plus de six mois, ce qui est long. Une légère baisse à 187 500€ est intervenue le 25 avril 2026, puis la baisse la plus significative à 179 000€ le 28 mai 2026.

Plusieurs points sont à noter :

1. Ancienneté de l’annonce : Le bien est en ligne depuis 362 jours. C’est une durée très longue pour un marché comme Bordeaux, qui est généralement tendu. Une telle ancienneté indique soit un prix initial trop élevé, soit un bien avec des défauts importants, soit une mauvaise commercialisation. Dans ce cas, les multiples baisses de prix suggèrent fortement un problème de prix.
2. Multiples baisses de prix : Le fait qu’il y ait eu trois baisses de prix (de 194k à 188k, puis à 187.5k, et enfin à 179k) est un signe que le bien ne trouve pas preneur au prix demandé. Le vendeur est sous pression et a déjà dû revoir ses attentes à la baisse. La dernière baisse de 8 500€ est significative et très récente.
3. Amplitude des baisses : La baisse totale de 15 000€ par rapport au prix initial (soit 7,7%) est notable. Cela montre une flexibilité du vendeur, mais aussi que le prix de départ était déconnecté de la réalité du marché.
4. Multi-mandats : Le bien est listé par au moins deux agences (« IAD France » et « Agence #157632630 »). Bien que l’une soit inactive et affichait un prix plus élevé (188 000€), la présence de plusieurs mandats, surtout au début du processus, peut parfois diluer les efforts de vente et créer de la confusion. Ici, c’est surtout le mandat IAD qui est actif et a géré les baisses de prix.

Ces signaux combinés (longue durée de mise en vente, baisses de prix répétées et significatives) indiquent que tu as un levier de négociation. Le vendeur est manifestement pressé de vendre et a déjà fait des concessions. C’est une opportunité pour toi d’obtenir un prix potentiellement plus bas que le marché si tu peux identifier la raison de cette difficulté à vendre (état du bien, localisation exacte, etc.) et la gérer.

Le Quartier

Bordeaux est une ville attractive, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, avec une forte demande locative. La commune de Bordeaux (33000/33100) est vaste et regroupe des quartiers très différents en termes de prix et d’ambiance. Sans l’adresse exacte, il est difficile de se prononcer précisément sur le micro-quartier. Cependant, je peux te donner une analyse générale basée sur les ventes DVF.

Les ventes DVF que nous avons analysées pour des appartements de 2 pièces montrent une grande disparité de prix au mètre carré, allant de 3 258€/m² (185 Rue du Jardin Public, 58m²) à 5 332€/m² (50 Rue Permentade, 35m²). Cela confirme que la localisation précise au sein de Bordeaux est primordiale. Un bien situé dans l’hyper-centre, près des transports (tramway), des commerces de proximité et des universités aura une tension locative et une valorisation bien supérieures à un bien excentré ou dans un quartier moins prisé.

Du point de vue investisseur :

• Ambiance et attractivité : Bordeaux est une ville étudiante et touristique, avec un bassin d’emploi dynamique. Cela assure une demande locative constante.
• Transports : Le réseau de tramway et de bus est très développé. La proximité d’une ligne de tram est un atout majeur pour la location.
• Commerces et services : La plupart des quartiers bordelais offrent une bonne densité de commerces, restaurants et services.
• Écoles et universités : La présence de nombreuses écoles supérieures et de l’université de Bordeaux garantit un flux continu d’étudiants et de jeunes actifs.
• Tension locative : La tension locative est forte à Bordeaux, surtout pour les petites surfaces (T1, T2). Trouver un locataire est rarement un problème si le bien est en bon état et bien situé.
• Évolution : Le marché immobilier bordelais a connu une forte croissance ces dernières années. Bien que la hausse se soit ralentie, la ville reste attractive et la demande devrait se maintenir.

Ton bien, à 3 891€/m², se situe dans la fourchette basse des ventes DVF pour des 2 pièces. Cela peut signifier qu’il est dans un quartier moins central ou qu’il nécessite une rénovation pour atteindre les standards des biens vendus plus cher. Il est impératif de vérifier la localisation exacte et son environnement immédiat (proximité des nuisances, état de l’immeuble, etc.).

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 46m² avec 2 pièces à Bordeaux, la cible locataire idéale est sans conteste le jeune actif ou le jeune couple.

Pourquoi cette cible ?

• Taille du bien : Un T2 de 46m² est parfaitement adapté pour une personne seule cherchant de l’espace ou pour un couple sans enfant. C’est une taille qui offre un bon confort de vie sans être trop grand.
• Marché bordelais : Bordeaux attire de nombreux jeunes professionnels et étudiants qui débutent leur carrière ou leurs études. Ils recherchent souvent des appartements fonctionnels, bien situés et à des loyers abordables pour leur budget.
• Demande : La demande pour les T2 est très forte à Bordeaux. Un jeune actif ou un couple est souvent plus stable qu’un étudiant seul et peut rester plusieurs années, réduisant ainsi le turnover.
• Meublé : En proposant le bien meublé, tu augmentes encore son attractivité pour cette cible qui arrive souvent avec peu d’affaires et recherche une solution clé en main. Cela permet aussi une fiscalité plus avantageuse en LMNP.

Évite la colocation pour un T2 de cette taille, car 46m² est un peu juste pour deux chambres indépendantes et des espaces communs confortables, sauf si l’agencement est très particulier. Le saisonnier peut être une option dans certains micro-quartiers très touristiques, mais cela demande une gestion plus intensive et n’est pas la cible la plus évidente pour un T2 classique.

Points de Vigilance

1. Ancienneté de l’annonce et baisses de prix : Le bien est sur le marché depuis près d’un an et a subi trois baisses de prix. C’est le signal le plus fort. Il faut absolument comprendre pourquoi il ne se vend pas. Est-ce l’état réel du bien, un problème d’immeuble, une localisation moins attractive que ce que le prix suggère, ou simplement un prix initial trop optimiste ? Une visite approfondie est indispensable pour identifier les raisons de cette difficulté à vendre.
2. État réel du bien et travaux : Le prix au mètre carré est en dessous des ventes DVF récentes, ce qui est un bon signe, mais cela implique très probablement des travaux. Si l’appartement est vendu « dans son jus », le budget de rénovation que j’ai estimé à 18 000€ pourrait être insuffisant. Il faut obtenir les diagnostics techniques et évaluer précisément l’ampleur des rénovations nécessaires (électricité, plomberie, isolation, cuisine, salle de bain).
3. Localisation précise : Bordeaux est une grande ville. La valeur d’un bien peut varier énormément d’une rue à l’autre. Sans l’adresse exacte, il est impossible de juger de la proximité des transports, des commerces, des écoles, des nuisances sonores ou visuelles. Une visite du quartier est cruciale pour valider l’attractivité locative et la valorisation potentielle.
4. Charges de copropriété et taxe foncière : Ces éléments n’ont pas été fournis. Ils sont essentiels pour calculer un rendement net précis et un cashflow réaliste. Des charges élevées peuvent rapidement plomber la rentabilité. Demande ces informations au vendeur ou à l’agent immobilier.
5. Cashflow négatif sans apport conséquent : Comme montré dans l’analyse financière, l’opération génère un cashflow négatif avec un crédit classique et un apport de 10%. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois pour couvrir le crédit et les charges. Ce n’est pas un investissement d’autofinancement immédiat, mais plutôt un investissement de capitalisation et de valorisation à long terme. Sois conscient de cette réalité financière.

Verdict

Ce T2 de 46m² à Bordeaux, affiché à 179 000€, présente un prix au mètre carré inférieur aux transactions récentes dans la ville, ce qui est un point positif. Cependant, son ancienneté sur le marché (près d’un an) et les multiples baisses de prix sont des signaux d’alerte majeurs qui nécessitent une investigation approfondie. Si tu peux négocier le prix encore un peu et que l’état du bien ne cache pas de mauvaises surprises, il peut représenter une opportunité d’investissement solide à long terme sur un marché locatif tendu, à condition d’accepter un cashflow négatif initial.

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