Dossier Investisseur : T2 46m² à Bordeaux — Cashflow négatif -610€

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 46m² avec 2 pièces, situé à BORDEAUX. Le prix affiché est de 179 000€, soit 3 891€/m². Il a été mis en vente initialement à 194 000€ le 6 juin 2025 et a subi plusieurs baisses de prix pour atteindre son niveau actuel. L’annonce est en ligne depuis environ 357 jours.

Verdict express : Un T2 à Bordeaux avec un prix en baisse significative, mais qui nécessite une analyse approfondie des travaux et de la localisation pour valider son potentiel d’investissement, car le cashflow s’annonce négatif.

Analyse Financière

Prix au m² et positionnement marché

Le prix actuel de 3 891€/m² est un point de départ intéressant.
En comparaison avec les annonces similaires actives pour des 2 pièces de 40-50m² à Bordeaux, la moyenne se situe autour de 3 700€/m². Notre bien est donc légèrement au-dessus de cette moyenne.
Cependant, si l’on regarde les ventes réelles (DVF) de 2 pièces de 40-50m² à Bordeaux en décembre 2025, la moyenne des prix au m² est bien plus élevée, autour de 4 633€/m². Par exemple :

• Un appartement de 45m², 2 pièces, vendu 223 000€ (4 955€/m²) le 31 décembre 2025.
• Un appartement de 50m², 2 pièces, vendu 186 450€ (3 729€/m²) le 30 décembre 2025.
• Un appartement de 40m², 2 pièces, vendu 189 000€ (4 725€/m²) le 30 décembre 2025.
• Un appartement de 40m², 2 pièces, vendu 205 000€ (5 125€/m²) le 29 décembre 2025.

Le prix de 3 891€/m² est donc nettement inférieur à la moyenne des transactions DVF comparables. Cette différence peut s’expliquer par un besoin important de travaux, un emplacement moins recherché au sein de Bordeaux, ou une forte motivation du vendeur.

Estimation des travaux

Étant donné le prix affiché inférieur aux ventes DVF et le long délai de vente, il est très probable que des travaux soient à prévoir. Nous allons estimer un budget de rénovation pour un rafraîchissement complet, incluant potentiellement la cuisine, la salle de bain et les revêtements.
J’estime les travaux à 500€/m², soit 23 000€ (46m² * 500€/m²). Ce chiffre est une estimation prudente et devra être affiné après visite et devis.

Coût total de l’opération

• Prix d’acquisition : 179 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 179 000€ * 0.08 = 14 320€
• Travaux estimés : 23 000€
• Coût total estimé de l’opération : 216 320€

Loyer estimé et rendement

Pour un T2 de 46m² à Bordeaux, la demande locative est forte.

• Loyer nu estimé : 800€/mois
• Loyer meublé estimé : 950€/mois (le meublé permet un loyer plus élevé et une fiscalité plus avantageuse via le LMNP).

Rendement brut estimé :

• Nu : (800€ * 12) / 179 000€ = 5.36%
• Meublé : (950€ * 12) / 179 000€ = 6.37%

Rendement net estimé (avant impôts) :
Pour estimer le rendement net, nous devons déduire les charges annuelles :

• Taxe foncière (estimée) : 900€

• Charges de copropriété (estimées à 75€/mois) : 900€

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) (estimée) : 150€

• Vacance locative (estimée à 0.5 mois de loyer/an) : 400€ (nu) / 475€ (meublé)

• Frais de gestion (si délégation, estimés à 8% du loyer hors charges) : 768€ (nu) / 912€ (meublé)

• Total charges annuelles (nu) : 900 + 900 + 150 + 400 + 768 = 3 118€

• Total charges annuelles (meublé) : 900 + 900 + 150 + 475 + 912 = 3 337€

• Rendement net (nu) : ((800€ * 12) – 3 118€) / 179 000€ = 3.62%

• Rendement net (meublé) : ((950€ * 12) – 3 337€) / 179 000€ = 4.50%

Ces rendements nets sont corrects pour Bordeaux, mais ils ne prennent pas en compte le coût du crédit.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un investissement locatif, le cashflow est crucial. Calculons-le avec un apport de 10% du prix d’acquisition et un crédit sur 20 ans à 3.5% (hors assurance) :

• Apport : 179 000€ * 0.10 = 17 900€

• Montant à financer : 216 320€ (coût total) – 17 900€ (apport) = 198 420€

• Mensualité de crédit (estimée) : environ 1 150€/mois (hors assurance emprunteur).

• Cashflow mensuel estimé (nu) :
  800€ (loyer) – (3 118€ / 12) (charges mensuelles) – 1 150€ (crédit)
  800€ – 260€ – 1 150€ = -610€/mois

• Cashflow mensuel estimé (meublé) :
  950€ (loyer) – (3 337€ / 12) (charges mensuelles) – 1 150€ (crédit)
  950€ – 278€ – 1 150€ = -478€/mois

Avec ces chiffres, l’opération génère un cashflow négatif significatif, même en meublé. Cela signifie que tu devras faire un effort d’épargne mensuel important pour maintenir cet investissement. Ce n’est pas un bien qui s’autofinance.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente à 194 000€ et est maintenant à 179 000€. Il a déjà subi une baisse de 15 000€, soit -7.7%.
L’historique des prix montre plusieurs baisses : de 194 000€ à 188 000€ en septembre 2025, puis à 187 500€ en avril 2026, et enfin à 179 000€ en mai 2026.
Le bien est en ligne depuis près d’un an (357 jours). C’est très long pour le marché bordelais, ce qui indique que le prix initial était trop élevé et que même le prix actuel peine à trouver preneur.
De plus, la situation de multi-mandat (une agence à 179 000€, une autre toujours à 188 000€) est un signal clair de désorganisation et de motivation du vendeur à liquider le bien.
Tu as une marge de négociation. Vise une offre entre 165 000€ et 170 000€. Une offre à 165 000€ représenterait une baisse totale de près de 15% par rapport au prix initial, ce qui est justifié par l’ancienneté de l’annonce et les baisses successives.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très parlant et doit t’alerter.
Le bien a été mis sur le marché le 6 juin 2025 à 194 000€. Il est resté à ce prix pendant plus de trois mois avant une première baisse significative.

• Première baisse : Le 26 septembre 2025, le prix passe à 188 000€ (-6 000€, soit -3.1%). Cette baisse n’a pas suffi à générer une vente.
• Deuxième baisse : Le 25 avril 2026, le prix est ajusté à 187 500€ (-500€, une baisse symbolique). Cela montre une tentative de relancer l’intérêt sans réelle conviction.
• Troisième baisse : Le 28 mai 2026, le prix chute à 179 000€ (-8 500€, soit -4.5%). C’est la baisse la plus importante depuis l’initiale, et elle est très récente.

Ces baisses successives, totalisant 15 000€ (-7.7%) par rapport au prix de départ, et étalées sur près d’un an, sont un signal fort. Le vendeur a visiblement du mal à vendre et est de plus en plus pressé. Une annonce qui reste 357 jours sur le marché à Bordeaux est une anomalie. Cela peut indiquer un prix de départ trop ambitieux, un bien avec des défauts majeurs non visibles sur l’annonce, ou un marché qui se tend.

Le fait que le bien soit en multi-mandat est un autre signal. L’une des agences affiche 179 000€, tandis qu’une autre est toujours à 188 000€. Cette incohérence est un signe de désorganisation de la vente et peut être exploitée pour la négociation. Le vendeur est probablement en contact avec plusieurs agences, certaines n’ayant pas mis à jour leur prix, ou ayant des mandats à des prix différents. Cela montre un manque de stratégie claire et une volonté de « tenter le coup » avec différents prix, ce qui décrédibilise l’annonce et le vendeur.

En résumé, l’historique des prix et la durée de commercialisation sont des signaux négatifs quant à l’attractivité du bien à son prix initial, mais positifs pour ta capacité à négocier agressivement.

Le Quartier

Bordeaux est une ville très attractive, avec une forte demande locative, notamment pour les petits et moyens appartements. La ville bénéficie d’une excellente réputation, d’un dynamisme économique et universitaire, et d’un réseau de transports en commun développé (tramway, bus).
Un appartement de 2 pièces est particulièrement recherché par les jeunes actifs, les étudiants ou les jeunes couples. La tension locative y est généralement élevée, ce qui assure une bonne rotation des locataires et limite la vacance.

Les ventes DVF récentes dans la commune de Bordeaux pour des appartements de 2 pièces (40-50m²) en décembre 2025 montrent une fourchette de prix assez large, allant de 3 729€/m² à 5 125€/m². Cette disparité s’explique par la diversité des quartiers de Bordeaux. Certains secteurs sont très prisés (centre historique, Chartrons, Saint-Michel), d’autres sont en pleine réhabilitation ou plus populaires.
Le prix de 3 891€/m² pour ce bien est inférieur à la moyenne DVF pour des biens comparables, ce qui peut indiquer qu’il se situe dans un quartier moins premium, ou que son état nécessite une rénovation plus importante que la moyenne des biens vendus. Sans l’adresse exacte, il est difficile de se prononcer sur la micro-localisation, mais c’est un point à vérifier absolument. La proximité des transports, des commerces et des écoles/universités est un atout majeur pour la tension locative.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 46m² avec 2 pièces à Bordeaux, la cible locataire idéale est clairement le jeune actif ou le jeune couple sans enfant.

Pourquoi cette cible ?

• Marché bordelais dynamique : Bordeaux attire de nombreux jeunes professionnels et étudiants grâce à son bassin d’emploi en croissance et ses universités. Un T2 est parfaitement adapté à leurs besoins.
• Surface et configuration : 46m² offrent un espace suffisant pour une personne seule ou un couple, avec une chambre séparée et un séjour, ce qui est très apprécié.
• Budget : Le loyer estimé (800-950€) correspond au budget de cette catégorie de locataires, souvent avec des revenus stables.
• Mobilité : Les jeunes actifs et couples sont souvent mobiles et recherchent des logements bien connectés aux transports en commun pour se rendre au travail ou aux activités.
• Demande constante : La demande pour ce type de bien est structurellement forte à Bordeaux, garantissant une faible vacance locative.

La colocation est moins pertinente pour un T2 de cette taille, et les familles trouveraient la surface trop juste. Le meublé serait un avantage pour cette cible, car il répond à un besoin de flexibilité et de facilité d’installation.

Points de Vigilance

1. Historique de prix et ancienneté de l’annonce : Le bien est en ligne depuis près d’un an et a subi trois baisses de prix significatives. C’est un signal fort que le bien a du mal à trouver preneur. Il faut en comprendre la raison : défauts majeurs, emplacement peu attractif, ou simple surestimation initiale.
2. Multi-mandats et incohérence des prix : La présence de deux annonces avec des prix différents (179 000€ et 188 000€) est un signe de désorganisation de la vente. Cela peut compliquer le processus d’achat et indique une pression sur le vendeur, mais aussi un manque de professionnalisme de sa part ou de celle des agences.
3. Prix au m² bas par rapport aux ventes DVF : Le prix de 3 891€/m² est bien en deçà de la moyenne des ventes réelles comparables à Bordeaux (4 633€/m²). Cette différence peut cacher un état de vétusté très avancé nécessitant des travaux lourds et coûteux, ou un emplacement moins recherché au sein de la commune. Une visite détaillée et une analyse des devis travaux sont impératives.
4. Cashflow négatif important : Avec un financement classique sur 20 ans à 3.5% et un apport de 10%, l’opération génère un cashflow négatif de l’ordre de 478€ à 610€ par mois. Ce n’est pas un investissement qui s’autofinance. Tu devras être prêt à supporter un effort d’épargne mensuel conséquent, ou envisager un apport beaucoup plus important pour réduire la mensualité du crédit.
5. Absence d’informations sur la copropriété : Les charges de copropriété sont estimées, mais sans connaître l’état de l’immeuble, les travaux votés ou à venir, et le montant exact des charges, il y a un risque. Une copropriété mal gérée ou avec des travaux importants peut plomber la rentabilité.

Verdict

Ce T2 à Bordeaux, avec son prix actuel de 179 000€, présente un intérêt certain au vu des baisses successives et de sa longue période de commercialisation. Le marché locatif bordelais est porteur pour ce type de bien. Cependant, le prix au m² significativement inférieur aux ventes DVF récentes suggère un état nécessitant une rénovation importante, ce qui est confirmé par l’historique de vente. L’opération n’est pas autofinancée et demandera un effort d’épargne mensuel conséquent. Je te conseille de te positionner avec une offre agressive, entre 165 000€ et 170 000€, mais uniquement après une visite approfondie pour évaluer précisément l’étendue des travaux et l’état de la copropriété. Sans ces informations, le risque est trop élevé.

Simuler

Ajuste les paramètres ci-dessus pour tester meublé, montant travaux, taux crédit…