Dossier Investisseur : Studio 39m² à Évry — -13% Prix & Cashflow négatif

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 39 m² avec 1 pièce, situé à Évry (91000). Il est actuellement affiché à 104 000 €, soit un prix au m² de 2 667 €. Initialement mis en vente le 1er août 2025 à 119 900 €, il a subi deux baisses de prix successives, totalisant une réduction de 15 900 € (-13,26%). L’annonce est en ligne depuis 362 jours.

Verdict express : Un grand studio à Évry avec un prix au m² attractif après d’importantes baisses, mais qui nécessite une analyse approfondie des coûts de rénovation et du financement pour être rentable.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché pour ce studio est de 2 667 €/m². Comparons-le aux données du marché local :

• Annonces similaires à Évry (91000) :

  • Pour des studios (1 pièce) de taille comparable, les prix varient : un 41m² est à 2 680 €/m², un 38m² à 2 342 €/m². La moyenne pour les studios similaires est d’environ 2 511 €/m².
  • Pour des appartements de 2 pièces, souvent de surface similaire, les prix s’étendent de 2 000 €/m² (pour un 45m²) à près de 2 970 €/m² (pour plusieurs 37m²). La moyenne pour les 2-pièces est d’environ 2 713 €/m².
  • En consolidant studios et 2-pièces de taille similaire, la moyenne des annonces actuelles est d’environ 2 668 €/m². Ton bien est donc parfaitement aligné avec les prix affichés actuellement.

• Ventes réelles DVF à Évry-Courcouronnes (réalisées fin 2025) :

  • Pour les studios (1 pièce) :
    • Un 38m² s’est vendu 126 000 € (soit 3 316 €/m²) le 23/12/2025 au 9 Allée Boissy d’Anglas.
    • Un 28m² s’est vendu 105 000 € (soit 3 750 €/m²) le 16/12/2025 au 5 Rue André Lalande.
    • Un 33m² s’est vendu 78 000 € (soit 2 364 €/m²) le 25/11/2025 au 5 Rue Honoré d’Estienne d’Orves.
    • La moyenne des ventes DVF pour les studios est d’environ 3 244 €/m².
  • Pour les appartements 2 pièces :
    • Un 48m² s’est vendu 149 000 € (soit 3 104 €/m²) le 30/12/2025 au 7 Allée Boissy d’Anglas.
    • Un 43m² s’est vendu 174 350 € (soit 4 055 €/m²) le 23/12/2025 au 16 Rue de l’Essonne.
    • Un 50m² s’est vendu 123 000 € (soit 2 460 €/m²) le 22/12/2025 au 10 Allée Luchino Visconti.
    • La moyenne des ventes DVF pour les 2-pièces (en excluant un outlier à 5 927 €/m² pour un 41m² qui semble être une vente exceptionnelle ou une erreur) est d’environ 3 219 €/m².
  • La moyenne générale des ventes DVF pour les 1 et 2 pièces est d’environ 3 231 €/m².

Conclusion sur le prix au m² : À 2 667 €/m², ton bien est significativement en dessous de la moyenne des ventes réelles DVF (3 231 €/m²). Cet écart de 564 €/m² est un signal très positif et suggère un potentiel de plus-value ou une marge pour des travaux.

Estimation travaux selon l’état probable

L’écart entre le prix affiché (2 667 €/m²) et la moyenne DVF (3 231 €/m²) est de 564 €/m². Cet écart indique que le bien nécessite probablement une rénovation pour atteindre les standards du marché.
J’estime un budget travaux de 400 à 600 €/m² pour une rénovation complète (cuisine, salle de bain, revêtements, peinture). Pour un 39m², cela représente un coût estimé entre 15 600 € et 23 400 €.
Pour les calculs suivants, je retiendrai une estimation de 20 000 € pour une rénovation de qualité, permettant de valoriser le bien et d’attirer des locataires.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

• Prix d’achat : 104 000 €
• Frais de notaire (estimé à 8% pour l’ancien) : 104 000 € * 8% = 8 320 €
• Travaux estimés : 20 000 €
• Coût total estimé de l’opération : 104 000 € + 8 320 € + 20 000 € = 132 320 €

Loyer estimé nu ET meublé

Évry est une ville universitaire avec une forte demande locative pour les petites surfaces. Un studio de 39m² est spacieux pour un étudiant ou un jeune actif.

• Loyer nu estimé : Sur la base des annonces locales pour des surfaces similaires, un loyer nu hors charges serait estimé à 680 €/mois.
• Loyer meublé estimé : Le marché étudiant et jeune actif est friand de logements meublés. En meublé, tu pourrais viser un loyer estimé à 780 €/mois hors charges. C’est la stratégie que je te recommande pour cette cible.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du loyer meublé estimé à 780 €/mois.

• Rendement brut :

  • Loyer annuel : 780 € * 12 = 9 360 €
  • Rendement brut : (9 360 € / 104 000 €) * 100 = 9,00 %

• Rendement net (avant impôts, sur coût total de l’opération) :

  • Charges de copropriété (estimation) : 80 €/mois * 12 = 960 €/an
  • Taxe foncière (estimation) : 800 €/an (à vérifier précisément)
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) (estimation) : 150 €/an
  • Vacance locative (estimation 1 mois tous les 3 ans) : 780 € / 3 = 260 €/an
  • Frais de gestion (si tu passes par une agence, estimé à 8% des loyers) : 9 360 € * 8% = 748,80 €/an
  • Total des charges annuelles estimées : 960 + 800 + 150 + 260 + 748,80 = 2 918,80 €
  • Loyer annuel net de charges : 9 360 € – 2 918,80 € = 6 441,20 €
  • Rendement net estimé (sur coût total de l’opération) : (6 441,20 € / 132 320 €) * 100 = 4,87 %

Un rendement brut de 9% est très bon. Le rendement net de 4,87% est correct, mais il est important de noter qu’il inclut les frais d’acquisition et les travaux.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow mensuel si tu finances l’intégralité du coût total de l’opération (132 320 €) sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3,5%.

• Montant emprunté : 132 320 €

• Durée : 240 mois (20 ans)

• Taux d’intérêt : 3,5 %

• Mensualité de crédit estimée : 768,45 €/mois

• Loyer mensuel (meublé) : 780 €

• Charges mensuelles estimées (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, vacance, gestion) : 2 918,80 € / 12 = 243,23 €/mois

• Cashflow mensuel estimé : Loyer – Charges – Mensualité de crédit = 780 € – 243,23 € – 768,45 € = -231,68 €/mois

Verdict Cashflow : Le cashflow est estimé négatif de 231,68 € par mois. Cela signifie que tu devras apporter un complément de ta poche chaque mois pour couvrir les charges et le remboursement du prêt, si tu finances l’intégralité de l’opération (achat + frais + travaux) sans apport. C’est un point de vigilance majeur. Pour atteindre un cashflow positif, il faudrait soit un apport personnel conséquent, soit une renégociation agressive du prix, soit une optimisation drastique des coûts de travaux.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente le 1er août 2025 à 119 900 €. Il a subi une première baisse à 109 000 € le 1er mai 2026, puis une seconde à 104 000 € le 5 juin 2026. En moins d’un an, le prix a chuté de 15 900 €, soit 13,26 %.
L’annonce est en ligne depuis 362 jours, ce qui est très long. Ces deux éléments (baisses successives et longue ancienneté) sont des signaux clairs d’un vendeur motivé et d’un prix initialement surévalué.
Malgré le prix actuel déjà intéressant par rapport aux DVF, le cashflow négatif justifie une tentative de négociation supplémentaire. Je te conseille de viser un prix d’achat autour de 100 000 €, ce qui représenterait une baisse additionnelle de 3,85 %. À ce prix, le bien serait à 2 564 €/m², renforçant encore son attractivité par rapport au marché DVF et améliorant légèrement ton cashflow.

Historique & Signaux

Le parcours de ce bien sur le marché est révélateur. Mis en ligne le 1er août 2025 à 119 900 €, il est resté à ce prix pendant près de 9 mois. C’est une durée excessive pour un marché comme Évry. L’absence de preneur a logiquement conduit à une première baisse significative de 10 900 € (-9,09%) le 1er mai 2026, le ramenant à 109 000 €. Un mois plus tard, le 5 juin 2026, une nouvelle réduction de 5 000 € (-4,59%) a été appliquée, pour atteindre le prix actuel de 104 000 €.

Ces deux baisses, totalisant 13,26% du prix initial, et une ancienneté de près d’un an (362 jours exactement au 18 juillet 2026) sont des signaux forts. Le vendeur est clairement pressé de vendre et a dû ajuster ses attentes à la réalité du marché. Cela te donne un levier de négociation non négligeable.

Concernant la mention « multi-mandats », les données indiquent que deux annonces pour ce bien ont été gérées par la même agence (« Era Centre Essonne Evry »), l’une étant active au prix actuel et l’autre inactive à l’ancien prix. Il ne s’agit donc pas d’une concurrence entre différentes agences, mais plutôt d’une gestion interne de l’agence ou d’une relance d’annonce. Le signal principal à retenir reste la durée de mise en vente et les ajustements de prix successifs. Le bien ne part pas, même après ces baisses.

Le Quartier

Évry-Courcouronnes, préfecture de l’Essonne, est une ville dynamique de la première couronne parisienne, bien desservie et en constante évolution.

• Ambiance et cadre de vie : Évry est une ville nouvelle, avec une architecture variée. Elle est caractérisée par ses grands ensembles, mais aussi par des quartiers plus résidentiels et des espaces verts. Le centre-ville est animé, avec de nombreux commerces, services et équipements publics. Sans l’adresse exacte, il est difficile de se prononcer sur le micro-quartier, mais Évry dans son ensemble offre une vie urbaine complète.

• Transports : La ville est très bien connectée, notamment grâce au RER D qui permet de rejoindre Paris (Gare de Lyon) en 30 à 40 minutes. De nombreuses lignes de bus complètent le réseau, facilitant les déplacements locaux et vers les communes avoisinantes. C’est un atout majeur pour les locataires qui travaillent ou étudient sur Paris ou en proche banlieue.

• Commerces, écoles et services : Évry-Courcouronnes dispose d’un grand centre commercial (Évry 2), de nombreux commerces de proximité, de marchés, d’établissements scolaires de tous niveaux et d’un pôle universitaire important (Université d’Évry-Val d’Essonne, Télécom SudParis, ENSIIE). La présence de ces établissements assure une forte demande locative.

• Tension locative : La tension locative est forte à Évry, particulièrement pour les petites surfaces comme les studios et les T2, en raison de la population étudiante et des jeunes actifs. Un bien bien rénové et bien placé trouvera rapidement preneur.

• Évolution du marché immobilier : Le marché immobilier à Évry-Courcouronnes a connu une croissance soutenue ces dernières années, avec des ajustements plus récents. Les projets de rénovation urbaine et de développement des infrastructures continuent de soutenir l’attractivité de la ville. Les prix DVF confirment un marché actif avec des transactions régulières.

• Prix réels du quartier (DVF) : Les ventes DVF récentes (fin 2025) confirment des prix au m² solides pour les appartements.

  • Pour les studios, les prix s’échelonnent de 2 364 €/m² à 3 957 €/m², avec une moyenne de 3 244 €/m². Par exemple, un 38m² s’est vendu 126 000 € (3 316 €/m²).
  • Pour les 2-pièces, la moyenne se situe autour de 3 219 €/m². Un 48m² a été cédé à 149 000 € (3 104 €/m²).
    Ton bien, à 2 667 €/m², est donc très bien positionné par rapport à ces prix de transaction réels.

Cible Locataire Idéale

La cible locataire idéale pour ce studio de 39m² à Évry est clairement l’étudiant ou le jeune actif seul.

Argumentation :

• Taille du bien : Avec 39m², ce n’est pas un petit studio. Il offre un espace de vie confortable, une pièce principale spacieuse qui peut être aménagée avec un coin nuit et un coin jour distincts, ce qui est très apprécié par les étudiants ou jeunes professionnels qui cherchent plus qu’un simple 15-20m².
• Localisation universitaire : Évry est un pôle universitaire majeur. L’Université d’Évry-Val d’Essonne attire des milliers d’étudiants chaque année, créant une demande constante pour les logements de petite et moyenne surface.
• Accessibilité : La proximité du RER D est un atout indéniable. Les étudiants et jeunes actifs ont besoin de se déplacer facilement vers les campus, les lieux de stage ou de travail, et vers Paris.
• Marché du meublé : Cette cible privilégie souvent les logements meublés, car elle ne possède pas d’ameublement et recherche une solution clé en main. Louer ce bien meublé te permettra d’optimiser le loyer et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (LMNP).
• Stabilité : Bien que les étudiants changent parfois de logement chaque année, un bien de cette qualité et taille peut aussi attirer des jeunes actifs en début de carrière, offrant une plus grande stabilité locative.

Points de Vigilance

1. Cashflow négatif : C’est le point le plus critique. Malgré un prix d’achat attractif et un bon rendement brut, le financement à 100% avec les taux actuels et le coût des travaux estimé conduit à un cashflow mensuel négatif d’environ 230 €. Tu devras prévoir un apport personnel conséquent pour réduire la mensualité de crédit ou accepter de compenser ce déficit chaque mois.
2. Coût et étendue des travaux : L’estimation de 20 000 € pour la rénovation est une moyenne. Une visite technique approfondie est indispensable pour évaluer l’état réel (électricité, plomberie, isolation, menuiseries) et obtenir des devis précis. Une mauvaise surprise pourrait faire grimper la facture et dégrader la rentabilité.
3. Détails de la copropriété : Il n’est pas précisé si le bien est en copropriété. Si c’est le cas, il est impératif de consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le règlement de copropriété, le montant des charges et l’état des fonds de travaux. Des travaux importants votés ou à venir peuvent impacter lourdement tes charges.
4. Micro-localisation précise : Évry-Courcouronnes est une grande commune. L’attractivité du bien pour un locataire dépendra fortement de sa localisation exacte par rapport aux transports (gare RER), à l’université, et aux commodités (commerces, parcs). Sans cette information, l’analyse du quartier reste générale.
5. Concurrence sur le marché des studios : Bien que la demande soit forte, Évry propose de nombreux studios. Pour te démarquer, la qualité de la rénovation, l’aménagement optimisé du grand espace (39m²), et un loyer compétitif seront essentiels.

Verdict

Ce studio de 39m² à Évry est une opportunité d’investissement intéressante, principalement grâce à son prix au m² (2 667 €/m²) nettement inférieur aux transactions réelles DVF du secteur (3 231 €/m²). La forte baisse de prix de 13% et l’ancienneté de l’annonce sont des signaux clairs d’un vendeur motivé. Cependant, l’opération nécessite un budget travaux estimé à 20 000 € et, avec un financement à 100% au taux actuel, le cashflow sera négatif. Je te conseille de visiter ce bien sans tarder, de faire chiffrer précisément les travaux et de tenter une négociation agressive, idéalement autour de 100 000 €, pour améliorer ta rentabilité et réduire le déficit de cashflow.

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