Dossier Investisseur : Studio 39m² à Verrières-le-Buisson — 5 baisses de prix

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 39 m² avec 1 pièce, situé à Verrières-le-Buisson. Le prix affiché est de 96 000 €, soit un prix au mètre carré de 2 461,54 €. Initialement mis en vente à 132 000 € le 2 mai 2025, le prix a subi plusieurs baisses successives pour atteindre son niveau actuel. L’annonce est en ligne depuis environ 452 jours. Le prix actuel est 27,27% inférieur au prix de départ enregistré. C’est un studio spacieux qui a du mal à se vendre, et le prix actuel est très bas pour la commune, ce qui appelle à une analyse approfondie.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 2 461,54 €/m² pour ce studio de 39 m² à Verrières-le-Buisson est un point d’attention majeur.

En comparant avec les ventes réelles (DVF) d’appartements de 1 ou 2 pièces dans la commune sur les deux dernières années :

• Appartements 1 pièce (studios) :
  • Un 34 m² s’est vendu 100 000 € (2 941 €/m²) le 11 septembre 2025.
  • Un 25 m² s’est vendu 93 000 € (3 720 €/m²) le 22 juillet 2025.
  • Un 25 m² s’est vendu 132 000 € (5 280 €/m²) le 7 juin 2024 (ce prix est un cas isolé, potentiellement lié à une rénovation complète ou un emplacement premium).
  • En excluant l’extrême, la moyenne pour les studios est d’environ 3 330 €/m².
• Appartements 2 pièces (surfaces comparables) :
  • Un 39 m² s’est vendu 193 000 € (4 948 €/m²) le 20 septembre 2024.
  • Un 40 m² s’est vendu 238 100 € (5 952 €/m²) le 3 septembre 2024.
  • Un 45 m² s’est vendu 104 000 € (2 311 €/m²) le 21 août 2024.

Ton prix au mètre carré de 2 461,54 € est nettement inférieur à la moyenne des studios vendus récemment (environ 3 330 €/m²). Il est même proche du prix le plus bas observé pour un 2 pièces de 45 m² (2 311 €/m²). Cette différence est un signal fort : soit le bien est dans un état de délabrement avancé, soit il présente des défauts importants (emplacement, nuisances), soit le vendeur est extrêmement pressé.

Concernant les annonces similaires, une seule est remontée avec les mêmes caractéristiques (39 m², 96 000 €). Il s’agit en réalité de la même annonce, ce qui ne permet pas d’établir une moyenne de prix pour des biens comparables actuellement sur le marché.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au mètre carré très bas par rapport aux ventes DVF, il est impératif d’anticiper un budget travaux conséquent. Si l’objectif est d’atteindre un niveau de qualité permettant une bonne location et de se rapprocher des prix du marché après rénovation (visant au moins 3 000 €/m²), il faut prévoir une rénovation complète.

Pour un studio de 39 m², une rénovation complète (électricité, plomberie, revêtements, cuisine, salle de bain) peut être estimée entre 600 €/m² et 800 €/m².
Nous allons retenir une estimation de 700 €/m² pour une rénovation de qualité, soit :
39 m² * 700 €/m² = 27 300 €.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux, est estimé comme suit :

• Prix d’achat : 96 000 €
• Frais de notaire (estimés à 8% du prix d’achat pour l’ancien) : 96 000 € * 0,08 = 7 680 €
• Travaux estimés : 27 300 €
• Coût total estimé : 96 000 € + 7 680 € + 27 300 € = 130 980 €

Loyer estimé nu et meublé

Verrières-le-Buisson est une commune résidentielle prisée de l’Essonne, bien connectée à la région parisienne et proche du pôle universitaire et de recherche de Paris-Saclay. Un studio de 39 m² est une belle surface pour un célibataire ou un jeune couple.

• Loyer nu estimé : Pour un studio de cette taille et après rénovation, tu peux estimer un loyer hors charges entre 680 € et 780 € par mois. Retenons une moyenne de 730 €/mois (hors charges).
• Loyer meublé estimé : En meublé, tu peux espérer une plus-value d’environ 10 à 15% sur le loyer. Le loyer meublé hors charges est estimé entre 780 € et 890 € par mois. Retenons une moyenne de 830 €/mois (hors charges).

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur le coût total de l’opération (130 980 €) :

• Rendement brut nu : (730 € * 12 mois) / 96 000 € = 8 760 € / 96 000 € = 9,13 %
• Rendement brut meublé : (830 € * 12 mois) / 96 000 € = 9 960 € / 96 000 € = 10,37 %

Pour un rendement net plus réaliste, nous devons déduire les charges courantes. Estimons les charges de copropriété à 100 €/mois (1 200 €/an), la taxe foncière à 800 €/an et l’assurance propriétaire non occupant (PNO) à 150 €/an. Si tu optes pour la gestion locative, ajoute 7% des loyers.

• Revenus annuels bruts meublés : 9 960 €
• Charges annuelles : 1 200 € (copro) + 800 € (TF) + 150 € (PNO) + 697 € (gestion 7% de 9960€) = 2 847 €
• Revenus annuels nets (avant impôts et hors vacance locative) : 9 960 € – 2 847 € = 7 113 €
• Rendement net (avant impôts) sur coût total : 7 113 € / 130 980 € = 5,43 %

Ce rendement net est correct pour l’Île-de-France, mais il est conditionné par la réalisation des travaux et l’atteinte des loyers estimés.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Estimons le cashflow mensuel avec un financement à 100% du coût total de l’opération (130 980 €) sur 20 ans (240 mois) à un taux de 3,5% (hors assurance emprunteur).

• Mensualité de crédit estimée : Environ 766 €/mois.
• Revenus mensuels (loyer meublé hors charges) : 830 €
• Dépenses mensuelles (hors crédit) :
  • Charges copropriété : 100 €
  • Taxe foncière : 800 € / 12 = 66,67 €
  • Assurance PNO : 150 € / 12 = 12,50 €
  • Frais de gestion : 697 € / 12 = 58,08 €
  • Total dépenses mensuelles (hors crédit) : 100 + 66,67 + 12,50 + 58,08 = 237,25 €
• Cashflow mensuel (avant impôts et hors vacance locative) : 830 € (loyer) – 237,25 € (charges) – 766 € (crédit) = -173,25 €/mois

Sans apport personnel, l’opération génère un cashflow négatif. Cela signifie que tu devras compléter chaque mois pour couvrir toutes les dépenses. Pour atteindre un cashflow positif, un apport significatif serait nécessaire pour réduire le montant emprunté et donc les mensualités de crédit. Par exemple, un apport de 30 000 € réduirait l’emprunt à 100 980 €, soit une mensualité d’environ 590 €/mois, ce qui rendrait le cashflow positif d’environ 3 €/mois.

Marge de négociation

L’historique des prix est éloquent et indique une forte motivation du vendeur :

• Prix initial enregistré : 132 000 € (02/05/2025)
• Prix actuel : 96 000 € (06/06/2026)
• Baisse totale : 36 000 €, soit une réduction de 27,27% depuis le prix de départ.

Le bien est sur le marché depuis 452 jours, ce qui est une durée très longue. Il a subi 5 baisses de prix successives :

1. De 132 000 € à 122 500 € (-7,2%) le 04/06/2025.
2. De 122 500 € à 105 000 € (-14,3%) le 15/09/2025.
3. De 105 000 € à 104 500 € (-0,48%) le 17/03/2026.
4. De 104 500 € à 102 000 € (-2,4%) le 13/05/2026.
5. De 102 000 € à 96 000 € (-5,88%) le 06/06/2026.

La dernière baisse date de près de deux mois et le prix est stable depuis. Malgré cette série de baisses, la longue durée de mise en vente et le fait que le prix soit déjà très bas par rapport au marché DVF suggèrent que le vendeur est au bout de ses efforts. Une marge de négociation supplémentaire est possible, mais elle sera probablement faible. Tu pourrais tenter une offre à 90 000 € ou 92 000 € en justifiant par l’état du bien et les travaux à prévoir, mais n’attends pas une réduction drastique. Le prix actuel est déjà très agressif.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est un cas d’école pour un investisseur. Le bien a été mis en vente à 132 000 € le 2 mai 2025. Ce prix initial était manifestement trop élevé pour le marché de Verrières-le-Buisson, surtout pour un studio de 39 m². Le vendeur a dû faire face à une absence d’offres, l’obligeant à réajuster son prix à la baisse à plusieurs reprises.

En 14 mois, le prix a chuté de 27,27%, passant de 132 000 € à 96 000 €. Cette succession de 5 baisses de prix, dont la dernière remonte à début juin 2026, est un signal clair de la difficulté du vendeur à trouver un acquéreur. Une telle ancienneté sur le marché (452 jours) est un indicateur fort que le bien présente soit un défaut majeur (état, emplacement, charges, etc.), soit qu’il a été surestimé pendant une longue période.

Le fait que le bien soit en multi-mandats (listé par BSK Immobilier et Cph Immobilier – J Younsi) renforce cette analyse. Un vendeur qui confie son bien à plusieurs agences simultanément cherche généralement à maximiser sa visibilité et à accélérer la vente. Lorsque cela s’accompagne d’une longue durée de mise en ligne et de multiples baisses de prix, cela signifie que même avec une large diffusion, le bien ne trouve pas preneur. Les agences ont probablement conseillé au vendeur de baisser le prix à plusieurs reprises pour s’adapter à la réalité du marché et à l’état du bien.

Ce historique est un avantage pour toi en tant qu’acheteur : le vendeur est très probablement épuisé par le processus et très motivé à conclure la vente. Cela te donne un levier pour négocier, mais surtout, cela t’alerte sur la nécessité d’une inspection très minutieuse du bien pour comprendre ce qui a pu freiner les précédents acheteurs.

Le Quartier

Verrières-le-Buisson est une commune de l’Essonne (91) réputée pour son cadre de vie agréable. C’est une ville résidentielle, plutôt cossue, avec de nombreux espaces verts, ce qui en fait un lieu recherché pour les familles et les personnes souhaitant un environnement calme et de qualité, tout en restant proche de Paris.

• Ambiance : L’ambiance est calme et familiale. Ce n’est pas une ville étudiante animée, mais plutôt une banlieue pavillonnaire et résidentielle.
• Transports : La commune est desservie par des lignes de bus qui permettent de rejoindre les gares RER B de Massy-Palaiseau ou Antony, offrant un accès direct à Paris (environ 20-25 minutes de RER B jusqu’à Denfert-Rochereau). La proximité des autoroutes A6 et A10 est également un atout pour les automobilistes.
• Commerces et écoles : Verrières-le-Buisson dispose de commerces de proximité, de supermarchés et de bonnes infrastructures scolaires (écoles maternelles, primaires, collège).
• Tension locative : La tension locative est bonne en Île-de-France, mais pour un studio, elle sera moins forte qu’en plein cœur de Paris ou dans des villes universitaires spécifiques. Cependant, la proximité du pôle de Paris-Saclay (avec ses universités, grandes écoles et centres de recherche) peut générer une demande pour des logements de petite surface de la part d’étudiants, jeunes chercheurs ou jeunes actifs.
• Évolution : Le marché immobilier à Verrières-le-Buisson est stable et plutôt haussier sur le long terme, car la demande pour des villes de qualité en première et deuxième couronne parisienne reste forte.

Les ventes DVF confirment des prix au mètre carré élevés pour des appartements en bon état dans la commune. Par exemple :

• Un 2 pièces de 39 m² s’est vendu 193 000 € (4 948 €/m²) en septembre 2024.
• Un 2 pièces de 40 m² s’est vendu 238 100 € (5 952 €/m²) en septembre 2024.
• Même des studios de plus petite surface affichent des prix au mètre carré supérieurs : 34 m² à 2 941 €/m² et 25 m² à 3 720 €/m².

Le prix de 2 461,54 €/m² pour le bien que tu analyses est donc très en deçà des prix du marché pour des biens comparables en bon état. Cela renforce l’idée qu’il y a un fort potentiel de plus-value après rénovation, ou qu’il y a un problème spécifique au bien qui justifie ce prix bas.

Cible Locataire Idéale

Pour ce studio de 39 m² à Verrières-le-Buisson, la cible locataire idéale est le jeune actif seul ou le jeune couple.

Pourquoi cette cible ?

1. Surface généreuse pour un studio : 39 m² est une taille confortable pour une personne seule, offrant un espace de vie distinct et un coin nuit. Pour un jeune couple, c’est également une option viable, surtout si l’aménagement permet de bien séparer les espaces. Cela le rend plus attractif qu’un studio classique de 20-25 m².
2. Localisation résidentielle de qualité : Verrières-le-Buisson offre un cadre de vie apprécié, calme et verdoyant, ce qui attire les jeunes actifs qui travaillent à Paris ou dans les pôles économiques proches et qui cherchent à s’éloigner de l’agitation urbaine tout en restant bien connectés.
3. Proximité du pôle Paris-Saclay : Le plateau de Saclay, avec ses universités (Université Paris-Saclay, CentraleSupélec, AgroParisTech, etc.) et ses centres de recherche et d’entreprises innovantes, génère une forte demande de logements pour les étudiants avancés, les doctorants, les jeunes chercheurs et les ingénieurs. Ces profils sont souvent à la recherche de logements de qualité, bien desservis, pour des durées de location de 1 à 3 ans. Un studio rénové de 39 m² correspondrait parfaitement à leurs attentes.
4. Accès aux transports : La connexion via le RER B vers Paris est un atout majeur pour les jeunes professionnels travaillant dans la capitale.

Un studio de cette taille, bien rénové et meublé avec goût, pourrait également attirer des étudiants de l’université Paris-Saclay, mais le loyer sera plus élevé que pour une petite chambre étudiante. La cible « jeune actif seul ou jeune couple » est plus pertinente pour maximiser le loyer et la stabilité locative.

Points de Vigilance

1. État réel du bien et ampleur des travaux : Le prix au mètre carré est très bas par rapport aux ventes DVF du quartier. C’est le signal le plus fort d’un bien nécessitant une rénovation lourde. Tu dois impérativement réaliser une visite très détaillée avec un professionnel du bâtiment pour estimer précisément le coût et la nature des travaux (électricité, plomberie, isolation, menuiseries, cuisine, salle de bain, etc.). Ne sous-estime jamais ce poste.
2. Longue durée de commercialisation et multiples baisses de prix : 452 jours sur le marché et 5 baisses de prix, c’est un historique lourd. Cela indique que le bien a des freins à la vente. Il est crucial de comprendre pourquoi il n’a pas trouvé preneur jusqu’à présent. Est-ce l’état ? Un problème de copropriété ? Des nuisances sonores ou visuelles ? Un emplacement moins attractif dans la commune ?
3. Cashflow négatif sans apport : L’opération, telle qu’estimée avec un financement à 100% et les travaux, génère un cashflow négatif d’environ -173 €/mois. Si tu n’as pas d’apport, tu devras combler ce déficit chaque mois, ce qui impactera ta trésorerie. Prévois un apport conséquent pour équilibrer l’opération et sécuriser ton investissement.
4. Charges de copropriété : Bien que non fournies, les charges de copropriété peuvent être un poste de dépense important, surtout si l’immeuble est ancien et nécessite des travaux (façade, toiture, parties communes). Vérifie les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour anticiper d’éventuels travaux votés ou à venir.
5. Aménagement d’un grand studio : 39 m² pour une seule pièce est grand. L’aménagement sera clé pour optimiser l’espace et le rendre attractif. Il faudra peut-être envisager des solutions pour créer un coin nuit séparé ou un espace de travail distinct afin de maximiser l’attrait pour la cible « jeune couple » ou « jeune actif ».

Verdict

Ce studio à Verrières-le-Buisson est une opportunité d’investissement qui se présente à un prix d’achat très agressif, bien en dessous des valeurs de marché de la commune. Cependant, ce prix bas est un signal clair que des travaux importants sont à prévoir, et qu’une rénovation complète est indispensable pour valoriser le bien et atteindre la rentabilité estimée. L’opération générera un cashflow négatif sans apport, mais le potentiel de plus-value à la revente après rénovation est réel, compte tenu du positionnement de la commune. C’est un bien pour un investisseur averti, prêt à s’engager dans un projet de rénovation et disposant d’un apport.

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