Dossier Investisseur : T2 79m² à Vienne — 392 jours sur le marché

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 79m² avec 2 pièces, situé à Vienne. Affiché à 139 000€, son prix au m² est de 1 760€/m². Initialement mis en vente à 155 000€, il a connu une baisse de 16 000€, soit -10,3%. L’annonce est en ligne depuis plus d’un an, précisément 392 jours.

Verdict express : Un bien qui a du mal à se vendre, avec un prix au m² attractif mais qui cache probablement d’importants travaux et un rendement locatif difficile à atteindre sans forte négociation.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 1 760€/m² pour cet appartement de 79m² à Vienne est un point de départ. Comparons-le aux données du marché :

• Annonces similaires : En analysant les annonces d’appartements à Vienne de surfaces et nombre de pièces comparables (70-90m², 2-4 pièces), la moyenne se situe autour de 1 750€/m². On trouve par exemple un 75m² (3 pièces) à 1 853€/m² (139 000€), un 76m² (4 pièces) à 1 842€/m² (140 000€), ou encore un 82m² (3 pièces) à 1 768€/m² (145 000€). Notre bien se positionne donc dans la fourchette basse des prix affichés, ce qui est un premier signal.

• Ventes réelles (DVF) : Les données des ventes réelles sont plus fiables. Pour des appartements de 2 à 4 pièces et de 60 à 90m² à Vienne, les prix au m² varient fortement, mais la moyenne se situe plutôt autour de 2 200€/m² à 2 300€/m² pour des biens vendus récemment.

  • Par exemple, un appartement de 70m² avec 2 pièces a été vendu 124 000€ (1 771€/m²) Rue des Clercs en octobre 2025.
  • Un autre T2 de 60m² a été vendu 124 250€ (2 070€/m²) Rue Victor-Faugier, également en octobre 2025.
  • Un 80m² avec 4 pièces s’est vendu 150 000€ (1 875€/m²) Place Louis Revol.
  • Cependant, on observe aussi des ventes à des prix bien plus élevés, comme un 67m² (3 pièces) à 2 269€/m² (152 020€) Rue Marchande, ou un 81m² (4 pièces) à 2 530€/m² (205 000€) Rue de la Convention.
  • Le prix de 1 760€/m² de ce bien est donc nettement inférieur à la moyenne des ventes DVF pour des biens de taille similaire, et se rapproche des prix les plus bas enregistrés. Cela suggère fortement un état nécessitant des travaux importants, ou une localisation moins prisée.

Estimation travaux

Compte tenu de l’écart entre le prix affiché (1 760€/m²) et la moyenne des ventes DVF (autour de 2 200€/m²), il faut anticiper un budget travaux conséquent. La différence de 440€/m² (2200 – 1760) est un minimum pour remettre le bien au niveau du marché. Pour un investissement locatif, je te conseille de prévoir une rénovation qui permette de louer le bien rapidement et à un bon prix.

J’estime les travaux à 700€/m² pour une rénovation complète (électricité, plomberie, cuisine, salle de bain, revêtements de sol et murs).
Pour 79m², cela représente un budget travaux estimé à 55 300€. C’est une enveloppe significative, mais nécessaire pour valoriser le bien et assurer sa rentabilité future.

Coût total de l’opération

Avec le prix affiché, les frais de notaire et les travaux estimés, voici le coût total de l’opération :

• Prix d’achat : 139 000€
• Frais de notaire (environ 8% pour l’ancien) : 139 000€ * 8% = 11 120€
• Travaux estimés : 55 300€
• Coût total estimé : 139 000€ + 11 120€ + 55 300€ = 205 420€

Loyer estimé (nu et meublé)

Vienne n’est pas en zone tendue avec encadrement des loyers, ce qui offre une certaine liberté. Un appartement de 79m² avec 2 pièces est très grand pour un T2. Cela peut être un atout pour un couple, mais aussi un frein si la demande est pour des T3/T4 à cette surface. Une conversion en T3 pourrait être envisagée pour optimiser le loyer, mais cela augmenterait les coûts de travaux.

En l’état de T2 rénové :

• Loyer nu estimé : Je l’estime à 750€/mois.
• Loyer meublé estimé : Je l’estime à 850€/mois. Le meublé permet de capter une cible plus large (jeunes actifs, mobilité professionnelle) et offre une fiscalité plus avantageuse (LMNP).

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du coût total de l’opération (205 420€) :

• Rendement brut nu : (750€ * 12 mois) / 205 420€ = 9 000€ / 205 420€ = 4,38%
• Rendement brut meublé : (850€ * 12 mois) / 205 420€ = 10 200€ / 205 420€ = 4,96%

Ces rendements bruts sont faibles. Pour le rendement net, il faut déduire les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion, vacance locative, entretien). J’estime ces charges à environ 25-30% du loyer brut.

• Rendement net nu estimé : 4,38% * 0,70 = 3,07%
• Rendement net meublé estimé : 4,96% * 0,70 = 3,47%

Ces rendements nets sont très bas pour un investissement locatif, surtout après avoir intégré un budget travaux conséquent. L’opération n’est pas attractive sur le seul critère du rendement.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3,5%

Imaginons un financement à 100% du coût total de l’opération (205 420€) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance).
La mensualité de crédit serait d’environ 1 210€/mois.

• Cashflow nu estimé : 750€ (loyer) – 1 210€ (crédit) = -460€/mois
• Cashflow meublé estimé : 850€ (loyer) – 1 210€ (crédit) = -360€/mois

Dans cette configuration, l’opération est fortement négative en termes de cashflow. Cela signifie que tu devrais sortir de ta poche 360€ à 460€ chaque mois, même avec un bien loué. Un tel scénario est intenable pour la plupart des investisseurs.

Pour rendre l’opération viable, il faudrait soit un apport personnel très conséquent pour réduire le montant du crédit, soit une négociation drastique du prix d’achat, soit une réévaluation des travaux à la baisse (ce qui est risqué), soit une augmentation significative des loyers (ce qui est incertain pour un T2 de cette taille).

Marge de négociation

L’historique du bien et sa situation actuelle sont des leviers majeurs pour la négociation :

• Ancienneté de l’annonce : 392 jours sur le marché, c’est énorme. Un bien qui ne se vend pas depuis plus d’un an est un bien qui a un problème de prix ou de perception.
• Baisse de prix : Le prix est passé de 155 000€ à 139 000€, soit une baisse de 10,3%. C’est un bon début, mais elle n’a pas suffi à déclencher la vente. La dernière baisse date de fin mai 2026, il y a presque deux mois.
• Multi-mandats : Le bien est géré par 7 agences différentes. C’est un signal d’alarme fort. Un propriétaire qui confie son bien à autant d’agences est soit pressé de vendre, soit désespéré par l’absence de résultats. Cela crée une concurrence entre les agences et affaiblit la position du vendeur.

Au vu de ces éléments et du cashflow négatif même après les travaux, la marge de négociation est très importante. Je te conseille de viser une nouvelle baisse d’au moins 10% sur le prix actuel, soit un prix d’achat autour de 125 000€. Cela représenterait une baisse totale de 30 000€ par rapport au prix initial, ce qui est réaliste pour un bien qui traîne autant.

À 125 000€, le coût total serait de 125 000€ + 10 000€ (notaire) + 55 300€ (travaux) = 190 300€.
La mensualité de crédit passerait à environ 1 120€/mois.
Le cashflow meublé serait alors de 850€ – 1 120€ = -270€/mois. C’est toujours négatif, mais moins catastrophique.

Historique & Signaux

Cet appartement présente un historique de vente qui doit t’alerter et te donner des arguments solides pour la négociation.

Le bien a été mis en ligne le 1er juillet 2025 au prix de 155 000€. Pendant près d’un an, jusqu’au 20 avril 2026, le prix n’a pas bougé. C’est une période extrêmement longue sans ajustement, ce qui indique une surestimation initiale du vendeur ou un manque de réactivité des agences.

La première et unique baisse de prix significative est intervenue le 30 mai 2026, passant de 155 000€ à 139 000€. Une réduction de 16 000€, soit 10,3%, après presque un an d’immobilisation, est un signal clair que le bien ne trouvait pas preneur à son prix initial. Cette baisse est un aveu de la part du vendeur que son prix était trop élevé.

Depuis cette baisse, le prix est resté stable à 139 000€ pendant près de deux mois (jusqu’au 23 juillet 2026, date de la dernière mise à jour des données). Le fait que le bien soit toujours en ligne après cette réduction indique que même à 139 000€, il ne suscite pas suffisamment d’intérêt pour se vendre.

Le signal le plus fort est la situation de multi-mandats. Ce bien est actuellement proposé par 7 agences différentes. Un tel nombre d’agences sur un même bien est un signe de grande difficulté à vendre. Cela signifie que le propriétaire est probablement sous pression, impatient, ou que le bien présente des caractéristiques qui le rendent difficile à commercialiser. Les agences se font concurrence, ce qui peut aussi indiquer une absence de mandat exclusif, réduisant l’implication de chacune. C’est une opportunité pour l’acheteur de faire jouer la concurrence et de négocier fermement.

En résumé, un bien en ligne depuis 392 jours, qui a subi une baisse de prix de plus de 10% après un an, et qui est géré par 7 agences, crie « négociation possible et nécessaire ». Le vendeur est clairement dans une position de faiblesse.

Le Quartier

Vienne est une ville d’environ 30 000 habitants, riche d’un patrimoine historique important (théâtre antique, temple d’Auguste et Livie) et située sur les bords du Rhône, à une trentaine de kilomètres au sud de Lyon.

Ambiance et attractivité : La ville bénéficie d’une ambiance agréable, mêlant histoire et dynamisme local. Elle attire des touristes et des habitants cherchant un cadre de vie plus calme que Lyon, tout en restant bien connectée. Le centre-ville est animé, avec des marchés et des événements culturels.

Transports : Vienne est bien desservie. La gare SNCF permet de rejoindre Lyon Part-Dieu en une vingtaine de minutes, ce qui est un atout majeur pour les actifs travaillant à Lyon mais souhaitant vivre dans une ville plus abordable. Le réseau de bus local complète l’offre de transport.

Commerces et services : Le centre-ville de Vienne offre une bonne densité de commerces de proximité, de restaurants, de services et d’établissements de santé. Tous les besoins quotidiens sont couverts.

Écoles : La ville dispose de plusieurs écoles maternelles et primaires, de collèges et de lycées, ce qui en fait un lieu de vie adapté aux familles. Il y a également des formations post-bac, comme l’IUT de Vienne, qui génère une demande locative étudiante.

Tension locative : La tension locative est modérée à bonne à Vienne. La proximité de Lyon et la présence d’étudiants ou de jeunes actifs locaux assurent une demande constante pour les logements, en particulier les petites et moyennes surfaces. Les biens rénovés et bien situés trouvent preneur relativement vite.

Évolution des prix (DVF) : Les ventes DVF confirment une dynamique de marché variée à Vienne.

• On trouve des appartements rénovés ou très bien situés qui se vendent à des prix élevés, comme un 80m² (3 pièces) à 3 350€/m² (268 000€) Rue Peyron, ou un 78m² (4 pièces) à 4 295€/m² (335 000€) Rue Joseph Brenier. Ces prix sont probablement pour des biens d’exception ou neufs.
• Pour des biens plus standards, les prix varient. Un 67m² (3 pièces) s’est vendu 2 269€/m² (152 020€) Rue Marchande. Un 81m² (4 pièces) à 2 259€/m² (183 000€) Chemin de Charavel.
• Les prix les plus bas pour des T2 ou T3 de taille comparable se situent autour de 1 700 – 1 900€/m², comme le 70m² (2 pièces) à 1 771€/m² Rue des Clercs.

Le quartier général de Vienne est donc attractif pour l’investissement locatif, mais le prix au m² de ce bien (1 760€/m²) se situe dans la fourchette basse des ventes réelles, ce qui renforce l’idée qu’il nécessite une rénovation importante ou qu’il est situé dans une zone moins valorisée de la commune.

Cible Locataire Idéale

Avec une surface de 79m² pour seulement 2 pièces, cet appartement est atypique. C’est un très grand T2. Cela oriente la cible locataire.

La cible idéale pour ce bien, une fois rénové, serait un couple de jeunes actifs ou un professionnel seul recherchant de l’espace et du confort.

Pourquoi cette cible ?

• Surface généreuse : 79m² pour un T2 offre un grand salon/séjour et une chambre spacieuse, ce qui est très apprécié par les couples qui ne souhaitent pas forcément un enfant dans l’immédiat, ou par un professionnel seul qui télétravaille et a besoin d’un bureau dédié (qui pourrait être aménagé dans une partie du grand salon).
• Localisation à Vienne : La ville est attractive pour les jeunes actifs travaillant à Vienne même ou faisant la navette vers Lyon. La gare est un atout majeur pour cette cible.
• Potentiel de colocation (avec travaux) : Si les travaux de rénovation permettent de créer une deuxième chambre distincte (par exemple, en aménageant une partie du grand salon), le bien pourrait alors être transformé en T3 et cibler la colocation étudiante (IUT de Vienne) ou de jeunes professionnels. Cela augmenterait significativement le loyer et le rendement. Cependant, en l’état de T2, la colocation est moins pertinente.
• Exclusion d’autres cibles : La configuration en T2 rend le bien moins adapté aux familles avec enfants (manque de chambres) ou aux étudiants seuls (surface trop grande et donc loyer trop élevé pour un seul étudiant). Le meublé serait un plus pour cette cible, facilitant l’installation et permettant un loyer plus élevé.

Points de Vigilance

1. Surface atypique pour un T2 : 79m² pour 2 pièces est très grand. Cela peut être un avantage pour certains, mais pour d’autres, c’est une surface qui devrait offrir plus de chambres (T3 ou T4). Cela peut réduire la demande locative pour un T2, car les locataires cherchant un T2 veulent souvent des loyers plus bas, et ceux cherchant 79m² veulent généralement plus de chambres. Une étude de faisabilité pour une conversion en T3 est fortement recommandée, mais cela impliquera des coûts de travaux supplémentaires.
2. Historique de vente très difficile : Le bien est sur le marché depuis plus d’un an (392 jours), a subi une baisse de prix de 10,3% et est géré par 7 agences. Ces signaux combinés sont des indicateurs clairs d’un bien difficile à vendre, potentiellement surévalué même après la baisse, ou présentant des défauts majeurs non apparents dans les données (état de la copropriété, nuisances sonores, etc.).
3. Rendement financier initialement faible : Sans une négociation agressive du prix d’achat, le rendement net estimé est très bas (autour de 3-3,5%). Le cashflow est fortement négatif avec un financement classique à 100%. L’opération n’est pas rentable en l’état et nécessitera un apport personnel conséquent ou un prix d’achat bien inférieur pour être viable.
4. Coût des travaux incertain et élevé : Le prix au m² bas par rapport aux ventes DVF suggère un état nécessitant des travaux importants. Mon estimation de 55 300€ est une hypothèse. Une visite approfondie avec des artisans est indispensable pour obtenir des devis précis. Le risque est que l’enveloppe travaux soit sous-estimée, ce qui grèverait davantage la rentabilité.
5. Concurrence sur le marché : Les annonces similaires montrent des biens de surface équivalente ou supérieure, avec plus de pièces (T3, T4) pour des prix comparables ou légèrement supérieurs. Par exemple, des T3 ou T4 de 75-90m² sont affichés entre 139 000€ et 145 000€. En tant que T2, ce bien pourrait être moins compétitif face à ces offres, à moins d’être exceptionnellement bien rénové et agencé.

Verdict

Ce bien à Vienne est un cas d’école pour la négociation. Son historique de vente chaotique (longue durée, baisse de prix, multi-mandats) te place en position de force. Cependant, même avec un prix d’achat actuel attractif à 1 760€/m², les travaux nécessaires et la configuration en grand T2 rendent l’opération peu rentable en l’état, avec un cashflow fortement négatif. Je te déconseille d’acquérir ce bien au prix affiché. Une offre agressive, visant au moins 125 000€, et une étude sérieuse de la faisabilité d’une transformation en T3 sont impératives pour envisager un investissement viable. Sans ces conditions, passe ton chemin.

Simuler

Ajuste les paramètres ci-dessus pour tester meublé, montant travaux, taux crédit…