Dossier Investisseur : Studio 15m² à La Baule — Cashflow négatif -356.5€/mois

Fiche Synthèse

Ce bien est un studio de 15m² situé à La Baule. Il est actuellement affiché à 101 750€, ce qui représente un prix au mètre carré de 6 783€/m². Initialement mis en vente à 117 150€ le 4 septembre 2025, il a subi plusieurs baisses de prix pour atteindre son niveau actuel. Le bien est en ligne depuis près de 11 mois.

Verdict express : Malgré une baisse de prix significative, ce studio à La Baule reste cher par rapport au marché réel et présente une rentabilité financière négative en l’état.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 6 783€/m² pour ce studio de 15m² est un point central de notre analyse.

Comparons-le aux annonces similaires :

• Un studio de 15m² à 99 990€ (6 666€/m²)
• Un studio de 14m² à 99 500€ (7 107€/m²)
• Un studio de 14m² à 92 000€ (6 571€/m²)
  La moyenne de ces annonces similaires est d’environ 6 781€/m². Notre bien se situe donc dans la fourchette haute des prix affichés pour des biens comparables sur le marché actuel.

Cependant, les ventes réelles (DVF) racontent une autre histoire. En excluant les transactions manifestement atypiques (comme un 9m² à 420 000€ ou des prix au m² extrêmes qui fausseraient l’analyse pour un studio standard), nous observons les prix suivants pour des appartements d’une pièce entre 13 et 20m² à La Baule-Escoublac sur les 12 derniers mois :

• Un 17m² vendu 150 000€ (8 823€/m²) au 19 QUAI RAGEOT DE LA TOUCHE en décembre 2025.
• Un 13m² vendu 70 000€ (5 384€/m²) au 8 AV CHARLES LINDBERG en octobre 2025.
• Un 18m² vendu 77 000€ (4 277€/m²) au 11 BD DARLU en octobre 2025.
• Un 20m² vendu 128 800€ (6 440€/m²) au 3 AV D HOEDIC en juillet 2025.
• Un 19m² vendu 98 000€ (5 157€/m²) au 39 AV GEORGES CLEMENCEAU en juin 2025.
• Un 20m² vendu 121 000€ (6 050€/m²) au 9 ALL DES TAMARIS en juin 2025.
• Un 13m² vendu 112 000€ (8 615€/m²) au 25 BD DARLU en juin 2025.
• Un 17m² vendu 127 500€ (7 500€/m²) au 4 QUAI RAGEOT DE LA TOUCHE en juin 2025.
• Un 15m² vendu 72 000€ (4 800€/m²) au 2 AV BERLIOZ en mai 2025.
• Un 20m² vendu 66 000€ (3 300€/m²) au 108 BD DE L OCEAN en mai 2025 (ce prix est particulièrement bas et pourrait indiquer un bien nécessitant de lourds travaux ou une localisation très spécifique).
• Un 17m² vendu 106 000€ (6 235€/m²) au 3b AV DU CONNETABLE en avril 2025.
• Un 19m² vendu 117 000€ (6 157€/m²) au 3 AV D HOEDIC en janvier 2025.

La moyenne de ces 12 ventes réelles pour des studios comparables s’établit à environ 6 050€/m². Le prix de notre bien (6 783€/m²) est donc environ 12% plus élevé que la moyenne des transactions réelles récentes pour des studios à La Baule. Cela suggère un prix de vente actuel surévalué.

Estimation travaux selon l’état probable

Étant donné que le prix affiché est supérieur à la moyenne des ventes réelles, il est probable que le bien ne soit pas en parfait état ou qu’il nécessite une remise au goût du jour pour justifier son prix ou pour être loué à un bon niveau. Pour un studio de 15m², une rénovation légère (peinture, sols, rafraîchissement cuisine/salle de bain) est estimée à 750€/m². Si le bien est plus ancien et nécessite une rénovation plus complète (électricité, plomberie partielle), le coût pourrait monter à 1 000€/m².
Pour être prudent et anticiper une mise en location attractive, nous allons estimer un budget travaux de 1 000€/m², soit 15 000€ pour 15m².

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

Le coût total de l’opération, avant financement, serait estimé à :

• Prix d’achat : 101 750€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 101 750€ * 0,08 = 8 140€
• Travaux estimés : 15 000€
• Coût total estimé : 101 750€ + 8 140€ + 15 000€ = 124 890€

Loyer estimé nu ET meublé

La Baule est une station balnéaire prisée, ce qui ouvre des opportunités pour la location saisonnière ou meublée à l’année.

• Loyer nu estimé : Pour un studio de 15m² à La Baule, un loyer nu est estimé à 450€ par mois.
• Loyer meublé estimé : En meublé, tu peux espérer un loyer supérieur, notamment grâce au statut LMNP. Un loyer meublé est estimé à 550€ par mois. La location saisonnière pourrait générer un revenu brut plus élevé sur les mois d’été, mais avec des frais de gestion et une vacance plus importants. Pour notre calcul de rendement, nous nous basons sur une location meublée à l’année.

Rendement brut et net

Basé sur le loyer meublé estimé de 550€/mois (soit 6 600€/an) et le coût total estimé de 124 890€ :

• Rendement brut estimé : (6 600€ / 124 890€) * 100 = 5,28%.

Pour le rendement net, nous devons déduire les charges. Sans informations précises, nous allons faire des estimations :

• Charges de copropriété : estimées à 600€/an (50€/mois, ce qui est une estimation basse pour une station balnéaire).
• Taxe foncière : estimée à 400€/an.
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 100€/an.
• Frais de gestion locative : estimés à 8% du loyer annuel, soit 6 600€ * 0,08 = 528€/an.
• Vacance locative : estimée à 1 mois de loyer par an, soit 550€.

Charges annuelles totales estimées : 600€ + 400€ + 100€ + 528€ + 550€ = 2 178€.
Revenu net annuel avant impôts : 6 600€ – 2 178€ = 4 422€.

• Rendement net estimé (avant impôts) : (4 422€ / 124 890€) * 100 = 3,54%.
  Ce rendement est faible et ne laisse que peu de marge pour les imprévus.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Imaginons un financement à 100% du coût total de l’opération (124 890€) sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,5% (hors assurance emprunteur).

• Mensualité de crédit estimée : 725€/mois (calculée sur 124 890€ à 3,5% sur 240 mois).

• Loyer mensuel encaissé (meublé) : 550€/mois.

• Charges mensuelles (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, gestion, vacance) : 2 178€/an / 12 = 181,5€/mois.

• Cashflow mensuel estimé : 550€ (loyer) – 725€ (crédit) – 181,5€ (charges) = -356,5€/mois.
  Avec ces estimations, l’opération génère un cashflow négatif significatif. Cela signifie que chaque mois, tu devrais rajouter de l’argent de ta poche pour couvrir les dépenses, sans compter l’impôt sur les revenus locatifs. Ce n’est pas un investissement rentable en l’état.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente à 117 150€ et est aujourd’hui à 101 750€. Il a déjà subi une baisse de 15 400€, soit 13,1% de son prix initial. C’est un signal clair que le prix de départ était trop élevé et que le vendeur est prêt à négocier.
L’ancienneté de l’annonce (près de 11 mois) et le fait qu’il soit listé par la même agence via plusieurs annonces (Marchand Immobilier, 3 annonces distinctes pour le même bien) renforcent l’idée que le bien peine à trouver preneur.
Compte tenu du prix au m² actuel (6 783€/m²) qui est 12% au-dessus de la moyenne DVF (6 050€/m²), une marge de négociation supplémentaire est non seulement possible, mais nécessaire. Pour atteindre un prix plus en phase avec le marché réel et potentiellement un cashflow moins négatif, tu devirais viser un prix d’achat autour de 85 000€ à 90 000€. Cela représenterait une nouvelle baisse de 11% à 16% par rapport au prix actuel.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est très instructif et envoie des signaux clairs.
Le studio a été mis sur le marché le 4 septembre 2025 à 117 150€. Depuis cette date, il a connu une série de baisses :

• Une première baisse à 111 750€ le 5 décembre 2025 (soit -4,6%).
• Une deuxième baisse à 106 750€ le 3 juin 2026 (soit -4,5%).
• Une troisième baisse à 101 750€ le 17 juin 2026 (soit -4,7%).
  Au total, le prix a chuté de 15 400€, soit 13,1% en moins de 11 mois.

Cette succession de baisses, avec une accélération en juin 2026, est un indicateur fort que le bien est surévalué et que le vendeur, ou l’agence, a du mal à le vendre. Un bien qui reste sur le marché pendant près de 11 mois, surtout avec des baisses de prix régulières, est un bien qui ne trouve pas son public au prix demandé. Cela peut être dû à un prix trop élevé, à des défauts intrinsèques au bien (état, localisation précise, charges importantes, etc.), ou à un marché moins dynamique qu’espéré.

Le fait que le bien soit listé via plusieurs annonces par la même agence (« Marchand Immobilier (By Ant…) »), même si ce n’est pas un multi-mandat entre agences concurrentes, est également un signal. L’agence essaie différentes stratégies de diffusion pour écouler le bien, ce qui confirme la difficulté à vendre. C’est une tentative de « rafraîchir » l’annonce sans changer le bien lui-même.

En résumé, l’historique des prix et l’ancienneté de l’annonce sont des signaux négatifs clairs. Ils indiquent un bien qui « traîne » et pour lequel une négociation agressive est non seulement justifiée, mais attendue.

Le Quartier

La Baule-Escoublac est une commune très prisée sur la côte atlantique, réputée pour sa longue plage, son dynamisme estival et son cadre de vie. Du point de vue de l’investisseur, c’est un marché avec des spécificités.

Ambiance et attractivité : La Baule est une station balnéaire haut de gamme, attirant une clientèle touristique aisée en été et une population de retraités ou de résidents secondaires à l’année. L’ambiance est chic et familiale. Cette attractivité assure une demande locative, surtout pour les petites surfaces.

Transports et commerces : La Baule est bien desservie par le train (TGV en saison) et dispose de toutes les commodités : commerces de proximité, supermarchés, restaurants, marché. La vie locale est active. La proximité des commerces et des transports est un atout majeur pour un studio, facilitant la vie des locataires, qu’ils soient saisonniers ou à l’année.

Tension locative : La tension locative est forte, surtout pour les petites surfaces et en période estivale. La demande de locations saisonnières est très élevée, ce qui peut permettre des revenus plus importants, mais au prix d’une gestion plus active. Pour la location à l’année, la demande est également présente, notamment pour des étudiants (si écoles à proximité, comme Saint-Nazaire) ou des jeunes actifs.

Évolution des prix : Les données DVF montrent une grande disparité des prix à La Baule, allant de 3 300€/m² à plus de 8 800€/m² pour des studios comparables. Cette disparité s’explique par la localisation précise (proximité plage, vue mer, quartier), l’état de l’immeuble et du bien. Par exemple, un 17m² au « 19 QUAI RAGEOT DE LA TOUCHE » s’est vendu 8 823€/m² en décembre 2025, tandis qu’un 20m² au « 108 BD DE L OCEAN » s’est vendu 3 300€/m² en mai 2025. Ces écarts soulignent l’importance de l’emplacement exact du bien dans la commune. Le prix moyen des ventes réelles pour des studios est d’environ 6 050€/m², ce qui est un bon indicateur du marché.

En tant qu’investisseur, La Baule offre un potentiel de valorisation à long terme et une demande locative solide, mais il faut être très vigilant sur le prix d’achat et la localisation pour ne pas surpayer un bien.

Cible Locataire Idéale

Pour un studio de 15m² à La Baule, la cible locataire idéale est clairement le saisonnier.

La Baule est une destination touristique majeure. Un studio de cette taille est parfaitement adapté pour des courts séjours ou des vacances d’été. Les touristes recherchent des petites surfaces bien équipées, proches des commodités et de la plage. La location saisonnière permet de générer des revenus plus élevés sur les mois de haute saison (juillet-août) et de rentabiliser l’investissement plus rapidement qu’une location à l’année.

En dehors de la saison estivale, le bien pourrait être loué pour des séjours de moyenne durée (quelques semaines ou mois) à des professionnels en déplacement, des stagiaires, ou des personnes en transition. La flexibilité de la location saisonnière permet d’optimiser l’occupation et les revenus. Une location à l’année à un jeune actif ou un étudiant est une option, mais le rendement sera moindre et la gestion plus classique. La spécificité de La Baule penche fortement en faveur du saisonnier.

Points de Vigilance

1. Prix au m² élevé par rapport au marché réel : À 6 783€/m², le bien est significativement au-dessus de la moyenne des ventes réelles de studios à La Baule (environ 6 050€/m²). Cette surévaluation implique un risque de moins-value à la revente et rend l’opération difficilement rentable.
2. Rentabilité financière négative : Avec un cashflow mensuel estimé à -356,5€ après crédit et charges, cet investissement ne s’autofinance pas et te demanderait un effort d’épargne mensuel important. C’est un point bloquant pour un investissement locatif classique.
3. Surface limitée : 15m² est une surface très petite. Bien que légale, elle peut limiter le confort du locataire et la durée de son séjour, même en saisonnier. Il faudra optimiser l’aménagement pour rendre l’espace fonctionnel et agréable.
4. Charges de copropriété non vérifiées : Pour un immeuble en station balnéaire, les charges peuvent être élevées (entretien, ascenseur, gardien, chauffage collectif, etc.). Sans information concrète, nos estimations peuvent être sous-évaluées, ce qui impacterait encore plus la rentabilité nette. Il est impératif de consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les relevés de charges.
5. Ancienneté de l’annonce et baisses de prix : Le bien est sur le marché depuis près d’un an et a subi plusieurs baisses de prix. C’est un signal clair que le bien ne trouve pas preneur au prix demandé et qu’il pourrait y avoir des raisons sous-jacentes (état, charges, localisation précise, etc.) qui freinent les acheteurs.

Verdict

Ce studio à La Baule est un investissement à risque. Son prix actuel, malgré plusieurs baisses, reste trop élevé au regard des ventes réelles de studios comparables dans la commune. La rentabilité brute est faible et le cashflow est négatif, ce qui rend l’opération non viable sans un apport personnel conséquent ou une négociation agressive. Tu dois impérativement viser un prix d’achat bien inférieur, autour de 85 000€, et vérifier en détail les charges de copropriété avant d’envisager une quelconque offre.

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