Dossier Investisseur : Studio 15m² La Baule — Cashflow négatif

Fiche Synthèse

Ce bien est un studio de 15m² situé à La Baule. Il est actuellement affiché à 101750€, soit un prix au mètre carré de 6783€/m². Mis en vente initialement à 117150€ en septembre 2025, son prix a baissé de 13,14% en un an. Le bien est en ligne depuis environ 12 mois.

Verdict express : Malgré des baisses de prix successives, ce studio à La Baule présente un prix au mètre carré qui reste dans la moyenne haute du marché pour sa catégorie, avec un potentiel de cashflow négatif en l’état.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 6783€/m² pour ce studio de 15m² à La Baule est à analyser avec prudence.

Comparons-le aux annonces similaires récentes :

• Un studio de 15m² à 99990€, soit 6666€/m².
• Un studio de 14m² à 99500€, soit 7107€/m².
• Un studio de 14m² à 92000€, soit 6571€/m².
  La moyenne de ces trois annonces similaires est de 6781€/m². Ton bien se situe donc exactement dans cette moyenne.

Regardons maintenant les ventes réelles (DVF) de studios à La Baule sur l’année 2025 pour avoir une vision concrète du marché :

• Un studio de 17m² vendu 150000€ (8823€/m²) en décembre 2025, Quai Rageot de la Touche.
• Un studio de 13m² vendu 70000€ (5384€/m²) en octobre 2025, Av Charles Lindberg.
• Un studio de 18m² vendu 77000€ (4277€/m²) en octobre 2025, Bd Darlu.
• Un studio de 20m² vendu 128800€ (6440€/m²) en juillet 2025, Av d Hoedic.
• Un studio de 19m² vendu 98000€ (5157€/m²) en juin 2025, Av Georges Clemenceau.
• Un studio de 20m² vendu 121000€ (6050€/m²) en juin 2025, All des Tamaris.
• Un studio de 13m² vendu 112000€ (8615€/m²) en juin 2025, Bd Darlu.
• Un studio de 17m² vendu 127500€ (7500€/m²) en juin 2025, Quai Rageot de la Touche.
• Un studio de 15m² vendu 72000€ (4800€/m²) en mai 2025, Av Berlioz.
• Un studio de 20m² vendu 66000€ (3300€/m²) en mai 2025, Bd de l Ocean.
• Un studio de 17m² vendu 106000€ (6235€/m²) en avril 2025, Av du Connetable.
• Un studio de 19m² vendu 117000€ (6157€/m²) en janvier 2025, Av d Hoedic.
• Note : Les ventes DVF de 9m² à 420000€, 20m² à 516750€ et 17m² à 500000€ sont des valeurs aberrantes pour des studios et ne sont pas prises en compte dans la moyenne pertinente pour ce type de bien. Elles pourraient correspondre à des parkings, des erreurs de saisie ou des biens très spécifiques.

En excluant les valeurs aberrantes, la moyenne des prix au mètre carré pour les studios vendus à La Baule en 2025 est d’environ 6395€/m². Ton bien, à 6783€/m², se situe donc légèrement au-dessus de cette moyenne des transactions réelles. Ce n’est pas une affaire en or sur le prix au mètre carré seul.

Estimation travaux

Étant donné que le prix au mètre carré est dans la moyenne des annonces et légèrement au-dessus des DVF, il est probable que le bien nécessite au minimum un rafraîchissement. Un studio de 15m² à La Baule, souvent destiné à la location saisonnière ou étudiante, doit être impeccable et fonctionnel.

J’estime les travaux de rafraîchissement (peinture, sols, petite cuisine/salle de bain) à une fourchette de 7500€ à 15000€, soit 500€ à 1000€/m². Pour être réaliste et ne pas avoir de mauvaise surprise, je partirais sur une enveloppe de 10000€ pour une rénovation simple mais efficace. Si le bien est dans un état irréréprochable, cette estimation serait à revoir à la baisse, mais l’historique de prix suggère le contraire.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux estimés, se décompose comme suit :

• Prix d’achat : 101750€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 8140€
• Travaux estimés : 10000€

Coût total estimé : 119890€

Loyer estimé nu et meublé

La Baule est une ville prisée pour le tourisme, ce qui ouvre la porte à la location saisonnière meublée, plus rentable.

• Loyer nu estimé : Pour un studio de 15m², je l’estime à environ 480€/mois.
• Loyer meublé estimé : En location meublée à l’année, le loyer pourrait monter à 650€/mois. En location saisonnière, les revenus seraient plus élevés sur la haute saison, mais avec un taux d’occupation variable. Je me base ici sur une location meublée classique pour le calcul du rendement annuel.

Rendement brut et net

Basé sur un loyer meublé estimé de 650€/mois :

• Rendement brut : (650€ * 12 mois) / 101750€ = 7800€ / 101750€ = 7,66%. C’est un rendement brut intéressant.

Pour le rendement net, il faut déduire les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion si tu délègues, et une provision pour vacance locative). Sans connaître les charges précises, je vais estimer un forfait annuel de 1000€ pour ces postes.

• Rendement net estimé : (7800€ – 1000€) / 119890€ = 6800€ / 119890€ = 5,67%. Ce rendement net est correct, mais il faut être vigilant sur la précision des charges.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow mensuel sur la base d’un financement à 100% du coût total (119890€) sur 20 ans à un taux de 3,5%.

• Mensualité de crédit estimée : environ 708€/mois.
• Charges mensuelles estimées (1000€/an / 12 mois) : environ 83€/mois.
• Loyer mensuel meublé estimé : 650€/mois.

Cashflow mensuel estimé : 650€ (loyer) – 708€ (crédit) – 83€ (charges) = -141€/mois.
Cette opération, financée à 100% sur 20 ans, génère un cashflow négatif. Cela signifie que tu devras apporter environ 141€ de ta poche chaque mois pour couvrir les dépenses, sans compter d’éventuels imprévus. Pour obtenir un cashflow positif, un apport personnel conséquent sera nécessaire, ou une stratégie de location saisonnière très agressive.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente initialement à 117150€ en septembre 2025. Il est maintenant à 101750€. Cela représente une baisse de 15400€, soit 13,14% de son prix initial.
L’historique des prix montre plusieurs baisses :

• Décembre 2025 : 111750€ (-4,6%)
• Juin 2026 : 106750€ (-4,5%)
• Juin 2026 : 101750€ (-4,7%)

Le fait que le bien soit en ligne depuis un an et ait subi trois baisses de prix significatives indique clairement une motivation du vendeur. Il a déjà fait un effort important. Cependant, le cashflow négatif et le prix au m² légèrement au-dessus de la moyenne DVF justifient une nouvelle tentative de négociation. Tu pourrais viser une baisse supplémentaire de 5% à 7%, soit entre 5000€ et 7000€, pour tenter de ramener le prix autour de 95000€-96000€. Cela améliorerait légèrement le cashflow et le rendement.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est un signal fort et doit retenir toute ton attention.
Le studio est sur le marché depuis septembre 2025, soit environ 12 mois. C’est une durée très longue pour un bien de cette taille dans une ville comme La Baule.
Durant cette période, le prix a été ajusté à la baisse à trois reprises, passant de 117150€ à 101750€. Chaque baisse a été d’environ 4,5% à 4,7%, pour un total de 13,14%.

Ces baisses successives et l’ancienneté de l’annonce sont des indicateurs clairs :

1. Prix initial surévalué : Le prix de départ était manifestement trop élevé par rapport à la valeur perçue du bien ou à l’état du marché.
2. Manque d’attractivité : Malgré les ajustements, le bien n’a pas trouvé preneur. Cela peut être dû à son état (nécessite des travaux importants non compensés par le prix), à sa localisation précise dans La Baule, à des charges de copropriété élevées (information non disponible ici), ou à un agencement peu optimal pour 15m².
3. Motivation du vendeur : Le propriétaire est clairement motivé à vendre, ayant déjà accepté des baisses importantes. C’est un point positif pour une potentielle négociation.

Le bien est géré en multi-mandats par « Marchand Immobilier (By Ant…) ». Cela signifie que plusieurs agences (ici 3, toutes du même groupe) commercialisent le bien. C’est une stratégie du vendeur pour maximiser la visibilité. Dans ce cas précis, le fait que ce soit le même groupe limite l’effet de concurrence entre agences, mais confirme la volonté du vendeur de vendre rapidement. Il est à noter qu’une des annonces du même groupe est restée à 111750€ et est indiquée comme inactive, ce qui peut créer une légère confusion ou être une donnée obsolète.

En résumé, l’historique des prix et l’ancienneté du bien sont des signaux d’alerte. Ils t’indiquent que le bien a du mal à se vendre et que tu dois creuser les raisons de cette difficulté avant de t’engager.

Le Quartier

La Baule-Escoublac est une station balnéaire réputée de la côte atlantique, connue pour sa longue plage, ses villas et son dynamisme estival. Du point de vue de l’investissement locatif, cela implique un marché fortement orienté vers le tourisme et la location saisonnière.

• Ambiance : L’ambiance est celle d’une ville de villégiature, très animée en été et plus calme hors saison. La présence de commerces, restaurants et activités est forte, surtout près du front de mer et du centre.
• Transports : La Baule est bien desservie par le train (TGV direct depuis Paris) et par un réseau de bus local. La plupart des déplacements en ville peuvent se faire à pied ou à vélo, surtout pour un studio proche des commodités.
• Commerces et services : La ville offre toutes les commodités nécessaires : supermarchés, boutiques, marchés, services de santé. C’est un atout pour les locataires saisonniers et à l’année.
• Écoles : La Baule dispose d’écoles primaires et secondaires. Pour l’enseignement supérieur, il faut se tourner vers Saint-Nazaire ou Nantes, ce qui limite la cible étudiante locale.
• Tension locative : La tension locative est forte en saison estivale, avec une demande très élevée pour les petites surfaces. Hors saison, elle est plus modérée, mais la demande pour des locations à l’année reste présente, notamment pour les jeunes actifs ou les personnes seules.
• Évolution : La Baule est une valeur sûre. Le marché immobilier y est stable, voire en légère croissance, grâce à son attractivité touristique et sa qualité de vie.

Les ventes DVF que nous avons analysées montrent une grande disparité de prix au mètre carré pour les studios, allant de 3300€/m² à plus de 8800€/m² (hors outliers extrêmes). Cette disparité s’explique souvent par l’emplacement précis (proximité plage, vue mer, centre-ville), l’état du bien, et la qualité de la copropriété. Par exemple, un studio de 17m² Quai Rageot de la Touche (proche port/plage) s’est vendu 8823€/m², tandis qu’un 20m² Boulevard de l’Océan (potentiellement plus éloigné ou en moins bon état) s’est vendu 3300€/m². Ton bien à 6783€/m² se situe dans la fourchette haute des prix réels, ce qui doit te faire réfléchir à sa localisation exacte et à son état.

Cible Locataire Idéale

Pour un studio de 15m² à La Baule, la cible locataire idéale est clairement le saisonnier.

Pourquoi ?

1. Taille du bien : 15m² est une surface très compacte, parfaitement adaptée pour une personne seule ou un couple pour de courtes durées (vacances). Elle est moins confortable pour une résidence principale à l’année.
2. Localisation balnéaire : La Baule est une destination touristique majeure. La demande explose pendant les mois d’été (juillet-août) et les week-ends prolongés.
3. Rentabilité : La location saisonnière meublée permet d’obtenir des loyers journaliers ou hebdomadaires bien supérieurs à une location annuelle, même si le taux d’occupation n’est pas de 100%. C’est le seul moyen de rentabiliser correctement un bien de cette taille et à ce prix dans un tel marché.
4. Flexibilité : La location saisonnière offre la flexibilité de pouvoir récupérer le bien pour un usage personnel si tu le souhaites.

Bien qu’une location à un jeune actif ou un étudiant soit possible hors saison, elle serait moins rentable et plus difficile à trouver compte tenu de la taille du studio et du coût de la vie à La Baule. La stratégie doit donc être axée sur le saisonnier, avec une gestion potentiellement plus exigeante.

Points de Vigilance

1. Surface très limitée (15m²) : Un studio de 15m² est petit. Il peut être difficile à louer à l’année et son confort est restreint. Cela réduit la cible locative et peut entraîner une rotation plus importante des locataires. Assure-toi que la configuration est optimisée et que le bien n’est pas considéré comme un « logement indécent » selon les critères de surface minimale habitable.
2. Prix au m² élevé par rapport aux ventes réelles : À 6783€/m², le prix est légèrement au-dessus de la moyenne des transactions DVF pertinentes (environ 6395€/m²) pour des studios à La Baule. Ce n’est pas une « bonne affaire » sur le prix pur, et cela limite ta marge de manœuvre à la revente.
3. Cashflow négatif en l’état : Avec les estimations actuelles (prix, frais, travaux, loyer, crédit), l’opération génère un cashflow mensuel négatif d’environ 141€. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois, ce qui n’est pas l’objectif d’un investissement locatif sans apport conséquent. Une gestion très performante en location saisonnière est impérative pour compenser.
4. Ancienneté et baisses de prix : Le bien est sur le marché depuis un an et a subi trois baisses de prix significatives. C’est un signal d’alerte fort. Il faut impérativement comprendre pourquoi ce bien ne se vend pas : état réel, charges de copropriété élevées, localisation moins premium que d’autres, ou agencement problématique. Ne te contente pas du prix affiché.
5. Dépendance à la saisonnalité : La stratégie de location saisonnière, bien que potentiellement plus rentable, implique une forte dépendance aux saisons touristiques et une gestion plus active (ménage, check-in/out, marketing). Le risque de vacance locative hors saison est réel et doit être budgétisé.

Verdict

Ce studio à La Baule est un investissement qui demande une analyse très fine. Son prix, malgré les baisses, reste dans la fourchette haute du marché pour un 15m². L’opération, telle qu’estimée, ne s’autofinance pas et nécessite un apport conséquent ou une stratégie de location saisonnière très optimisée et active. Le long historique de vente et les baisses successives sont des signaux clairs que le bien a des freins. Si tu es prêt à gérer de la location saisonnière et à négocier agressivement le prix, il pourrait devenir intéressant, mais ce n’est pas un investissement « clé en main » facile.

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