Dossier Investisseur : Studio 38m² à Évry — Cashflow négatif

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 38m² avec 1 pièce, situé à Évry (désormais Évry-Courcouronnes). Affiché à 104000€, son prix au mètre carré est de 2736,84€/m². Il a connu une baisse significative de 13,26% depuis son prix initial de 119900€, soit une réduction de 15900€. L’annonce est en ligne depuis environ 313 jours.

Verdict express : Un studio à Évry avec un prix agressif après plusieurs baisses, mais qui nécessite une analyse approfondie de sa rentabilité réelle et de son état.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 2736,84€/m² pour ce studio de 38m² à Évry est un point de départ intéressant.

Comparons-le aux données du marché :

• Annonces similaires actives (1 pièce à Évry) :

  • Un appartement de 41m² est à 109900€, soit 2680,49€/m².
  • Deux annonces de 35m² sont à 109990€, soit 3142,57€/m².
  • Une annonce de 38m² est à 89000€, soit 2342,11€/m².
  • La moyenne de ces annonces similaires pour des 1 pièce est d’environ 2826,93€/m². Notre bien est donc légèrement en dessous de cette moyenne.

• Ventes réelles DVF (1 pièce à Évry-Courcouronnes, fin 2025) :

  • Un appartement de 38m² et 1 pièce (identique à notre bien) s’est vendu 126000€ le 23/12/2025 au 9 Allée Boissy d’Anglas, soit 3315,79€/m². C’est une référence très pertinente.
  • Un 28m² s’est vendu 105000€ (3750€/m²) le 16/12/2025.
  • Un 33m² s’est vendu 78000€ (2363,64€/m²) le 25/11/2025.
  • Un 23m² s’est vendu 91000€ (3956,52€/m²) le 01/12/2025.
  • La moyenne des ventes DVF pour des 1 pièce est d’environ 3244,15€/m².

Conclusion sur le prix au m² : À 2736,84€/m², le bien est affiché 13% en dessous de la moyenne des ventes DVF pour des 1 pièce à Évry-Courcouronnes, et 17% en dessous de la vente la plus comparable (38m² à 126000€). Cette différence de prix suggère fortement que des travaux sont à prévoir pour ramener le bien à un standard de marché.

Estimation des travaux

Compte tenu de l’écart avec les prix DVF et l’ancienneté de l’annonce, il est très probable que le bien nécessite une rénovation. Pour un studio de 38m², un rafraîchissement complet (peinture, sols, cuisine, salle de bain) est estimé à 600€/m².
Coût des travaux estimé à : 38m² * 600€/m² = 22800€.

Coût total de l’opération

Pour une vision complète de l’investissement, il faut inclure les frais annexes :

• Prix d’achat : 104000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 104000€ * 0,08 = 8320€
• Travaux estimés : 22800€
• Coût total estimé de l’opération : 104000€ + 8320€ + 22800€ = 135120€

Loyer estimé nu et meublé

Évry est une ville étudiante avec une demande locative forte pour les petites surfaces. Bien que je ne puisse pas vérifier les loyers exacts sans données de marché locatif, je peux estimer :

• Loyer nu estimé : Pour un 38m² rénové à Évry, un loyer de 600€/mois est une estimation raisonnable.
• Loyer meublé estimé : En meublé, tu peux espérer un supplément. Un loyer de 700€/mois est estimé.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur le prix d’achat initial (avant frais et travaux) :

• Rendement brut nu estimé : (600€ * 12 mois) / 104000€ = 7200€ / 104000€ = 6,92%
• Rendement brut meublé estimé : (700€ * 12 mois) / 104000€ = 8400€ / 104000€ = 8,08%

Pour le rendement net, il faut déduire les charges. Sans connaître les charges exactes, je vais utiliser des estimations :

• Charges de copropriété estimées : 80€/mois (960€/an)
• Taxe foncière estimée : 800€/an (à vérifier impérativement)
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) estimée : 150€/an
• Total charges annuelles estimées (hors gestion locative) : 960€ + 800€ + 150€ = 1910€

Calculons les rendements nets sur le coût total de l’opération (135120€) :

• Rendement net nu estimé : ((600€ * 12) – 1910€) / 135120€ = (7200€ – 1910€) / 135120€ = 5290€ / 135120€ = 3,91%
• Rendement net meublé estimé : ((700€ * 12) – 1910€) / 135120€ = (8400€ – 1910€) / 135120€ = 6490€ / 135120€ = 4,80%

Ces rendements nets sont faibles, surtout si tu dois financer l’intégralité de l’opération.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Assumons un financement de l’intégralité du coût total de l’opération (135120€) sur 20 ans (240 mois) à un taux d’intérêt de 3,5% (hors assurance emprunteur).

• Mensualité de crédit estimée : environ 791,75€/mois.
• Charges mensuelles estimées : 1910€ / 12 = 159,17€/mois.

Calcul du cashflow mensuel :

• Cashflow nu estimé : 600€ (loyer) – 791,75€ (crédit) – 159,17€ (charges) = -350,92€/mois
• Cashflow meublé estimé : 700€ (loyer) – 791,75€ (crédit) – 159,17€ (charges) = -250,92€/mois

Le cashflow est négatif dans les deux scénarios. Cet investissement ne s’autofinance pas et nécessitera un apport mensuel de ta part pour couvrir les charges et le crédit.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente initialement à 119900€ et est maintenant à 104000€. Il a déjà subi deux baisses de prix significatives :

1. De 119900€ à 109000€ (-10900€, soit -9,09%) le 01/05/2026.
2. De 109000€ à 104000€ (-5000€, soit -4,59%) le 05/06/2026.

La baisse totale est de 15900€, soit 13,26% du prix initial. Le bien est en ligne depuis plus de 10 mois.
Le prix actuel de 104000€ est déjà bien en dessous de la vente DVF la plus pertinente (38m² à 126000€).
Dans ce contexte, la marge de négociation est très faible, voire inexistante. Le vendeur a déjà fait des efforts importants. Tenter une négociation de 2000€ à 3000€ (soit 2-3%) pourrait être envisageable si tu es prêt à le perdre, mais le prix est déjà agressif pour un bien nécessitant des travaux.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien envoie des signaux clairs.

Évolution des prix

Le bien a été mis en ligne le 01/08/2025 à 119900€. Il est resté à ce prix pendant près de 9 mois. Cette longue période sans mouvement indique une surévaluation initiale manifeste.
Les baisses sont intervenues tardivement :

• Première baisse le 01/05/2026 à 109000€ (-9,09%).
• Seconde baisse le 05/06/2026 à 104000€ (-4,59%).

Ces deux baisses successives et relativement rapprochées, après une longue période d’inertie, montrent que le vendeur est désormais pressé de vendre et a dû s’adapter à la réalité du marché. Le prix actuel est le résultat d’une correction forcée.

Ancienneté de l’annonce

Avec environ 313 jours en ligne (plus de 10 mois), l’annonce est très ancienne. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché, surtout un studio, est un signal d’alerte. Cela peut indiquer :

• Un prix initial trop élevé (ce qui a été corrigé).
• Des défauts majeurs non visibles sur l’annonce (état général, copropriété, nuisances).
• Un marché local plus lent que prévu pour ce type de bien.
• Un manque d’attractivité du bien malgré son prix.

Multi-mandats

Les données indiquent que le bien est géré par « Era Centre Essonne Evry » avec deux identifiants, dont un inactif. Le is_cross_agency: true et count: 2 suggèrent un multi-mandat, mais il s’agit en réalité de la même agence. Cela peut être une erreur de gestion interne ou un doublon d’annonce. Ce n’est pas un signal positif de professionnalisme de l’agence, mais ce n’est pas non plus un multi-mandat concurrentiel qui pourrait indiquer une difficulté particulière à vendre. L’important est que l’annonce active reflète le prix le plus bas.

Le Quartier

Évry-Courcouronnes : une ville dynamique

Évry, désormais fusionnée en Évry-Courcouronnes, est la préfecture de l’Essonne. C’est une ville jeune et dynamique, caractérisée par :

• Ambiance : Une ville étudiante et administrative. Elle alterne zones résidentielles, grands ensembles et un centre-ville moderne avec des infrastructures importantes. L’ambiance peut varier fortement d’un quartier à l’autre.
• Transports : Très bien desservie par le RER D (gares d’Évry-Courcouronnes Centre et Bras de Fer) qui relie Paris en environ 35-40 minutes. Un réseau de bus dense complète l’offre.
• Commerces et services : La ville dispose d’un grand centre commercial (Évry 2), de nombreux commerces de proximité, de services publics, d’hôpitaux et d’infrastructures sportives et culturelles.
• Écoles et universités : La présence de l’Université d’Évry Paris-Saclay, de grandes écoles et de nombreux lycées et collèges génère une forte population étudiante et jeune active, créant une demande locative structurelle pour les petites surfaces.
• Tension locative : La tension locative est généralement bonne pour les studios et les T2, grâce à la population étudiante et aux jeunes professionnels qui cherchent à se loger à proximité de leur lieu d’études ou de travail.
• Évolution : Évry-Courcouronnes fait partie de l’agglomération Grand Paris Sud et bénéficie de projets de développement urbain. La proximité avec le pôle de Paris-Saclay, bien que non directe, peut avoir des retombées positives à long terme sur l’attractivité de la ville.

Prix réels du quartier (DVF)

Les ventes DVF confirment l’activité du marché local pour les petites surfaces :

• Un appartement de 38m² (1 pièce) s’est vendu 126000€ (3315,79€/m²) en décembre 2025 au 9 Allée Boissy d’Anglas. C’est une référence clé et montre que des studios de cette taille peuvent se vendre plus cher que le prix affiché de notre bien.
• D’autres ventes de studios : un 28m² à 105000€ (3750€/m²), un 23m² à 91000€ (3956,52€/m²). Ces prix au mètre carré plus élevés peuvent s’expliquer par un meilleur état, un emplacement plus premium ou une surface plus petite (qui fait souvent monter le prix/m²).
• Il y a aussi des ventes à des prix/m² plus bas, comme un 33m² à 78000€ (2363,64€/m²), ce qui montre une certaine hétérogénéité du marché local.

Le prix affiché de 104000€ pour ce 38m² est donc attractif par rapport à certaines ventes récentes, mais il faut bien comprendre pourquoi (probablement l’état du bien).

Cible Locataire Idéale

Pour un studio de 38m² à Évry, la cible locataire idéale est clairement l’étudiant.

Argumentation :
Évry-Courcouronnes est un pôle universitaire majeur avec l’Université d’Évry Paris-Saclay. La demande en logements pour étudiants est constante et forte. Un studio de 38m² offre une surface confortable, bien supérieure aux studios classiques de 18-25m², ce qui est un atout pour un étudiant qui souhaite un espace de vie plus grand. La proximité des transports en commun (RER D) est essentielle pour cette cible, leur permettant de se rendre facilement à l’université ou à Paris. Un bien meublé sera particulièrement recherché par les étudiants, qui n’ont souvent pas les moyens ou l’envie d’investir dans l’ameublement.

Points de Vigilance

1. Rentabilité et Cashflow Négatifs : Le point le plus critique est le cashflow négatif estimé, même avec un loyer meublé. Cela signifie que cet investissement ne s’autofinancera pas et que tu devras combler le déficit chaque mois. C’est un investissement qui pèse sur ta trésorerie, même s’il peut générer de la plus-value à long terme.
2. Travaux Indispensables : Le prix bas par rapport aux ventes DVF similaires (notamment le 38m² à 126000€) suggère fortement que des travaux de rénovation sont nécessaires. L’estimation de 22800€ est une moyenne, mais le coût réel pourrait être plus élevé si l’état est très dégradé (électricité, plomberie, isolation). Un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sera crucial pour évaluer les travaux à prévoir et les contraintes de location futures.
3. Ancienneté de l’Annonce : Plus de 10 mois en ligne, malgré deux baisses de prix significatives, est un signal d’alerte. Il est impératif de comprendre pourquoi le bien n’a pas trouvé preneur plus tôt. Y a-t-il des problèmes de copropriété, des nuisances sonores, un emplacement moins attractif que d’autres biens au même prix ?
4. Concurrence sur les Petites Surfaces : Bien que la demande locative soit forte à Évry, l’offre de studios est également importante. Pour louer rapidement et au prix estimé, le bien devra se démarquer par son état après rénovation, son agencement ou sa localisation précise.
5. Charges de Copropriété et Taxe Foncière : Sans ces données précises, les calculs de rendement net et de cashflow sont des estimations. Il est impératif de demander les derniers PV d’AG, le règlement de copropriété et le montant exact de la taxe foncière pour valider la viabilité financière.

Verdict

Ce studio à Évry est proposé à un prix d’achat attractif après des baisses successives, ce qui indique un vendeur motivé. Cependant, le prix bas est très probablement corrélé à un besoin de rénovation important. Le principal inconvénient est le cashflow négatif estimé, même après travaux et en location meublée, ce qui en fait un investissement qui ne s’autofinance pas. Si tu as un apport conséquent et que tu cherches un bien à valoriser avec des travaux, en acceptant un effort de trésorerie mensuel, cela peut être une opportunité. Sinon, passe ton chemin.

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