Dossier Investisseur : T2 25m² Paris — Presque 1 an sur le marché

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces et 25m² situé dans le 20ème arrondissement de Paris. Affiché à 195 000€, son prix au mètre carré est de 7 800€. Initialement mis en vente à 220 000€, il a connu plusieurs ajustements de prix et est sur le marché depuis près d’un an.

Verdict express : Un prix au mètre carré intéressant pour Paris 20ème, mais l’historique de vente et la situation multi-mandats exigent une analyse approfondie et une négociation ferme.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 195 000€ pour 25m² représente 7 800€/m². Comparons ce chiffre aux données du marché :

• Annonces similaires dans le 20ème arrondissement :

  • Un 2 pièces de 26m² est affiché à 199 000€, soit 7 653€/m² (annonce id 167830353).
  • Un autre 2 pièces de 26m² est également à 199 000€, soit 7 653€/m² (annonce id 166269751).
  • Un 2 pièces de 30m² est à 210 000€, soit 7 000€/m² (annonce id 167138961).
  • Un 2 pièces de 27m² est à 210 000€, soit 7 778€/m² (annonce id 146290774).
  • Un 2 pièces de 24m² est à 176 550€, soit 7 356€/m² (annonce id 167434823).
    La moyenne de ces annonces similaires est d’environ 7 488€/m². Notre bien est donc légèrement au-dessus de cette moyenne.

• Ventes réelles DVF (Demandes de Valeurs Foncières) dans le 20ème arrondissement pour des biens comparables (1 ou 2 pièces, 20-30m²) :

  • Un appartement de 25m² (1 pièce) s’est vendu 207 000€ (8 280€/m²) le 30 décembre 2025 au 162 RUE DE BAGNOLET.
  • Un autre de 25m² (1 pièce) s’est vendu 196 000€ (7 840€/m²) le 23 décembre 2025 au 43 RUE DE LA REUNION.
  • Un appartement de 24m² (1 pièce) s’est vendu 185 000€ (7 708€/m²) le 22 décembre 2025 au 39 RUE DES MONTIBOEUFS.
  • Un appartement de 24m² (1 pièce) s’est vendu 225 000€ (9 375€/m²) le 19 décembre 2025 au 60 RUE JULIEN LACROIX.
  • Un appartement de 26m² (1 pièce) s’est vendu 233 000€ (8 962€/m²) le 23 décembre 2025 au 4 RUE JULES DUMIEN.
  • Un appartement de 23m² (1 pièce) s’est vendu 187 000€ (8 130€/m²) le 29 décembre 2025 au 104 RUE DES PYRENEES.
  • Un appartement de 22m² (1 pièce) s’est vendu 170 000€ (7 727€/m²) le 31 décembre 2025 au 93 AV GAMBETTA.
    La moyenne de ces ventes DVF pertinentes est d’environ 8 289€/m².
    Le prix de 7 800€/m² pour le bien que tu analyses est donc en dessous de la moyenne des ventes réelles DVF, ce qui est un bon point. Il est également dans la fourchette basse des prix constatés pour des biens similaires dans le quartier.

Estimation travaux selon l’état probable

Étant donné que le prix au mètre carré est inférieur à la moyenne des ventes DVF, il est raisonnable de supposer que des travaux sont à prévoir. Pour un appartement de 25m² à Paris, un rafraîchissement complet (peinture, sols, cuisine, salle de bain) est souvent nécessaire pour le rendre attractif à la location et optimiser le loyer.
J’estime les travaux à environ 500€ à 700€ par mètre carré pour un rafraîchissement de qualité.
Pour 25m², cela représente un budget travaux estimé entre 12 500€ et 17 500€. Je vais retenir une estimation médiane de 15 000€.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

• Prix d’achat : 195 000€
• Frais de notaire (estimation à 8% pour un bien ancien) : 195 000€ * 0,08 = 15 600€
• Travaux estimés : 15 000€
• Coût total de l’opération estimé : 195 000€ + 15 600€ + 15 000€ = 225 600€

Loyer estimé nu ET meublé

Le 20ème arrondissement de Paris est en zone tendue et soumis à l’encadrement des loyers. Sans connaître l’adresse exacte et le loyer de référence majoré, je ne peux pas te donner un chiffre exact et vérifié. Cependant, je peux te donner une estimation basée sur les prix moyens du marché pour un 2 pièces de 25m² dans ce secteur, en considérant un bien rénové et attractif.

• Loyer nu estimé : Pour un 25m² rénové dans le 20ème, un loyer nu se situe généralement entre 850€ et 950€ par mois. Je vais retenir une estimation de 900€ par mois.
• Loyer meublé estimé : Un bien meublé peut généralement se louer 10% à 15% plus cher qu’un bien nu. J’estime le loyer meublé à environ 1 000€ par mois.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur le prix d’achat et sur le coût total de l’opération, en tenant compte des charges estimées.

• Charges annuelles estimées :

  • Charges de copropriété : J’estime 80€/mois, soit 960€/an.
  • Taxe foncière : J’estime 500€/an.
  • Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : J’estime 150€/an.
  • Total charges annuelles (hors gestion et vacance) : 960€ + 500€ + 150€ = 1 610€.

• Rendement brut :

  • Loyer annuel nu : 900€ * 12 = 10 800€
  • Rendement brut nu : (10 800€ / 195 000€) * 100 = 5,54%
  • Loyer annuel meublé : 1 000€ * 12 = 12 000€
  • Rendement brut meublé : (12 000€ / 195 000€) * 100 = 6,15%

• Rendement net (sur coût total de l’opération) :

  • Loyer annuel nu net de charges : 10 800€ – 1 610€ = 9 190€
  • Rendement net nu : (9 190€ / 225 600€) * 100 = 4,07%
  • Loyer annuel meublé net de charges : 12 000€ – 1 610€ = 10 390€
  • Rendement net meublé : (10 390€ / 225 600€) * 100 = 4,60%

Ces rendements sont corrects pour Paris, mais ne t’attends pas à un cashflow positif sans un apport conséquent.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour estimer le cashflow, je vais considérer un financement de 20 ans à 3,5% d’intérêt, avec un apport de 10% du coût total de l’opération.

• Coût total de l’opération : 225 600€

• Apport 10% : 22 560€

• Montant à emprunter : 225 600€ – 22 560€ = 203 040€

• Taux d’intérêt : 3,5%

• Durée : 20 ans (240 mois)

• Calcul de la mensualité de crédit (hors assurance) :

  • La mensualité estimée pour 203 040€ sur 20 ans à 3,5% est d’environ 1 190€ par mois.

• Assurance emprunteur :

  • En estimant un taux d’assurance à 0,3% du capital emprunté : (203 040€ * 0,003) / 12 = 50,76€ par mois.

• Mensualité totale de crédit (capital + intérêts + assurance) : 1 190€ + 50,76€ = 1 240,76€ par mois.

• Charges mensuelles estimées : 1 610€ / 12 = 134,17€ par mois.

• Cashflow mensuel estimé :

  • En location nue : Loyer (900€) – Charges (134,17€) – Mensualité de crédit (1 240,76€) = -474,93€ par mois.
  • En location meublée : Loyer (1 000€) – Charges (134,17€) – Mensualité de crédit (1 240,76€) = -374,93€ par mois.

Comme souvent à Paris, le cashflow est négatif. Cet investissement est clairement axé sur la constitution de patrimoine et la plus-value à long terme, plutôt que sur un rendement immédiat.

Marge de négociation

L’historique des prix et la situation multi-mandats sont des indicateurs clés pour la négociation.

• Historique des baisses : Le bien a été mis en vente à 220 000€ le 13 juin 2025. Il a subi une première baisse significative à 200 000€ le 29 septembre 2025 (-9%). Puis une seconde baisse à 195 000€ le 7 mars 2026 (-2,5%). Le prix a même fluctué entre 195 000€ et 200 000€ à plusieurs reprises, ce qui montre une certaine indécision du vendeur ou des agences.
• Ancienneté de l’annonce : Le bien est sur le marché depuis près d’un an (environ 330 jours). Une telle durée est un signal fort que le prix n’est pas attractif ou que le bien présente des défauts.
• Multi-mandats : Le fait que le bien soit listé par 8 agences différentes (dont 3 actives à des prix légèrement différents) est un excellent levier. Cela signifie que le vendeur est pressé et/ou que le bien a du mal à trouver preneur. Les agences se font concurrence pour vendre.

Ces éléments te donnent une marge de manœuvre. Compte tenu de l’ancienneté, des baisses successives et de la concurrence entre agences, tu peux tenter une négociation d’au moins 5% sur le prix affiché, soit une offre autour de 185 000€. Cela ramènerait le prix au mètre carré à 7 400€/m², ce qui serait très compétitif par rapport aux ventes DVF.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est riche en informations et en signaux pour un investisseur averti.

Le bien a été mis en ligne le 13 juin 2025 à un prix de 220 000€. Ce prix, à 8 800€/m², était probablement trop élevé pour le marché du 20ème arrondissement à l’époque, surtout pour un appartement nécessitant des travaux.

Après plus de trois mois sans succès, une première baisse significative de 20 000€ (soit -9%) a eu lieu le 29 septembre 2025, ramenant le prix à 200 000€. Cette baisse est un aveu que le prix initial était trop ambitieux. Le bien est resté à ce prix pendant plusieurs mois, jusqu’au 7 mars 2026, date à laquelle il a été affiché à 195 000€, soit une nouvelle baisse de 2,5%.

Ce qui est particulièrement révélateur, c’est la fluctuation des prix observée après cette dernière baisse. Entre mars et mai 2026, le prix a oscillé entre 195 000€ et 200 000€ à plusieurs reprises. Par exemple, après être passé à 195 000€ le 7 mars, il est remonté à 200 000€ le 24 mars, puis est redescendu à 195 000€ le 28 mars, et ainsi de suite. Cette instabilité des prix est un signal clair d’une difficulté à vendre et d’une incertitude sur la valeur réelle du bien de la part du vendeur ou des agences. Cela peut indiquer que le vendeur teste le marché, qu’il est tiraillé entre différentes agences qui lui conseillent des prix différents, ou qu’il a refusé des offres jugées trop basses et tente de maintenir un prix plus élevé.

La durée de mise en ligne est un autre signal majeur : près d’un an sur le marché. Un bien qui reste aussi longtemps sans trouver preneur, surtout à Paris où la demande est forte pour les petites surfaces, indique soit un prix toujours trop élevé, soit des défauts importants non visibles sur l’annonce, soit un manque de visibilité.

Le fait que le bien soit en multi-mandats, avec 8 agences ayant listé ce bien (dont 3 encore actives avec des prix parfois différents), renforce cette analyse. Un vendeur qui signe des mandats avec autant d’agences est souvent un vendeur pressé ou désespéré. Il cherche à maximiser ses chances de vente, ce qui met les agences en concurrence et peut t’offrir une position de force pour négocier. C’est le signe que le bien ne se vend pas facilement.

En résumé, l’historique des prix et la situation multi-mandats sont des signaux très favorables à une négociation agressive. Le vendeur est probablement motivé et le bien a déjà prouvé qu’il était difficile à vendre au prix demandé.

Le Quartier

Le 20ème arrondissement de Paris est un choix intéressant pour l’investissement locatif, bien qu’il ne soit pas le plus « glamour » des arrondissements parisiens. Il offre un bon équilibre entre dynamisme, accessibilité et prix encore relativement contenus pour la capitale.

• Ambiance : Le 20ème est un arrondissement populaire et authentique, connu pour son ambiance de village dans certains quartiers comme Ménilmontant, Charonne ou Gambetta. Il attire une population jeune, active et créative, ainsi que des familles. L’ambiance est vivante, cosmopolite et moins touristique que le centre de Paris. C’est un quartier qui a connu une gentrification progressive ces dernières années, mais qui a su garder son âme.

• Transports : L’arrondissement est très bien desservi par les transports en commun. Les lignes de métro 2, 3, 9 et 11 traversent le 20ème, offrant un accès rapide à l’ensemble de Paris. De nombreuses lignes de bus complètent le réseau, rendant les déplacements aisés pour les locataires. Cette excellente connectivité est un atout majeur pour la tension locative.

• Commerces : Le 20ème regorge de commerces de proximité : boulangeries, boucheries, primeurs, supermarchés, mais aussi de nombreux marchés comme celui de Belleville ou des Amandiers. On y trouve également une offre variée de restaurants, bars et cafés, contribuant à une vie de quartier animée et pratique pour les résidents.

• Écoles : L’arrondissement dispose de nombreuses écoles maternelles, primaires, collèges et lycées. Bien qu’il n’y ait pas de grandes universités directement dans le 20ème, la facilité d’accès aux campus parisiens en fait un lieu de résidence attractif pour les étudiants.

• Tension locative : Comme dans l’ensemble de Paris, la tension locative est très forte dans le 20ème arrondissement, particulièrement pour les petites surfaces comme ce 2 pièces. La demande est structurellement supérieure à l’offre, ce qui garantit une rotation rapide des locataires et un faible risque de vacance locative, à condition que le bien soit en bon état et bien situé.

• Évolution : Le 20ème a vu ses prix immobiliers augmenter de manière significative au cours des deux dernières décennies, même s’ils ont connu une légère stagnation ou baisse plus récente à l’échelle parisienne. C’est un marché mature mais qui conserve un potentiel de valorisation à long terme, notamment grâce à son attractivité auprès des jeunes actifs et des familles qui cherchent des prix plus abordables qu’ailleurs dans la capitale.

• Prix réels du quartier (DVF) : Les ventes DVF récentes confirment la dynamique du marché. Pour des biens similaires (1 ou 2 pièces, 20-30m²), les prix varient, mais on observe des ventes entre 7 708€/m² (185 000€ pour 24m² au 39 RUE DES MONTIBOEUFS) et 9 375€/m² (225 000€ pour 24m² au 60 RUE JULIEN LACROIX). Le prix affiché de 7 800€/m² pour ton bien se situe dans la fourchette basse de ces transactions réelles, ce qui est un bon indicateur si l’état du bien est correct. Des ventes plus basses, comme 4 900€/m² (132 303€ pour 27m² au 32 RUE DE FONTARABIE), sont souvent le signe de biens en très mauvais état, de ventes particulières (viager, usufruit) ou de localisations très spécifiques.

En somme, le 20ème est un arrondissement qui offre un bon compromis pour un investissement locatif à Paris, avec une demande locative solide et un potentiel de valorisation à long terme.

Cible Locataire Idéale

La cible locataire idéale pour ce 2 pièces de 25m² à Paris 20ème est clairement le jeune actif seul ou le jeune couple.

Argumentation :
Un appartement de 25m² avec deux pièces est parfaitement adapté à une personne seule cherchant un espace de vie distinct (chambre séparée du séjour) ou à un jeune couple qui débute. Le 20ème arrondissement, avec son ambiance dynamique, ses nombreux commerces, ses bars et restaurants, et son excellente desserte en transports en commun, est très prisé par cette catégorie de population. Les jeunes actifs apprécient la vie de quartier animée et la proximité avec les bassins d’emploi parisiens. Les étudiants peuvent également être une cible secondaire, mais le format 2 pièces est souvent plus recherché par des jeunes professionnels. La forte tension locative à Paris pour ce type de biens garantit une demande constante de la part de cette cible.

Points de Vigilance

1. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est sur le marché depuis près d’un an et est listé par de multiples agences. C’est le signal le plus fort qu’il y a un problème : soit le prix est toujours trop élevé, soit le bien présente des défauts importants qui freinent les acheteurs. Une visite approfondie est impérative pour identifier ces points.
2. Fluctuations de prix récentes : Les allers-retours entre 195 000€ et 200 000€ dans les derniers mois sont inhabituels. Cela peut indiquer un vendeur indécis, des agences qui ne s’accordent pas, ou des offres refusées. Cela crée une opportunité de négociation, mais aussi un risque de transaction compliquée.
3. Rentabilité immédiate négative : Comme analysé, le cashflow sera négatif avec un crédit classique. L’investissement est clairement patrimonial. Si ton objectif est de générer des revenus immédiats, ce bien n’est pas adapté sans un apport très conséquent.
4. État réel du bien et coût des travaux : Le prix au m² étant en dessous de la moyenne DVF, il est quasi certain que des travaux sont nécessaires. Il faut obtenir des devis précis pour ne pas avoir de mauvaises surprises et s’assurer que le budget estimé de 15 000€ est réaliste. Un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) défavorable pourrait également entraîner des travaux plus coûteux (isolation, chauffage) et des restrictions de loyer.
5. Encadrement des loyers : Paris est soumis à l’encadrement des loyers. Tu ne pourras pas fixer le loyer librement, mais devras respecter le loyer de référence majoré pour un bien de cette surface et de ce nombre de pièces dans le quartier. Cela peut limiter ton potentiel de revenus.

Verdict

Ce 2 pièces de 25m² dans le 20ème arrondissement présente un prix au mètre carré attractif pour Paris, surtout comparé aux ventes réelles DVF. Cependant, l’historique de vente, marqué par près d’un an sur le marché, des baisses de prix successives et une situation de multi-mandats, indique clairement que le bien a du mal à trouver preneur. C’est une opportunité de négociation, mais aussi un signal d’alerte sur l’état réel du bien ou sa désirabilité. L’investissement sera patrimonial, avec un cashflow négatif, et nécessitera un budget travaux réaliste pour optimiser le loyer et la plus-value future.

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