Dossier Investisseur : T2 27m² Nantes — Cashflow négatif -378€

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces et 27m² situé à Nantes. Actuellement affiché à 99900€, son prix au mètre carré est de 3700€/m². Il a connu une baisse significative de 23,1% par rapport à son prix initial de 129900€. L’annonce est en ligne depuis près d’un an, bien que le prix actuel soit plus récent. C’est un petit appartement à Nantes qui a du mal à trouver preneur malgré une forte décote.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix affiché de 3700€/m² pour ce 2-pièces de 27m² à Nantes doit être mis en perspective avec le marché local.

En comparant avec les annonces similaires de 2 pièces, d’une surface comprise entre 25m² et 33m² à Nantes, nous observons une fourchette de prix au mètre carré allant de 2969€/m² (pour un 33m² à 98000€) à 4300€/m² (pour un 25m² à 107500€). La moyenne de ces annonces similaires se situe autour de 3600€/m². Ton bien se positionne donc légèrement au-dessus de cette moyenne d’annonces, mais il est important de rappeler que ce sont des prix demandés, pas des prix de vente réels.

Les ventes réelles (DVF) pour des appartements de 1 ou 2 pièces, d’une surface comparable (entre 20m² et 30m²) à Nantes, montrent des prix au mètre carré plus élevés. Par exemple :

• Un appartement de 22m² (1 pièce) s’est vendu 102000€, soit 4636€/m², le 18 juin 2025.
• Un appartement de 29m² (1 pièce) s’est vendu 115000€, soit 3965€/m², le 12 juin 2025.
• Un appartement de 23m² (1 pièce) s’est vendu 102500€, soit 4456€/m², le 2 juin 2025.
  La moyenne de ces ventes DVF pour des surfaces similaires (hors outliers comme le 21m² à 297000€ que j’ignore) est d’environ 4350€/m².

Ton bien, à 3700€/m², est donc significativement en dessous de la moyenne des prix de vente réels constatés à Nantes pour des surfaces équivalentes. Cette différence de prix de plus de 600€/m² par rapport au marché DVF suggère fortement que le bien nécessite des travaux importants ou qu’il est situé dans un secteur moins recherché.

Estimation travaux selon l’état probable

Compte tenu du prix au mètre carré bas par rapport aux ventes réelles, il est très probable que l’appartement nécessite une rénovation complète. Pour un 2-pièces de 27m², une rénovation incluant la cuisine, la salle de bain, les revêtements de sol, la peinture et une mise aux normes électriques peut rapidement atteindre 1000€/m² à Nantes.

J’estime donc les travaux à 27m² * 1000€/m² = 27000€. C’est une estimation pour une rénovation de qualité permettant de louer le bien dans de bonnes conditions et d’attirer des locataires solvables.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

Pour avoir une vision complète de ton investissement, il faut intégrer tous les coûts :

• Prix d’achat : 99900€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 99900€ * 0.08 = 7992€
• Travaux estimés : 27000€
  Le coût total de l’opération est donc estimé à 134892€.

Loyer estimé nu ET meublé

Nantes est un marché locatif tendu, notamment pour les petites surfaces. Pour un 2-pièces de 27m², la demande est forte de la part des jeunes actifs ou des étudiants.

• Loyer nu estimé : Sur la base d’une moyenne de 16-18€/m² pour ce type de surface à Nantes, je l’estime à 27m² * 16,7€/m² = 450€/mois.
• Loyer meublé estimé : Louer meublé permet généralement d’obtenir un loyer supérieur de 15% à 20%. J’estime le loyer meublé à 450€ * 1.20 = 540€/mois. Pour être réaliste, je l’arrondis à 550€/mois.

Ces estimations sont à affiner avec une étude de marché locatif précise dans le quartier du bien, une fois l’adresse connue.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du loyer meublé et du coût total de l’opération :

• Rendement brut : (550€/mois * 12 mois) / 134892€ (coût total) = 6600€ / 134892€ = 4,89%.
• Rendement net : Pour estimer le rendement net, il faut déduire les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, provision pour vacance locative et entretien). J’estime ces charges à environ 25% du loyer annuel.
  • Charges annuelles estimées : 6600€ * 0.25 = 1650€
  • Loyer net annuel : 6600€ – 1650€ = 4950€
  • Rendement net : 4950€ / 134892€ = 3,67%.

Ce rendement net est correct pour un investissement locatif à Nantes, mais il est important de noter qu’il dépend fortement de la précision de l’estimation des travaux et des charges.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Si tu finances l’intégralité du coût total (134892€) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance), la mensualité de crédit sera d’environ 791€/mois.

En reprenant les chiffres :

• Loyer mensuel estimé (meublé) : 550€
• Charges mensuelles estimées (1650€/an / 12) : 137,5€
• Mensualité de crédit : 791€

Le cashflow mensuel serait de 550€ (loyer) – 137,5€ (charges) – 791€ (crédit) = -378,5€/mois.

L’opération n’est pas autofinancée et génère un cashflow négatif significatif. Cela signifie que tu devras apporter environ 378,5€ de ta poche chaque mois pour couvrir les dépenses, en plus de ton apport initial. Ce n’est pas un investissement pour générer du revenu immédiat, mais plutôt pour la constitution de patrimoine et la valorisation à long terme.

Marge de négociation

Le prix actuel de 99900€ représente déjà une baisse de 23,1% par rapport au prix initial de 129900€. L’historique des prix est chaotique, mais la tendance générale des prix « réalistes » est à la baisse. Le bien est en ligne depuis près d’un an et est géré par 5 agences différentes (multi-mandats). Ces éléments sont des signaux clairs d’une forte difficulté à vendre et d’un vendeur potentiellement pressé ou résigné.

Malgré la baisse déjà importante, la durée de commercialisation et le multi-mandats t’offrent une marge de négociation supplémentaire. Je te conseille de tenter une offre à 95000€, soit une baisse de près de 5% par rapport au prix affiché. Cela ramènerait le prix au mètre carré à 3518€/m², ce qui serait encore plus attractif.

Historique & Signaux

L’historique des prix de ce bien est particulièrement atypique et alarmant. Les données montrent des prix fantaisistes comme 886000€, 595650€ ou 834400€ à de multiples reprises. Ces montants sont clairement des erreurs de saisie grossières ou des tentatives de manipulation de l’historique de l’annonce. Il est impossible de se fier à ces chiffres aberrants.

En se concentrant sur les prix « réalistes », on observe que le bien a été initialement mis en vente autour de 129900€ (première apparition le 8 mai 2025). Il a ensuite fluctué avec des tentatives à 117900€ ou 119999€, avant d’atteindre le prix actuel de 99900€ le 23 mars 2026. Il y a même eu une tentative de remonter le prix à 144500€ le 29 mars 2026, avant de revenir à 99900€ le 1er avril 2026.

Ce comportement erratique de l’historique des prix est un très mauvais signal. Il peut indiquer un manque de sérieux de l’agence, une volonté de masquer l’ancienneté réelle de l’annonce ou une stratégie de prix totalement désordonnée de la part du vendeur. Dans tous les cas, cela doit t’inciter à une extrême prudence.

Le bien est en ligne depuis le 8 mai 2025, ce qui représente environ 11 mois. C’est une durée de commercialisation excessivement longue pour un marché comme Nantes, surtout pour une petite surface. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché a généralement un problème : soit son prix est trop élevé (ce qui a été corrigé avec la dernière baisse), soit il présente des défauts majeurs (état, emplacement, copropriété) qui freinent les acquéreurs.

De plus, le fait que le bien soit en multi-mandats, c’est-à-dire géré par au moins 5 agences différentes (« Art Et Pierre Immobilier », « Botineau Pedronno Ghislaine », etc.), est un signal de faiblesse du vendeur. Un vendeur qui multiplie les mandats est souvent pressé de vendre ou fait face à un bien difficile à écouler. Cette situation met les agences en concurrence et peut te donner un levier de négociation supplémentaire.

En résumé, l’historique de prix chaotique, la longue ancienneté de l’annonce et le multi-mandats sont des signaux très clairs : ce bien est difficile à vendre. Cela peut être une opportunité si tu es prêt à gérer les problèmes sous-jacents, mais cela exige une analyse très approfondie sur place.

Le Quartier

Nantes est une métropole dynamique et attractive, réputée pour sa qualité de vie, son dynamisme économique et sa population étudiante importante. Cela en fait un marché locatif très porteur, surtout pour les petites surfaces.

Sans l’adresse précise du bien, il est difficile de se prononcer sur le quartier exact. Cependant, Nantes offre généralement une bonne infrastructure en termes de transports en commun (tramway, bus), de commerces de proximité, de services et d’établissements d’enseignement supérieur. La tension locative est forte, ce qui assure un faible taux de vacance pour les biens bien situés et en bon état.

Les ventes DVF que nous avons analysées proviennent de diverses adresses à Nantes, ce qui ne permet pas de cibler un quartier précis pour ton bien. Néanmoins, elles confirment la vitalité du marché nantais :

• Des appartements de 1 pièce de 18m² à 29m² se sont vendus entre 58000€ (14 RUE METZINGER) et 115000€ (10 AV JOSEPH RAVANEL).
• Les prix au mètre carré pour des biens similaires (1 pièce, 20-30m²) se situent autour de 4350€/m² en moyenne, comme le 22m² à 20 RUE RACINE vendu 4636€/m² ou le 23m² à 3 RUE DES ECHEVINS vendu 4456€/m².
  Ces chiffres DVF confirment que le prix de 3700€/m² de ton bien est en deçà des prix de vente réels pour des surfaces comparables à Nantes. Cela renforce l’idée d’un bien nécessitant une rénovation importante ou situé dans un quartier moins premium, mais cela peut aussi représenter une opportunité d’achat à un prix bas.

Le marché nantais a connu une forte croissance ces dernières années et montre aujourd’hui une légère stabilisation, voire une légère correction des prix. Cependant, la demande locative reste structurellement élevée, ce qui sécurise l’investissement sur le long terme.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces et 27m² à Nantes, la cible locative idéale est clairement le jeune actif seul.

Voici pourquoi :

• Surface et configuration : Un 2-pièces de 27m² offre un espace de vie séparé (chambre et salon), ce qui est très apprécié par les jeunes actifs qui ne veulent pas vivre dans un studio. C’est plus confortable et fonctionnel.
• Marché Nantais : Nantes attire de nombreux jeunes professionnels pour son dynamisme économique et ses opportunités d’emploi. Ils recherchent des logements bien situés, proches des transports et des commodités.
• Budget : Le loyer estimé entre 450€ et 550€ (meublé) est un budget accessible pour un jeune actif débutant sa carrière.
• Stabilité : Les jeunes actifs sont généralement des locataires stables, avec des revenus réguliers, ce qui minimise les risques de vacance locative et d’impayés.
• Exclusion d’autres cibles :
  • Étudiants : Possible, mais un 2-pièces est souvent un peu grand et plus cher qu’un studio classique pour un étudiant seul.
  • Couples : 27m² est trop juste pour un couple, même jeune, à moins d’une configuration très optimisée.
  • Colocation : Impossible sur une si petite surface.
  • Saisonniers : Nécessiterait une gestion plus lourde et dépendrait fortement de l’emplacement touristique exact, ce qui n’est pas garanti.

En te positionnant sur le segment des jeunes actifs, tu t’assures une forte demande et une bonne fluidité locative pour ce type de bien à Nantes.

Points de Vigilance

1. Historique de prix fantaisiste et manque de transparence : L’historique des prix est rempli de valeurs aberrantes (plusieurs centaines de milliers d’euros, voire près d’un million). Cela soulève de sérieuses questions sur la fiabilité des informations fournies par l’agence ou le vendeur. Il est impératif d’obtenir des explications claires et de vérifier l’ancienneté réelle de l’annonce et les prix pratiqués. Ce manque de transparence est un signal d’alerte majeur.
2. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est en ligne depuis près d’un an et est géré par pas moins de 5 agences. C’est une durée de commercialisation excessivement longue pour un marché comme Nantes et un bien de cette taille. Cela indique une difficulté majeure à vendre, qui peut être liée à son état, son emplacement, des problèmes de copropriété ou un prix initial trop élevé. La multiplication des agences est un signe de faiblesse du vendeur.
3. Nécessité de travaux importants : Le prix au mètre carré de 3700€/m² est nettement inférieur à la moyenne des ventes DVF pour des surfaces comparables à Nantes (environ 4350€/m²). Cette décote de près de 650€/m² suggère fortement que l’appartement est dans un état dégradé et nécessitera une rénovation complète et coûteuse. Tu dois anticiper un budget travaux conséquent, estimé à 27000€, et ne pas sous-estimer l’ampleur de la tâche.
4. Cashflow négatif : Après estimation des travaux et des frais, et avec un financement sur 20 ans à 3,5%, l’opération génère un cashflow mensuel négatif d’environ -378,5€. Cela signifie que tu devras compléter le loyer chaque mois pour couvrir tes charges et ton crédit. Si ton objectif est de générer du revenu immédiat, cet investissement n’est pas adapté. Il s’agit plutôt d’une stratégie de valorisation patrimoniale à long terme.
5. Risques liés à la copropriété : Sans informations sur les charges de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales et l’état général de l’immeuble, tu t’exposes à des risques financiers importants. Des travaux de copropriété (façade, toiture, parties communes) peuvent être votés et représenter des appels de fonds imprévus et coûteux. Il est crucial d’obtenir et d’analyser ces documents avant toute offre.

Verdict

Ce 2-pièces de 27m² à Nantes, affiché à 99900€, est une opportunité d’achat à un prix d’acquisition bas pour le marché nantais. Cependant, l’historique de prix chaotique, la longue ancienneté de l’annonce et le multi-mandats sont des signaux d’alerte majeurs qui indiquent une difficulté à vendre et la nécessité de travaux importants. Si tu es prêt à investir environ 27000€ dans une rénovation complète et à accepter un cashflow mensuel négatif, ce bien pourrait offrir une valorisation intéressante à long terme dans un marché locatif tendu pour les jeunes actifs. Une négociation agressive est à tenter, mais une visite approfondie et une analyse minutieuse des documents de copropriété sont absolument indispensables avant de t’engager.

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