Dossier Investisseur : T2 29m² à Nantes — 340 jours en ligne

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces et 29m² situé à Nantes. Il est actuellement proposé à 112 000€, soit un prix de 3 862€/m². Initialement mis en vente à 117 900€, il a connu une baisse de prix de 5 900€ (-5%) depuis sa dernière réinitialisation significative. L’annonce est en ligne depuis environ 340 jours, ce qui est une durée très longue sur le marché nantais.

Verdict express : Ce T2 à Nantes est sur le marché depuis trop longtemps avec un historique de prix chaotique, mais sa situation de multi-mandat et sa longue ancienneté offrent une réelle marge de négociation pour un investisseur averti.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Le prix affiché de 3 862€/m² pour ce 29m² est à analyser avec prudence.

• Annonces similaires : En comparant avec 13 annonces similaires d’appartements de 2 pièces et de surfaces équivalentes (28-31m²) à Nantes, le prix moyen au m² s’établit à environ 3 812€/m². Notre bien se situe donc légèrement au-dessus de cette moyenne.
• Ventes réelles (DVF) : Les données DVF récentes (fin 2025) à Nantes pour des appartements de 1 ou 2 pièces entre 20 et 35m² montrent une moyenne de prix au m² estimée à 3 582€/m². Par exemple, un appartement de 2 pièces et 32m² s’est vendu 120 000€ (3 750€/m²) fin 2025, tandis qu’un 2 pièces de 33m² est parti à 108 700€ (3 294€/m²) à la même période. Certains studios de 25m² ont atteint 115 000€ (4 600€/m²), mais d’autres 2 pièces de 33m² se sont vendus 89 500€ (2 712€/m²).
• Conclusion sur le prix : Le prix actuel de 3 862€/m² est supérieur à la moyenne des ventes réelles DVF pour des biens comparables dans la ville, et légèrement au-dessus des annonces actuellement en ligne. Cela indique que le prix est ambitieux et qu’il existe une marge de négociation.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au m² actuel, qui n’est pas un prix « coup de fusil », on peut estimer que le bien n’est pas en état neuf mais ne nécessite pas non plus une rénovation lourde. Pour un appartement de cette surface, un budget de rafraîchissement général est à prévoir pour le mettre au goût du jour et optimiser sa location.
J’estime les travaux à 400€/m², soit un coût total estimé à 11 600€ (29m² * 400€/m²). Ce budget permettra de refaire les peintures, les sols, et éventuellement quelques éléments de cuisine ou salle de bain pour améliorer l’attractivité locative.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux, est estimé comme suit :

• Prix d’achat : 112 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour un bien ancien) : 8 960€
• Travaux estimés : 11 600€
• Coût total estimé : 132 560€

Loyer estimé et rendement

Pour un T2 de 29m² à Nantes, la demande locative est forte, notamment pour les étudiants et jeunes actifs.

• Loyer nu estimé : Je l’estime à 500€ par mois.
• Loyer meublé estimé : Je l’estime à 600€ par mois, ce qui est plus intéressant pour cette typologie de bien et de locataire.

Calcul des rendements :

• Rendement brut (nu) : (500€ * 12) / 112 000€ = 5,36%
• Rendement brut (meublé) : (600€ * 12) / 112 000€ = 6,43%

Pour le rendement net, il faut inclure les charges (copropriété, taxe foncière, assurance PNO) et la gestion locative.

• Taxe foncière à Nantes pour un 29m² : estimée à 700€/an.

• Charges de copropriété : estimées à 700€/an (environ 60€/mois).

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : estimée à 150€/an.

• Frais de gestion locative (si délégation) : 7% du loyer hors charges, soit (600€ * 12) * 0,07 = 504€/an.

• Total des charges annuelles (hors gestion) : 700€ + 700€ + 150€ = 1 550€.

• Total des charges annuelles (avec gestion) : 1 550€ + 504€ = 2 054€.

• Rendement net (nu, sans gestion) : ((500€ * 12) – 1 550€) / 132 560€ = 3,36%

• Rendement net (meublé, avec gestion) : ((600€ * 12) – 2 054€) / 132 560€ = 3,88%

Ces rendements nets sont assez faibles pour un investissement locatif de cette taille, surtout si des travaux sont à prévoir.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour un financement à 100% du coût total de l’opération (132 560€) sur 20 ans (240 mois) à un taux de 3,5% (hors assurance), la mensualité de crédit est estimée à 776€/mois.

Calcul du cashflow mensuel (pour une location meublée avec gestion) :

• Loyer mensuel : 600€
• Mensualité de crédit : -776€
• Charges mensuelles (copro, TF, PNO) : -129€ (1550€/12)
• Frais de gestion locative mensuels : -42€ (504€/12)
• Cashflow mensuel estimé : -347€

Avec le prix actuel et les estimations de travaux/loyers, l’opération génère un cashflow négatif significatif. Cela signifie que tu devras apporter un effort d’épargne mensuel pour couvrir les dépenses, ce qui n’est pas idéal pour un investissement locatif.

Marge de négociation

La marge de négociation sur ce bien est réelle et doit être exploitée.

• Baisse de prix : Le prix initial affiché était de 117 900€, et il est maintenant à 112 000€, soit une baisse de 5%. C’est un premier signal.
• Ancienneté de l’annonce : Avec environ 340 jours en ligne, l’annonce est très ancienne. Un bien qui ne se vend pas après plusieurs mois est généralement surévalué ou présente des défauts majeurs.
• Multi-mandats : Le bien est géré par 7 agences différentes. C’est un signal fort de la difficulté à vendre le bien et de la pression sur le vendeur. Les agences sont en concurrence et le vendeur est probablement pressé.
• Historique de prix chaotique : L’historique des prix montre des variations extrêmes et irréalistes (prix à 800 000€, puis 100 000€, puis 400 000€, etc.). Cela indique une gestion de l’annonce très désordonnée, voire des erreurs de saisie, mais surtout une absence de stratégie claire de la part du vendeur ou de ses agents, et un manque d’intérêt du marché à ces prix.
• Recommandation : Compte tenu de ces éléments, tu peux viser une négociation agressive. Un prix d’achat autour de 105 000€, soit une baisse de près de 6,3% par rapport au prix actuel, me semble un objectif réaliste. Cela ramènerait le prix au m² à environ 3 620€/m², plus en ligne avec les ventes DVF et les rendements attendus.

Historique & Signaux

L’historique des prix de cette annonce est particulièrement chaotique et peu fiable. Les données montrent des prix qui fluctuent de manière absurde, passant de 129 990€ à 886 000€, puis 117 900€, 834 400€, et ainsi de suite. Ces variations extrêmes sont clairement des erreurs de saisie ou des manipulations de données qui rendent l’analyse historique précise impossible.

Cependant, en se concentrant sur les prix réalistes et les informations fiables :

• Prix initial vs actuel : Le bien est passé d’un prix initial de 117 900€ à 112 000€, ce qui représente une baisse de 5%. C’est un premier pas, mais insuffisant.
• Ancienneté de l’annonce : L’annonce est en ligne depuis environ 340 jours. C’est une durée excessive pour le marché immobilier nantais, qui est généralement dynamique. Un bien qui stagne aussi longtemps indique un problème : soit le prix est trop élevé, soit le bien présente des défauts rédhibitoires, soit la commercialisation est inefficace. Dans ce cas, la combinaison de la durée et du multi-mandat pointe vers une surévaluation.
• Multi-mandats : Le fait que le bien soit proposé par 7 agences différentes (Art Et Pierre Immobilier, Agence #24635460, Botineau Pedronno Ghislaine, Agence #167424488, Agence #167574512, et deux autres agences non nommées dans les données fournies) est un signal très fort. Un vendeur qui multiplie les mandats est souvent pressé de vendre et n’a pas trouvé preneur avec une seule agence. Cette situation crée une concurrence entre les agences, ce qui peut pousser à des baisses de prix ou à une plus grande flexibilité de la part du vendeur. C’est une opportunité pour l’acheteur.

En résumé, l’historique de prix est un fouillis, mais les signaux d’ancienneté et de multi-mandats sont clairs : le vendeur a du mal à vendre et est probablement ouvert à une négociation significative.

Le Quartier

Nantes est une ville très attractive, avec une population étudiante importante et un marché de l’emploi dynamique. Le quartier spécifique n’est pas précisé dans les données, mais pour un T2 de cette taille, la cible est souvent les étudiants ou les jeunes actifs.

• Ambiance et attractivité : Nantes offre une bonne qualité de vie, avec de nombreux transports en commun (tramway, bus), des commerces variés et des universités. La tension locative y est généralement forte pour les petites surfaces, ce qui assure une bonne visibilité pour la location.
• Transports et commodités : La proximité des transports en commun est un critère essentiel pour les locataires ciblés. La présence de commerces de proximité, d’espaces verts et d’écoles/universités influence directement l’attractivité du bien. Sans adresse précise, je ne peux pas évaluer ces points spécifiquement pour ce bien, mais c’est un point à vérifier sur place.
• Prix réels du quartier (DVF) : Les ventes DVF à Nantes pour des biens similaires montrent une grande disparité de prix, ce qui est typique d’une grande ville avec des quartiers très différents.
  • Un 2 pièces de 32m² s’est vendu 120 000€ (3 750€/m²) fin 2025 (1b RUE DU GROS CHENE).
  • Un autre 2 pièces de 33m² est parti à 89 500€ (2 712€/m²) (3 RUE ST-DENIS).
  • Un 2 pièces de 33m² a été acquis pour 108 700€ (3 294€/m²) (35 QUAI DE MALAKOFF).
  • Ces exemples montrent que le prix au m² peut varier considérablement, de 2 700€ à 3 750€/m² pour des T2. Le prix actuel de 3 862€/m² pour le bien analysé est donc dans la fourchette haute des transactions récentes, ce qui renforce l’idée d’une marge de négociation.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 29m² avec 2 pièces à Nantes, la cible locataire idéale est clairement le jeune actif ou le couple d’étudiants.

Pourquoi :

• Surface et configuration : 29m² est une surface typique pour un T2, offrant un espace de vie séparé de la chambre. C’est idéal pour une personne seule qui souhaite un coin nuit distinct, ou pour un couple d’étudiants/jeunes actifs qui partagent les frais et apprécient d’avoir un espace de vie commun et une chambre privée.
• Marché nantais : Nantes est une ville universitaire majeure avec une forte demande pour les petites surfaces. Les étudiants et jeunes diplômés représentent une part importante de la population locataire.
• Budget : Le loyer estimé (500-600€) est cohérent avec le budget de cette cible, souvent complété par des aides au logement.
• Location meublée : Pour cette cible, la location meublée est un atout majeur, car elle permet aux locataires de s’installer rapidement sans avoir à investir dans l’ameublement, et elle offre une fiscalité plus avantageuse pour l’investisseur (statut LMNP).

Points de Vigilance

1. Historique de prix incohérent : L’historique des prix est truffé d’erreurs manifestes et de fluctuations irréalistes. Cela rend difficile une analyse précise de la stratégie de prix du vendeur et peut masquer des problèmes sous-jacents. Il faut se baser sur le prix actuel et les données de marché fiables.
2. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est en ligne depuis près d’un an et est géré par 7 agences. C’est un signal clair que le bien ne trouve pas preneur au prix demandé. Cela indique une surévaluation ou des défauts importants qui découragent les acheteurs, mais c’est une opportunité pour une négociation agressive.
3. Rendement net et cashflow négatif au prix actuel : Avec un rendement net estimé à moins de 4% et un cashflow mensuel négatif de 347€ après financement, l’opération n’est pas rentable au prix affiché. Une acquisition à ce prix nécessiterait un apport personnel conséquent ou une tolérance à un effort d’épargne mensuel important.
4. Coût des travaux : Bien que j’aie estimé un budget de rafraîchissement, l’état réel du bien n’est pas connu. Une visite approfondie et des devis précis seront indispensables pour valider cette estimation et éviter les mauvaises surprises. Un bien ancien peut cacher des problèmes structurels ou des mises aux normes coûteuses (électricité, plomberie, isolation).
5. Concurrence sur les petites surfaces : Le marché nantais des T1/T2 est dynamique mais aussi très concurrentiel. De nombreuses annonces similaires sont disponibles, et il faudra s’assurer que le bien, une fois rénové, se démarque pour attirer rapidement des locataires et justifier le loyer ciblé.

Verdict

Ce T2 à Nantes présente un potentiel locatif certain dans une ville dynamique, mais son prix actuel est trop élevé pour une opération rentable. L’historique de prix chaotique, l’ancienneté de l’annonce et la gestion en multi-mandats sont des signaux forts qui t’offrent une excellente marge de négociation. N’achète pas à 112 000€ ; vise un prix autour de 105 000€ pour améliorer significativement le rendement et réduire le cashflow négatif. Sans une négociation agressive et un budget travaux maîtrisé, cette opération n’est pas intéressante.

Simuler

Ajuste les paramètres ci-dessus pour tester meublé, montant travaux, taux crédit…