Dossier Investisseur : T2 33m² à Mauguio — Surévalué 25%

Fiche Synthèse

Cet appartement de 2 pièces et 33m² est situé à Mauguio. Affiché à 199 000€, son prix au m² est de 6 030€. Il a subi deux baisses de prix depuis sa mise en vente initiale à 220 000€ et est en ligne depuis environ 338 jours. Le verdict est clair : le prix affiché est trop élevé pour un investissement locatif rentable.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Le prix affiché de 199 000€ pour 33m² représente un prix de 6 030€/m².
En comparaison, les annonces similaires d’appartements de 2 pièces à Mauguio, d’une surface comparable (entre 35 et 41m²), se situent en moyenne autour de 5 192€/m². Par exemple, tu trouves des 41m² à 199 000€ (4 853€/m²) ou des 37m² à 190 000€ (5 135€/m²). Seuls quelques biens, souvent neufs ou très spécifiques (résidences seniors), atteignent ou dépassent ce niveau de prix.

Les ventes réelles (DVF) d’appartements de 2 pièces à Mauguio, notamment dans le secteur de Carnon, montrent des prix d’acquisition plus bas. Par exemple :

• Un 2 pièces de 32m² à Carnon vendu 162 000€ (5 062€/m²) en décembre 2025.
• Un 2 pièces de 33m² à Carnon vendu 163 000€ (4 939€/m²) en décembre 2025.
• Un 2 pièces de 40m² à Carnon vendu 185 890€ (4 647€/m²) en décembre 2025.
  La moyenne des ventes DVF récentes pour des biens similaires se situe autour de 4 821€/m².
  Ton prix de 6 030€/m² est donc 25% plus cher que la moyenne DVF et 16% plus cher que la moyenne des annonces similaires. C’est un écart significatif.

Estimation travaux

Compte tenu du prix au m² élevé par rapport au marché, on pourrait espérer un bien en très bon état. Cependant, sans visite, il est impossible de le garantir. Pour un investissement locatif, il est prudent de prévoir un budget.
J’estime des travaux de rafraîchissement léger (peinture, petites réparations) à 8 000€. Si la cuisine ou la salle de bain nécessitent une rénovation complète, ce budget pourrait facilement doubler.

Coût total

Pour une estimation complète de l’opération, voici les chiffres :

• Prix d’acquisition : 199 000€
• Frais de notaire (estimé à 8% pour l’ancien) : 15 920€
• Travaux estimés : 8 000€
• Coût total de l’opération estimé : 222 920€

Loyer estimé

Mauguio est une commune attractive, notamment grâce à sa proximité avec Montpellier et la mer (Carnon). Pour un 2 pièces de 33m², la tension locative est généralement bonne.

• Loyer nu estimé : 700€/mois
• Loyer meublé estimé : 800€/mois (le meublé permet une meilleure rentabilité et une fiscalité plus avantageuse)

Rendement brut et net

• Rendement brut estimé (nu) : (700€ * 12) / 199 000€ = 4,22%
• Rendement brut estimé (meublé) : (800€ * 12) / 199 000€ = 4,82%

Pour le rendement net, il faut inclure les charges. Estimons :

• Charges de copropriété : 60€/mois (720€/an)

• Taxe foncière : 700€/an (estimation, non vérifiable sans l’adresse précise)

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 150€/an

• Frais de gestion locative (si agence, 7% du loyer meublé) : (800€ * 12) * 0,07 = 672€/an

• Vacance locative (prudence, 1 mois de loyer) : 800€/an
  Total des charges annuelles (hors crédit) : 720 + 700 + 150 + 672 + 800 = 3 042€

• Rendement net estimé (meublé) : ((800€ * 12) – 3 042€) / 222 920€ = (9 600€ – 3 042€) / 222 920€ = 6 558€ / 222 920€ = 2,94%
  Un rendement net de moins de 3% est faible et rend l’opération peu attractive sans un fort levier fiscal.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Prenons un financement sur 20 ans à un taux de 3,5% avec un apport de 10% du coût total de l’opération.

• Apport : 222 920€ * 0,10 = 22 292€
• Montant à financer : 222 920€ – 22 292€ = 200 628€
• Mensualité de crédit estimée : 1 181€/mois

Calcul du cashflow mensuel (loyer meublé) :

• Revenus : 800€
• Dépenses (crédit + charges annuelles / 12) : 1 181€ + (3 042€ / 12) = 1 181€ + 253,5€ = 1 434,5€
• Cashflow mensuel estimé : 800€ – 1 434,5€ = -634,5€
  L’opération n’est pas autofinancée et génère un cashflow fortement négatif.

Marge de négociation

Le prix initial était de 220 000€. Il a déjà baissé de 21 000€, soit une réduction de 9,55%.
Le bien est en ligne depuis près d’un an et est listé par 5 agences différentes. Ces deux signaux sont très forts : le vendeur a du mal à vendre et est probablement pressé.
Compte tenu du prix au m² élevé par rapport au marché et de la faible rentabilité, une négociation agressive est non seulement possible, mais indispensable.
Je te conseille de viser une baisse d’au moins 15% par rapport au prix actuel, soit un prix d’acquisition autour de 170 000€. À ce prix, le rendement brut meublé atteindrait 5,65% et le cashflow serait moins négatif.

Historique & Signaux

Ce bien est un cas d’école pour l’analyse des signaux.

• Ancienneté de l’annonce : Le bien est en ligne depuis le 11 septembre 2025, soit environ 338 jours. C’est une durée très longue pour un appartement de cette taille dans une zone comme Mauguio. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché est généralement surévalué ou présente des défauts majeurs.
• Baisses de prix successives : Le prix initial de 220 000€ a été maintenu pendant plus de 4 mois. Une première baisse à 205 000€ est intervenue fin avril 2026 (-6,8%). Puis, une seconde baisse à 199 000€ a été appliquée fin juin 2026 (-2,9% par rapport au prix précédent). Ces baisses montrent que le vendeur est conscient que son prix est trop élevé et qu’il est motivé à vendre. Cependant, elles n’ont pas suffi à attirer un acheteur.
• Multi-mandats : Le bien est listé par 5 agences différentes (BSK Immobilier, IAD France, Liberkeys). C’est un signal négatif. Cela signifie que le vendeur a donné mandat à plusieurs agences, ce qui dilue les efforts de vente, crée de la confusion sur le marché et indique souvent une difficulté à vendre. De plus, il y a des incohérences : certaines annonces sont pour « Candillargues » alors que le bien principal est à « Mauguio », et des prix légèrement différents (199 000€, 199 900€, 205 000€ pour une annonce inactive). Cette situation renforce l’idée que le bien ne part pas et que le vendeur cherche désespérément à le vendre.

Ces signaux combinés indiquent un bien difficile à vendre à son prix actuel et une forte marge de négociation potentielle.

Le Quartier

Mauguio est une commune de l’Hérault, située à l’est de Montpellier, bénéficiant d’une position stratégique entre la métropole et la côte méditerranéenne (Carnon-Plage).

• Ambiance : Mauguio offre un cadre de vie agréable, mêlant l’ambiance d’une ville dynamique avec des infrastructures complètes et la proximité de la nature (étangs, plages). La partie « Carnon » est très orientée tourisme estival.
• Transports : La commune est bien desservie par les axes routiers (A9) et dispose de lignes de bus reliant Montpellier. L’aéroport Montpellier-Méditerranée est également à proximité.
• Commerces et services : Mauguio est bien pourvue en commerces de proximité, supermarchés, écoles (de la maternelle au collège) et services de santé.
• Tension locative : La tension locative est généralement bonne pour les petites surfaces, notamment pour les jeunes actifs travaillant sur Montpellier ou les saisonniers à Carnon. La demande est soutenue.
• Évolution des prix : Les prix à Mauguio ont connu une croissance ces dernières années, mais semblent se stabiliser, voire baisser légèrement, comme en témoigne l’historique de ce bien et les prix DVF.
• Prix réels du quartier (DVF) : Comme mentionné plus haut, les transactions récentes pour des 2 pièces à Mauguio (Carnon) se situent entre 4 500€/m² et 5 100€/m². Ces chiffres confirment que le prix affiché de 6 030€/m² est déconnecté du marché réel. Il est crucial de vérifier si le bien est situé dans la partie « ville » de Mauguio ou à « Carnon-Plage », car les prix peuvent varier, mais même à Carnon, le prix actuel semble trop élevé.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces et 33m² à Mauguio, la cible locataire idéale est le jeune actif seul ou le jeune couple sans enfant.

Pourquoi cette cible ?

• Surface et nombre de pièces : Un 2 pièces de 33m² est parfaitement adapté pour une personne seule ou un couple. Il offre un espace de vie suffisant sans être trop grand ni trop cher à louer.
• Localisation : Mauguio est attractive pour les jeunes actifs qui travaillent à Montpellier ou dans la zone aéroportuaire/littorale, mais qui recherchent un loyer plus abordable ou un cadre de vie plus calme que le centre de Montpellier. La proximité des transports et des commodités est un atout.
• Demande : La demande pour ce type de logement est constante, que ce soit pour des contrats à l’année ou, si le bien est à Carnon, pour des locations saisonnières (ce qui pourrait justifier un loyer plus élevé mais avec une gestion plus contraignante).
• Mobilité : Les jeunes actifs sont souvent mobiles et apprécient les logements fonctionnels et bien situés.

Points de Vigilance

1. Prix d’acquisition surévalué : Le prix au m² de 6 030€ est nettement supérieur aux moyennes des transactions DVF (4 821€/m²) et des annonces similaires (5 192€/m²). Cela compromet la rentabilité et la liquidité du bien à la revente.
2. Rentabilité locative faible et cashflow négatif : Avec un rendement net estimé à 2,94% et un cashflow mensuel de -634,5€, l’opération n’est pas viable en l’état. Elle nécessiterait un apport très conséquent ou une forte négociation pour être équilibrée.
3. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est en ligne depuis près d’un an et est géré par 5 agences. C’est un signal d’alerte majeur qui indique une difficulté à vendre et un prix non aligné avec le marché.
4. Localisation précise non connue : L’adresse exacte n’étant pas fournie, il est difficile de confirmer si le bien est situé dans le centre de Mauguio ou dans la zone plus prisée de Carnon-Plage. Cette distinction est cruciale pour affiner l’analyse de prix et de la tension locative.
5. État du bien non vérifié : Malgré un prix élevé, l’état réel de l’appartement n’est pas connu. Si des travaux imprévus sont nécessaires, la rentabilité déjà faible se dégradera encore.

Verdict

Ce bien est clairement surévalué. Malgré les baisses de prix successives et la présence de multiples agences, le prix affiché ne permet pas d’atteindre une rentabilité locative satisfaisante ni un cashflow positif. Sans une négociation très significative, visant un prix d’acquisition bien en dessous des 199 000€ actuels, cet investissement n’est pas pertinent. Passe ton chemin si le vendeur ne fait pas un effort conséquent.

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