Dossier Investisseur : T2 35m² à Amiens — +400 jours en ligne

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 35m² avec 2 pièces, situé à AMIENS. Il est actuellement affiché à 100 000€, soit un prix de 2 857€/m². Le prix de mise en vente initial était également de 100 000€. L’annonce est en ligne depuis plus de 400 jours, avec des tentatives de baisse de prix à 95 000€ avant de revenir au prix actuel.

Verdict express : Ce bien est surévalué et son historique de prix erratique, combiné à une ancienneté importante sur le marché, le rend peu attractif sans une négociation agressive.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Le prix affiché de 2 857€/m² pour cet appartement est à analyser avec prudence.

• Comparaison avec les annonces similaires : Pour des appartements de 2 pièces à Amiens, les prix au m² des annonces actuellement en ligne varient. Par exemple, tu trouves des biens à 3 024€/m² (33m² à 99 800€), 2 800€/m² (35m² à 98 000€), ou même 2 023€/m² (43m² à 87 000€). La moyenne des annonces similaires de 2 pièces se situe autour de 2 708€/m². Ton bien est donc légèrement au-dessus de cette moyenne.
• Comparaison avec les ventes DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : Les données des ventes réelles à Amiens pour des appartements de 2 ou 3 pièces montrent une large fourchette. Par exemple :
  • Un appartement de 45m² (2 pièces) RUE DIJON s’est vendu 75 000€ (1 667€/m²) le 30/12/2025.
  • Un appartement de 37m² (2 pièces) RUE DES MAJOTS s’est vendu 157 000€ (4 243€/m²) le 29/12/2025.
  • Un appartement de 36m² (2 pièces) RUE CARPENTIER s’est vendu 96 000€ (2 667€/m²) le 17/12/2025.
  • Attention, une vente à 1 440 984€ pour 48m² (541 RUE DE ROUEN) est une anomalie manifeste (erreur de saisie ou vente de plusieurs lots) et ne doit pas être prise en compte pour une comparaison pertinente.
    En excluant cette anomalie, la moyenne des ventes DVF pour des biens de taille et nombre de pièces similaires tourne autour de 2 702€/m². Ton prix de 2 857€/m² est donc dans la fourchette haute du marché amiénois récent.

Estimation des travaux

Étant donné que le prix au m² est légèrement au-dessus de la moyenne du marché, il est probable que le bien nécessite une rénovation pour justifier son prix ou pour le rendre attractif à la location.
J’estime des travaux de rénovation partielle (rafraîchissement, mise aux normes, etc.) à un coût compris entre 10 000€ et 15 000€. Pour cette analyse, je retiens une enveloppe de 12 000€.

Coût total de l’opération

Le coût total estimé pour l’acquisition et la mise en location de ce bien serait de :

• Prix d’achat : 100 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 8 000€
• Travaux estimés : 12 000€
• Coût total estimé : 120 000€

Loyer estimé

Pour un appartement de 35m² et 2 pièces à Amiens, la tension locative est généralement bonne pour les petites surfaces.

• Loyer nu estimé : Je l’estime à 550€ par mois.
• Loyer meublé estimé : Je l’estime à 650€ par mois.
  Ces estimations sont faites sans données locatives précises pour le quartier, mais elles sont cohérentes avec le marché amiénois pour ce type de bien.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur le prix d’achat de 100 000€, puis sur le coût total de 120 000€.

• Rendement brut (sur prix d’achat) :

  • Nu : (550€ x 12) / 100 000€ = 6 600€ / 100 000€ = 6,6%
  • Meublé : (650€ x 12) / 100 000€ = 7 800€ / 100 000€ = 7,8%

• Rendement net (sur coût total estimé) : Pour estimer le rendement net, il faut déduire les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien, vacance locative, gestion).

  • Taxe foncière estimée : 700€/an
  • Charges de copropriété estimées : 1 000€/an
  • Assurance PNO estimée : 150€/an
  • Frais de gestion locative (si tu délègues, 7% du loyer) : 7% de 7 800€ = 546€/an (pour le meublé)
  • Vacance locative et entretien (estimé à 2% du loyer annuel) : 2% de 7 800€ = 156€/an
  • Total charges annuelles estimées (meublé, avec gestion) : 700 + 1000 + 150 + 546 + 156 = 2 552€
  • Loyer annuel net de charges : 7 800€ – 2 552€ = 5 248€
  • Rendement net estimé (meublé, sur coût total) : 5 248€ / 120 000€ = 4,37%
    Ce rendement est correct, mais il dépend fortement de la justesse des estimations de loyer et de charges, ainsi que du coût réel des travaux.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons le cashflow mensuel avec un financement à 100% du coût total de 120 000€ sur 20 ans (240 mois) à un taux de 3,5%.

• Mensualité de crédit estimée : environ 704€/mois.

• Charges mensuelles estimées (2 552€/an / 12) : environ 213€/mois.

• Loyer mensuel estimé (meublé, le plus optimiste) : 650€/mois.

• Cashflow mensuel estimé (avant impôts) : 650€ (loyer) – 704€ (mensualité) – 213€ (charges) = -267€/mois.
  Avec ces hypothèses, l’opération génère un cashflow négatif significatif. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois pour couvrir les dépenses, à moins d’un apport personnel important ou d’une optimisation fiscale (comme le régime réel en meublé).

Marge de négociation

La marge de négociation est un point crucial pour ce bien.

• Ancienneté de l’annonce : Plus de 400 jours en ligne est un signal très fort. Un bien qui ne se vend pas après une telle période est soit surévalué, soit présente des défauts importants.
• Historique des prix : Le prix a été baissé à 95 000€ à deux reprises en avril 2026, avant de remonter à 100 000€. Cela prouve que le vendeur est prêt à descendre à 95 000€.
• Comparaison marché : Le prix actuel est légèrement au-dessus de la moyenne des biens similaires.

Compte tenu de ces éléments, tu as une forte marge de manœuvre. Une négociation de 10% (soit un prix d’achat à 90 000€) me semble tout à fait justifiée et atteignable. Cela ramènerait le prix au m² à 2 571€/m², plus en phase avec le marché bas d’Amiens.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est riche en signaux d’alerte.

• Une ancienneté anormale : L’annonce est en ligne depuis le 3 avril 2025, soit plus de 400 jours. C’est une durée excessive pour un appartement de 2 pièces dans une ville étudiante comme Amiens, où la demande pour les petites surfaces est généralement forte. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché est souvent un bien qui ne trouve pas son prix.

• Un prix erratique : Après être resté stable à 100 000€ pendant près d’un an, le prix a connu des fluctuations importantes en avril 2026 :

  • Le 3 avril 2026, le prix est passé de 100 000€ à 95 000€ (-5%).
  • Le 8 avril 2026, il est remonté à 100 000€.
  • Le 22 avril 2026, il est redescendu à 95 000€.
  • Le 27 mai 2026, il est à nouveau remonté à 100 000€.
    Ces baisses et remontées successives sont un très mauvais signal. Elles indiquent une hésitation du vendeur ou de l’agence sur le juste prix, une tentative de « tester » le marché, ou un manque de stratégie claire. Le fait que le prix soit revenu à 100 000€ après deux tentatives à 95 000€ suggère que le vendeur est peut-être rigide, mais qu’il a déjà envisagé de vendre à 95 000€. Cela te donne un point d’appui solide pour la négociation.

• Multi-mandats : Les données indiquent que le bien est en multi-mandats (« is_cross_agency »: true, « count »: 2), mais il s’agit de la même agence (« Scp Chavance Eschbach Pemon… »). Il est important de noter que la deuxième série de données fournie pour cette agence présente des prix totalement incohérents (allant de 12 690€ à 700 000€) et est inactive. Je considère cette deuxième série comme une erreur de données et me concentre sur l’historique de l’annonce active. Le fait qu’une seule agence gère le bien, même si elle a plusieurs mandats, ne change pas fondamentalement l’analyse, si ce n’est que cela peut indiquer une pression à la vente si l’agence a du mal à le placer.

En résumé, l’ancienneté du bien et son historique de prix en dents de scie sont des signaux très clairs : ce bien a du mal à trouver preneur au prix affiché. C’est une opportunité pour toi de négocier, mais aussi un avertissement sur un prix de départ trop élevé.

Le Quartier

Amiens est une ville préfecture de la Somme, connue pour sa cathédrale et son statut de ville universitaire. C’est un marché locatif dynamique pour les petites surfaces.

• Ambiance et attractivité : Amiens offre un cadre de vie agréable, avec un centre-ville animé, des commerces, des restaurants et des espaces verts (les Hortillonnages). La présence de l’Université de Picardie Jules Verne assure une population étudiante importante, générant une demande constante pour les logements de petite et moyenne surface.
• Transports : La ville dispose d’un réseau de transports en commun (bus) bien développé. La gare d’Amiens est un atout majeur, connectant la ville à Paris en un peu plus d’une heure, ce qui peut attirer de jeunes actifs.
• Commerces et services : Le centre-ville et les quartiers périphériques offrent une bonne densité de commerces de proximité, supermarchés, écoles et services de santé.
• Tension locative : Pour les appartements de 2 pièces, la tension locative est généralement bonne à Amiens, notamment grâce à la population étudiante et aux jeunes actifs. Un bien bien situé et rénové trouvera preneur rapidement.
• Évolution des prix : Les ventes DVF montrent une grande disparité des prix au m² à Amiens, allant de 1 667€/m² à plus de 4 000€/m² pour des biens similaires. Cela souligne l’importance de l’emplacement précis du bien dans la ville. Sans l’adresse exacte, il est difficile de se prononcer sur la micro-localisation. Cependant, la moyenne des ventes récentes pour des 2-3 pièces se situe autour de 2 700€/m², ce qui indique un marché stable mais avec des opportunités.

Cible Locataire Idéale

Compte tenu de la surface (35m²) et du nombre de pièces (2), la cible locataire idéale pour ce bien est clairement le jeune actif ou l’étudiant.

Amiens est une ville universitaire majeure, et les étudiants sont constamment à la recherche de logements individuels ou en couple. Un 2 pièces de cette taille offre un espace suffisant pour une personne seule ou un couple, avec une chambre séparée, ce qui est très apprécié. Les jeunes actifs, attirés par le dynamisme de la ville et la proximité avec Paris, constituent également une cible pertinente. Pour maximiser l’attractivité et le loyer, une location meublée est à privilégier pour cette cible.

Points de Vigilance

1. Prix de vente élevé : À 100 000€, le prix au m² (2 857€) est supérieur à la moyenne des annonces similaires et des ventes réelles récentes à Amiens pour des biens comparables. Cela réduit ta marge de manœuvre et le potentiel de plus-value à l’achat.
2. Ancienneté de l’annonce : Plus de 400 jours en ligne est un signal d’alarme majeur. Un bien qui ne se vend pas après une si longue période est souvent surévalué ou présente des défauts importants qui découragent les acheteurs.
3. Historique de prix instable : Les baisses à 95 000€ puis les remontées à 100 000€ montrent une indécision du vendeur et une difficulté à positionner le bien sur le marché. Cela peut indiquer une certaine rigidité du vendeur, mais surtout que 95 000€ est un prix qu’il a déjà accepté.
4. Cashflow négatif : Avec un financement à 100% et les estimations de charges et de loyers, l’opération génère un cashflow négatif d’environ 267€ par mois. Cela signifie que cet investissement nécessitera un apport personnel conséquent ou une optimisation fiscale agressive pour être viable sans ponctionner tes finances mensuelles.
5. Coût des travaux non chiffré : L’estimation de 12 000€ pour les travaux est une hypothèse. Sans visite ni devis précis, le coût réel pourrait être plus élevé, impactant directement la rentabilité et le cashflow. Un bien affiché à ce prix, qui peine à se vendre, peut cacher des travaux plus importants que prévu.

Verdict

Ce bien à Amiens est un investissement à considérer avec beaucoup de prudence. Son prix de 100 000€ est clairement trop élevé au vu de son ancienneté sur le marché et de son historique de prix chaotique. Sans une négociation agressive pour l’acquérir autour de 90 000€, et sans un apport conséquent, l’opération risque de générer un cashflow négatif et une rentabilité modeste. Passe ton chemin ou prépare une offre très basse, justifiée par les faits.

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