Dossier Investisseur : T2 38m² à Lyon 7ème — 734 jours sur le marché

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces et 38m² situé à LYON 7EME ARRONDISSEMENT. Affiché à 179 000€, son prix au m² est de 4 711€. Depuis sa mise en vente initiale à 208 000€ en août 2024, le prix a baissé de 29 000€, soit une décote de près de 14%. L’annonce est en ligne depuis environ 734 jours. Ce bien a subi de multiples baisses de prix et est sur le marché depuis trop longtemps, ce qui indique une difficulté de vente.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 4 711€/m² pour ce 2 pièces de 38m² à Lyon 7ème doit être mis en perspective.

• Annonces similaires : Les appartements de 2 pièces et de surfaces comparables dans le 7ème arrondissement s’affichent généralement entre 3 782€/m² et 4 973€/m². Notre bien se situe dans le haut de cette fourchette. Par exemple, un 2 pièces de 46m² est affiché à 174 000€ (3 782€/m²), tandis qu’un 37m² est à 184 000€ (4 973€/m²).
• Ventes réelles DVF (2025) : Les transactions récentes pour des 2 pièces dans le 7ème arrondissement montrent des prix au m² allant de 3 800€ (pour un 30m² à 114 000€) à 5 685€ (pour un 35m² à 199 000€). La moyenne des ventes DVF pour des 2 pièces est d’environ 4 683€/m². Pour des 1 pièces de surface similaire, la moyenne est de 4 562€/m².

Le prix actuel de 4 711€/m² est donc en ligne avec la moyenne des ventes réelles DVF pour des 2 pièces dans le quartier. Cependant, il reste sur la partie haute des annonces similaires actuellement sur le marché.

Estimation travaux

Compte tenu de l’historique des baisses de prix et de la longue durée de mise en vente, il est très probable que ce bien nécessite des travaux. Le prix actuel, bien qu’aligné avec le marché, intègre probablement cette nécessité. J’estime un budget de travaux de rafraîchissement conséquent, incluant potentiellement une mise aux normes électrique et un coup de jeune sur la cuisine et la salle de bain. Prévois un budget estimé à 300€/m², soit 11 400€ pour 38m². Ce montant est une estimation basse, une visite technique est indispensable.

Coût total de l’opération

• Prix d’achat : 179 000€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 14 320€
• Travaux estimés : 11 400€
• Coût total estimé de l’acquisition : 204 720€

Loyer estimé nu et meublé

Lyon 7ème est un secteur prisé par les étudiants et les jeunes actifs, ce qui favorise la location meublée. Pour un 2 pièces de 38m² dans ce quartier, voici mes estimations :

• Loyer nu estimé : Entre 530€ et 610€ par mois.
• Loyer meublé estimé : Entre 610€ et 680€ par mois. Je retiens une base de 650€/mois pour le calcul.

Rendement brut et net

Avec un loyer meublé estimé à 650€/mois (soit 7 800€/an) :

• Rendement brut estimé : (7 800€ / 179 000€) * 100 = 4,36%. C’est un rendement brut correct pour Lyon.

Pour le rendement net, je dois estimer des charges, la taxe foncière et d’autres frais. Ces chiffres ne sont pas vérifiables avec les données fournies, ce sont des estimations courantes pour Lyon 7ème :

• Charges de copropriété (non récupérables) : 60€/mois (720€/an)

• Taxe foncière : 700€/an

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 150€/an

• Frais de gestion locative (si agence, 7% du loyer) : 546€/an

• Loyer annuel net de charges et frais : 7 800€ – 720€ – 700€ – 150€ – 546€ = 5 684€

• Rendement net estimé : (5 684€ / 204 720€) * 100 = 2,78%. Ce rendement net est faible et ne laisse pas beaucoup de marge.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Partons sur un financement avec 10% d’apport personnel sur le coût total de l’opération, soit 20 472€. Le montant à emprunter serait de 184 248€.

• Mensualité de crédit (hors assurance) : Pour un prêt de 184 248€ sur 20 ans à un taux de 3,5%, la mensualité est estimée à 1 078€.
• Assurance emprunteur (estimée à 0,3%) : Environ 46€/mois.
• Total mensualité de crédit (avec assurance) : 1 124€/mois.

Calcul du cashflow mensuel :

• Revenus mensuels (loyer meublé) : 650€

• Dépenses mensuelles :

  • Mensualité de crédit : 1 124€
  • Charges de copropriété : 60€
  • Taxe foncière (proratisée) : 58€
  • Assurance PNO (proratisée) : 13€
  • Frais de gestion (proratisés) : 46€
  • Total dépenses mensuelles : 1 301€

• Cashflow mensuel estimé : 650€ (loyer) – 1 301€ (dépenses) = -651€/mois.
  Cette opération n’est pas autofinancée et générerait un effort d’épargne mensuel significatif.

Marge de négociation

L’historique des prix est un signal fort. Le bien a été mis en vente à 208 000€ en août 2024 et est aujourd’hui à 179 000€. Cela représente une baisse de 29 000€, soit 13,94%. Les baisses ont été régulières :

• Août 2024 : 208 000€
• Novembre 2024 : 200 000€ (-8 000€)
• Février 2025 : 195 000€ (-5 000€)
• Novembre 2025 : 188 000€ (-7 000€)
• Juin 2026 : 179 000€ (-9 000€)

L’annonce est en ligne depuis 734 jours, ce qui est une durée excessive. De plus, le bien est en multi-mandats avec au moins 3 agences. Ces deux éléments combinés indiquent une très forte motivation du vendeur à céder le bien et une difficulté réelle à trouver preneur au prix affiché.

Malgré les baisses successives, le cashflow négatif et les travaux probables justifient une nouvelle négociation. Je pense qu’une marge de 5% à 10% est tout à fait envisageable. Vise un prix autour de 165 000€ à 170 000€ pour améliorer la rentabilité et couvrir une partie des travaux.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est parlant et doit t’alerter. Il a été mis en ligne en août 2024 à 208 000€ et, après cinq baisses successives, est arrivé à 179 000€ en juin 2026. Cette série de réductions, totalisant 29 000€, est un signal clair que le prix initial était surévalué et que le vendeur a du mal à trouver un acheteur.

L’annonce est présente sur le marché depuis environ 734 jours. C’est une durée extrêmement longue pour un bien à Lyon, où le marché est généralement tendu. Une telle ancienneté suggère soit un prix encore trop élevé par rapport à l’état réel du bien, soit des défauts rédhibitoires non apparents sur l’annonce.

Le fait que le bien soit en multi-mandats, avec au moins trois agences le proposant, renforce cette analyse. Le vendeur multiplie les canaux pour vendre, ce qui est souvent le signe d’une urgence ou d’une difficulté persistante. Les agences se concurrencent, ce qui peut jouer en ta faveur pour la négociation.

En résumé, l’historique de ce bien crie « problème de prix » ou « problème de bien ». Ne l’ignore pas.

Le Quartier

Le 7ème arrondissement de Lyon est un secteur dynamique et très recherché pour l’investissement locatif. Il bénéficie d’une excellente desserte en transports en commun (métro B, tram T1, T2, T6, nombreux bus), ce qui le rend attractif pour les étudiants et les jeunes actifs. On y trouve de nombreuses universités et grandes écoles (Lyon 2, ENS de Lyon, ISARA, etc.), ainsi que le pôle scientifique et médical de Gerland.

L’ambiance du quartier est vivante, avec une offre commerciale variée, des restaurants, des bars, et des espaces verts comme le Parc Blandan ou les berges du Rhône. La tension locative y est forte pour les petites surfaces, garantissant une bonne visibilité et un faible taux de vacance.

Les ventes DVF récentes dans le 7ème arrondissement confirment la valeur du marché :

• Un appartement de 41m² (2 pièces) s’est vendu 200 000€ (4 878€/m²) en décembre 2025.
• Un 33m² (2 pièces) a été cédé à 186 000€ (5 636€/m²) en décembre 2025.
• Un 38m² (1 pièce) s’est vendu 150 000€ (3 947€/m²) en décembre 2025.
• Un 34m² (1 pièce) a été vendu 184 000€ (5 411€/m²) en décembre 2025.

Le prix au m² de ce bien (4 711€) est donc dans la moyenne des transactions récentes, mais il est important de considérer l’état du bien par rapport à ces ventes.

Cible Locataire Idéale

Pour un 2 pièces de 38m² à Lyon 7ème, la cible locataire idéale est clairement le jeune actif ou le jeune couple.

Pourquoi ? Le 7ème est un quartier très prisé par cette catégorie de population pour plusieurs raisons :

1. Proximité des bassins d’emploi : Le quartier de Gerland, avec ses entreprises et laboratoires, est un pôle d’attractivité majeur. Le centre-ville est également facilement accessible.
2. Transports en commun : L’excellente desserte permet de se déplacer facilement dans toute la métropole.
3. Vie de quartier : L’offre de commerces, restaurants, bars et activités culturelles correspond parfaitement aux attentes des jeunes actifs.
4. Budget : Un 2 pièces de cette taille offre un bon compromis entre confort et budget pour une personne seule ou un couple débutant dans la vie active.

Les étudiants sont une cible secondaire, mais le 2 pièces est souvent un peu grand et plus cher qu’un studio pour un étudiant seul, sauf pour une colocation à deux, ce qui peut être un peu juste à 38m².

Points de Vigilance

1. Ancienneté de l’annonce : Deux ans sur le marché, c’est un signal d’alerte majeur. Cela suggère un problème persistant : soit le prix est encore trop élevé pour l’état réel du bien, soit il y a des défauts structurels ou des nuisances non mentionnés.
2. Multi-mandats : La présence de plusieurs agences sur le même bien confirme la difficulté du vendeur à trouver preneur et met en lumière une potentielle urgence de vente.
3. Nécessité de travaux : L’historique des baisses de prix et la longue durée de vente impliquent fortement que le bien nécessite des travaux de rénovation ou de rafraîchissement importants, ce qui impactera le coût total de l’opération et le délai de mise en location.
4. Cashflow négatif : L’analyse financière montre un cashflow mensuel négatif significatif avec un financement classique. Cela signifie que l’opération ne s’autofinance pas et demandera un effort d’épargne mensuel important de ta part.
5. Prix au m² : Bien qu’aligné avec les ventes DVF, le prix de 4 711€/m² est sur la partie haute des annonces similaires. Sans connaître l’état précis du bien, il est difficile de juger si ce prix est justifié.

Verdict

Ce bien à Lyon 7ème est un cas d’école d’un bien en difficulté de vente. L’historique des prix, la durée de l’annonce et le multi-mandats sont des signaux rouges clairs. Le prix actuel est dans la moyenne des ventes réelles, mais il ne suffit pas à rendre l’opération autofinancée avec un crédit classique. Tu devras impérativement négocier le prix à la baisse, viser au moins 165 000€, et anticiper un budget travaux pour espérer une rentabilité acceptable et un cashflow moins défavorable. Sans une négociation agressive et une estimation précise des travaux, l’investissement est risqué.

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