Dossier Investisseur : T2 39m² à Aix-en-Provence — 4 baisses de prix

Fiche Synthèse

Ce dossier concerne un appartement de 2 pièces et 39m² situé à Aix-en-Provence. Le prix affiché est de 229 000 €, soit un prix au mètre carré de 5 872 €. Le bien a été mis en vente initialement à 256 000 € et a donc subi une baisse de 27 000 €, soit 10,55 % de son prix initial. Il est en ligne depuis environ 320 jours.

Verdict express : Un bien qui peine à trouver preneur à Aix-en-Provence, malgré des baisses de prix successives, ce qui appelle à la prudence et à une forte négociation.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 5 872 €/m² pour cet appartement de 39m² à Aix-en-Provence est un point de départ. Comparons-le aux données du marché :

• Annonces similaires (2 pièces, 38-45m²) : En analysant 14 annonces comparables actuellement sur le marché à Aix-en-Provence, le prix moyen au mètre carré s’établit à environ 5 515 €/m². Notre bien est donc 6,47 % plus cher que la moyenne des biens similaires en vente.
  • Par exemple, un appartement de 44m² est affiché à 224 000 € (5 091 €/m²), un autre de 38m² à 212 000 € (5 579 €/m²), et un de 40m² à 239 000 € (5 975 €/m²).
• Ventes réelles DVF (2 pièces, 40-46m², fin 2025) : Les données des ventes immobilières enregistrées par l’État (DVF) pour des appartements de 2 pièces et de surfaces comparables à Aix-en-Provence à la fin de l’année 2025 montrent une moyenne d’environ 5 374 €/m².
  • Par exemple, un 2 pièces de 43m² route de Galice s’est vendu 246 200 € (5 726 €/m²) le 23 décembre 2025. Un autre de 45m² rue d’Italie (souvent un quartier plus prisé) a été cédé à 283 300 € (6 296 €/m²) le 22 décembre 2025. À l’inverse, un 2 pièces de 40m² chemin de la Bastide Rouge s’est vendu 164 050 € (4 101 €/m²) à la même date, ce qui suggère une localisation moins centrale ou un état dégradé.
  • Notre bien se positionne donc 9,27 % au-dessus de cette moyenne des transactions réelles.

Le prix affiché de 5 872 €/m² est clairement au-dessus des moyennes constatées, tant sur les annonces en cours que sur les ventes effectives récentes pour des biens similaires.

Estimation des travaux

Sans visite, il est impossible de donner un chiffrage précis. Cependant, le prix au mètre carré supérieur à la moyenne du marché, combiné à l’ancienneté de l’annonce et aux baisses de prix, suggère que le bien n’est probablement pas en parfait état ou ne propose pas de prestations exceptionnelles justifiant ce surcoût.

J’estime donc qu’un budget de rafraîchissement ou de rénovation partielle est à prévoir. Pour un appartement de 39m², prévois une enveloppe de 300 à 500 €/m² pour des travaux de peinture, revêtements de sol, mise aux normes électriques partielles ou modernisation de la cuisine/salle de bain.
Cela représente un budget travaux estimé entre 11 700 € et 19 500 €. Pour nos calculs, retenons une moyenne de 15 000 €.

Coût total de l’opération

Pour une vision complète de l’investissement, il faut ajouter les frais annexes :

• Prix d’acquisition : 229 000 €
• Frais de notaire (estimés à 8 % pour l’ancien) : 229 000 € * 0,08 = 18 320 €
• Travaux estimés : 15 000 €

Coût total estimé de l’opération : 229 000 € + 18 320 € + 15 000 € = 262 320 €

Loyer estimé et rendements

Aix-en-Provence est une ville étudiante et dynamique, ce qui assure une forte tension locative pour les petites surfaces.

• Loyer nu estimé : Pour un 2 pièces de 39m² à Aix, un loyer nu de 750 € à 850 € par mois est réaliste. Retenons 800 €/mois.
• Loyer meublé estimé : En meublé, tu peux espérer une plus-value de 15 à 20 %. Un loyer de 900 € à 1 000 € par mois est envisageable. Retenons 950 €/mois.

Calculons les rendements bruts et nets :

• Rendement brut nu : (800 € * 12 mois) / 229 000 € = 9 600 € / 229 000 € = 4,19 %
• Rendement brut meublé : (950 € * 12 mois) / 229 000 € = 11 400 € / 229 000 € = 4,98 %

Pour le rendement net, il faut déduire les charges, la taxe foncière, les frais de gestion et estimer une vacance locative. Ces chiffres sont des estimations moyennes pour Aix-en-Provence :

• Charges de copropriété : 80 €/mois (estimé)
• Taxe foncière : 800 €/an (estimé)
• Frais de gestion locative : 8 % du loyer (estimé)
• Vacance locative : 1 mois sur 12 (8,33 %)

Rendement net nu estimé :
( (800 € * 12 * (1 – 0.0833)) – (80 € * 12) – 800 € – (800 € * 12 * 0.08) ) / 229 000 €
( (9 600 * 0.9167) – 960 – 800 – 768 ) / 229 000
( 8 800 – 960 – 800 – 768 ) / 229 000 = 6 272 € / 229 000 € = 2,74 %

Rendement net meublé estimé :
( (950 € * 12 * (1 – 0.0833)) – (80 € * 12) – 800 € – (950 € * 12 * 0.08) ) / 229 000 €
( (11 400 * 0.9167) – 960 – 800 – 912 ) / 229 000
( 10 450 – 960 – 800 – 912 ) / 229 000 = 7 778 € / 229 000 € = 3,40 %

Ces rendements sont faibles pour un investissement locatif, surtout si tu dois financer l’intégralité de l’opération.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3,5 %

Imaginons que tu finances l’intégralité du coût total (prix d’acquisition + frais de notaire + travaux) soit 262 320 € sur 20 ans à un taux de 3,5 % (hors assurance).

La mensualité de crédit serait d’environ 1 537 €/mois.

• Cashflow brut nu : 800 € (loyer) – 1 537 € (mensualité) = -737 €/mois
• Cashflow brut meublé : 950 € (loyer) – 1 537 € (mensualité) = -587 €/mois

Même avant de déduire les charges, la taxe foncière et les frais de gestion, le cashflow est très fortement négatif. Cet investissement ne s’autofinance absolument pas au prix affiché et aux conditions de crédit actuelles. Il s’agit d’un investissement de capitalisation, où tu devras apporter un effort d’épargne mensuel conséquent.

Marge de négociation

L’historique du bien et les signaux du marché sont très favorables à une négociation agressive :

• Baisses de prix successives : Le prix a déjà chuté de 256 000 € à 229 000 €, soit 27 000 € ou 10,55 %. C’est un signe que le vendeur est prêt à faire des concessions.
• Ancienneté de l’annonce : 320 jours sur le marché, c’est très long pour un 2 pièces à Aix-en-Provence. Un bien qui stagne aussi longtemps est souvent surévalué ou présente des défauts majeurs.
• Multi-mandats : Le fait que le bien soit géré par 4 agences différentes (dont IAD France qui semble avoir plusieurs annonces pour ce même bien, parfois à des prix différents ou obsolètes) indique une forte pression du vendeur pour vendre rapidement. La concurrence entre agences peut aussi jouer en ta faveur.

Compte tenu de ces éléments, tu as une marge de négociation significative. Vise une proposition entre 195 000 € et 205 000 €. Cela représenterait une baisse supplémentaire de 10 à 15 % par rapport au prix actuel et ramènerait le prix au mètre carré entre 5 000 € et 5 250 €/m², ce qui serait plus en ligne avec les moyennes DVF et annonces similaires.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est très parlant et envoie des signaux clairs sur sa situation sur le marché.

L’historique des prix

Le bien a été mis en ligne le 16 octobre 2025 au prix de 256 000 €. Depuis cette date, il a subi pas moins de quatre baisses de prix successives :

1. 16 janvier 2026 : Première baisse à 249 900 €, soit une réduction de 6 100 € (-2,38 %) après environ 3 mois sur le marché.
2. 14 avril 2026 : Deuxième baisse à 239 000 €, soit une réduction de 10 900 € (-4,36 %) après 3 mois supplémentaires.
3. 1er juillet 2026 : Troisième baisse à 229 000 €, soit une réduction de 10 000 € (-4,18 %) après 2,5 mois.
4. 10 août 2026 : Le prix est toujours à 229 000 €.

Au total, le prix a chuté de 27 000 € (10,55 %) en moins de 10 mois. Cette succession de baisses, avec une fréquence de 2,5 à 3 mois entre chaque ajustement, est un indicateur fort. Elle montre que le prix initial était trop élevé et que le vendeur est contraint de s’adapter à la réalité du marché, mais qu’il n’a pas encore trouvé le bon positionnement. Le bien ne se vend pas, malgré ces efforts.

Les multi-mandats

Les données indiquent que ce bien est en multi-mandats, avec au moins 4 agences qui le proposent. C’est un signal à double tranchant :

• Pour le vendeur : Cela signifie qu’il est pressé de vendre et qu’il met toutes les chances de son côté en multipliant les canaux de diffusion. C’est rarement le cas pour un bien qui part facilement.
• Pour l’acheteur : C’est une excellente nouvelle pour la négociation. Les agences sont en concurrence et peuvent être plus enclines à pousser le vendeur à accepter une offre plus basse pour conclure la vente. De plus, cela confirme que le bien est difficile à vendre, ce qui renforce ta position de négociateur.

Il est à noter que certaines annonces liées à ce multi-mandat (comme l’ID 158106832 ou 162193345) affichent des prix différents ou sont marquées comme inactives, ce qui peut indiquer une gestion parfois confuse des annonces par les différentes agences, ou des annonces qui n’ont pas été mises à jour. Concentre-toi sur l’annonce active au prix le plus bas.

L’ancienneté de l’annonce

Avec 320 jours (près de 11 mois) sur le marché, cet appartement a une ancienneté très significative. Dans une ville comme Aix-en-Provence, où la demande locative et l’attractivité sont fortes, un bien en bon état et au juste prix se vend généralement en quelques semaines, voire quelques mois.

Une telle durée de commercialisation, combinée aux baisses de prix et aux multi-mandats, est un signal d’alarme majeur. Cela signifie que :

• Le prix est toujours trop élevé : Le marché ne valide pas le prix actuel, même après plusieurs ajustements.
• Le bien présente des défauts : Il est possible que des visites aient révélé des problèmes (travaux importants, nuisances, agencement peu fonctionnel, DPE mauvais, etc.) qui freinent les acheteurs.
• Le vendeur est trop gourmand : Malgré les baisses, le vendeur n’a peut-être pas encore accepté la réalité du marché.

En tant qu’investisseur, cette ancienneté est une opportunité. Elle te donne un levier de négociation puissant et indique que le vendeur est probablement à bout de patience.

Le Quartier

Aix-en-Provence est une ville très attractive, réputée pour sa qualité de vie, son dynamisme économique et sa richesse culturelle. C’est un marché immobilier tendu, particulièrement pour les petites surfaces.

• Ambiance et attractivité : Aix est une ville étudiante (Université d’Aix-Marseille), touristique et un bassin d’emploi important. L’ambiance est agréable, avec un centre-ville historique très prisé. La demande locative est structurellement forte, ce qui est un atout majeur pour un investissement locatif.
• Transports et commerces : La ville est bien desservie par les transports en commun locaux et bénéficie de la proximité de la gare TGV. Les commerces, services et infrastructures (écoles, santé) sont très développés.
• Tension locative : La tension locative est très élevée, surtout pour les 2 pièces, recherchés par les étudiants, les jeunes actifs et les couples. Tu ne devrais pas avoir de mal à louer ce type de bien, à condition qu’il soit bien situé et en bon état.
• Évolution du marché : Historiquement, les prix à Aix-en-Provence ont été stables ou en légère augmentation. Cependant, la hausse des taux d’intérêt et le contexte économique actuel peuvent tempérer cette dynamique. Les biens surévalués ont plus de mal à se vendre.

Prix réels du quartier (DVF)

Les données DVF confirment la diversité des prix au sein d’Aix-en-Provence, soulignant l’importance de la localisation exacte du bien :

• Appartements 2 pièces (40-46m²) :
  • Un 2 pièces de 43m² route de Galice s’est vendu 5 726 €/m² fin 2025.
  • Un 2 pièces de 45m² rue d’Italie (quartier central et recherché) s’est vendu 6 296 €/m² fin 2025.
  • Un 2 pièces de 40m² chemin de la Bastide Rouge (probablement moins central) s’est vendu 4 101 €/m² fin 2025.
• Appartements 1 pièce (23-46m²) :
  • Les prix au mètre carré varient énormément : de 1 667 €/m² (pour des cas très spécifiques comme des studios en très mauvais état ou des ventes atypiques) à 6 940 €/m² pour un petit studio de 25m² rue Emeric David (centre historique).
  • Un 1 pièce de 46m² rue Paul Bert s’est vendu 4 978 €/m² fin 2025. Un 1 pièce de 41m² rue Mignet s’est vendu 6 220 €/m² fin 2025.

Ces chiffres montrent que le prix moyen pour un 2 pièces se situe autour de 5 300 – 5 700 €/m², mais qu’une localisation premium peut faire monter les prix au-delà de 6 000 €/m², tandis que des zones moins centrales ou des biens en mauvais état peuvent descendre sous les 5 000 €/m². Le prix actuel de notre bien (5 872 €/m²) le place dans la fourchette haute du marché, sans garantie d’une localisation premium.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces et 39m² à Aix-en-Provence, la cible locataire idéale est le jeune actif seul ou en couple, ou l’étudiant en couple.

Pourquoi cette cible ?

• Taille du bien : 39m² et 2 pièces offrent un espace suffisant pour une personne seule cherchant du confort, ou un couple. C’est plus grand qu’un studio classique, ce qui est apprécié.
• Localisation (Aix-en-Provence) : La ville attire de nombreux jeunes professionnels pour son bassin d’emploi et sa qualité de vie. C’est aussi un pôle universitaire majeur, donc les étudiants sont une cible naturelle. Un 2 pièces peut être une option pour des étudiants en couple ou pour un étudiant seul souhaitant un espace de vie séparé de sa chambre.
• Tension locative : La demande pour ce type de surface est très forte à Aix, assurant une rotation rapide et un faible risque de vacance.
• Rentabilité : La location meublée à des jeunes actifs ou étudiants permet souvent d’optimiser le loyer et de bénéficier d’un régime fiscal avantageux (LMNP).

Évite de cibler les familles (trop petit) ou la colocation de plus de deux personnes (agencement potentiellement inadapté pour deux chambres indépendantes). La location saisonnière est une option à étudier, mais elle demande une gestion plus active et n’est pas la cible principale pour un investissement locatif classique.

Points de Vigilance

1. Prix au mètre carré excessif : Le prix affiché de 5 872 €/m² est significativement supérieur aux moyennes des annonces similaires (5 515 €/m²) et des ventes réelles DVF (5 374 €/m²) pour des biens comparables à Aix-en-Provence. Cela indique un prix de départ trop élevé, même après plusieurs baisses.
2. Ancienneté de l’annonce et historique des prix : Le bien est sur le marché depuis 320 jours et a subi 4 baisses de prix. C’est un signal très fort que le marché ne valide pas le prix demandé. Cette durée et ces ajustements successifs peuvent cacher des défauts non apparents ou une surestimation persistante de la part du vendeur.
3. Cashflow fortement négatif : Avec un financement à 3,5 % sur 20 ans, l’opération génère un cashflow mensuel largement négatif (entre -587 € et -737 €/mois avant charges). Cet investissement ne s’autofinance pas et nécessitera un effort d’épargne mensuel important, ce qui peut impacter ta capacité d’investissement future.
4. Multi-mandats : Le fait que 4 agences soient mandatées pour vendre le même bien est un signe de la difficulté à le vendre et de la pression que subit le vendeur. Bien que cela puisse créer une opportunité de négociation, cela peut aussi indiquer un bien avec des caractéristiques moins désirables.
5. Localisation précise inconnue : Sans l’adresse exacte, il est impossible d’évaluer la qualité micro-locale du bien (proximité des transports, nuisances sonores, environnement immédiat, état de l’immeuble). À Aix-en-Provence, les prix et l’attractivité peuvent varier fortement d’une rue à l’autre. Une visite approfondie et une étude de quartier s’imposent.

Verdict

Ce bien à Aix-en-Provence est un cas d’école d’une annonce qui a du mal à trouver son marché. Le prix affiché est trop élevé au regard des comparables et des ventes DVF, et l’historique des baisses successives sur près d’un an en est la preuve flagrante. L’opération ne s’autofinancera pas et nécessitera un apport mensuel conséquent.

Cependant, la forte tension locative d’Aix-en-Provence pour les petites surfaces reste un atout. Mon avis est tranché : n’envisage cet achat qu’avec une négociation très agressive, visant une baisse d’au moins 10 à 15 % par rapport au prix actuel. Sans cela, le rendement sera trop faible et le cashflow trop négatif pour un investissement locatif sain.

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