Dossier Investisseur : T2 41m² à Orly — 7 mois en ligne

Fiche Synthèse

Ce dossier concerne un appartement de 2 pièces et 41 m² situé à Orly (94). Le prix affiché est de 179 800 €, soit un prix au mètre carré de 4 385 €. Le bien est en ligne depuis le 8 octobre 2025 et a connu une baisse de prix symbolique de 100 € le 22 mars 2026, passant de 179 900 € à son prix actuel. Cela représente environ 7 mois de commercialisation.

Verdict express : Ce bien est sur le marché depuis trop longtemps avec une baisse de prix insignifiante, ce qui suggère un prix de vente trop élevé ou un manque d’attractivité, rendant l’opération risquée sans une négociation agressive.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 4 385 €/m² doit être mis en perspective avec le marché local.

• Annonces similaires : En analysant les annonces actuelles pour des 2 pièces de 40 à 45 m² à Orly, le prix moyen se situe autour de 4 300 €/m². Notre bien se positionne donc dans la fourchette haute de cette moyenne. Par exemple, nous voyons des biens de 43 m² à 4 302 €/m² ou de 41 m² à 4 585 €/m². Il y a aussi des biens plus grands (48m², 45m²) à des prix au m² inférieurs (3 646€/m², 3 889€/m²), ce qui est classique.
• Ventes DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : Pour des appartements de 2 pièces et des surfaces comparables (38-42 m²) à Orly sur les 12 derniers mois, les ventes réelles montrent une fourchette assez large.
  • Un appartement de 38 m² vendu 180 000 € (4 737 €/m²) le 31 décembre 2025 (15 RUE LOUIS BONIN).
  • Un appartement de 39 m² vendu 182 000 € (4 667 €/m²) le 21 août 2025 (14b RUE DU MARECHAL JOFFRE).
  • Un appartement de 42 m² vendu 183 600 € (4 371 €/m²) le 27 mai 2025 (33 AV MARTYRS DE CHATEAUBRIANT).
  • Un appartement de 43 m² vendu 242 000 € (5 628 €/m²) le 24 juin 2025 (26 RUE DU BAS MARIN) – probablement un bien neuf ou entièrement rénové, à considérer comme un extrême haut.
  • Un appartement de 42 m² vendu 136 000 € (3 238 €/m²) le 17 novembre 2025 (1 PL DU MIDI) – probablement un bien nécessitant de gros travaux ou avec un défaut majeur, à considérer comme un extrême bas.

En excluant les extrêmes qui faussent la moyenne, le prix médian des ventes DVF pour des biens similaires se situe plutôt autour de 4 500 – 4 700 €/m². Notre bien est donc légèrement en dessous de cette médiane, ce qui pourrait être un point positif si son état est excellent. Cependant, la durée de commercialisation et la faible baisse de prix sont des signaux contradictoires.

Estimation travaux

Le prix au m² affiché (4 385 €/m²) étant légèrement inférieur à la médiane des ventes DVF récentes pour des biens comparables (autour de 4 500 – 4 700 €/m²), il est fort probable que des travaux de rafraîchissement ou de rénovation soient nécessaires pour aligner le bien sur les standards du marché locatif et optimiser son attractivité.
J’estime les travaux à 300 €/m² pour un rafraîchissement complet (peintures, sols, petite cuisine/salle de bain) à 500 €/m² pour une rénovation plus poussée. Pour une surface de 41 m², cela représente un budget estimé entre 12 300 € et 20 500 €.
Pour nos calculs, je retiendrai une enveloppe travaux de 15 000 € pour un rafraîchissement de qualité.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération, incluant le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux estimés, serait le suivant :

• Prix d’achat : 179 800 €
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 179 800 € * 8% = 14 384 €
• Travaux estimés : 15 000 €
• Coût total estimé : 179 800 € + 14 384 € + 15 000 € = 209 184 €

Loyer estimé

Orly est une commune du Val-de-Marne (94), en zone tendue. La demande locative est présente, notamment pour les jeunes actifs et les personnes travaillant à l’aéroport ou dans les zones d’activités environnantes.
Pour un 2 pièces de 41 m², je peux estimer les loyers suivants :

• Loyer nu estimé : entre 850 € et 950 € par mois hors charges. Je retiens 900 €/mois.
• Loyer meublé estimé : entre 950 € et 1 050 € par mois hors charges. Je retiens 1 000 €/mois. Le meublé est souvent plus pertinent pour cette typologie de bien et de locataire.

Rendement brut et net

Basé sur le coût total estimé de 209 184 € et les loyers estimés :

• Rendement brut (nu) : (900 € * 12 mois) / 179 800 € = 6,01 %
• Rendement brut (meublé) : (1 000 € * 12 mois) / 179 800 € = 6,67 %

Pour le rendement net, il faut inclure les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion (si tu délègues) et une estimation de vacance locative. Ces données ne sont pas fournies, je vais donc les estimer :

• Charges de copropriété : 100 €/mois (1 200 €/an)

• Taxe foncière : 800 €/an (estimation)

• Vacance locative : 1 mois de loyer par an (900 € nu, 1 000 € meublé)

• Frais de gestion (si 8% du loyer) : 864 €/an (nu), 960 €/an (meublé)

• Rendement net (nu) : ((900 * 12) – 1200 – 800 – 900 – 864) / 209 184 = (10 800 – 3 764) / 209 184 = 7 036 / 209 184 = 3,36 %

• Rendement net (meublé) : ((1 000 * 12) – 1200 – 800 – 1000 – 960) / 209 184 = (12 000 – 3 960) / 209 184 = 8 040 / 209 184 = 3,84 %

Ces rendements nets sont corrects mais pas exceptionnels, surtout si l’on considère l’apport en fonds propres nécessaire pour un cashflow positif.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Pour estimer le cashflow, je vais considérer un financement à 100% du coût total de l’opération (209 184 €) sur 20 ans à un taux de 3,5% (hors assurance emprunteur, non fournie).

• Mensualité de crédit estimée : environ 1 215 €/mois.

• Cashflow mensuel estimé (nu) : Loyer (900 €) – Charges (100 €) – Taxe foncière (67 €) – Vacance (75 €) – Gestion (72 €) – Mensualité de crédit (1 215 €) = -629 €/mois.

• Cashflow mensuel estimé (meublé) : Loyer (1 000 €) – Charges (100 €) – Taxe foncière (67 €) – Vacance (83 €) – Gestion (80 €) – Mensualité de crédit (1 215 €) = -545 €/mois.

Sans un apport conséquent, l’opération génère un cashflow négatif significatif. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois pour couvrir les dépenses. Ce n’est pas un investissement auto-financé à ce prix.

Marge de négociation

Le bien est en ligne depuis plus de 7 mois. L’historique des prix montre une seule et unique baisse de 100 € (de 179 900 € à 179 800 €) en mars 2026. Cette baisse est dérisoire et ne reflète pas une réelle volonté d’adapter le prix au marché. De plus, le bien est en multi-mandats (6 agences), ce qui est un signal fort d’une difficulté à vendre et d’un propriétaire qui cherche à maximiser la visibilité, souvent au détriment de l’efficacité de la vente.

Compte tenu de la durée de commercialisation, du multi-mandat, et des rendements négatifs sans apport, une marge de négociation est impérative. Je t’incite à viser une négociation d’au moins 10% du prix affiché, soit un prix d’achat autour de 162 000 €. À ce prix, le rendement brut meublé passerait à environ 7,4% et le cashflow serait moins négatif. Une offre à 165 000 € (4 024 €/m²) me semble plus réaliste pour un investissement viable.

Historique & Signaux

Le parcours de ce bien sur le marché est révélateur et doit t’alerter.

Historique des prix

L’appartement a été mis en vente le 8 octobre 2025 au prix de 179 900 €. Il a maintenu ce prix pendant plus de 5 mois avant de connaître une unique et minuscule baisse de 100 € le 22 mars 2026. Depuis, le prix est resté stable à 179 800 €.
Cette stagnation du prix, malgré une longue période de commercialisation, est un signal négatif. Cela indique soit un propriétaire peu pressé et campé sur ses positions, soit une déconnexion entre le prix affiché et la valeur perçue par les acheteurs potentiels. Une baisse de 100 € n’est pas une négociation, c’est une provocation.

Multi-mandats

Le bien est actuellement proposé par 6 agences différentes. C’est un cas de multi-mandat, ce qui signifie que le propriétaire a confié la vente à plusieurs intermédiaires. Dans l’absolu, cela peut augmenter la visibilité du bien. Cependant, dans la pratique, c’est souvent un signe que le bien ne se vend pas facilement.
Pour toi, en tant qu’investisseur, cela signifie plusieurs choses :

1. Manque d’exclusivité : Aucune agence n’a un intérêt exclusif à vendre ce bien rapidement, ce qui peut réduire leur motivation à te conseiller ou à pousser pour une négociation.
2. Prix surévalué : Le multi-mandat est souvent utilisé par des propriétaires qui peinent à vendre et espèrent qu’une multiplication des annonces compensera un prix trop élevé.
3. Concurrence entre agences : Les agences peuvent être tentées de te présenter le bien comme une « bonne affaire » pour conclure rapidement, sans forcément défendre tes intérêts.

Le fait que le bien soit en multi-mandats depuis plusieurs mois sans baisse significative du prix est un signal fort que le marché ne valide pas le prix demandé.

Ancienneté de l’annonce

Avec plus de 7 mois en ligne, l’annonce est considérée comme ancienne. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché sans se vendre est généralement soit surévalué, soit présente des défauts majeurs non visibles sur l’annonce (problèmes de copropriété, nuisances, gros travaux cachés). Dans un marché immobilier dynamique, un bien correctement prix trouve preneur en quelques semaines. Ici, la durée est excessive, surtout pour un 2 pièces dans une zone comme Orly.
Cette ancienneté te donne un levier de négociation important. Le vendeur est probablement fatigué de la situation et pourrait être plus enclin à accepter une offre basse que ce qu’il laisse paraître.

Le Quartier

Orly est une commune du Val-de-Marne (94), située en première couronne sud de Paris. C’est une ville en pleine transformation, fortement impactée par la présence de l’aéroport d’Orly et les projets du Grand Paris.

Ambiance et cadre de vie

Orly est une ville contrastée. Certains quartiers sont résidentiels et calmes, tandis que d’autres sont plus denses et proches des infrastructures aéroportuaires ou des zones d’activités. L’ambiance générale est celle d’une ville de banlieue parisienne, avec une population diversifiée. La proximité de l’aéroport peut être une nuisance sonore dans certaines zones. Je ne peux pas vérifier la localisation exacte du bien, mais c’est un point crucial à vérifier sur place.

Transports

La commune est bien desservie par les transports en commun, ce qui est un atout majeur pour l’investissement locatif :

• RER C : Permet de rejoindre Paris rapidement.
• Tramway T7 : Relie Villejuif-Louis Aragon à l’aéroport d’Orly, desservant plusieurs zones d’activités.
• Métro ligne 14 : L’extension de la ligne 14 du Grand Paris Express dessert désormais l’aéroport d’Orly, améliorant considérablement la connexion avec Paris. C’est un facteur de valorisation à long terme.
• Bus : Un réseau dense complète l l’offre.

Ces infrastructures de transport rendent Orly attractive pour les actifs travaillant à Paris, à l’aéroport ou dans les zones d’emploi du sud francilien.

Commerces et écoles

Orly dispose de commerces de proximité, de supermarchés et de quelques centres commerciaux. L’offre scolaire est complète, de la maternelle au lycée. Cela assure une vie de quartier fonctionnelle pour les futurs locataires.

Tension locative

La tension locative à Orly est modérée à forte, notamment pour les petites surfaces comme les 2 pièces. La demande est portée par les jeunes actifs, les employés de l’aéroport et les familles monoparentales. Le marché du meublé est également dynamique grâce à la proximité de l’aéroport et des zones d’activités.

Évolution du quartier

Orly bénéficie des retombées du Grand Paris, avec des investissements dans les infrastructures et l’urbanisme. L’arrivée du métro 14 est un catalyseur de développement. Ces projets peuvent entraîner une valorisation des biens à moyen et long terme, mais aussi une gentrification progressive.

Prix réels du quartier (DVF)

Les ventes DVF confirment la diversité du marché à Orly.

• Le 17 novembre 2025, un 2 pièces de 42 m² s’est vendu 136 000 € (3 238 €/m²) Place du Midi. Ce prix bas peut indiquer un état très dégradé ou une localisation moins prisée.
• Le 31 décembre 2025, un 2 pièces de 38 m² s’est vendu 180 000 € (4 737 €/m²) Rue Louis Bonin.
• Le 21 août 2025, un 2 pièces de 39 m² s’est vendu 182 000 € (4 667 €/m²) Rue du Maréchal Joffre.
• Le 27 mai 2025, un 2 pièces de 42 m² s’est vendu 183 600 € (4 371 €/m²) Avenue des Martyrs de Chateaubriant.

Ces données montrent qu’il est possible d’acheter des 2 pièces à Orly à des prix inférieurs à celui de notre bien, mais aussi à des prix supérieurs, souvent pour des surfaces plus petites ou des biens en meilleur état. La localisation précise du bien est donc primordiale pour évaluer sa juste valeur.

Cible Locataire Idéale

Pour ce 2 pièces de 41 m² à Orly, la cible locataire idéale est le jeune actif seul ou en couple.

Pourquoi cette cible ?

• Typologie du bien : Un 2 pièces est parfaitement adapté à une personne seule ou un couple sans enfant.
• Localisation : Orly, avec ses excellentes connexions de transport (RER C, Tram T7, Métro 14) et sa proximité avec l’aéroport et les zones d’activités du sud parisien, attire naturellement les jeunes professionnels.
• Demande : La demande pour ce type de logement est forte dans les communes de première couronne, où les loyers sont plus abordables qu’à Paris.
• Meublé : Proposer le bien en location meublée augmenterait l’attractivité pour cette cible, souvent mobile et à la recherche de solutions clés en main. Cela permettrait également d’optimiser le rendement et de bénéficier d’avantages fiscaux (statut LMNP).

Points de Vigilance

1. Prix de vente et ancienneté de l’annonce : Le prix de 179 800 € pour 41 m² est resté quasi inchangé depuis 7 mois, malgré une absence de vente. C’est un signal clair que le prix est trop élevé par rapport à la valeur perçue par le marché. La baisse de 100 € est insignifiante.
2. Multi-mandats : La présence de 6 agences différentes commercialisant le même bien est un indicateur fort de la difficulté du vendeur à trouver un acquéreur. Cela réduit ton levier de négociation perçu par les agences, mais augmente ton pouvoir de négociation réel face au vendeur.
3. Rentabilité sans apport : L’analyse financière montre un cashflow négatif significatif si tu finances l’opération à 100%. Un apport personnel conséquent sera nécessaire pour équilibrer les comptes ou rendre l’investissement plus confortable.
4. Localisation exacte non précisée : Orly est une ville avec des zones très différentes. La proximité de l’aéroport peut générer des nuisances sonores importantes dans certains quartiers. Sans l’adresse exacte, il est impossible d’évaluer précisément l’environnement direct du bien et son impact sur l’attractivité locative et la valeur.
5. État du bien et travaux : Le prix au m² étant légèrement inférieur à la médiane des DVF pour des biens en bon état, il est très probable que des travaux de rafraîchissement ou de rénovation soient nécessaires. Le budget de 15 000 € que nous avons estimé est une hypothèse, et le coût réel pourrait être plus élevé.

Verdict

Ce 2 pièces à Orly, malgré une localisation potentiellement intéressante grâce aux transports, est affiché à un prix qui ne correspond pas à la réalité du marché, comme en témoignent sa longue durée de commercialisation et la présence de multiples agences. La rentabilité brute est correcte mais le cashflow est fortement négatif sans un apport conséquent ou une négociation agressive. Je te déconseille d’acheter ce bien au prix affiché. Une offre fortement négociée, au moins 10% en dessous, est indispensable pour envisager une opération viable.

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