Dossier Investisseur : T2 46m² à Quimper — Surévalué, -28.5k€ à négocier

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 46m² avec 2 pièces, situé à Quimper. Il est actuellement affiché à 143 500 €, soit un prix au mètre carré de 3 119 €/m². Initialement mis en vente à 149 000 €, le prix a baissé de 3,7% depuis sa première publication en juillet 2025. L’annonce est en ligne depuis plus de 10 mois. En l’état actuel, le prix est trop élevé pour un investissement locatif rentable.

Analyse Financière

Prix au m² vs. marché

Le prix affiché de 3 119 €/m² pour cet appartement de 46m² à Quimper est élevé au regard des transactions récentes et des annonces similaires.

• Annonces similaires (T2 à Quimper) : Les annonces récentes pour des 2 pièces à Quimper montrent une fourchette de prix allant de 139 100 € (43m², soit 3 234 €/m²) à 145 000 € (50m², soit 2 900 €/m²). On trouve aussi des 3 pièces à des prix similaires, comme un 55m² à 143 000 € (2 600 €/m²) ou un 56m² à 139 000 € (2 482 €/m²), ce qui indique une concurrence sur le segment des petites surfaces. Ton bien se situe dans la fourchette haute des T2 et est plus cher au m² que des T3.

• Ventes DVF (2 pièces à Quimper) : Les données DVF pour des appartements de 2 pièces à Quimper sur la période récente (fin 2025) montrent des prix nettement inférieurs :

  • Un appartement de 40m² vendu 117 000 € (2 925 €/m²) le 22/12/2025.
  • Un 49m² vendu 120 000 € (2 448 €/m²) le 19/11/2025.
  • Un 41m² vendu 92 600 € (2 258 €/m²) le 14/11/2025.
  • Un 43m² vendu 94 000 € (2 186 €/m²) le 10/11/2025.
  • Un 48m² vendu 120 000 € (2 500 €/m²) le 30/10/2025.
  • Un 57m² vendu 159 000 € (2 789 €/m²) le 30/10/2025.
    La moyenne des ventes DVF pour des 2 pièces similaires se situe autour de 2 517 €/m². Ton bien est affiché 24% plus cher au mètre carré que cette moyenne DVF. C’est un écart significatif.

Estimation travaux

Compte tenu de l’écart important avec les prix DVF et l’ancienneté de l’annonce, il est probable que l’appartement nécessite a minima un rafraîchissement, voire une rénovation plus poussée pour justifier son prix ou le rendre attractif à la location. Sans visite, je ne peux pas être certain, mais je vais estimer des travaux de rénovation légère à moyenne.
J’estime les travaux à 300 €/m², soit un budget de 13 800 € (46m² * 300 €/m²).

Coût total de l’opération

• Prix d’achat : 143 500 €
• Frais de notaire (estimés à 8% de l’achat) : 11 480 €
• Travaux estimés : 13 800 €
• Coût total estimé de l’opération : 168 780 €

Loyer estimé

Pour un T2 de 46m² à Quimper, voici mes estimations :

• Loyer nu estimé : 520 €/mois
• Loyer meublé estimé : 600 €/mois

Rendement brut et net

Basé sur le prix d’achat affiché et mes estimations :

• Rendement brut (nu) : (520 € * 12) / 143 500 € = 4,35 %
• Rendement brut (meublé) : (600 € * 12) / 143 500 € = 5,02 %

Pour le rendement net, il faut déduire les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative, frais de gestion si tu délègues). Sans ces informations, je vais estimer les charges à 20% du loyer annuel.

• Rendement net estimé (nu) : 4,35 % * 0,80 = 3,48 %
• Rendement net estimé (meublé) : 5,02 % * 0,80 = 4,01 %

Ces rendements sont faibles pour un investissement locatif, surtout si des travaux sont à prévoir.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3,5%

Prenons un apport de 10% sur le coût total de l’opération (168 780 € * 10% = 16 878 €).
Montant du prêt : 168 780 € – 16 878 € = 151 902 €.
Avec un taux de 3,5% sur 20 ans (240 mois), la mensualité de crédit est estimée à 889,80 €/mois.

• Cashflow estimé (loyer meublé) : 600 € (loyer) – 889,80 € (mensualité) – 120 € (charges estimées) = -409,80 €/mois.
  Le cashflow est fortement négatif. À ce prix, l’opération n’est pas viable financièrement.

Marge de négociation

La marge de négociation est significative. Le prix initial de 149 000 € a déjà été baissé de 3,7% à 143 500 €. L’annonce est en ligne depuis plus de 10 mois et est gérée en multi-mandats (voir section suivante). Ces signaux indiquent une difficulté à vendre et une forte motivation du vendeur.

Au vu des prix DVF pour des biens similaires (autour de 2 500 €/m²), un prix « juste » pour cet appartement de 46m² se situerait plutôt aux alentours de 115 000 € (46m² * 2 500 €/m²). Cela représente une différence de près de 28 500 € avec le prix actuel.
Je te conseille de viser une négociation agressive, en te basant sur les prix DVF et l’ancienneté de l’annonce. Une offre autour de 120 000 € à 125 000 € serait plus cohérente avec le marché et te permettrait d’atteindre un rendement décent.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est parlant. Il a été mis en ligne le 5 juillet 2025 au prix de 149 000 €. Ce prix est resté inchangé pendant près de 8 mois, jusqu’au 24 mars 2026, date à laquelle il a été baissé à 143 500 €. C’est une seule baisse, d’une amplitude modeste (-3,7%), après une longue période d’immobilisation.

• Ancienneté de l’annonce : Le bien est sur le marché depuis plus de 10 mois. Une telle durée de commercialisation est un signal fort d’un prix de vente trop élevé ou d’un manque d’attractivité du bien. Le vendeur n’a pas trouvé preneur à son prix initial, et la première baisse n’a pas suffi à déclencher l’intérêt.

• Multi-mandats : Le bien est géré en multi-mandats, avec au moins 4 agences qui l’ont eu en portefeuille. Actuellement, une agence IAD France affiche le prix à 143 500 €, tandis que d’autres annonces liées au même groupe d’agences sont encore à 149 000 € ou inactives. Le multi-mandat est souvent un signe de la difficulté du vendeur à céder son bien. Il cherche à maximiser sa visibilité, mais cela peut aussi diluer la responsabilité des agents et donner une impression de « bien qui traîne ».

En résumé, l’historique des prix et le mode de commercialisation indiquent clairement que le bien est surévalué et que le vendeur est probablement pressé de vendre, ou du moins qu’il n’arrive pas à trouver d’acheteur au prix souhaité. C’est une opportunité pour toi de négocier fort.

Le Quartier

Quimper est une ville attractive, préfecture du Finistère, avec un bassin d’emploi diversifié, des établissements d’enseignement supérieur et un certain dynamisme touristique. Ces éléments contribuent à une tension locative généralement favorable.

• Ambiance et commodités : La ville offre un cadre de vie agréable, avec un centre historique, des commerces de proximité et des services. La présence d’universités et d’écoles supérieures attire une population étudiante et de jeunes actifs, créant une demande pour des petites surfaces comme ce T2.

• Transports : Quimper dispose d’un réseau de transports en commun (bus) et d’une gare SNCF. La localisation précise du bien est inconnue, mais l’accessibilité aux transports est un critère important pour les locataires.

• Prix réels du quartier (selon DVF) : Les ventes DVF récentes pour des appartements de 2 pièces à Quimper montrent une certaine disparité, mais confirment une moyenne inférieure au prix affiché.

  • Des ventes autour de 2 200 €/m² à 2 500 €/m² sont courantes pour des T2 (ex: 92 600 € pour 41m² Rue de Pont-l’Abbé, 94 000 € pour 43m² Rue de la Providence).
  • Des prix plus élevés, comme 2 925 €/m² pour un 40m² Rue Vis, ou 2 789 €/m² pour un 57m² Rue Kereon, existent, souvent pour des biens en meilleur état ou mieux situés.
    Le prix de 3 119 €/m² pour ce bien se positionne donc dans la fourchette haute du marché, voire au-dessus de ce que les transactions réelles indiquent pour des 2 pièces, à moins que sa localisation exacte ou son état ne soient exceptionnels.

La tension locative à Quimper est généralement bonne pour les petites surfaces, ce qui est un point positif pour l’investissement. Cependant, le prix d’acquisition doit être juste pour garantir la rentabilité.

Cible Locataire Idéale

La cible locataire idéale pour cet appartement de 46m² avec 2 pièces est le jeune actif ou l’étudiant.

• Argumentation :
  • Surface et nombre de pièces : Un T2 de 46m² est parfaitement adapté à une personne seule ou un jeune couple. Il offre un espace de vie confortable sans être trop grand.
  • Quimper, ville étudiante et dynamique : La présence de campus universitaires et d’écoles supérieures à Quimper assure une demande constante d’étudiants. De plus, la ville attire de jeunes professionnels en début de carrière.
  • Meublé ou nu : Pour cette cible, la location meublée est souvent privilégiée, offrant plus de flexibilité et un emménagement rapide. Cela permet également de justifier un loyer légèrement plus élevé et d’optimiser la fiscalité (statut LMNP).

Points de Vigilance

1. Prix au mètre carré trop élevé : Le prix affiché de 3 119 €/m² est significativement supérieur à la moyenne des ventes DVF pour des appartements de 2 pièces à Quimper (environ 2 517 €/m²). Cet écart important rend l’opération difficilement rentable sans une forte négociation.
2. Rendement faible et cashflow négatif : Avec un rendement brut estimé à 5,02% en meublé et un cashflow mensuel négatif de -409,80 € (après crédit et charges), l’investissement n’est pas attractif financièrement à ce prix. Il risque de te coûter de l’argent chaque mois.
3. Ancienneté de l’annonce et multi-mandats : Le bien est sur le marché depuis plus de 10 mois et est en multi-mandats. Ces signaux indiquent une difficulté à vendre et une surévaluation du prix par le vendeur. La première baisse de prix n’a pas suffi à débloquer la situation.
4. Travaux à prévoir : L’écart entre le prix affiché et les prix DVF suggère que l’appartement n’est probablement pas en excellent état et nécessitera des travaux de rafraîchissement ou de rénovation pour être loué dans de bonnes conditions et justifier un loyer correct. Ce coût doit être intégré dans ton calcul.
5. Localisation exacte inconnue : Sans l’adresse précise, il est impossible d’évaluer finement l’environnement direct (proximité des transports, commerces, nuisances éventuelles, attractivité du micro-quartier) qui peut justifier une partie du prix.

Verdict

Ce T2 à Quimper est clairement surévalué. Le prix affiché ne permet pas d’atteindre un rendement locatif intéressant ni un cashflow positif, même avec un loyer meublé. L’historique de l’annonce et le multi-mandat confirment que le bien peine à trouver preneur. Si tu es prêt à mener une négociation très agressive pour faire baisser le prix d’au moins 15-20% et que tu as un budget travaux, tu peux regarder. Sinon, passe ton chemin, il y a de meilleures opportunités à Quimper.

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