Dossier Investisseur : T2 47m² à Amiens — 11 mois sur le marché

Fiche Synthèse

Ce dossier concerne un appartement de 47m² avec 2 pièces, situé à AMIENS. Le prix affiché est de 123 900€, ce qui représente un prix au mètre carré de 2 636€/m². Initialement mis en vente à 129 000€ le 3 août 2025, le prix a baissé de 5 100€, soit une réduction de 3,95%. Le bien est en ligne depuis environ 11 mois.

Verdict express : Un bien qui a du mal à se vendre et dont le prix actuel, malgré les baisses, reste à analyser attentivement au regard de sa rentabilité potentielle.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne des annonces similaires et ventes DVF

Le prix actuel de 2 636€/m² pour ce bien est à comparer avec le marché local.

En analysant les annonces similaires d’appartements de 2 pièces à Amiens :

• Nous observons une fourchette de prix au mètre carré allant de 2 088€/m² (pour un 57m² à 119 000€) à 2 953€/m² (pour un 43m² à 127 000€).
• La moyenne des prix au mètre carré pour les 13 annonces comparables de 2 pièces s’établit à environ 2 635€/m².
• Ton bien (2 636€/m²) se situe donc exactement dans la moyenne des prix affichés actuellement sur le marché pour des biens similaires.

Concernant les ventes réelles (DVF) d’appartements de 2 pièces à Amiens sur les derniers mois de 2025 :

• Nous avons des transactions comme un 45m² vendu 75 000€ (1 667€/m²), un 41m² vendu 129 500€ (3 159€/m²), un 43m² vendu 102 000€ (2 372€/m²) et un 36m² vendu 96 000€ (2 667€/m²).
• Il est important de noter que certaines ventes DVF affichent des valeurs foncières très élevées pour des petites surfaces (ex: 1 440 984€ pour 48m², 840 000€ pour 60m²), ce qui indique probablement des transactions incluant des lots multiples, des parkings ou des conditions particulières qui les rendent non comparables directement à un appartement seul. Nous les écartons pour une analyse pertinente du prix au m² d’un appartement.
• En se basant sur les ventes de 2 pièces plus représentatives, la moyenne se situe autour de 2 466€/m².
• Ton bien à 2 636€/m² est donc légèrement au-dessus de la moyenne des prix de vente réels constatés pour des 2 pièces à Amiens. Cela ne signifie pas qu’il est surévalué, mais que le prix de vente final pourrait être plus proche de cette moyenne DVF après négociation, ou que le bien est en meilleur état/mieux placé que la moyenne des ventes DVF.

Estimation travaux selon l’état probable

L’état exact du bien n’est pas précisé dans les données. Cependant, un prix de 2 636€/m² qui se situe dans la moyenne des annonces mais légèrement au-dessus des ventes DVF suggère que le bien n’est probablement pas en excellent état, mais pas non plus en ruine. Il est raisonnable d’anticiper des travaux de rafraîchissement ou de rénovation partielle pour le mettre au goût du jour et optimiser sa valeur locative.

Nous estimons un budget travaux de 200€/m² pour un rafraîchissement complet (peintures, sols, petite cuisine/salle de bain si nécessaire).

• Travaux estimés : 47m² * 200€/m² = 9 400€.
• Ce montant est une estimation. Une visite s’impose pour évaluer précisément l’ampleur des travaux.

Coût total (prix + frais notaire 8% + travaux estimés)

Pour une vision complète de l’investissement, il faut ajouter les frais d’acquisition et les travaux :

• Prix d’achat : 123 900€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour l’ancien) : 123 900€ * 0,08 = 9 912€
• Travaux estimés : 9 400€
• Coût total estimé de l’opération : 123 900€ + 9 912€ + 9 400€ = 143 212€.

Loyer estimé nu ET meublé

Amiens est une ville étudiante et dynamique. Un appartement de 2 pièces de 47m² est très recherché par les jeunes actifs ou les étudiants en couple. Sans données locatives précises, nous nous basons sur une estimation du marché amiénois pour ce type de surface.

• Loyer nu estimé : Sur la base de 11€/m², soit 47m² * 11€/m² = 517€/mois.
• Loyer meublé estimé : Sur la base de 13€/m², soit 47m² * 13€/m² = 611€/mois.
• Ces estimations sont à affiner avec une étude de marché locatif plus poussée sur le secteur précis du bien.

Rendement brut et net

Calculons les rendements bruts sur le prix d’achat, puis les rendements nets après charges et taxe foncière, mais avant impôts, vacance locative et frais de gestion.

• Rendement brut nu : (517€ * 12) / 123 900€ = 6 204€ / 123 900€ = 5,01%.
• Rendement brut meublé : (611€ * 12) / 123 900€ = 7 332€ / 123 900€ = 5,92%.

Pour le rendement net, nous devons estimer les charges annuelles :

• Taxe foncière estimée à Amiens pour un T2 : 900€/an.

• Charges de copropriété estimées : 70€/mois * 12 = 840€/an.

• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) estimée : 150€/an.

• Total charges annuelles estimées (hors vacance, gestion, impôts) : 900€ + 840€ + 150€ = 1 890€.

• Rendement net nu (avant impôts, vacance, gestion) : ((517€ * 12) – 1 890€) / 143 212€ (coût total) = (6 204€ – 1 890€) / 143 212€ = 4 314€ / 143 212€ = 3,01%.

• Rendement net meublé (avant impôts, vacance, gestion) : ((611€ * 12) – 1 890€) / 143 212€ (coût total) = (7 332€ – 1 890€) / 143 212€ = 5 442€ / 143 212€ = 3,80%.

Ces rendements nets sont faibles et devront être optimisés par un régime fiscal avantageux (LMNP au réel pour le meublé) pour espérer une rentabilité intéressante.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3.5%

Calculons la mensualité de crédit pour le coût total de l’opération (143 212€) sur 20 ans (240 mois) à un taux de 3,5% :

• Mensualité de crédit estimée : 839€/mois.

Maintenant, estimons le cashflow mensuel (loyer – mensualité de crédit – charges) :

• Charges mensuelles estimées : 1 890€ / 12 = 157,5€/mois.

• Cashflow nu estimé : 517€ (loyer nu) – 839€ (crédit) – 157,5€ (charges) = -479,5€/mois.

• Cashflow meublé estimé : 611€ (loyer meublé) – 839€ (crédit) – 157,5€ (charges) = -385,5€/mois.

Le cashflow est fortement négatif dans les deux scénarios. Cela signifie que l’opération ne s’autofinance pas et nécessitera un effort d’épargne mensuel important de ta part. Ce n’est pas un investissement de « cashflow positif » tel qu’on le recherche souvent. La rentabilité dépendra de l’appréciation du capital à long terme et de l’optimisation fiscale.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente le 3 août 2025 à 129 000€. Il a subi deux baisses de prix :

1. Une première baisse significative le 7 novembre 2025, passant de 129 000€ à 124 000€ (-3,88%).
2. Une seconde baisse minime le 26 mai 2026, passant de 124 000€ à 123 900€ (-0,08%).

Le prix est stable à 123 900€ depuis fin mai 2026, soit depuis environ 2 mois. Le bien est en ligne depuis près d’un an (environ 11 mois). Cette ancienneté, combinée à la présence de plusieurs agences (multi-mandats), est un signal clair que le bien a du mal à trouver preneur au prix affiché.

Malgré la récente stabilité du prix, la longue durée de mise en vente et le multi-mandat suggèrent que le vendeur est potentiellement motivé. Une négociation est non seulement possible mais nécessaire pour améliorer la rentabilité de l’opération.

Je te conseille de viser une négociation à 115 000€, voire 110 000€ si l’état du bien le justifie. Un prix de 115 000€ ramènerait le prix au m² à 2 447€/m², plus en ligne avec la moyenne des ventes DVF et améliorerait significativement les rendements et le cashflow. Cela représente une baisse supplémentaire de 7,1% par rapport au prix actuel.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est parlant et envoie des signaux clairs pour un investisseur.
Le bien est sur le marché depuis le 3 août 2025, soit près de 11 mois. C’est une durée très longue pour un appartement de 2 pièces dans une ville comme Amiens, où la demande est généralement soutenue pour ce type de surface. Un bien qui reste aussi longtemps en ligne indique soit un prix de départ trop élevé, soit des défauts majeurs, soit une mauvaise commercialisation.

L’évolution du prix confirme cette analyse :

• Prix initial : 129 000€ (3 août 2025).
• Première baisse : Le 7 novembre 2025, après 3 mois de commercialisation infructueuse, le prix est passé à 124 000€. Une baisse de 5 000€ (-3,88%). C’est une baisse significative qui montre une première prise de conscience du vendeur ou de l’agence que le prix était trop élevé.
• Deuxième baisse : Le 26 mai 2026, après 6 mois supplémentaires à 124 000€, le prix a été ajusté à 123 900€. Cette baisse de seulement 100€ (-0,08%) est anecdotique. Elle peut être une tentative de « rafraîchir » l’annonce sans réelle volonté de baisser le prix, ou une indication que le vendeur est désormais très ferme sur ce prix.

Le signal le plus fort est la combinaison de la longue ancienneté de l’annonce et du multi-mandat. Le bien est actuellement géré par au moins deux agences actives au même prix de 123 900€ (Agence #154079948 et IAD France / Jérome Baillet), et une troisième agence l’affichait à 124 000€ mais est désormais inactive.
Un bien en multi-mandats, surtout après une longue période de commercialisation, peut signifier plusieurs choses :

• Motivation du vendeur : Le propriétaire cherche activement à vendre et met toutes les chances de son côté en multipliant les canaux.
• Concurrence entre agences : Les agences se « tirent la bourre » pour vendre le bien, ce qui peut jouer en ta faveur pour la négociation.
• Bien « brûlé » : Un bien trop longtemps sur le marché et visible via de multiples agences peut lasser les acheteurs potentiels et donner l’impression qu’il y a un problème.

En résumé, l’historique des prix et la situation de multi-mandat indiquent que le bien est difficile à vendre à son prix actuel. C’est une opportunité pour toi d’entamer une négociation agressive, car le vendeur semble sous pression. La dernière baisse minime et la stabilité récente du prix peuvent être une tentative de montrer une fermeté, mais la réalité du marché et l’ancienneté de l’annonce contredisent cette posture.

Le Quartier

Amiens est une ville préfecture de la Somme, connue pour sa cathédrale et son dynamisme étudiant grâce à l’Université de Picardie Jules Verne. C’est un marché locatif généralement tendu pour les petites surfaces, ce qui est favorable à l’investissement locatif.

Du point de vue de l’investisseur :

• Ambiance et attractivité : Amiens est une ville agréable, avec un centre-ville vivant, des commerces et des services. La présence universitaire assure un flux constant de jeunes locataires potentiels.
• Transports : La ville dispose d’un réseau de bus bien développé. La proximité de la gare est un atout majeur pour les étudiants et les jeunes actifs. Sans l’adresse exacte, il est difficile de juger précisément de la desserte du bien, mais Amiens est une ville à taille humaine où les déplacements sont relativement faciles.
• Commerces et écoles : Le centre-ville et les quartiers résidentiels périphériques offrent généralement un bon accès aux commerces de proximité et aux supermarchés. Les écoles et universités sont bien réparties, garantissant une demande locative.
• Tension locative : Pour un 2 pièces, la tension locative est généralement bonne à Amiens. Les étudiants, les jeunes actifs ou les jeunes couples sont une cible constante.
• Évolution : Amiens est une ville qui cherche à se développer, avec des projets urbains réguliers. Le marché immobilier y est stable, sans flambée spectaculaire mais avec une demande constante.

Les ventes réelles DVF dans la commune d’Amiens pour des appartements de 2 pièces (en excluant les outliers manifestes) montrent une diversité de prix :

• Un 45m² vendu 75 000€ (1 667€/m²) – potentiellement un bien à rénover entièrement ou dans un quartier moins prisé.
• Un 41m² vendu 129 500€ (3 159€/m²) – un prix élevé, suggérant un excellent emplacement ou un état impeccable.
• Un 43m² vendu 102 000€ (2 372€/m²).
• Un 36m² vendu 96 000€ (2 667€/m²).

Ces chiffres confirment qu’il existe une large fourchette de prix à Amiens, dépendant fortement de l’emplacement précis, de l’état du bien et de ses prestations. Le prix de 2 636€/m² pour le bien analysé se situe dans la partie haute de cette fourchette DVF pour les 2 pièces, ce qui renforce l’idée qu’une négociation est justifiée, à moins que le bien ne soit dans un emplacement premium ou un état irréprochable.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces de 47m² à Amiens, la cible locataire idéale est sans aucun doute le jeune actif seul ou le couple d’étudiants/jeunes actifs.

Pourquoi ?

• Taille du bien : Un 2 pièces offre un espace suffisant pour une personne seule ou un couple, avec une chambre séparée du salon, ce qui est très apprécié.
• Localisation (Amiens) : La présence de l’Université de Picardie Jules Verne génère une forte demande étudiante. Un 2 pièces est parfait pour un étudiant souhaitant plus d’espace qu’un studio, ou pour un couple d’étudiants.
• Marché du travail : Amiens attire également de jeunes professionnels. Un 2 pièces est une option stable et confortable pour un premier logement seul ou en couple.
• Facilité de gestion : Ce type de locataire est généralement fiable et la rotation, bien que présente avec les étudiants, est gérable. Le meublé peut être une excellente option pour cette cible.

Points de Vigilance

1. Rentabilité et Cashflow Négatifs : Le rendement net estimé est faible (autour de 3-3,8%) et le cashflow mensuel est fortement négatif (entre -385€ et -479€/mois) avec un financement à 3,5% sur 20 ans. Cela signifie que tu devras injecter de l’argent chaque mois pour couvrir les charges et le remboursement du crédit. Ce n’est pas une opération d’autofinancement.
2. Prix au m² à Négocier : Bien que dans la moyenne des annonces, le prix de 2 636€/m² est légèrement supérieur à la moyenne des ventes réelles DVF pour des 2 pièces à Amiens. L’ancienneté de l’annonce et le multi-mandat indiquent que le prix actuel ne correspond pas aux attentes du marché. Une négociation significative est indispensable pour améliorer la rentabilité.
3. Ancienneté de l’Annonce et Multi-Mandats : Le bien est sur le marché depuis près d’un an et est géré par plusieurs agences. C’est un signal fort de difficulté à vendre. Il faut comprendre pourquoi : est-ce le prix, l’état du bien, des charges de copropriété élevées, ou un emplacement moins attractif ? Une visite approfondie est cruciale.
4. État Réel du Bien Inconnu : L’estimation de travaux de 9 400€ est une moyenne. Si le bien nécessite des rénovations plus lourdes (électricité, plomberie, isolation, cuisine/salle de bain complète), le coût total de l’opération augmentera, dégradant encore davantage la rentabilité et le cashflow déjà négatifs.
5. Concurrence Locative : Malgré une bonne tension locative générale à Amiens pour les petites surfaces, de nombreuses annonces similaires sont en ligne. Si le bien n’est pas rénové ou ne se démarque pas, il pourrait être plus difficile à louer au loyer estimé, ou subir une vacance plus longue.

Verdict

Ce bien à Amiens est une opportunité d’investissement qui présente des risques clairs. Le prix affiché, même après plusieurs baisses, reste trop élevé pour générer une rentabilité attractive et un cashflow positif avec un financement classique. L’ancienneté de l’annonce et le multi-mandat sont des signaux d’alerte majeurs. Je te conseille d’étudier ce bien uniquement si tu es prêt à mener une négociation agressive, visant un prix autour de 115 000€, et si tu as un apport conséquent pour gérer le cashflow négatif. Sans une baisse de prix significative, passe ton chemin.

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