Dossier Investisseur : T2 47m² à Amiens — 342 jours en ligne

Fiche Synthèse

Ce bien est un appartement de 2 pièces et 47m² situé à Amiens. Il est actuellement affiché à 123 900€, soit un prix au mètre carré de 2 636€/m². Initialement mis en vente à 129 000€, son prix a baissé de 3,95% depuis sa première publication. L’annonce est en ligne depuis 342 jours.

Verdict express : Un bien avec un prix de vente sous la moyenne du marché, mais dont l’ancienneté et le faible historique de baisse récente invitent à la prudence et à une négociation agressive.

Analyse Financière

Prix au m² vs moyenne du marché

Le prix affiché de 2 636 €/m² pour cet appartement de 47m² à Amiens doit être mis en perspective avec le marché local.

En analysant les annonces similaires d’appartements de 2 pièces et de surfaces comparables (entre 40 et 55m²) à Amiens, nous observons une moyenne de 2 699 €/m². Ce bien se positionne donc légèrement en dessous de cette moyenne d’annonces, ce qui peut être un premier signal positif.

Cependant, les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) des ventes réelles d’appartements de 1 ou 2 pièces, de surfaces comprises entre 25 et 50m², à Amiens fin 2025, révèlent une moyenne de 3 034 €/m². Il est important de noter que les prix DVF peuvent varier fortement en fonction de l’état du bien, de son adresse exacte et de ses prestations. Par exemple, nous avons relevé des ventes allant de 1 667 €/m² (un 2 pièces de 45m² vendu 75 000€ Rue Dijon le 30/12/2025) à 4 243 €/m² (un 2 pièces de 37m² vendu 157 000€ Rue des Majots le 29/12/2025). Un appartement de 2 pièces et 43m² a été vendu 102 000€ (soit 2 372 €/m²) Rue des Archers le 19/12/2025, tandis qu’un autre de 41m² a trouvé preneur à 129 500€ (soit 3 158 €/m²) Avenue du Général Foy le 24/12/2025.

Le prix de 2 636 €/m² pour ce bien se situe donc en dessous de la moyenne des ventes réelles DVF filtrées. Cet écart peut s’expliquer par un besoin de rénovation, une localisation moins prisée, ou simplement une marge de négociation potentielle.

Estimation des travaux

Étant donné que le prix au mètre carré est inférieur à la moyenne des ventes DVF et légèrement en dessous des annonces similaires, il est raisonnable de supposer que l’appartement nécessite des travaux. Sans visite sur place, il est impossible de donner un chiffrage précis, mais nous pouvons estimer une enveloppe.

Pour un appartement de 47m² nécessitant une rénovation partielle (rafraîchissement complet, mise aux normes électriques, éventuelle reprise de salle de bain/cuisine), il faut prévoir un budget conséquent. Nous estimons les travaux entre 300€ et 500€ du mètre carré.
Ainsi, pour 47m², le coût des travaux est estimé entre 14 100€ et 23 500€. Pour nos calculs, nous retiendrons une estimation médiane de 20 000€.

Coût total de l’opération

Le coût total de l’opération inclut le prix d’achat, les frais de notaire et les travaux estimés :

• Prix d’achat affiché : 123 900€
• Frais de notaire (estimés à 8% pour un bien ancien) : 123 900€ * 0,08 = 9 912€
• Travaux estimés : 20 000€
• Coût total estimé de l’opération : 123 900€ + 9 912€ + 20 000€ = 153 812€

Loyer estimé nu et meublé

Je ne dispose pas de données précises sur les loyers médians par quartier à Amiens. Cependant, en me basant sur des estimations de marché pour des villes universitaires de taille similaire et pour un 2 pièces de 47m², je peux avancer une fourchette.

• Loyer nu estimé : Entre 600€ et 700€ par mois. Nous retiendrons 650€/mois pour les calculs.
• Loyer meublé estimé : Un appartement meublé peut générer un loyer supérieur de 10% à 15% par rapport à un bien nu. Nous estimons le loyer meublé entre 650€ et 750€ par mois. Nous retiendrons 700€/mois pour les calculs.

Ces estimations devront être affinées par une étude de marché locatif locale plus poussée, en fonction de l’adresse exacte du bien et de ses prestations.

Rendement brut et net

Calculons les rendements sur la base du coût total de l’opération estimé à 153 812€ et des loyers estimés.

Rendement brut :

• Loyer annuel nu : 650€ * 12 = 7 800€
• Rendement brut nu estimé : (7 800€ / 123 900€) * 100 = 6,29%
• Loyer annuel meublé : 700€ * 12 = 8 400€
• Rendement brut meublé estimé : (8 400€ / 123 900€) * 100 = 6,78%

Rendement net :
Le rendement net prend en compte les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et les frais de gestion locative. Ces éléments sont ici des estimations, car non fournis.

• Charges de copropriété non récupérables : Estimées à 50€/mois, soit 600€/an.
• Taxe foncière : Estimée à 700€/an (à vérifier impérativement).
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : Estimée à 150€/an.
• Frais de gestion locative (si délégation, estimés à 7% du loyer) :
  • Pour un loyer nu : 7 800€ * 0,07 = 546€/an
  • Pour un loyer meublé : 8 400€ * 0,07 = 588€/an

Calcul du rendement net nu :

• Revenus annuels bruts : 7 800€
• Charges annuelles : 600€ (charges) + 700€ (TF) + 150€ (PNO) + 546€ (gestion) = 1 996€
• Revenus annuels nets de charges : 7 800€ – 1 996€ = 5 804€
• Rendement net nu estimé : (5 804€ / 153 812€) * 100 = 3,77%

Calcul du rendement net meublé :

• Revenus annuels bruts : 8 400€
• Charges annuelles : 600€ (charges) + 700€ (TF) + 150€ (PNO) + 588€ (gestion) = 2 038€
• Revenus annuels nets de charges : 8 400€ – 2 038€ = 6 362€
• Rendement net meublé estimé : (6 362€ / 153 812€) * 100 = 4,14%

Ces rendements nets sont corrects, mais pas exceptionnels, surtout si l’on considère les incertitudes sur les charges et le coût des travaux.

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3,5%

Pour estimer le cashflow, nous allons considérer un financement avec un apport de 10% du coût total de l’opération et un crédit sur 20 ans au taux de 3,5% (hors assurance).

• Coût total de l’opération : 153 812€
• Apport personnel (10%) : 15 381€
• Montant à emprunter : 153 812€ – 15 381€ = 138 431€
• Taux d’intérêt : 3,5%
• Durée : 20 ans (240 mois)

La mensualité de crédit (hors assurance) est estimée à 807€/mois.
L’assurance emprunteur, estimée à 0,3% du capital emprunté, représente (138 431€ * 0,003) / 12 = 34,6€/mois.
Mensualité totale (crédit + assurance) : 807€ + 34,6€ = 841,6€/mois.

Calcul du cashflow mensuel (en meublé, car plus favorable) :

• Loyer mensuel meublé : 700€
• Charges mensuelles (estimées) : 2 038€/an / 12 mois = 169,8€/mois (arrondi à 170€)
• Cashflow mensuel estimé : 700€ (loyer) – 841,6€ (mensualité) – 170€ (charges) = -311,6€/mois.

Avec ces hypothèses, l’opération génère un cashflow négatif. Cela signifie que l’investissement ne s’autofinance pas et nécessitera un effort d’épargne mensuel de ta part. Pour atteindre l’autofinancement, il faudrait soit un apport beaucoup plus important, soit un loyer significativement plus élevé, soit un prix d’achat et des travaux drastiquement réduits.

Marge de négociation

Le bien a été mis en vente le 3 août 2025 à 129 000€. Il a connu une première baisse significative le 7 novembre 2025, passant à 124 000€ (-5 000€, soit -3,88%). La dernière baisse, le 26 mai 2026, est quasi symbolique, à 123 900€ (-100€).

L’annonce est en ligne depuis 342 jours, ce qui est une durée très longue. Un bien qui ne trouve pas preneur en près d’un an, malgré des baisses de prix, indique un problème : soit le prix reste trop élevé, soit le bien présente des défauts importants (état, localisation, nuisances, etc.).

Le fait que le bien soit en multi-mandats (3 agences listées, dont 2 actives au même prix) renforce l’idée d’un vendeur motivé mais qui peine à conclure. Les agences ont déjà fait leur travail en conseillant des baisses, mais le marché ne suit pas.

Compte tenu de cette ancienneté et du cashflow négatif estimé, tu as une marge de manœuvre. Une négociation de 5% à 8% sur le prix actuel me semble justifiée.

• 5% de 123 900€ = 6 195€
• 8% de 123 900€ = 9 912€

Tu pourrais viser un prix d’achat autour de 115 000€ à 118 000€. À 115 000€, le prix au m² serait de 2 447 €/m², ce qui serait plus attractif par rapport aux moyennes DVF et similaires, et améliorerait le cashflow. Une offre à 115 000€ permettrait de réduire le coût total de l’opération à environ 144 000€ et d’améliorer le rendement net à 4,42% (meublé), réduisant le cashflow négatif à environ -220€/mois.

Historique & Signaux

L’historique de ce bien est un signal fort et doit être analysé avec attention.

L’appartement a été mis sur le marché le 3 août 2025 au prix de 129 000€. Il est resté à ce prix pendant plus de trois mois avant de connaître sa première baisse significative le 7 novembre 2025, passant à 124 000€. Cette première réduction de 5 000€ (environ 3,88%) est un signe que le prix initial était trop élevé et que le vendeur a dû s’adapter aux retours du marché.

Après cette première baisse, le prix est resté stable à 124 000€ pendant plus de six mois. Ce n’est que le 26 mai 2026 qu’une nouvelle modification est intervenue, le prix passant à 123 900€. Cette baisse de seulement 100€ est anecdotique et ne reflète pas une réelle volonté d’ajustement du prix face à une absence de preneur. Elle s’apparente plus à une tentative de « rafraîchissement » de l’annonce qu’à une véritable stratégie de vente.

Le bien est en ligne depuis 342 jours (soit près de 11 mois et demi). C’est une ancienneté très importante pour un appartement de cette taille dans une ville comme Amiens. Un bien qui reste aussi longtemps sur le marché, même après une première baisse, est un signal d’alerte. Cela peut indiquer :

1. Un prix toujours trop élevé : Malgré les ajustements, le prix demandé reste peut-être au-dessus de la valeur perçue par les acheteurs potentiels, surtout si l’état du bien nécessite des travaux importants.
2. Des défauts rédhibitoires : L’appartement pourrait présenter des problèmes structurels, des nuisances sonores, un mauvais agencement, un DPE catastrophique, ou être situé dans un immeuble avec des charges très élevées ou des travaux de copropriété à venir.
3. Un marché moins dynamique : Bien qu’Amiens ait une tension locative, le marché de la vente peut être plus lent pour certains segments.

Le fait que le bien soit en multi-mandats est un autre signal. Nous voyons que l’Agence #154079948 et IAD France / Jérome Baillet affichent toutes deux le prix actuel de 123 900€. Une troisième agence (#157462731) a également eu le bien à 124 000€ mais est désormais inactive. La multiplication des mandats par le vendeur est généralement un signe de forte motivation à vendre. Cependant, si malgré cette exposition maximale le bien ne part pas, cela renforce l’hypothèse que le problème vient du bien lui-même ou de son prix qui n’est pas en adéquation avec ses caractéristiques.

En somme, l’historique des prix et la situation de multi-mandats indiquent un bien qui « traîne » sur le marché. Le vendeur est probablement fatigué et ouvert à la négociation, mais il faudra comprendre pourquoi le bien n’a pas trouvé preneur jusqu’à présent.

Le Quartier

Sans l’adresse exacte du bien, il est difficile de faire une analyse précise du quartier. Amiens est une ville dynamique, préfecture de la Somme, avec une population étudiante importante grâce à l’Université de Picardie Jules Verne. Cela crée une tension locative favorable aux petites et moyennes surfaces.

Ambiance et commodités :
Amiens offre différents types de quartiers, allant du centre-ville historique et animé, aux quartiers résidentiels plus calmes, en passant par des zones plus populaires. La présence de transports en commun (bus, et bientôt le BHNS) est généralement bonne, facilitant les déplacements. Les commerces, services et écoles sont bien répartis sur la ville.

Tension locative :
Pour un appartement de 2 pièces, la tension locative à Amiens est généralement bonne. Les étudiants, les jeunes actifs et les jeunes couples sont des cibles constantes pour ce type de logement. La demande est soutenue, ce qui est un atout pour un investissement locatif.

Évolution des prix dans la commune (DVF) :
Les données DVF que nous avons analysées pour des appartements de 1 à 2 pièces à Amiens fin 2025 montrent une grande disparité des prix au m², allant de 1 667 €/m² à plus de 4 200 €/m² pour des biens comparables en taille.

• Un 2 pièces de 45m² vendu 75 000€ (1 667 €/m²) Rue Dijon.
• Un 2 pièces de 43m² vendu 102 000€ (2 372 €/m²) Rue des Archers.
• Un 2 pièces de 36m² vendu 96 000€ (2 667 €/m²) Rue Carpentier.
• Un 2 pièces de 41m² vendu 129 500€ (3 158 €/m²) Avenue du Général Foy.
• Un 1 pièce de 27m² vendu 90 000€ (3 333 €/m²) Rue des Jacobins.
• Un 1 pièce de 27m² vendu 98 800€ (3 659 €/m²) Rue Fernel.
• Un 2 pièces de 37m² vendu 157 000€ (4 243 €/m²) Rue des Majots.

Cette hétérogénéité des prix réels souligne l’importance de la localisation précise et de l’état du bien. Le prix de 2 636 €/m² pour le bien analysé se situe dans la fourchette basse à moyenne des ventes récentes, ce qui peut être un indicateur de son positionnement dans un quartier moins premium ou de son besoin de rénovation.

Pour une analyse plus fine, il serait crucial de connaître l’adresse exacte pour évaluer la proximité des transports, des commerces, des pôles étudiants ou des zones d’emploi, ainsi que l’ambiance générale de la rue et de l’immeuble.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 2 pièces et 47m² à Amiens, la cible locataire idéale est clairement le jeune actif ou l’étudiant.

Pourquoi cette cible ?

1. Surface et configuration : Un 2 pièces de 47m² offre une chambre séparée du salon/cuisine, ce qui est idéal pour une personne seule (étudiant ou jeune actif) ou un jeune couple. C’est un confort apprécié par rapport à un studio, permettant de distinguer les espaces de vie et de sommeil, ou de télétravail.
2. Marché local : Amiens est une ville universitaire avec une forte demande de logements pour étudiants et jeunes professionnels. L’Université de Picardie Jules Verne attire de nombreux étudiants chaque année, et la ville offre des opportunités d’emploi pour les jeunes diplômés.
3. Budget locatif : Le loyer estimé pour ce type de bien (650-700€) correspond aux budgets des étudiants avec garants ou des jeunes actifs.
4. Flexibilité : Louer en meublé à cette cible permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (LMNP) et d’une plus grande flexibilité en cas de changement de locataire (baux étudiants ou mobilité).

En ciblant cette population, tu t’assures une demande locative constante et une rotation qui, bien que potentiellement plus fréquente, est compensée par la facilité à relouer.

Points de Vigilance

1. Ancienneté de l’annonce et faibles baisses de prix : Le bien est en ligne depuis près d’un an (342 jours) et la dernière baisse de prix est insignifiante (-100€). C’est un signal d’alerte majeur. Soit le prix est toujours trop élevé par rapport à la valeur perçue du bien, soit il y a des défauts cachés importants qui ont fait fuir les acheteurs précédents. Une investigation approfondie (visite, diagnostics, discussion avec le syndic) est indispensable.
2. Cashflow négatif estimé : Sur la base de nos estimations prudentes de loyer et de travaux, l’opération génère un cashflow négatif d’environ -311€/mois en meublé. Cela signifie que l’investissement ne s’autofinance pas et nécessitera un effort d’épargne mensuel. Il faudra soit négocier le prix d’achat de manière agressive, soit augmenter significativement l’apport personnel, soit trouver un loyer plus élevé que nos estimations.
3. Coût des travaux non vérifié : L’estimation de 20 000€ pour les travaux est une hypothèse. Sans un devis détaillé suite à une visite technique, ce coût peut être sous-estimé ou surestimé. Un audit technique par un professionnel est crucial pour valider cette enveloppe et éviter les mauvaises surprises qui impacteraient directement la rentabilité.
4. Hétérogénéité des prix DVF à Amiens : Les ventes réelles montrent une grande disparité des prix au m² à Amiens. Le prix de 2 636 €/m² de ce bien est inférieur à la moyenne DVF filtrée, mais sans l’adresse exacte, il est impossible de savoir s’il est bien positionné dans son micro-marché ou s’il reflète un quartier moins recherché ou un état dégradé.
5. Multi-mandats : Bien que cela indique une motivation du vendeur, le fait que le bien soit en multi-mandats depuis longtemps sans succès peut aussi signifier que même avec une exposition maximale, le bien peine à trouver son public, renforçant les doutes sur son attractivité ou son prix.

Verdict

Ce bien à Amiens présente un prix affiché légèrement en dessous des annonces similaires et des ventes DVF, ce qui pourrait sembler attractif. Cependant, son ancienneté sur le marché (près d’un an) et l’historique de baisses de prix timides, surtout la dernière, sont des signaux d’alerte majeurs. L’opération, telle qu’estimée, génère un cashflow négatif, ce qui la rend peu intéressante pour un investisseur cherchant l’autofinancement. Je te conseille de ne l’envisager qu’avec une négociation très agressive du prix, visant au moins 115 000€, et après une étude approfondie des travaux et de la situation de la copropriété. Sans ces éléments, passe ton chemin.

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