Dossier Investisseur : T2 56m² à Montigny-le-Bretonneux — 349 jours en ligne

Fiche Synthèse

Localisation : Montigny-le-Bretonneux (78)
Prix affiché : 224 000€
Prix au m² : 4 000€/m²
Surface : 56m²
Pièces : 2
Évolution depuis la mise en vente : Une seule baisse de 1 000€ (-0,44%) depuis un prix initial de 225 000€ constaté sur au moins une agence.
Nombre de jours en ligne : Environ 349 jours.
Verdict express : Un appartement 2 pièces à Montigny-le-Bretonneux affiché à un prix élevé au m² et en ligne depuis trop longtemps, nécessitant une forte négociation pour devenir un investissement pertinent.

Analyse Financière

Prix au m² vs marché

Ton bien est affiché à 4 000€/m². Comparons-le aux données du marché :

• Annonces similaires : Pour des appartements de 2 pièces et de surface comparable (entre 52m² et 61m²) à Montigny-le-Bretonneux, les prix affichés varient entre 3 590€/m² et 4 212€/m². La moyenne de ces annonces se situe autour de 3 946€/m². Ton bien est donc légèrement au-dessus de cette moyenne.
• Ventes DVF réelles : Les transactions récentes pour des appartements de 2 pièces (entre 47m² et 60m²) dans la commune montrent des prix de vente réels oscillant entre 3 200€/m² et 4 354€/m² (hors extrêmes). En excluant les valeurs très basses (comme un 2 pièces de 55m² vendu 159 000€, soit 2 891€/m², qui pourrait être un cas particulier ou un bien très dégradé) et très hautes (comme un 2 pièces de 49m² vendu 235 000€, soit 4 796€/m², potentiellement un bien d’exception), la moyenne des ventes DVF pour cette typologie se situe plutôt autour de 3 740€/m².

Conclusion : Ton prix affiché de 4 000€/m² est clairement au-dessus des prix de transaction réels constatés via DVF et légèrement supérieur aux annonces concurrentes.

Estimation travaux

Compte tenu du prix affiché et de la durée de commercialisation très longue (voir section « Historique & Signaux »), il est probable que le bien ne soit pas « clé en main » ou qu’il nécessite une modernisation pour justifier son prix et attirer des locataires.
Prévois un budget de rafraîchissement d’au moins 14 000€ (soit environ 250€/m²) pour les peintures, les sols et les petites améliorations esthétiques. Si la cuisine ou la salle de bain sont d’origine et nécessitent une rénovation complète, ce budget pourrait facilement monter à 25 000€ – 35 000€. Pour les calculs, nous retiendrons une estimation de 14 000€ pour un rafraîchissement standard.

Coût total estimé de l’opération

• Prix d’achat : 224 000€
• Frais de notaire (estimé à 8% pour l’ancien) : 17 920€
• Travaux estimés : 14 000€
• Coût total estimé : 255 920€

Loyer estimé

Pour un appartement de 2 pièces de 56m² à Montigny-le-Bretonneux, les loyers sont les suivants (ces chiffres sont des estimations basées sur le marché local et ne peuvent être vérifiés précisément sans une étude de marché locatif approfondie) :

• Loyer nu estimé : 850€ à 900€/mois. Retenons 880€/mois.
• Loyer meublé estimé : 1 000€ à 1 100€/mois. Retenons 1 050€/mois.

Rendement brut et net

Pour un prix d’achat de 224 000€ :

• Rendement brut nu : (880€ x 12 mois) / 224 000€ = 4,71%
• Rendement brut meublé : (1 050€ x 12 mois) / 224 000€ = 5,62%

Pour le rendement net, estimons les charges annuelles (ces chiffres sont des estimations et peuvent varier) :

• Taxe foncière estimée : 900€/an
• Charges de copropriété estimées : 2 000€/an (environ 167€/mois)
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) estimée : 150€/an
• Frais de gestion locative (estimés à 7% du loyer) :
  • Nu : (880€ x 12) x 7% = 739€/an
  • Meublé : (1 050€ x 12) x 7% = 882€/an

Charges annuelles totales (avec frais de gestion) :

• Nu : 900 + 2 000 + 150 + 739 = 3 789€
• Meublé : 900 + 2 000 + 150 + 882 = 3 932€

Rendement net estimé :

• Rendement net nu : ((880€ x 12) – 3 789€) / 224 000€ = 6 771€ / 224 000€ = 3,02%
• Rendement net meublé : ((1 050€ x 12) – 3 932€) / 224 000€ = 8 668€ / 224 000€ = 3,87%

Cashflow estimé avec crédit 20 ans à 3,5%

Pour estimer le cashflow, nous allons considérer un financement de 100% du coût total de l’opération (prix d’achat + frais de notaire + travaux), soit 255 920€, avec un apport de 10% (25 592€).

• Montant à financer : 255 920€ – 25 592€ = 230 328€
• Taux d’intérêt : 3,5% sur 20 ans (240 mois)
• Mensualité de crédit (hors assurance emprunteur) : 1 347€/mois (calculée sur le montant à financer)
• Assurance emprunteur (estimée à 0,3% du capital emprunté par an) : (230 328€ x 0,3%) / 12 = 58€/mois
• Total mensualité crédit : 1 347€ + 58€ = 1 405€/mois

Cashflow mensuel estimé (en location meublée, plus favorable) :

• Loyer mensuel meublé : 1 050€
• Charges mensuelles (copropriété + taxe foncière/12 + PNO/12 + gestion/12) : 3 932€ / 12 = 328€/mois
• Cashflow mensuel : 1 050€ (loyer) – 328€ (charges) – 1 405€ (crédit) = -683€/mois.

Verdict cashflow : Cette opération génère un cashflow négatif important. Tu devrais prévoir de sortir de ta poche 683€ chaque mois pour couvrir les dépenses, même en optant pour la location meublée.

Marge de négociation

Le bien est en ligne depuis près d’un an (349 jours) avec une seule baisse de prix minime de 1 000€ (-0,44%). De plus, il est listé en multi-mandats, ce qui signifie que plusieurs agences tentent de le vendre. Ces signaux indiquent clairement que le prix actuel ne correspond pas aux attentes du marché et que le bien peine à trouver preneur.

Pour aligner le prix sur les ventes DVF de biens similaires (environ 3 740€/m²), tu devrais viser un prix d’achat autour de 209 440€ (56m² x 3 740€/m²).
Cela représente une marge de négociation d’environ 14 560€ par rapport au prix affiché, soit autour de 6,5%. C’est le minimum à viser pour commencer à rendre l’opération intéressante et plus proche des réalités du marché. Une négociation plus agressive, autour de 8-10%, serait encore plus pertinente.

Historique & Signaux

Cet appartement est sur le marché depuis le 3 juillet 2025, soit environ 11 mois et demi (349 jours). C’est une durée de commercialisation excessivement longue, un signal clair que le prix actuel ne correspond pas aux attentes du marché ou que le bien présente des freins importants.

L’historique des prix, tel que fourni, montre une seule et unique baisse de 1 000€, passant de 225 000€ à 224 000€ le 12 novembre 2025. Cette baisse de seulement 0,44% est anecdotique et n’a visiblement pas suffi à relancer l’intérêt des acheteurs. Depuis cette date, le prix est resté stable malgré la persistance de l’annonce. Cela suggère que le vendeur n’est pas pressé, qu’il surestime la valeur de son bien, ou qu’il n’est pas conseillé efficacement par ses agences.

Le bien est également en multi-mandats, avec au moins trois annonces actives ou ayant été actives pour le même bien (BSK Immobilier et IAD France). Le multi-mandats, surtout sur une période aussi longue, est un indicateur de difficulté à vendre. Les agences se font concurrence, ce qui peut parfois diluer les efforts de vente, mais surtout, cela confirme que le bien ne trouve pas preneur facilement.

La combinaison d’une longue durée de mise en vente, d’une absence quasi totale de baisse de prix significative et du multi-mandats est un signal fort d’alerte. Le bien est clairement surévalué par rapport à la demande actuelle à Montigny-le-Bretonneux pour cette typologie. Le vendeur est manifestement trop gourmand ou mal informé sur la valeur réelle de son bien.

Le Quartier

Montigny-le-Bretonneux est une commune des Yvelines (78), faisant partie de l’agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines. C’est une ville jeune et dynamique, réputée pour son cadre de vie agréable, ses nombreux espaces verts et ses infrastructures modernes.

Du point de vue investisseur, Montigny-le-Bretonneux présente plusieurs atouts :

• Transports : La gare de Montigny-le-Bretonneux (RER C, Transilien N et U) offre un accès direct à Paris (Montparnasse, Austerlitz) et à La Défense. La ville est également bien desservie par les bus, facilitant les déplacements locaux.
• Commerces et services : La commune dispose de plusieurs centres commerciaux majeurs (Centre Commercial SQY Ouest, Espace Saint-Quentin) et d’une offre riche en commerces de proximité, restaurants, équipements sportifs et culturels.
• Écoles et universités : La présence d’écoles, collèges, lycées, et la proximité de l’Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines (UVSQ) génèrent une demande locative étudiante et jeune active constante.
• Tension locative : La demande locative est généralement bonne, notamment pour les petites surfaces (studios, T2) prisées par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés des nombreuses entreprises du bassin d’emploi de Saint-Quentin-en-Yvelines.
• Évolution du marché : Le marché immobilier y est relativement stable, avec une demande constante mais des prix qui doivent rester cohérents avec la réalité des transactions.

Les ventes DVF récentes pour des appartements à Montigny-le-Bretonneux confirment une certaine disparité des prix, mais donnent une idée des transactions réelles :

• Un 2 pièces de 55m² s’est vendu 200 000€ (3 636€/m²) en octobre 2025 (10 RUE DU CANAL).
• Un autre 2 pièces de 57m² à 204 900€ (3 595€/m²) en décembre 2025 (2 ALL DES ROMARINS).
• Un 2 pièces de 59m² à 205 520€ (3 483€/m²) en décembre 2025 (6 ALL DE L IVRAIE).
• Un 2 pièces de 47m² à 196 000€ (4 170€/m²) en octobre 2025 (5 RUE DES NEREIDES).
• Un 2 pièces de 48m² à 209 000€ (4 354€/m²) en octobre 2025 (10 PL FRANCIS POULENC).
  En excluant les extrêmes (le 2 pièces à 159 000€ et celui à 235 000€), le prix moyen au m² pour des 2 pièces dans les ventes DVF récentes se situe plutôt autour de 3 500€ – 3 800€/m². Ton bien à 4 000€/m² est donc clairement au-dessus de ces prix de transaction réels.

Cible Locataire Idéale

Pour un appartement de 56m² avec 2 pièces à Montigny-le-Bretonneux, la cible locataire idéale est le jeune actif ou le jeune couple.

Pourquoi :

• Proximité des bassins d’emploi : Saint-Quentin-en-Yvelines est un pôle économique majeur avec de nombreuses entreprises. Les jeunes actifs recherchent des logements bien desservis et proches de leur lieu de travail.
• Transports en commun : L’accès au RER C et aux Transiliens est un atout majeur pour ceux qui travaillent à Paris ou La Défense, rendant la commune attractive pour les jeunes professionnels.
• Cadre de vie : La ville offre un environnement agréable, avec des parcs, des infrastructures sportives et culturelles, qui attirent les jeunes couples ou les personnes seules souhaitant un bon équilibre vie professionnelle/vie personnelle.
• Taille du logement : Un 2 pièces de 56m² est parfaitement adapté pour une personne seule recherchant de l’espace ou un jeune couple sans enfant, offrant une chambre séparée et un séjour confortable.
• Demande étudiante secondaire : Bien que la cible principale soit le jeune actif, la proximité de l’UVSQ peut également attirer des étudiants plus âgés ou en master, notamment s’ils sont en couple et recherchent un logement plus spacieux qu’un studio.

Proposer le bien en location meublée serait un avantage certain pour cette cible, car elle recherche souvent des solutions « prêtes à vivre » et tu bénéficieras d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse (statut LMNP).

Points de Vigilance

1. Prix de vente élevé par rapport au marché réel : À 4 000€/m², le bien est significativement au-dessus des prix des transactions DVF récentes pour des 2 pièces similaires (plutôt 3 500€ – 3 800€/m²). Sans une négociation d’au moins 6,5%, tu achèteras au-dessus du prix du marché, ce qui impactera directement ta rentabilité future.
2. Longue durée de commercialisation et multi-mandats : Près d’un an en ligne avec une seule baisse de prix minime et la présence de plusieurs agences sont des signaux très négatifs. Cela indique une difficulté à vendre et un manque d’attractivité du bien au prix demandé. Le vendeur est trop gourmand ou le bien a des défauts cachés.
3. Cashflow négatif important : Avec un financement à 3,5% sur 20 ans et un apport de 10%, l’opération génère un cashflow négatif estimé à -683€/mois. Cela signifie que tu devras sortir de ta poche une somme conséquente chaque mois pour couvrir les charges et le crédit, même en location meublée. Ce type d’opération n’est pas idéal pour un investisseur particulier cherchant de la rentabilité immédiate.
4. Coût des travaux non détaillé : L’estimation de 14 000€ pour un rafraîchissement est une moyenne. Sans visite, il est impossible de connaître l’état réel du bien (cuisine, salle de bain, électricité, fenêtres). Si des travaux plus lourds sont nécessaires, le coût total de l’opération augmentera, dégradant encore plus la rentabilité déjà faible.
5. Risque de vacance locative si le bien n’est pas modernisé : Bien que la tension locative soit bonne à Montigny, un bien non rénové ou mal positionné en termes de loyer pourrait rester vacant plus longtemps, impactant directement ton cashflow déjà négatif. Il faudra investir pour le rendre attractif.

Verdict

Cet appartement à Montigny-le-Bretonneux est clairement surévalué au prix affiché de 224 000€. Sa longue présence sur le marché et le multi-mandats sont des signaux d’alerte majeurs que tu ne dois pas ignorer. L’opération, telle quelle, n’est pas rentable et génère un cashflow négatif important. Pour envisager cet investissement, tu devras impérativement obtenir une négociation d’au moins 6,5% et t’assurer que les travaux estimés sont suffisants pour le rendre attractif. Sans cela, passe ton chemin, il y a de meilleures opportunités.

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